צור קשר

  • מאמרים דיני מקרקעין

  • 1

הצמדת רכוש משותף לדירה

4.7391304347826 1 1 1 1 1 (23 Votes)
הצמדת רכוש משותף לדירה

מה הם התנאים בהם תותר הצמדת רכוש משותף לדירה מסויימת בבנין משותף ?

במחוזותינו, נפוצים מאד המקרים בהם מבקש דייר או דיירים בבניין המשותף להצמיד לדירתו חלק מהרכוש המשותף בבניין. בלא מעט מקרים עושה אחד הדיירים דין לעצמו ומצמיד בפועל חלק מהרכוש המשותף לדירתו. על האפשרויות העומדות לדייר לבצע הצמדת רכוש משותף לדירה שבבעלות, או לחילופין נימוקים להתנגדות של דיירים להצמדת שטח משותף שדייר ביצע ידון מאמר זה. 

בין השאר נעמוד על עניינים אלו:

זכותם של הדיירים בבית משותף על הרכוש המשותף:

ככלל, לכל דייר המתגורר בבניין הרשום כ- "בית משותף" יש זכות ברכוש המשותף של אותו בניין. הדברים באים לידי ביטוי בסעיף 55 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"):

"לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי-מסוים ברכוש המשותף של אותו בית משותף"

זכותם זו של דיירים בבניין משותף נלמדת גם מהוראות סעיף 6 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, שם נאסר על גריעת חלקים מהרכוש בבניין המשותף אלא אם כן המדובר בקביעה מפורשת וברורה במפרט שצורף לחוזה המכר.

משמעות סעיף 55 לחוק המקרקעין היא כי החלק היחסי של כל דייר בבניין המשותף משתרע על פני כל הרכוש המשותף. עמד על הדברים המלומד י' ויסמן בספרו דיני קניין (בעלות ושיתוף) (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע'ש הרי ומיכאל סאקר, תשנ"ז-1997) בעמ' 407:

"באומרנו כי לבעל דירה "חלק בלתי מסוים" ברכוש המשותף כוונתו לכך שהמנה שיש לו ברכוש המשותף אינה מוגדרת באופן פיסי כך שלא ניתן להצביע על תחום מוגדר ברכוש המשותף כעל חלקו של בעל דירה פלוני ברכוש המשותף. ואולם מבחינת גודל המנה שיש לבעל דירה בנכס המשותף, חלקו הוא מסוים. יש לו X% בנכס"

לעניין שיעור החלק של כל בעל דירה ברכוש המשותף קובע סעיף 57 לחוק המקרקעין כי זה ייקבע בתקנון. כאשר הדברים לא רשומים בתקנון, ייקבע שיעור חלקו של כל דייר בהתאם ליחס שבין שטח הרצפה של הדירה ובין שטח הרצפה הכולל שבבית המשותף. 

לגבי בניינים שלא רשומים כ "בית משותף" כהגדרת ביטוי זה בחוק המקרקעין רלוונטי סעיף 77 א' לחוק המקרקעין. הסעיף משתמש בהגדרה שיורית וקובע כי כל חלק שלא שייך לדירה בבניין המשותף, הינו רכושם של כלל הדיירים בבניין וחלקים מוגדרים נוספים, וכלשון הסעיף:

"כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחום דירה מסוימת"

(ראה: ע"א 11965/05 עיזבון המנוח מרדכי קליין ז"ל נ' שרון, [פורסם בנבו] תק-על 2009(3) 3111, פסקה 32, וע"א (ירושלים) 190/84 דיבון נ' הממונה על מרשם מקרקעין, פ"מ התשמ"ה ב' 265)

צרו איתנו קשרsimilar articlessimilar Kteanotפורום הוצאה לפועל

התנאים להצמדת שטח ברכוש המשותף לטובת דירה מסוימת:

נוכח הוראות חוק המקרקעין הנ"ל, ונוכח הכרתו של הדין הישראלי בזכות היסוד של כל אדם על קניינו, נפסק כי הוצאת חלק מהרכוש המשותף חייבת להיעשות בלשון ברורה, חד משמעית, קונקרטית ומפורשת. על פי ההלכה הרווחת, בכל מקרה של ספק – אין ספק ובית המשפט יימנע מלהורות על הוצאת חלק מהרכוש המשותף לטובת דירה מסויימת בבניין. הלכה זו תקפה בין אם המדובר בבניין שנרשם כבית משותף ובין אם לא. מנסיונו של משרדנו משרד עורך דין מקרקעין, הוראה זו נשמרת בקפדנות. 

