צור קשר

  • מאמרים דיני מקרקעין

  • 1

הסכם רכישה / מכר דירה

4.75 1 1 1 1 1 (12 Votes)
הסכם רכישה / מכר דירה

רכישה או מכירה של דירה היא ברוב המקרים העסקה הגדולה ביותר שחלק גדול מהאוכולוסיה יעשה אי פעם בחייו. במאמר זה נדון על קצה המזלג בעניינים שיש להקפיד עליהם שעה שבאים לחתום על הסכם לרכישה/ מכר דירה למגורים. 

 

בין השאר נדון במאמר זה בנושאים אלו:

 

מבוא:

אנו, כמשרד עו"ד מקרקעין העוסק בין השאר בהסכמי מכר של דירות, מאמינים כי מטרתו העיקרית (כמובן לא המטרה היחידה) של הסכם המכר להבטיח כל שקל שמוציא הרוכש לטובת רכישת הדירה. הסכם מכר טוב דואג להבטיח את רוכש הדירה ולדאוג שכספים שהוא מעביר למוכר לא יונחו על קרן הצבי. כמובן, מטרה זו מושגת באמצעות הוראות המעגנות את התמורה עליה הסכימו הצדדים, טבלת התשלומים, תאריך פינוי הדירה, הוראות לעניין משכנתאות והתחייבויות לצדדים שלישיים, החבות במיסים ועוד כהנה וכהנה הסכמות שעל עורך הדין לוודא שהסכם המכר מעגן. מן הצד השני, הסכם מכר צריך להבטיח כי המוכר יקבל את כספי התמורה במלואם ובזמן. 

 

צרו איתנו קשרsimilar articlessimilar Kteanotפורום הוצאה לפועל

 

הבדיקות המקדימות שיש לערוך עובר לחתימה על הסכם מכר:

נדגיש כי הרשימה להלן אינה מהווה רשימה ממצה ומצד שני ייתכן ויש בדיקות שניתן לוותר אליהן, הכול בהתאם לנכס הספציפי הנדרש וע"פ הייעוץ המשפטי שתקבלו, הבדיקות הראשונות הן כמובן חובה.

בדיקה כי מוכר הדירה אכן רשום כבעליה. ניתן לאמת את בעלי הזכויות באמצעות אישורי זכויות עדכניים ומקוריים.

בדיקת זהות המוכרים באמצעות תעודת זהות.

בדיקה של כל המשכנתאות, השעבודים, העיקולים, הערות האזהרה והתחייבויות לצדדים שלישיים.

בדיקה כי לא חל על הנכס צו מניעה, הפקעה או צו הריסה.

בדיקה כי הנכס בנוי כדין, ללא חריגות וע"פ תב"ע (תוכנית בניין ערים) מאושרת. ניתן לעיין בתב"ע במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית על מנת לבדוק מה מתוכנן להיבנות באזור לדוגמא, האם מתוכנן להיבנות בקרבת הדירה חניון גדול, כביש ראשי, גן ציבורי וכיו"ב. על ההיסטוריה של הבניין ניתן ללמוד מתיק הבניין שמצוי גם הוא במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית. מתיק הבניין ניתן ללמוד על חריגות בניה בבניין, צווים כאלו או אחרים שהוצאו כנגד הבניין והתכתבויות עם דיירי הבניין.

בדיקת זכויות הבנייה. ברשות המקומית ניתן ללמוד אם קיימות זכויות לבניית תוספות לבניין, לדירות האחרות או לדירה שבכוונתנו לרכוש. אם צמוד לדירה גג יש לבדוק למי שייכות זכויות הבנייה עליו.

בדיקה בתקנון הבניין על מנת לוודא שאין הגבלות למכירת הדירה, חלוקת הוצאות, החלטות בעניין זכויות בנייה וכיו"ב.

בדיקה של אנטנות סלולאריות באזור ובדיקה של מצב האזור מבחינת שכנים, רעש, מטרדים וכיו"ב.

ניתן לבדוק כמובן באמצעות מהנדס את מומחה מצבה ההנדסי של הדירה – רטיבויות, סדקים וכיו"ב.

