צור קשר

  • כתבי טענות דיני מקרקעין

  • 1

כתב הגנה - בתביעה לפינוי מושכר

4.8333333333333 1 1 1 1 1 (6 Votes)

המדובר בתביעה לפינוי מושכר לפי פרק טז לתקנות סדר הדין האזרחי אשר נועדו לפתור את הבעיה החמורה של שוכרים אשר לא מפנים את המושכר, למרות שאין בידיהם חוזה עם המשכיר או שהפרו את חובותיהם על פי הסכם השכירות. במקרה זה שהובא אל משרדנו התברר כי דווקא המשכיר הוא זה אשר ניסה לנצל לרעה את זכויותיו על פי ההסכם. אתם מוזמנים לעיין גם במאמר משרדנו "תביעה לפינוי מושכר" שם הרחבנו בסוגיה זו. 


כתב הגנה בתביעה לפינוי מושכר

 

הנתבע, באמצעות ב"כ מתכבד להגיש לבית המשפט הנכבד את כתב הגנתו בתביעה שבכותרת.

טענת סף: יש להעביר את הדיון בתובענה לפסים של דיון רגיל:

1. הנתבע ייטען כי יש לדחות את תובענת התובע על הסף וזאת מאחר והתובע אינו הבעלים היחידי בנכס כאמור בסעיף א1 לכתב התביעה וכאמור בכותרת להסכם השכירות.

המערער יוסיף וייטען כי התובע לא צרף לכתב התביעה כל אישור על היותו הבעלים של הנכס ורק מסיבה זו דין התביעה, בהליך בה נקט, להידחות על הסף.

2. ככל הידוע לנתבע, התובע הינו בעלים במשותף על הנכס עם גרושתו, כך שכל אחד מהם מחזיק 50% מהזכויות על הנכס.

3. הנתבע ייטען כי גרושתו של התובע מעולם לא הסכימה להגשת התביעה כנגדו ואף משיחה עמה עולה כי היא כלל אינה מעוניינת לפנות את הנתבע מהנכס.

4. בנסיבות אלו, ברור כי זכותו של התובע להגיש תובענה לפינוי התובע מהנכס מוטלת בספק ואין התובענה מתאימה לדיון במסגרת פרק טז לתקנות סדר הדין האזרחי.

5. למיותר לציין כי כותרת כתב התביעה כוללת רק את התובע. כמו כן אין בכתב התביעה, על נספחיו, כל אישור מהבעלים האחרים, המחזיקה גם היא 50% מהזכויות בנכס, אישור כלשהו להגשת התביעה כנגד הנתבע.

6. אשר על כן יתבקש בית המשפט הנכבד להעביר את הדיון בתיק דנן לפסים של תובענה רגילה.

7. אי הגשת תצהיר גילוי מסמכים:

א. התובע נמנע מלהגיש תצהיר גילוי מסמכים מטעמו ובו יפרט את המסמכים "המצויים או שהיו מצויים ברשותו או בשליטתו של התובע ושאותרו על ידו לאחר חקירה ודרישה" כמצוות תקנה 215 ט' לתקנות סדר הדין האזרחי.

ב. אשר על כן יתבקש בית המשפט הנכבד להורות לתובע להשלים תצהיר זה, תוך חיובו בהוצאות הנתבע.

טענות הנתבע לגופה של התובענה:

8. האמור בסעיף 1 לכתב התביעה אינו מוכחש. הנתבע יוסיף וייטען כאמור לעיל כי הנתבע מחזיק רק ב- 50% מהזכויות על הנכס.

9. האמור בסעיף 2 אינו מוכחש. הנתבע יוסף וייטען כי הסכם זה הינו המשך להסכם שהיה לו עם הבעלים הקודם של המשק, ובסה"כ שוכר הנתבע את המשק ב- 13 השנים האחרונות.

10. מוכחש האמור בסעיף 3 לכתב התביעה. הנתבע יוסיף וייטען כדלקמן:

א. כמפורט בהרחבה להלן, הנתבע אינו מאפשר ומעולם לא אפשר שכירות משנה במושכר.

ב. כמפורט להלן, הנתבע ביטח את המשק וכל פעילות החווה לרבות בית הספר לרכיבה, הפנסיונים לסוסים, וטיולי הסוסים, כאמור בהסכם, לאורך כל תקופת השכירות.