המלומד ח. דגן בספרו קניין על פרשת דרכים (תשס"ה- 2005) מבהיר כי המגמה העיקרית של הדין הישראלי ביחס לשימוש ברכוש המשותף היא כינונו של משטר משפטי של זכויות ברורות. מגמה זו מחייבת קביעת כללים נוקשים ביחס לסמכות להצמיד רכוש משותף לדירה ספציפית (שם, בעמ' 395-396).

עמד על חשיבות השמירה על הרכוש המשותף גם השופט גולדברג בע"א 93/81 אליאס נ' שיפר, (פורסם בנבו). בתיק זה עמדדה בפני בית המשפט השאלה האם מושתק דייר שפגע בעצמו ברכוש המשותף מלטעון כנגד פגיעה שפגע אחר:

" אם תותר הרצועה ובית המשפט ייתן גושפנקא לפגיעות ברכוש המשותף שאינן אפסיות עד שכל בר דעת יראה בהן דבר של מה בכך, עלול הדבר לגרום להתמוטטותו של מוסד הבתים המשותפים, שיסודותיו מורכבים ומפותלים בלאו הכי, עד שאיש הישר בעיניו יעשה ברכוש, שהוא נחלת הדיירים כולם. הפועל היוצא מדברים אלה הוא, שהעובדה, כי אחד הדיירים עשה דין לעצמו ברכוש המשותף, אינה יכולה לשמש היתר לדייר אחר לעשות גם הוא כמוהו. שאם תאמר כן, פתחת פתח לכל הדיירים באותו בית משותף לנהוג ברכוש המשותף כבתוך שלהם". (שם, בעמ' 452-453).

בהתאם להלכות הנ"ל, נטל ההוכחה להראות כי חלק מן השטחים המשותפים הוצא לטובת דירה מסויימת מוטל בצורה גורפת על הטוען לכך.

כאמור, סעיף 55 לחוק המקרקעין קובע את זכותם של כלל הדיירים ברכוש המשותף בבניין,  ואולם הדיירים רשאים להתנות על סעיף זה כאמור בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין. באפשרותם של הדיירים לקבוע, בהסכמה, הצמדת רכוש משותף לדירה מסויימת בלבד. למרות זאת, הסעיף קובע מה הם החלקים החיוניים לשימושם והנאתם של הדיירים, אותם בשום מקרה לא ניתן להצמיד:

"בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן – התקנון), שחלק מסוים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות..."..

סעיף 62(א) לחוק המקרקעין קובע, בהתייחס לתקנון המוסכם בבית משותף, כי:

"אין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות".

סעיף 77א לחוק המקרקעין מחיל את סעיף 62(א) לחוק המקרקעין גם על בית משותף שעדיין לא נרשם ככזה.

ראה גם רע"א 259/99 חב' פליצ'ה ראובן בע"מ נ' ציפורה סופיוב (פורסם בנבו) שם נפסק (בעמ' 401-402) כי:

"גריעה מהרכוש המשותף והצמדת חלקים ממנו לדירות דיירים מסוימים כפופות להסכמת כל הדיירים, ובלעדיה אין היא תקפה"

יש לזכור כי ההצמדה נחשבת כ "עסקה במקרקעין" המתבצעת באמצעות רישום בתקנון המוסכם של הבניין המשותף. הצמדה זו תוקפה כלפי צדדים שלישיים אך ורק אם נרשמה, כאמור בסעיף 62(ג) לחוק המקרקעין. בדרך זו, כל אדם המעיין בנסח הרישום של הדירה בבית המשותף יכול לדעת אם שטח מסוים מהרכוש המשותף אינו שייך לו באשר הוא הוצמד לדירה ספציפית בבית (ראה א' איזנשטיין, יסודות והלכות בדיני מקרקעין (בתים משותפים) (בורסי, תשס"א-2001) בעמ' 115-116)

