צור קשר

  • כתבי טענות דיון אזרחי מסחרי

  • 1

כתב תביעה - הפרת חוזה, מרמה, טעות, רשלנות

4.875 1 1 1 1 1 (8 Votes)

המדובר בעסקת מכר דירה שאליה צמודים מקרקעין ואשר ע"פ מצגי המוכרים, אשר ניסו כבר בעבר למכור את הנכס, והמתווכים עובר לחתימת הסכם המכר – קיימות זכויות לבניה על השטח המוצמד וניתן לבנות עליו בכל מועד בו יבחר רוכש הדירה. רוכש הדירה שכר אדריכלית (שנשכרה במקור ע"י מוכרי הנכס) על מנת לבדוק את אפשרויות הבניה והתכנון על השטח המוצמד. כמו כן נעזר רוכש הדירה בשירותי עו"ד לשם עריכת הסכם המכר. מצג השווא של המוכרים נתמך בקלות דעת ו/או רשלנות ו/או אינטרס אישי (במקרה של המתווך) של בעלי המקצוע ששכר התובע. כל אלו גרמו לרוכש הדירה לחתום על הסכם שלא רק שלא הזכיר את זכויות הבניה, אלא למרות מצג המוכרים, המתווכים, וחוות דעת מצידם של שני עורכי דין ואדריכלית, זכויות כאלו מעולם לא היו ולא נבראו. רוכש הדירה הגיע אל משרדנו על מנת לתבוע את נזקיו בשווי כמיליון ₪.


 

הצדדים:

1. א. התובע פנסיונר של חברת דן התקשר ביום 31/12/09 בעסקה למכירת נכס בקומה שלישית המצויה בבניין ברח' כצנלסון 102א' גבעתיים והידועה כגוש 6555 חלקה 442 תת חלקה 21 (להלן: "הדירה"). לדירה מוצמד, ע"פ נסח הטאבו חלק קרקע בגודל 469.23 מ"ר הממוקם מתחת לעמודי הבניין ומסביבו (להלן: "השטח המוצמד"). להלן ייקראו הדירה והשטח המוצמד יחד: "הנכס".

מצ"ב הסכם המכר כנספח א' לכתב התביעה.

ב. הנתבע 1 הינו אחד ממוכרי הנכס ואשר, ככל הידוע לתובע, קיבל את מלוא התמורה עבורו.

ג. הנתבע 2 הינו מוכר שני של הנכס ובנו של הנתבע 6 שהיה המתווך שתיווך בעסקת המכר. ככל הנראה שימש הבן כמעין "איש קש" מטעמו של אביו לרכישת הנכס ועזר לאביו באופן ישיר או עקיף לגרימת הנזקים שנגרמו לתובע כאמור בכתב התביעה.

ד. הנתבע 3 הינו המוכר השלישי של הנכס ומתווך במקצועו. כפי שיתואר בהרחבה בהמשך, גם הוא היה חלק פעיל ועיקרי לגרימת הנזקים שנגרמו לתובע כאמור בכתב התביעה.

ה. הנתבע 4 היה בא כוח התובע וייצג אותו בכל הקשור לעסקת המכר של הנכס.

ו. הנתבעת 5 הינה האדריכלית אשר נשכרה ע"י המוכרים לבדוק ולתכנן את הבניה בשטח המוצמד. לימים, במקביל למכירת הנכס היא נשכרה על ידי התובע להשלים את תכנון הבניה על השטח המוצמד.

ז. הנתבע 6 הינו כאמור המתווך שתיווך בעסקת מכר הנכס. (להלן: "המתווך" או "רובי"). כאמור, מסיבות כאלו ואחרות נרשם כבעל הנכס בנו של הנתבע 6 (הוא הנתבע 2) כבעליו של הנכס. ואולם ברור כי הנתבע 6 היה בפועל אחד ממוכרי הדירה. ניתן ללמוד על מעורבותו של הנתבע 6 במכירת הדירה ועל היותו אחד מבעליה מהעובדה שמזמין תכנון הבנייה על השטח המוצמד מהאדריכלית – היא הנתבעת 5, היה לא אחר מאשר הנתבע 6.

מצ"ב הצעת שכר טרחה מטעם הנתבעת 5 לנתבע 6 כנספח ב' לכתב התביעה.

ח. הנתבע 7 תיווך גם הוא בעסקת המכר דנן והיה שותף פעיל למצג השווא שהוצג בפני התובע.