ג. הנתבע מעולם לא התבקש לפנות את המושכר. התובע מעולם לא מסר לו את המכתב שנטען כי נמסר לו מיום 27/09/12. זאת ועוד, מאחר והנתבע כאמור לא הציג כל אישור מהבעלים האחרים בנכס לפנותו, וזו מחזיקה ב- 50% מהמשק והודיעה לו כי אין לה כל דרישה כנגדו לפינוי, ספק אם הודעה כזו מטעם התובע בלבד מספיקה לצורך הפעלתו של סעיף 17 להסכם בין הצדדים.

11. מוכחש האמור בסעיף 4 לכתב התביעה. התובע יוסיף וייטען כי מלבד המכתב מיום 05/12/11 לא התקבל אצל הנתבע כל מכתב מהתובע.

12. מוכחש מכל וכל האמור בסעיף 5 לכתב התביעה, הנתבע מעולם לא אפשר או מאפשר שימוש משנה במושכר. הנתבע יוסיף וייטען כדלקמן:

א. כאמור לעיל, הנתבע מנהל במשק התובע את חוות הסוסים שבבעלותו זה יותר מ- 13 שנים. בין שאר פעילויות החווה מפעיל הנתבע בית ספר לרכיבה. למען הסר ספק בסעיף "מטרת השכירות" בחוזה בין הצדדים נקבע כי בין שאר מטרות השכירות: "בית ספר לרכיבה" (ראה סעיף 8.1 להסכם).

ב. בשלב מסוים, מאחר והנתבע "איש של שטח" ועל מנת להקל את העומס המנהלתי המוטל עליו הוא חיפש דרכים על מנת להכניס לחווה שלו, ותחת אחריותו, מנהל נוסף שינהל עבורו את החלק בחווה הנוגע לבית הספר לרכיבה.

ג. הנתבע הודיע על כוונתו לתובע ולגרושתו והם הסכימו לכך (ראה הרישא למכתב התובע אל הנתבע מיום 05/12/11).

ד. ואכן, ביום 01/10/11 התקשר התובע עם הגב' כהן בהסכם הקובע את מהות המערכת העסקית ביניהם. ההסכם מדבר בעד עצמו ואינו מותיר מקום לספק בדבר העובדה כי הגב' כהן אינה שוכרת משנה בשטח החווה. וכך הסכימו בין השאר הנתבע והגב' כהן:

"לפיכך פנה צוקי ארביב לנטלי כהן וביקש כי תיאות לבוא ולנהל בעבורו את מערך ביה"ס לרכיבה לרבות ניהול לוח זמנים / שיעורים, הדרכה ... וכמו כן ניהול ומעקב בנושא תקבולים ותשלומים"

"בעבור שרותיה ועבודתה שכרה של נטלי כהן יעמוד על סך אשר לא יעלה על מחצית מהכנסות ביה"ס בניכוי הוצ' תפעול ובתוספת מע"מ כחוק."

"מוסכם בזאת כי לנטלי כהן אין ולא תהיה כל זכות או חזקה בשטח החווה. נוכחותה ופעילותה בחווה ומתקניה יהיו כפופים לאישורו של יצחק ארביב"

ה. יצויין כי לנטלי כהן מוניטין רב בתחום רכיבת הסוסים והיו לקוחות עבר אותן הביאה לחוות הנתבע. לפיכך חשוב היה לצדדים להוסיף על השלט בכניסה ובפרסומים גם את שמה (לצד שמו של הנתבע כפי שניתן לראות אף בנספחים שצרף התובע בעצמו). שכרה, כמנהלת בית הספר לרכיבה של הנתבע וכאחראית על קידומו העסקי, שולם לה על דרך של חלוקה ברווחים.

ו. יודגש כי אין בהסכם בין הצדדים הגבלה כלשהי על שם העסק של התובע – מה לו לתובע אם מבקש הנתבע לקדם את עסקיו ולקרוא לחלק מפעילותו – אשר עליה הסכימו הצדדים כי היא מותרת וחלק ממטרות השכירות – בשם אחר.

ז. כך גם לגבי החשבוניות שמוציאה הגב' כהן – החשבוניות מוצאות על ידיה מאחר והיא פועלת מול הלקוחות בבית הספר לרכיבה, חשבוניות אלו מועברות באופן קבוע אל הנתבע וכך נעשית ההתחשבנות בין הצדדים. הנתבע הודיע לתובע כמה פעמים כי אם התנהלות טכנית זו מפריעה לו, אין כל בעיה לשנות זאת ולקבוע כי הנתבע יהיה זה שיוציא את החשבוניות ואף את התשלומים לעובדים. העניין טכני לחלוטין וברור שעניין זה אינו יכול להוות עילה לביטול חוזה עקב הפרה יסודית של ההסכם.