 

הסכמה להצמדת חלק ברכוש משותף לדירה, אין משמעה אישור הדיירים לבנות על חלק זה:

בספרו הנ"ל מציין המלומד א' איזנשטיין שהצמדת רכוש משותף לדירה ספציפית (כאשר בוצעה בהתאם לחוק) מעניקה אכן לבעל דירה פלונית זכות לשימוש בלעדי בחלק מסוים בשטח המשותף אך אותו דייר לא רשאי לבנות עליו ללא הסכמה מפורשת לכך משאר בעלי הדירות בבניין, גם אם קיבל אישור בנייה מהרשויות. זכות זו לבנייה על השטח המוצמד מתגבשת רק באמצעות אישור מפורש לכך בתקנון הבניין או הסכמה בכתב משאר בעלי הדירות בבניין המשותף (כאמור שם בעמ' 116-117):

"...הצמדתו של הגג לדירה מסוימת בבית משותף מכוח הסכם בין בעלי דירות אינה גוררת עמה מניה וביה גם הענקה של זכויות הבנייה על הגג שהוצמד, אלא אם כן הוכח שזו הייתה כוונת הצדדים."

(ראה גם ע"א 10322/03 ישעיהו נ' שטרייכר, (פורסם בנבו); ע"א 7156/96 שואעי נ' בכרך, (פורסם בנבו)

עוד נפסק שטענה בדבר "שימוש רגיל וסביר" לגבי בנייה על שטח שהוצמד לדירה אינה יכולה לעמוד, ראה לעניין זה דבריו של השופט ברנזון בע"א 403/73 בצלאל נ' סימנטוב, (פורסם בנבו) בעמ' 49:

"... הפסיקה והוראות אחרות בחוק מובילות אותנו למסקנה, כי בניה על המקרקעין המשותפים אינה באה בגדר "שימוש רגיל". כך למשל נקבע, כי שותף המבקש להרחיב את דירתו על חלק מן המקרקעין המשותפים, אינו רשאי לעשות כן ללא הסכמת יתר השותפים:

"אפילו נקבל את טענת המשיבים, שהמקום שמעליו הם רוצים לבנות נועד למטרה זו ואיננו שייך בלעדית למערערים, הרי שלפחות הוא משותף לכל בעלי הדירות שבבית, ולפי סעיף 30 (ג) לחוק המקרקעין : 'דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים'; משמע, שבלי הסכמת המערערים אין המשיבים רשאים לייחד את השטח הנדון לבניה שלהם, שללא ספק היא חורגת מן המושג של ניהול או שימוש רגיל במקרקעין"

דברים אלה הם גם צו השכל הישר."

(ראה גם עע"מ 2832/09 הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' בני אליעזר בע"מ, (פורסם בנבו 2011); ע"א 810/82 זול-בו בע"מ נ' זיידה (פורסם בנבו) וראו אף את פסה"ד המנחה רע"א 6339/97 משה רוקר נ' משה סלומון, (פורסם בנבו) שם דן בית המשפט בצו הריסה שניתן כנגד מבנה שבנה דייר ברכוש המשותף, שלא כדין.

על קצה המזלג נזכיר כי בתנאים מסוימים רשאי בעל דירה ליטול שטח מסוים מהרכוש המשותף ולהצמידו לדירתו לשם הרחבתה, גם ללא הסכמת כל בעלי הדירות בבניין המשותף (ראה סעיפים 71א עד 71ד לחוק המקרקעין, שנוספו בתיקון מס' 18 לחוק). סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין עוסק במקרה בו מבקש אחד מהדיירים להצמיד חלק מסוים ברכוש המשותף לטובת הרחבת דירתו:

"על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זבויות הבניה הנדרשות לצורך זה".