ט. הנתבע 8 הינו בעל משרד האדריכלים בו עבדה הנתבעת 5 ונושא באחריות מקצועית ושילוחית לפעולותיה של שלוחתו ו/או המועסקת במשרדו.

מבוא:

2. כאמור לעיל, המדובר בעסקת מכר דירה שאליה צמודים מקרקעין ואשר ע"פ מצגי המוכרים, אשר ניסו כבר בעבר למכור את הנכס, והמתווכים עובר לחתימת הסכם המכר – קיימות זכויות לבניה על השטח המוצמד וניתן לבנות עליו בכל מועד בו יבחר התובע. התובע שכר אדריכלית (שנשכרה במקור ע"י מוכרי הנכס) על מנת לבדוק את אפשרויות הבניה והתכנון על השטח המוצמד. כמו כן נעזר התובע בשירותי עו"ד לשם עריכת הסכם המכר. כפי שיפורט בהמשך, מצג השווא של המוכרים נתמך בקלות דעת ו/או רשלנות ו/או אינטרס אישי (במקרה של המתווך) של בעלי המקצוע ששכר התובע. כל אלו גרמו לתובע לחתום על הסכם שלא רק שלא הזכיר את זכויות הבניה, אלא למרות מצג המוכרים, המתווכים, וחוות דעת מצידם של שני עורכי דין ואדריכלית, זכויות כאלו מעולם לא היו ולא נבראו.

רקע עובדתי:

3. כחודש עובר לחתימת הסכם המכר נפגש התובע עם המתווך בבית קפה בגבעתיים. במעמד זה סיפר התובע כי הוא מחפש לרכוש נכס להשקעה, עם זכויות בניה, לשם בנית דירות לילדיו. התובע ביקש למצוא נכס באזור הדירה נשוא כתב התביעה באשר הוא מתגורר שם שנים רבות ומתוך כוונה שילדיו יתגוררו גם הם בסביבה. יש לציין כי המתווך רובי סיפר לתובע שהוא מתווך מוכר וידוע בגבעתיים זה עשרות שנים והוא מכיר את העיר ככף ידו, דור שני לאב שבנה בניינים רבים בגבעתיים. בעל מינוי בוועדה של יקירי העיר.

4. המתווך הציע לתובע את הנכס נשוא התביעה. לדבריו על השטח המוצמד ניתן לבנות במיידי, וכי הנתבעים 1 – 3 (להלן: "המוכרים") כבר החלו בהליכי הכשרת הנכס לבנייה ופנו לאדריכלית, היא הנתבעת 5, ולעירייה, וכי קבלת אישור הבניה מהעירייה הוא רק עניין של זמן. עוד סיפר המתווך כי ניתן לבנות על השטח המוצמד 3 דירות. למרות זאת, ולטענת המתווך, בגלל קשיי נזילות של המוכרים (ובנו ביניהם), הוחלט למכור את הנכס.

5. כאן המקום להבהיר מדוע נרשמה הדירה ע"ש בנו של המתווך וע"ש הנתבע 3 (שהיה גם הוא מתווך בעצמו. בדיעבד התברר כי האדם שאיתר הנכס מלכתחילה עבור המוכרים היה הנתבע 3. מי שקנה את הנכס בפועל היה הנתבע 1, שהיה היחיד ששילם את התמורה עבור הנכס מכספו אך רשם בתחילה את הנכס ע"ש אביו משיקולי מס. המתווך, והנתבע 3 נרשמו גם הם כבעלי הנכס על מנת להבטיח כי הם יקבלו את התמורה המגיעה להם לאחר שיעלה בידיהם למצוא "פתי" שירכוש את הנכס וזכויות הבניה בו שלא היו ולא נבראו. יצויין כאמור במכתב שנשלח ע"י ב"כ המוכרים אל ב"כ התובע – הנתבע 4 (להלן: "עורך הדין"), חתמו הנתבעים 2 ו- 3 על מסמך לפיו יקבל הנתבע 1 את מלוא התמורה ששילם התובע עבור הדירה.

מצ"ב העתק ממכתבו של ב"כ המוכרים, עו"ד יגאל יהלומי, אל עורך הדין כנספח ג'.