מצ"ב העתק חשבוניות ההתחשבנות בין הנתבע לבין הגב' כהן כנספח א'

ח. הנה כי כן, וכמפורט לעיל הדברים מלמדים כי אין לה לנטלי כהן כל זכות או אפילו רמז של זכות שכירות משנה בחווה. למעשה, על פי החוזה בין הצדדים, היא מחויבת לשלם עבור אכסון הסוסים שלה בפנסיון החווה, ואכן כך פועלים הנתבע והגב' כהן.

ט. לסיום ייאמר כי שיטת הנהלת החשבונות של הנתבע והגב' כהן נועדה אך ורק על מנת להוריד את כל פרוצדורות הנהלת החשבונות ממנו. כאמור, הנתבע איש שטח וביקש להימנע ככל האפשר מעבודות משרדיות. המטרה של דרך ההתחשבנות בין הצדדים לא הייתה על מנת להסוות כדברי התובע שוכר משנה בנכס אלא פשוט להפחית את העניינים המנהלתיים הקשורים בחווה מסדר יומו של הנתבע.

כאמור, אם שיטת ההתחשבנות בין הנתבע לגב' כהן מהווה בעיה כלשהי עבור התובע – אין כל בעיה להורות לאלתר להנהלת החשבונות מטעם הנתבע לדאוג לשנות את ההסדר ולקבוע כי הנתבע הוא זה אשר ידאג לכך.

י. הנתבע יוסיף וייטען כי סעיף 6 לחוק התרופות מגדיר הפרה יסודית כ:

"הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית".

לעניין טענתו של התובע בדבר הפרה יסודית של סעיף 7.1 להסכם, עיון בו מגלה כי סעיף זה לא הוגדר כסעיף שהפרה שלו תיחשב כיסודית.

נותר לבחון האם ניתן להניח שהתובע היה מתקשר התובע בהסכם אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה. בענייננו, כבר הביע התובע את עמדתו לעניין ההפרה המוכחשת במכתבו מיום 05/12/11:

"שיתוף פעולה זה נוגד לחלוטין את החוזה בינינו (סעיף 7.1) ואינו מקובל עלי לחלוטין בפורמט זה אך מברך אני על כל שיתוף פעולה עסקי שיוביל אותך לצמיחה כלכלית לכן תמורת השימוש שלך ושל חוות נטלי במושכר אני דורש שכירות חודשית של 7500 ₪ + מע"מ רטרואקטיבית מתחילת אוקטובר..."

הנה כי כן, התובע כבר הביע את דעתו לעניין שאלה זו.

הנתבע ייטען כי גם אם יגיע בית המשפט הנכבד למסקנה כי הופר סעיף 7.1 להסכם (דבר המוכחש מכל וכל), אין בכך כדי לבטל את ההסכם כולו אלא רק לבדוק האם יש בדברים כדי להעלות את דמי השכירות.

13. האמור בסעיף 6 לכתב התביעה אינו מוכחש. הנתבע יוסיף וייטען כי כאמור לעיל הגב' נטלי כהן מעולם לא הייתה שוכרת משנה במשק. נהפוך הוא, הנתבע הקפיד להזכיר בהסכם כי אין לה כל זכות בו.

14. מוכחש האמור בסעיף 7 לכתב התביעה. הנתבע יוסיף וייטען כי גם עובר לכניסתה של הגב' כהן כמנהלת בית הספר לרכיבה היה בחווה שנים בית ספר לרכיבה, לא ברור כיצד לפתע פתאום נוצרה "הכבדה" כביכול על רשת החשמל.

15. מוכחש האמור בסעיף 8 לכתב התביעה. הנתבע יוסיף וייטען כי מעולם לא הושכר לגב' כהן חלק במושכר.

16. מוכחש האמור בסעיף 9 לכתב התביעה. הנתבע יוסיף וייטען כי הגב' כהן הינה "פרילנסרית" מטעמו של הנתבע ואין המדובר בעסק שונה ונפרד מהעסק שלו – וראה האמור בהסכם בין הצדדים בדבר החלוקה השווה בחווה שבבעלות הנתבע.

17. מוכחש האמור בסעיף 10 לכתב התביעה – התובע מעולם לא קיבל לידיו את המכתב מיום 27/09/2012 אשר סומן כנספח 3 לכתב התביעה.

18. מוכחש האמור בסעיף 11 לכתב התביעה מחוסר ידיעה.

19. מוכחש האמור בסעיף 13 לכתב התביעה. התובע יוסיף וייטען כדלקמן:

א. הגב' כהן כמנהלת בית הספר לרכיבה מטעמו של הנתבע רשאית להתקשר עם לקוחות פוטנציאליים של בית הספר לרכיבה.