 

גריעת חלקים מהרכוש המשותף על פי חוק המכר (דירות):

כאמור לעיל, זכותם של הדיירים בבית המשותף בחלקים ברכוש המשותף מעוגנת אף בחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות"). הוראות החוק קובעות את חובותיו של מי שמוכר דירה שבנה בעצמו, או באמצעות אחרים. חובות אלו, בהקשר של גריעת חלקים מהרכוש המשותף פורטו בסעיף 6 לחוק המכר דירות:

"(א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לעניין מן העניינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו עניין; ואלה העניינים:
(1) הוצאת חלק מן הרכוש המשותף;
(2) ...".

ברע"א 259/99 חב' פליצ'ה ראובן בע"מ נ' ציפורה סופיוב הנ"ל נפסק כי גריעה משטח משותף חייבת להיות מפורשת וחד משמעית, והדברים נכונים גם לגבי קבלן, המבקש להוציא חלק מהשטח המשותף לטובת דירה אחת או כמה בבניין, עמדה על כך השופטת א' פרוקצ'ה (בעמ' 401):

"גריעה מהשטח המשותף חייבת להיות מפורשת בכתובים ועליה להיות מוצגת באורח קונקרטי, ואין די בקיום הורה כללית בחוזה המכר המשיירת לקבלן המוכר שיקול דעת לגרוע בעתיד שטחים מהרכוש המשותף בלא פירוט קונקרטי של שטחים מוגדרים...".

בשורה של פסקי דין שהוציא תחת ידו בית המשפט העליון בקשר להוראות סעיף 6 לחוק המכר דירות הובהר, כי כל כוונה ללהצמיד חלק מהרכוש המשותף דירה או דירות מסוימות צריכה להיות מפורשת, ברורה וחד משמעית. יש לתת לרוכש הדירה מידע מלא לגבי זכויותיו, בין השאר לגבי זכויותיו ברכוש המשותף בדירה. ראה הדברים בעניין זה מפי השופט מ' אלון בע"א 213/80 שמעונוף נ' ברוכים (פורסם בנבו):

"מטרתו של חוק המכר (דירות) היא להביא לידיעת הקונה, בצורה ברורה ומובנת - וללא הסתתרות וערפול מאחורי אמירות כלליות וגורפות ומבלי להבליע גופי דברים, שלהם משמעות כספית חשובה, בתוך ריבוי דברים טפלים ובלתי חשובים - מה הן כוונותיו האמיתיות של המוכר, ומה הן הזכויות אשר הוא, הקונה, רוכש הימנו... כדי להבטיח שאכן הובאו הדברים לידיעת הקונה והובנו על ידיו, חובה היא על המוכר לצרף לחוזה מיפרט ובו תיאור הדירה וכל הכלול בה... ואם מבקש המוכר לשנות מן התקנון המצוי בקשר לזכויות שבבית המשותף, חייב שינוי זה להופיע במפורש במיפרט הנ"ל או במסמך המצורף לחוזה ובו פרטים בקשר לשינוי זה. ייחוד והבלטה אלה מטרתם להסב את שימת לבו של הקונה לשינויים אלה... ומאליו מובן, לפי הנוסח האמור בסעיף 6(א) הנ"ל ומבחינת הגיונם של דברים, כי המפרט או המסמך המיוחד, ובהם ציון השינויים האמורים, צריך שיצורפו לחוזה בעת עריכתו של החוזה ולא במועד מאוחר לכך... ".

ראה ע"א 3902/98 מיאב חב' קבלנית לבניין בע"מ נ' סטולר, (פורסם בנבו), בעמ' 855-856, וע"א 118/78 גוב ארי חב' לבניין ולהשקעות בע"מ נ' כהן, (פורסם בנבו) בעמ' 812.