כאמור, קיימות בדיקות נוספות שניתן לעשות ובדיקות שניתן לוותר עליהן, הכול בהתחשב בנכס הנרכש, גילו, הסביבה, מחירו וכיו"ב גורמים שיכולים להשפיע על כדאיות העסקה. בעניין חובתו של עורך הדין המייצג לקוח בעסקת מקרקעין נקבע בע"א 751/89 מוסהפור ואח' נ' שוחט ואח' (פורסם בנבו):

"עורך הדין המתבקש לעשות עסקת מקרקעין עבור לקוח צריך לבדוק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובוועדה לתכנון ובנייה, מחלקה ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה"

 

נסח טאבו, אישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל, אישור זכויות מהחברה המשכנת.

כאמור, ראשית יש לבדוק למי שייך הנכס. זאת אפשר ללמוד מנסח טאבו עדכני ומקורי כאשר המדובר בדירה הרשומה בטאבו ומאישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל ו/או אישור זכויות מהחברה המשכנת, עדכניים ומקוריים, כאשר המדובר בדירה שאינה רשומה בטאבו (להלן נתייחס לכולם כ- "אישורי זכויות").

כדאי גם לבקש את הסכם מכר הדירה הקודם שנעשה ע"י מוכר הנכס ואת הסכם החכירה עם מנהל מקרקעי ישראל כאשר המדובר בדירה שאינה רשומה בטאבו.

נסח הטאבו או אישור הזכויות חייב להיות עדכני ומקורי (או עם אישור נאמן למקור) להבדיל מצילום, נסח שהוצא מהאינטרנט או נסח טאבו שנשלח בפקס. אישורי זכויות ישנים, אין בהם בכדי להבטיח כי לא נעשו שינויים בינתיים בזכויות על הנכס.

מלבד מי הוא הבעלים של הנכס ניתן ללמוד על משכנתאות הרובצות על הנכס, הערות אזהרה, עיקולים, הערות של רשם המקרקעין וכיו"ב הערות מהן ניתן ללמוד על מצבו המשפטי של הנכס. יש לזכור כי כאשר המדובר בדירה שאינה רשומה בטאבו יש לבדוק את מצב הנכס גם ברשם המשכונות ולוודא שלא רשומים שם שעבודים עיקולים או התחייבויות לצדדים שלישיים.

יש לצרף את אישור הזכויות להסכם כנספח. כמו כן יש לוודא, באמצעות תעודות הזהות, את זהות המוכרים ולצרף צילום תעודות זהות להסכם כנספח נוסף.

 

משכנתאות – האם קיימות מצד המוכר האם יהיו מצד הקונה:

בהסכם יש לציין את המשכנתאות, הן המשכנתא הרובצת על הנכס ע"ש הקונה והן את העובדה שהרוכש מתכוון ליטול משכנתא על מנת לממן את רכישת הנכס.

אם קיימת משכנתא שרובצת על הנכס יש לציין את פרטיה ולצרף אישור עדכני על היתרה לתשלום נכון למועד חתימת ההסכם.

אם מתכוון הרוכש ליטול משכנתא יש לציין זאת במפורש בהסכם ולדאוג ליצור גמישות בהסכם בנוגע לתשלומים הקשורים לאותה משכנתא. לשם הדוגמא ייתכן למשל כי הבנק המלווה ידרוש מסמכים כאלו ואחרים, שהצדדים לא צפו מראש, ויארך זמן על מנת להמציאם. מצד שני, יש מועדים קבועים לתשלום. יש ליצור מנגנון שיבטיח מרחב של תמרון לרוכש בכל הקשור לתשלומים על מנת שלא יפר את מועדי התשלום, שהינם בד"כ סעיפים יסודיים שהפרתם מהווה הפרה יסודית של ההסכם. יודגש כי בכל הסכם צריך שיהיה "תקופת חסד" (בד"כ 7 ימים עד 21 ימים) שבו לא ייחשב צד שמאחר בביצוע חיוביו כמפר עסקה. על כל מקרה של בעיה בלתי צפויה עם משכנתא יש לדאוג ליצור מנגנון מיוחד מעבר תקופת חסד זו.

 

המסמכים שיש לצרף במעמד החתימה על הסכם המכר ולאחריו:

לשיטתנו כמשרד עו"ד חוזים, מעמד חתימת ההסכם צריך להיות המעמד בו נחתמים כל המסמכים עליהם יכולים לחשוב הצדדים שיידרשו להעברת הזכויות בנכס. כמובן שיכול ויהיו מסמכים נוספים שיש לחתום עליהם (כגון מסמכי המשכנתא של הרוכש שנועדו לחתימת המוכרים), ואולם יש לשאוף לחתום על כל המסמכים הנחוצים לשם העברת הזכויות, במעמד חתימת ההסכם.