ב. הטענה כי פעילותה של הגב' כהן חורגת מפעילות החווה שבבעלות הנתבע והיא בניגוד להסכם השכירות פשוט מטעה. בית המשפט הנכבד מופנה לאמור בסעיף 8.1 להסכם לפיו מלבד הסכמת הצדדים המפורשת בעניין לימוד רכיבה נרשם (בכתב יד) "וכל המשתמע בפעילות ענף הסוסים פרט..."

20. מוכחש האמור בסעיף 14 לכתב התביעה.

21. מוכחש האמור בסעיף 15 לכתב התביעה. התובע ביטח את פעילותו מיום חתימת הסכם השכירות ועד היום.

מצ"ב פוליסות ביטוח כנספח ב' .

22. מוכחש האמור בסעיף 16 לכתב התביעה. הנתבע כאמור ביטח את פעילותו.

23. מוכחש האמור בסעיף 17 לכתב התביעה. הנתבע כאמור ביטח את פעילותו

24. מוכחש האמור בסעיף 18 לכתב התביעה. הנתבע כאמור ביטח את פעילותו.

25. מוכחש האמור בסעיף 19 לכתב התביעה. הנתבע יוסיף וייטען כי כאמור לעיל, אין המדובר בעסק נפרד, ולכן פוליסת הביטוח אשר הוצגה לעיל מכסה את כל פעילויות החווה.

26. מוכחש האמור בסעיף 20 לכתב התביעה.

27. מוכחש האמור בסעיף 21 לכתב התביעה. הנתבע יוסיף וייטען כדלקמן:

א. הנתבע ייטען כי אפילו הייתה הפרה כלשהי מצדו של הנתבע (דבר המוכחש מכל וכל), הרי מדובר בהפרה שהייתה ידועה לתובע במשך מספר שנים עובר להגשת התביעה.

ראה בעניין זה המכתב ששלח התובע ביום 05/12/11, ממכתב זה עולה הנימוק האמיתי לטענותיו של התובע כלפי הנתבע. המדובר פשוט בניסיון להעלאת דמי השכירות בניגוד לאמור בהסכם בין הצדדים, זהו למעשה הוא הנימוק גם להגשת התובענה דנן. המדובר בהפעלת לחץ על התובע להסכים להעלאת דמי השכירות בנכס.

ב. יש לציין כי את שאר מכתבי התובע מעולם לא קיבל הנתבע ולא מן הנמנע כי אלו נוצרו לצורך הגשת התביעה דנן.

ג. הנה כי כן, ולמרות שלשיטתו של התובע, הפר הנתבע את ההסכם החל מאוקטובר 20011 הוא המתין שנה וחצי לאחר מכן עד שהגיש את התביעה דנן. זאת לאחר שנוכח לדעת כי הנתבע אינו מתכוון לשנות את ההסכם ולהעביר לו דמי שכירות גבוהים מהמוסכם ביניהם.

ד. הנתבע יטען כי הכלל בדיני חוזים הינו שנפגע המעוניין לבטל חוזה בעקבות הפרתו רשאי לבטלו בתוך זמן סביר מהיום שנודע לו על ההפרה. וכך קובע סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"ה – 1971:

"ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה; אולם במקרה האמור בסעיף 7(ב) ובכל מקרה אחר שהנפגע נתן למפר תחילה ארכה לקיום החוזה – תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה".

ה. בספרם של המלומדים גבריאלה שלו ויהודה אדר "דיני חוזים – התרופות" 649-650 (2009) מתייחסים הכותבים לסוגיה זו:

"נפגע המעוניין בכך רשאי לבטל את החוזה למן הרגע שבו נודע לו כי עומדת לרשותו עילת ביטול... יחד עם זאת, אין הנפגע רשאי להשהות את החלטתו לעד. עליו לקבל החלטה בתוך זמן סביר, שאם לא כן – יאבד את ברירת הביטול... השימוש בתרופת הביטול כפוף – על פי סעיף 8 לחוק התרופות – למגבלת זמן: אין הנפגע יכול להפעיל את ברירת הביטול אלא בתוך זמן סביר מהמועד שבו נודע לו אודות קיומה של עילה לביטול החוזה. בחלוף פרק הזמן הסביר, ייחשב הנפגע כמי שוויתר על ברירת הביטול ובחר להותיר את החוזה על כנו".
ראה לעניין זה גם ע"א 829/01 מלון זידאני נצרת בע"מ נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ (פורסם בנבו, 2007).