6. הנכס שתואר ע"י המתווך תאם להפליא לתוכניותיו של התובע ולפיכך, זמן קצר לאחר מכן, נפגשו התובע, המתווך וזאב אצל עורך הדין. זאב חזר על הדברים שנאמרו לתובע ע"י המתווך. עובר לפגישה זו הועברו המסמכים להלן אל התובע ע"י המתווך. התובע העביר מסמכים אלו אל עורך הדין על מנת שיעיין בהם עובר לפגישה:

• תוכנית מדידה של המגרש בגודל 750 מ"ר שנערך על ידי מודד מטעם המתווך (הוצאה על שמו של הנתבע 2 שהינו כאמור בנו של המתווך).
מצ"ב כנספח ד' לכתב התביעה.
• תוכנית אדריכלית שנערכה ע"י הנתבעת 5.
מצ"ב כנספח ה' לכתב התביעה.
• חוות דעת של מקצועית מטעם עו"ד אריה שורץ בעניין הסכמת השכנים לתוספת הבניה.
מצ"ב כנספח ו'' לכתב התביעה.
• תקנון ופרוטוקולים של הבית המשותף לרבות תסריט שסומן A. לתובע ולעורך הדין נאמר שתסריט זה מהווה את השטח המוצמד. בדיעבד התברר שהדברים אינם מדויקים ועל יורחב בהמשך.
מצ"ב כנספח ז'.
• רשימת התוכניות בתוקף אשר חלות על החלקה.
מצ"ב כנספח ח'.

7. בפגישה הסבירו המתווך וזאב לתובע ולעורך הדין את כל האופציות של הבנייה המיידית. עורך הדין הודיע כי הוא מבקש לבדוק את המסמכים ולאחר מכן ימשיכו בהליכי המכירה. למען השלמת התמונה יצוין כאמור כי במועד הפגישה החלק של זאב היה רשום ע"ש אביו. עוד יצוין למען הסר ספק כי היה ברור, ועל כך ניסובה מרבית השיחה בין הצדדים בפגישה, כי המדובר במכירת דירה + השטח המוצמד עליו על זכויות הבניה שקיימות לכאורה. ברור היה שכוונת הצדדים היא לבנות 3 דירות + חניה. על בסיס מצג זה הסכים התובע לשלם את הסכום עליו הוסכם שהיה כמעט כפול מערכו של הנכס, כפי שיפורט להלן באמצעות חוות דעת שמאי.

8. במקביל לפגישה אצל עורך הדין פנה התובע בטלפון אל הנתבעת 5 (להלן: "האדריכלית") על מנת לקבוע עמה פגישה. יצוין כי זאב והמתווך היו אלו אשר הפנו את התובע אל האדריכלית מאחר ולדבריהם התחילו בהליכי הרישוי להכשרת הבנייה וכל הנתונים היו כבר אצלה. לפיכך, ועל מנת לוודא את אפשרויות הבנייה נפגש עמה התובע. בפגישה נאמר לתובע בפירוש ע"י האדריכלית כי לאחר בדיקתה, ניתן לבנות על השטח בהיקף האמור ע"י המוכרים והמתווך כאמור בנספח ד' המצ"ב לעיל.

9. כשבועיים לאחר הפגישה עם עורך הדין הודיע האחרון כי לאחר בדיקתו, המסמכים שנמסרו לו לבדיקה אותנטיים וכי ניתן לחתום על העסקה. יצוין כי בעניין הסכמת השכנים לבנייה התקבלה חוות דעתו החיובית של עו"ד אריה שורץ (נספח ה' לעיל) לעניין הסכמת השכנים לבניה. הצדדים קבעו להיפגש אצל ב"כ המוכרים, עו"ד יהלומי.

ייאמר כי בדיעבד התברר כי גם חוות דעתו של עו"ד אריה שורץ עומדת על בסיס משפטי רעוע. הדעה החיובית הגורפת לא הייתה במקומה, אמנם הוצמדו המקרקעין לדירה ואולם לא ברור כלל, וראה לעניין זה את תגובת העירייה לבקשה להיתר בניה, כי זכויות הבניה על המקרקעין (להבדיל מהשטח עצמו) הוענקו מהדיירים לבעל הנכס דנן.

10. בסמוך מאד לאחר חתימת ההסכם ביקש רובי, בשם זאב, תשלום של 20,000 $ במזומן בנוסף לסכום הרשום בהסכם. הצדדים חתמו ביום 31/12/07 על הסדר זה. גם סכום זה, כאמור בהסדר הועבר אל זאב במזומן דרך המתווך.