דברים ברוח זו נפסקו גם בע"א 432/83 מזרחי נ' חביב (פורסם בנבו) שם נקבע (בעמ' 680 – 679):

"המגמה של הפסיקה היתה תמיד לדרוש מהמוכר, המבקש להוציא נכס מגדר הרכוש המשותף, כי יעשה זאת במפורש. זו היתה המגמה לפני חוק המקרקעין (ע"א 310/64 הנ"ל), ואף אחריו (ע"א 531/75 מרקו נ. רוטפלד, פד"י ל"ג(2) 393). מגמה זו אף קיבלה ביטוי סטטוטורי בסעיף 6 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973. בחוזה דנן לא נאמר בשום מקום בצורה מפורשת שחלק כלשהו מן הרכוש המשותף לא יימכר. בעובדה שהמוכר קיבל מן הקונה היתר לבנות על הגג אין די בה כדי להעיד על כך שהקונה הסכים להצמדת הגג לדירות המוכר. בהעדר ניסוח ברור, אפשרי למשל שהקונה התיר למוכר לבנות, כאחד מן הבעלים המשותפים של הגג; מכל מקום הנטל להוכיח הסדר מוסכם שמסר את הגג לבעלותו של המערער רבץ על זה האחרון"

ויודגש, גם במידה ויתברר שרק לגבי דייר אחד בבניין המשותף, לא הוצאו החלקים המשותפים השנויים במחלוקת מן הרכוש השותף, יהיה בכך לקבוע כי אותו חלק לא הוצא מהרכוש המשותף לגבי כל הדיירים, כאמור בע"א 213/80 שמעונוף נ' ברוכים הנ"ל:

"משנקבע ביחסים שבין המוכר קבלן לבין אחד הקונים הדיירים כי רכוש מסוים שבבית רכוש משותף הוא, חלה קביעה זו מאליה ובאופן אוטומטי לעניין רכוש מסוים זה גם לגבי היחסים שבין יתר הקונים דיירים שבאותו בניין לבין הקבלן-המוכר"

כך נפסק גם בע"א 238/83 נציגות הבית המשותף נ' מרכוס (פורסם בנבו):

"עדיין יש לבחון, אם קוימו הוראות חוק המכר (דירות) כלפי כל יתר רוכשי הדירות. די יהיה בכך אם לא קוימו רק כלפי אחד מהרוכשים כדי להכשיל את ההתחייבות כלפי המשיבים..."

וראה גם ע"א 555,561/74 מאיר נ' וייץ בע"מ (פורסם בנבו) בעמ' 689; ב-ע"א 8148/06 אליהו נ' שימבורסקי, (פורסם בנבו) נפסק כי על מנת להוציא חלק מהרכוש המשותף לטובת אחד הדיירים אין די בחוזה המפרט עניין זה רק עם דייר אחד ויש צורך בחוזה בעניין זה עם כל הדיירים (שם בפסקה 10)

 

שתיקת הדיירים אינה מהווה הסכמה לגריעת חלק מהרכוש המשותף:

הדין קובע כי שתיקת דיירים, אפילו המדובר בשתיקה למשך שנים ארוכות, אין בה לכשעצמה כדי להוות הסכמה להצמדת חלק ברכוש המשותף לטובת דייר או דיירים מסוימים. להרחבה בעניין זה ראה מאמר משרדנו "פלישת שכן לשטח המשותף".

 

התיישנות בתביעה לפינוי דייר שפלש לשטח המשותף:

ההלכה קובעת כי הסגת גבול במקרקעין הינה "עוולה מתמשכת" במובן זה שעלית התביעה בה מתחדשת מיום ליום. לפיכך העילה כנגד הדייר הפולש אינה מתיישנת (ראה ע"א 831/80 זמיר נ' כימיקלים ופוספטים בע"מ (פורסם בנבו).

logoround

צרו איתנו קשרsimilar articlessimilar Kteanotפורום הוצאה לפועל

  • 1
×
 
לשאלות צרו איתנו קשר בטלפון 03-6129124
 אם האתר היה לכם מועיל, היו חברתיים, הקליקו Like...
 
×
 
להתייעצות, אתם מוזמנים
להתקשר בטלפון: 03-6129124
או כתבו לנו כאן, ואנו נשיב לכם מייד