ו. התובע פנה אל הנתבע לראשונה בהודעת ביטול עם הגשת התובענה דנן. למעשה, גם לטענתו, את הודעת הביטול שלח התובע כשנה לאחר ההפרה המוכחשת (ביום 27/09/12). התובע העדיף להמתין עוד חצי שנה לאחר משלוח אותו מכתב עד שהוגשה התביעה דנן.

הנתבע ייטען כי אין המדובר בזמן סביר כדרישת סעיף 8 לחוק החוזים תרופות.

ז. זאת ועוד, במשך כל אותה תקופה, בה כביכול הפר הנתבע את ההסכם מולו, המשיך התובע ונהנה מפירות הסכם זה, לרבות דמי השכירות והשבחת הנכס שבבעלותו על ידי הנתבע. (ראה לעניין זה האמור בפסק דינו של כב' השופט בנימין ארנון בה"פ (מח' מרכז) 5724-10-08 כהן ואח' נ' אטיה (פורסם בנבו, מיום 3.12.09).

ח. אם לא די בכך, פרק טז לתקנות סדר הדין האזרחי קובע הסדר אשר נועד להקים למשכיר סעד בהליך מהיר במקרה של הפרת הסכם שכירות. הנתבע ייטען כי הגשת תביעה לאחר יותר משנה וחצי שנודע למשכיר על ההפרה כביכול, אינה עולה בקנה אחד עם תכלית פרק טז לתקנות סדר הדין האזרחי. וכך קובעת לעניין תקנות אלו כב' השופטת כנפי - שטייניץ בפסקה 4 לפסק דינה ברע"א (מחוזי י-ם) 54675-02-12 מכמל נ' טרטמן (פורסם בנבו):

"פרק טז4 לתקנות סדר הדין האזרחי קובע הליך משפטי מזורז לדיון בתביעות לפינוי מושכר שאין חוק הגנת הדייר חל עליו, שמטרתו הכרעה מהירה ואפקטיבית במחלוקות שעניינן פינוי מושכר. התכלית המונחת ביסוד ההליך היא הענקת סעד מהיר לבעלי נכסים הזכאים לפינוי שוכרים המחזיקים בנכסיהם שלא כדין, והקטנת נזקיהם. לצורך השגת תכלית זו קובעות התקנות שורה של הוראות המגבילות את היקף ההתדיינות. מן העבר האחד נקבע, כי תביעה לפינוי מושכר לא תכיל סעדים נוספים מעבר לפינוי המושכר (אשר אותם יהיה התובע רשאי לתבוע בהליך נפרד, ללא נטילת רשות מבית המשפט), ומן העבר השני נקבע, כי נתבע לא יהיה רשאי להגיש תביעה שכנגד או הודעה לצד שלישי (תקנות 215ז, 215 יג לתקנות סדר הדין האזרחי). מטרת הוראות אלה היא לקיים הליך מצומצם ומהודק אשר ייוחד אך לבירור זכותו של התובע לפינוי המושכר וזכותו של הנתבע להחזיק במושכר, זאת מבלי צורך להידרש למחלוקות כספיות ואחרות, כאשר אין באלה להשליך על הזכות להחזיק בנכס. לצד הוראות אלה, נקבעה סמכותו של בית המשפט להורות על העברת התובענה למסלול דיון רגיל, מקום שבית המשפט מוצא כי זו אינה מתאימה להתנהל במסגרת הליך זה. בהקשר זה מורות התקנות כי בעת מתן הוראה כאמור, על בית המשפט להביא בחשבון, בין יתר שיקוליו, את מורכבות העובדות, הראיות והשאלות שבדין, את מספר בעלי הדין, את היקף הראיות, את חשיבות ההכרעה המהירה בתובענה ועוד (תקנות 215יב ו-214יב)".

28. מוכחש האמור בסעיף 22 לכתב התביעה.

29. התובע אינו מכחיש את סמכותו של בית משפט נכבד זה לדון בתובענה שבכותרת.

30. לכתב הגנה זה מצורף תצהיר מטעם הנתבע.

31. אשר על כן יתבקש בית המשפט הנכבד לדחות את התובענה שהגיש התובע. כמו כן יתבקש בית המשפט הנכבד לחייב את התובע בהוצאות הנתבע, לרבות שכ"ט עו"ד ומע"מ כחוק.

___________________________
עו"ד בר אל ירון,
ב"כ הנתבע

  • 1
×
 
לשאלות צרו איתנו קשר בטלפון 03-6129124
 אם האתר היה לכם מועיל, היו חברתיים, הקליקו Like...
 
×