מצ"ב העתק ההסכם הנ"ל מיום 31/12/07 כנספח ט' לכתב התביעה.

11. כאן המקום להתייחס לעובדה שבהסכם המכר בין הצדדים לא ניתן למצוא כלל אזכור למצג שהציגו המוכרים והמתווך בפני התובע ובתוך כך לעובדה שתמורת הדירה מגלמת את מחיר זכויות הבנייה על הנכס. במילים אחרות: אין כל אזכור בהסכם המכר כי הדירה בגודל של 52.9 מ"ר נמכרת עם המוצמד אליה בשטח של 469.23 מ"ר וכי במחיר העסקה מגולמות זכויות הבניה המובטחות. בעניין זה יצוינו הדברים להלן:

א. ראשית ייאמר כי על הדרישה שלא יירשם בהסכם כל נושא זכויות הבניה נודע לתובע בהפתעה במועד חתימת ההסכם.

ב. ככל הידוע לתובע, עובר להחלפת הטיוטות בין עורך הדין לבין ב"כ המוכרים לא הזכירו זאב והמתווך כי הם דורשים שההסכם ייראה כהסכם דירה רגיל מבלי שיוזכר בחוזה ולו ברמז השטח המוצמד (למעט אזכור של נסח הרישום) ו/או זכויות הבנייה המובטחות. בדיעבד התברר כי דרישה זו נמצאה בטיוטת הסכם מאוחרת שעברה בין עורך הדין לב"כ המוכרים, אך התובע לא ידע על כך אלא במועד חתימת ההסכם.

ג. במהלך הפגישה לחתימה על הסכם המכר לפתע נאמר לו ע"י ב"כ המוכרים כי לא יצוין בהסכם כל נושא זכויות הבנייה. התובע שאל לפשר הדברים ואז הוסבר לו ע"י עורך הדין וב"כ המוכרים כי הדבר נעשה מסיבות מיסוי. הוסבר לתובע כי אם אכן יירשם כל עניין זכויות הבנייה ייאלצו המוכרים לשלם מס גבוה בהרבה יותר מהמס שהם יצטרכו לשלם אם לא יירשמו הדברים. לפיכך, כך נאמר לתובע העסקה לא תשתלם להם, והם לא יחתמו על הסכם כזה. בדיעבד התברר לתובע כי כמובן נימוק זה מופרך לחלוטין:

1. ראשית וכאמור, ההסבר שניתן לתובע הוא סיבות של מיסוי. מאחר ומרבית תמורת הדירה (למעט 20,000 $ ארה"ב) נרשמה בחוזה, והמוכרים הצהירו על המכירה לא ברור מאיזה מיסוי נוסף בדיוק חששו המוכרים שהרי כל היטל השבחה שיבוא על הנכס יגיע לאחר אישור זכויות הבניה המובטחות, כאשר הנכס בבעלותו של התובע, ולא בשלב זה.

2. זאת ועוד, מיום רכישת הדירה ע"י המוכרים, במרץ 2006 או בסמוך לכך, לא נעשה בפועל כל שינוי בזכויות הבניה של הנכס והמוכרים לא היו צפויים לשלם כל מס, למעט מס שבח, במידה ולא היה להם פטור.

ד. התובע שאל האם ניתן להכין התניה מסוימת או מסמך נוסף בין הצדדים בעניין אפשרויות הבנייה. נאמר לו ע"י עורך הדין וב"כ המוכרים שהדבר אינו חוקי.

12. יודגשו בשלב זה הנסיבות בהם עמד התובע במהלך הפגישה לחתימה על ההסכם:

א. כבר עם ראשית ההתקשרות, בשלבי המו"מ הוצג בפני התובע מצג כי ניתן לבנות על השטח המוצמד.

ב. מצג זה חוזק ואושר ע"י האדריכלית בפגישה בינה לבין התובע.

ג. מצג זה בוסס עוד יותר עם המסמכים שהועברו אל התובע עובר לפגישה עם עורך הדין.

ד. עורך הדין אישר כי אכן המסמכים שהועברו מספקים וכי אין כל מניעה לעסקה כמו שהיא, כאשר ברור שהתמורה כוללת גם את זכויות הבניה המובטחות.

ה. חוות דעת נוספת של עו"ד אריה שורץ ביחס להסכמת השכנים לבניה, הייתה חיובית.