 

המסמכים שיש לחתום עליהם במעמד חתימת ההסכם:

במעמד חתימת הסכם המכר יש לחתום על מסמכים נוספים ואלו הם:

חתימה על "משחי"ם

ע"פ חוק, מוטל על הצדדים לדווח לרשויות המס על כל עסקת מקרקעין. נוכח החובה לדווח על עסקת מקרקעין לאחר 30 יום מיום העסקה, עדיף שבמעמד חתימת ההסכם יחתמו הצדדים על הצהרה על רכישת זכויות במקרקעין, על בקשה למתן פטור ממס שבח (דירת מגורים מזכה) ועל הצהרה לעניין מס רכישה. יש לוודא שההצהרות והבקשות לרשויות המס חתומים ע"י הצדדים ומאושרים על ידי עורכי הדין. יש להעביר את המשחי"ם לרשויות המס לא יאוחר מ- 30 יום לאחר חתימת ההסכם, זכרון הדברים או העברת התשלום הראשון – המוקדם מביניהם, שאם לא כן צפויים הצדדים לריביות וקנסות.

על מוכר המקרקעין לצרף להצהרתו לרשויות מיסוי מקרקעין את המסמכים הבאים: חוזה מכירה, חוזה רכישה (בעסקאות החייבות במס שבח), נסח טאבו או אישורי זכויות, אסמכתאות על הוצאות הנדרשות בניכוי לשם קביעת מס השבח. כל מסמך אחר הנדרש לשם עריכת השומה. על רוכש המקרקעין לצרף להצהרתו לרשויות מיסוי מקרקעין את המסמכים הבאים: חוזה מכירה (אם ההצהרה משותפת יוגש כמובן חוזה מכירה אחד בלבד), נסח טאבו או אישורי זכויות, כל מסמך אחר הנדרש לשם עריכת השומה.

שטרות העברה 

שטר מכר במקרה של נכס הרשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או שטרות העברת זכות חכירה במנהל מקרקעי ישראל, אם המדובר בדירה שאינה רשומה בטאבו. יש לוודא כי השטרות חתומים בידי הצדדים ומאושרים על ידי עורכי הדין. שטרות אלו יישארו בידי ב"כ המוכר עד להעברת מלוא התמורה ע"י הרוכש.

הערת אזהרה או משכון

 בדירה הרשומה בטאבו יש לדאוג להחתים את המוכרים על בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים. בדירה שאינה רשומה בטאבו יש לדאוג להחתים את המוכרים על בקשה לרישום משכון לטובתם של הרוכשים ובקשה לרישום הערה על העסקה בחברה המשכנת.

ייפויי כוח

 ייפויי הכוח ניתנים ע"י המוכרים והקונים לבאי כוחם לשם העברת הזכויות. כמו כן נהוג להשאיר בידי ב"כ המוכר ייפוי כוח מטעם הרוכשים לביטול הערת האזהרה או משכון במקרה שבו יפרו הרוכשים את התחייבויותיהם. גם כאן, ייפוי הכוח יישאר בידי ב"כ המוכרים עד לתשלום מלוא התמורה על הנכס.

 

המסמכים שיש לקבל מהמוכרים עד התשלום המלא של התמורה עבור הנכס:

בכל הסכם יש לדאוג כי עד למועד העברת מלוא התמורה עבור הנכס למוכרים, יהיו בידיהם של הרוכשים המסמכים הבאים:

אישור על תשלום מסים 

עד למועד העברת מלוא התמורה מוטלת על המוכרים לדאוג לתשלום מס השבח או פטור מתשלום. כמו כן על הרוכשים לדאוג שיהיה בידיהם אישור על תשלום מס רכישה או פטור.

שטרות העברת הזכויות שנחתמו במעמד חתימת ההסכם

כאמור המדובר או בשטרות מכר, במקרה שהמדובר בדירה הרשומה בטאבו, או בשטרות העברת זכות שכירות, כאשר הדירה רשומה במנהל מקרקעי ישראל ובחברה המשכנת.

ייפויי הכוח של המוכרים לב"כ הרוכשים 

כאמור לעיל, המדובר בייפוי כוח מטעם המוכרים המורה לב"כ הרוכשים לפעול לשם העברת הזכויות מידיהם לידי הרוכשים.

אישור לטאבו מהרשות המקומית 

אישור זה נדרש לשם העברת הזכויות ע"ש הרוכשים וקובע כי אין ברשות המקומית חובות כלשהם (היטל השבחה, ארנונה ומים) על הנכס. יש לדאוג לקבל אישור זה תקף ל- 30 יום נוספים מיום קבלתו.