ו. זאת ועוד, כאמור, הפעם הראשונה שנודע לתובע על הדרישה שלא לציין את עניין אפשריות הבנייה הייתה במועד הפגישה לחתימת ההסכם.

ז. בנסיבות אלו, כאשר מצג המוכרים המושלם נתמך פה אחד ע"י חוות דעת של כל המומחים אותם שכר התובע על מנת שייעצו לו, אין זה מפליא שהתובע נפל בפח.

ח. אם נזכור את המצג המורכב שהוצג בפני התובע ואת העובדה שעורך הדין לא הזהיר את אותו בשום צורה ואופן לגבי הסיכונים בהם יכול לעמוד התובע, ברור לחלוטין מדוע הסכים לבסוף התובע לחתום על ההסכם כמו שהוא.

13. לאחר חתימת ההסכם ניגש התובע אל האדריכלית על מנת לשנות את החלוקה הפנימית של הדירות. האדריכלית הודיעה שהשינויים יתוקנו רק חודש לאחר מכן באשר היא אחרי לידה ועדיין לא חזרה לעבודה.

14. ביום 18/09/08 הוגשו לבסוף התוכניות לאישור העירייה. ביום 12/11/08 הודיעה העירייה לאדריכלית בפשטות כי לא ניתן לאשר את התוכניות, או כל תוכנית בנייה אחרת בשטח המוצמד. זאת בין השאר מאחר וקיימת כבר חריגה משמעותית בשטחים השייכים למבקש.

מצ"ב תשובת הוועדה המקומית כאמור לעיל מיום 12/11/08 כנספח י' לכתב התביעה.

15. במקביל לתשובת הוועדה מקומית התברר כי גם האמור בנסח הטאבו לגבי השטח המוצמד אינו נכון. בנסח הטאבו מצוין כי השטח המוצמד הינו בגודל כולל של 469.23 מ"ר. בפועל, וכאמור בחוות הדעת של האדריכל ושל השמאי מטעם התובע התברר כי ניתן לשייך לתובע בוודאות רק 320 מ"ר בעוד ששאר השטח המוצמד כאמור בנסח הטאבו לא ניתן לשייך לתובע, למרות שברור ששטח זה קיים. בית המשפט יופנה בעניין זה בהמשך לחוות הדעת של האדריכל והשמאי כאמור.

16. סמוך לאחר תשובת העירייה הודיעה האדריכלית לתובע על תשובת הוועדה המקומית. מאחר והמצג שהוצג בפני התובע היה כה יסודי, האמין התובע לדברי המתווך ורובי שאמרו לו פעם אחר פעם כי אין המדובר בסוף פסוק וכי המדובר בדברים שניתנים לתיקון.

17. כאמור לעיל, התובע המתין כל שהיה ביכולתו על מנת ליתן למוכרים ולמתווך הזדמנות לנסות ולדאוג בכ"ז, בצורה כלשהי לשם אישור הבניה. מאז הודעת העירייה ועד למועד כתיבת שורות אלו נפגש התובע כמה וכמה פעמים עם זאב והמתווך שהמשיכו בעזות מצח ולמרבה ההפתעה לטעון כי באפשרותם לנצל את קשריהם ולאשר בכ"ז את הבנייה. לבסוף קצו כל הקיצין והתובע הבהיר כי הוא מתכוון להגיש תביעה אם לא יושב לו כספו. כמו כן העביר ב"כ התובע למוכרים הודעה על כך.

טענות התובע:

המצגים שהציגו המוכרים בפני התובע בשלב הטרום חוזי הפכו לחלק ממנו:

18. התובע ייטען כי המצג המורכב והמתוכנן להפליא לפיו הציגו המוכרים, עם חיזוק של בעלי המקצוע ששכר, כולל שני עורכי דין, שני מתווכים ואדריכלית אחת, הפך להיות חלק מהחוזה.

19. זאת ועוד, אין בחוזה כל התניה מפורשת לפיה מצגיהם של המוכרים והמתווכים בשלב הטרום חוזי בין הצדדים מבוטלים, וכי רק האמור בחוזה תקף לעניין העסקה בין הצדדים.

20. מאחר והמצגים הטרום חוזיים שהציגו המוכרים והמתווכים בפני התובע היו מרכיב קריטי בהתקשרותו של התובע בהסכם ייטען התובע כי מצגים אלו הינם חלק בלתי נפרד מההסכם בינו לבין המוכרים. ראה ההלכה שנפסקה בע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ, פ"ד נ(1) 826.