משכנתא 

אישור סילוק המשכנתא (אם הייתה) של הבנק מטעם המוכרים. עדיף להוציא גם נסח טאבו עדכני בו לא מופיעה יותר המשכנתא שרבצה על הנכס מטעם הבנק של המוכרים.

אישור מרשם המשכונות שאין משכון או התחייבות נוספת על הדירה 

יצוין כי בדירה הרשומה בטאבו בד"כ התחייבויות אלו רשומות בלשכת רישום המקרקעין כמשכנתאות או הערות אזהרה.

אישורים על סילוק חובות שוטפים 

יש לוודא כמובן כי כל החובות השוטפים ל הדירה כגון חשמל, ועד בית וכיו"ב שולמו עד למועד פינוי הדירה.

בדירה שאינה רשומה בטאבו יש לצרף את אישור מנהל מקרקעי ישראל להעברת הנכס, אישור כי לא במנהל לא דורש דמי הסכמה למכירת הנכס וכאמור, אישור מרשם המשכונות כי לא רובץ משכון על הנכס. כמו כן, במידה ויש חברה משכנת (בד"כ החברה שבנתה את המבנה והיא מנהלת את רישומי הבעלות על הנכס עד שיירשם הבניין בטאבו) יש לצרף את אישורה כי הזכויות בדירה עברו גם אצלם. יצוין כי המנהל לא יעביר את הזכויות בנכס לרוכשים מבלי לקבל את אישור החברה המשכנת אשר תבקש מצידה את כל האישורים הנחוצים לשם העברת הזכויות כאמור לעיל.

 

הדין כאשר לא מומצאים מסמכים ואישורים במועד:

יש לקבוע בהסכם מה הדין במידה ולא יומצאו המסמכים הנ"ל עד למועד תשלום מלוא התמורה עבור הנכס. ניתן להתנות כמובן תשלום מלוא התמורה בהמצאת מסמכים אלו ואולם קביעה כזו עלולה לגרום לסיבוכים בנושא העברת החזקה הסופית בדירה (כניסת הרוכשים לדירה). הפתרון בד"כ הוא העברת סכום כלשהו מכספי התמורה (בד"כ מתוך התשלום האחרון), שנקבע מראש ומוערך על ידי עורכי הדין. סכום זה יישאר בנאמנות אצל ב"כ המוכרים והצדדים נותנים לו הוראות בלתי חוזרות לשלם מתוך סכום זה כל תשלום על מנת להמציא את המסמכים הנחוצים לשם העברת הדירה. לדוגמא, אם הרשות המקומית אינה מנפקת את האישור הנחוץ כאמור לעיל בגין אי תשלום ארנונה רשאי ב"כ המוכרים לשלם את הארנונה מכספי הנאמנות המופקדים אצלו ולהוציא את האישור.

 

מיסים ותשלומים:

בהסכם המכר יש לקבוע מי ישלם את התשלומים עד להעברת החזקה בדירה ואחריה.

ככלל, תשלומים כגון היטל השבחה וחשבונות שוטפים שנתגבשו עד למועד מסירת החזקה על הדירה ישלם המוכר, גם אם הומצאו למוכרים לאחר העברת החזקה על הנכס. תשלומים שנתגבשו לאחר העברת החזקה ישלמו הרוכשים.

מס רכישה ישולם ככלל ע"י הרוכש.

מס שבח משולם ע"פ סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין ע"י מוכר הזכות. ניתן לקבוע בהסכם שמס השבח ישולם ע"י רוכש הזכות. במקרה כזה רשאי מנהל השומה לקבוע את השומה בדרך של "גילום מלא". בגילום מלא מחשב מנהל השומה את מס השבח ע"פ התמורה שתישאר בידי המוכר לו היה משלם את מס השבח בעצמו. בכל מקרה, אין בתנאי זה בכדי להעביר את החובה לתשלום מס שבח על הרוכש.

logoround

צרו איתנו קשרsimilar articlessimilar Kteanotפורום הוצאה לפועל

 


  • 1
×
 
לשאלות צרו איתנו קשר בטלפון 03-6129124
 אם האתר היה לכם מועיל, היו חברתיים, הקליקו Like...
 
×
 
להתייעצות, אתם מוזמנים
להתקשר בטלפון: 03-6129124
או כתבו לנו כאן, ואנו נשיב לכם מייד