המוכרים ידעו או היה עליהם לדעת על העובדה שלא ניתן היה לבנות על השטח המוצמד:

21. התובע ייטען כי במכלול הנסיבות ניתן להניח בסבירות גבוהה כי המוכרים, והמתווך ידעו גם ידעו על העובדה שלא ניתן לבנות על השטח המוצמד:

א. המתווך מעורה ומומחה לנדל"ן ולהליכי הרישוי והבנייה בעיר גבעתיים זה עשרות שנים. בלתי סביר כי הוא לא ידע על כך כי לא ניתן לבנות על הנכס ולא עדכן את המוכרים על כך. לכל הפחות בלתי סביר כי המתווך לא ידע והודיע למוכרים, וביניהם בנו, כי קיים סיכוי כלשהו שהעירייה לא תאשר את היקף הבניה המבוקש והמובטח.

ב. המוכרים ניסו כבר למכור את הנכס במחיר אותו ביקשו והדבר לא עלה בידיהם.

ג. הנכס נרכש ע"י התובע במחיר שהינו יותר מכפול ממחיר השוק ומהמחיר ששילמו המוכרים עבור כשנתיים לפני. התובע ייטען כי ברור שהייתה למוכרים מודעות כלשהי לאפשרות שמוכר הנכס אליהם לא היה מוכר להם את הנכס במחיר כה נמוך, אם היו זכויות בניה. התעלמותם מאפשרות זו כמוה כעצימת עיניים.

מצ"ב מידע ממערכת מידע נדל"ן על תאריך ומחיר רכישת הדירה ע"י המוכרים כנספח יא'.

ד. המוכרים, והמתווך רובי החלו בהליכי הרישוי ואף שכרו אדריכלית לטיפול בעניין. לפתע, ובנסיבות תמוהות, החליטו לוותר על המשך ההליכים ולמכור את הנכס.

ה. התעקשותם של המוכרים והמתווך שלא לציין באיזושהי צורה בהסכם בין הצדדים את זכויות הבניה הנמכרות ללא כל נימוק סביר, מלמדת ללא ספק על ידיעתם, או לכל הפחות חששם שלא ניתן יהיה לבנות על השטח המוצמד.

ו. גם לאחר שסיפר להם התובע כי העירייה סירבה מפורשות לאשר את הבנייה, לא נראה שהדבר הפתיע את זאב והמתווך. כאמור לעיל הם המשיכו בגרסתם כפי שהייתה עובר למכירת הנכס, אלא שהפעם טענו כי באפשרותם וביכולתם לשנות החלטה זו.

22. התובע יטען כי גם אם ישכנעו המוכרים והמתווך שלא ידעו על הפגם ידיעה ממשית, לא יכולה להיות מחלוקת כי היה עליהם לדעת על העובדה שלא ניתן לבנות בשטח המוצמד (ראה רע"א 7642/97 חנה שטרית ואח' נ' בלה נוסבאום ואח', פ"ד נג(3) 516, 526). התובע ייטען כי מוכר נכס מקרקעין סביר, ובוודאי כזה כמו המתווך שהיה מעורה בהליכי התכנון והבנייה, ובוודאי כזה שמוכר את הנכס במחיר של יותר מכפול משוויו, יודע את מצבו התכנוני של הנכס.

המוכרים לא קיימו את חיוביהם ומסרו לתובע נכס שונה מהמוסכם:

23. סימן א' פרק ב' לחוק המכר, תשכ"ח – 1968 (להלן: "חוק המכר") דן בסעיפים 11 – 16 בחיובי המוכר:

"11. אי-התאמה
המוכר לא קיים את חיוביו, אם מסר -
...ב
(2) נכס שונה או נכס מסוג או תיאור שונה מן המוסכם;
(3) נכס שאין בו האיכות או התכונות הדרושות לשימושו הרגיל או המסחרי או למטרה מיוחדת המשתמעת מן ההסכם;
...ו
(5) נכס שאינו מתאים מבחינה אחרת למה שהוסכם בין הצדדים.
12. ידיעה על אי-התאמה
אין הקונה זכאי להסתמך על אי-התאמת הממכר כאמור בסעיף 11 (להלן - אי-התאמה) אם ידע עליה בעת גמירת החוזה.נ
13. בדיקת הממכר
(א) על הקונה לבדוק את הממכר מיד לאחר קבלתו...ב
14. הודעה על אי-התאמה
(א) על הקונה להודיע למוכר על אי-התאמה מיד לאחר מועד הבדיקה לפי סעיף 13 (א) או (ב) או מיד לאחר שגילה אותה, הכל לפי המוקדם יותר.
(ב) לא הודיע הקונה על אי ההתאמה כאמור בסעיף קטן (א), אין הוא זכאי להסתמך עליה.
15. אי-התאמה נסתרת
לא היתה אי-ההתאמה ניתנת לגילוי בבדיקה סבירה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיף 14, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה; ...
16. העלמת אי-התאמה

היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה."

24. התובע ייטען כי סעיף 11 לחוק המכר מהווה את הבסיס לסוגיית אי ההתאמה. התובע ייטען כי אי התאמה זו מביאה למסקנה שהמוכרים, והמתווך לא קיימו את חיוביהם. בעיננו דומה שלא יכולה להיות מחלוקת שהתובע לא ידע על אי התאמה זו, שאם ידע מדוע שילם סכום כפול כמעט משוויו של הנכס.

25. בע"א 531/75 אברהם ושרה מרקו נ' ארנונה רוטפלד ואח', פ"ד ל (2) 393) קבע השופט ויתקון:

"...לשונו של הסעיף 12 ברורה ואינה משתמעת לשני פנים. מדובר בו על 'ידיעה', פשוטה כמשמעה, ואיני רואה מקום לכלול בדברים שהקונה ידע גם דברים שהיה עליו לדעתם (פרט לדברים שלגביהם עצם את עיניו מתוך רצון שלא לדעתם...). מקום שרצה המחוקק להרחיב את המושג 'ידיעה', ידע לעשות כן במילים מפורשות: ראה סעיפים 13(ב) ו-16 שבאותו חוק. אף מבחינת 'הרצוי' איני משוכנע כלל ועיקר בכך, שעל הקונה במקרה כגון זה שלפנינו לעשות את כל הבדיקות, שאדם זהיר וחשדן היה עושה אותן, ולא - דמו על ראשו. העקרון של caveat emptor אינו מקובל כל כך היום." (שם בעמ' 396-397).

דברים נחרצים עוד יותר, לגבי סעיף זה, נכתבו בספרו של פרופ' אייל זמיר:

"...חוק המכר שולל לחלוטין את ההשקפה של 'יזהר הקונה', ומתיר לקונה להסתמך באופן בלעדי על תיאור הממכר בפי המוכר ועל החיובים המוסכמים בחוזה. הדין לא יהיה שונה, לפי חוק המכר, גם אם הייתה לקונה הזדמנות סבירה לבדוק את הממכר והוא לא ניצל אותה, או שניצל אותה אך עקב רשלנותו לא גילה את הפגם בממכר...
הדרך הקלה למוכר, הרוצה למנוע שהקונה יסתמך על אי-התאמה בממכר, היא להסב את שימת ליבו שלו אליה עובר לכריתת החוזה. לא עשה כן, לא זו בלבד שהקונה יכול לטעון לאי-התאמת הממכר, אלא שבמקרים מסוימים יהא בכך משום חוסר תום-לב במשא ומתן...
היו בממכר אי-התאמות אחדות, יחול סעיף 12 על אותן אי-התאמות שהקונה ידע עליהן, ולא על האחרות." (א' זמיר, חוק המכר (מתוך פירוש לחוקי החוזים בעריכת ג' טדסקי, 1987) 281-282) (ההדגשה אינה במקור)

התובע עשה כל שביכולתו על מנת לבדוק את הנכס:

26. סעיפים 13 ו- 15 לחוק המכר דנים בחובתו של הקונה לבדוק את הממכר. במקרה דנן לא יכולה להיות מחלוקת כי התובע עשה כל שביכולתו על מנת לבדוק את הנכס, גם נוכח המצג המושלם והמאורגן היטב שהציגו בפניו המוכרים ו/או המתווכים. התובע פנה אל האדריכלית, היא הנתבעת 5 ואף אל עורך הדין על מנת לוודא שזכויותיו יישמרו. בנוסף הוצגה בפניו חוות דעתו של עו"ד אריה שוורץ בעניין הסכמת השכנים.

27. מעבר לזאת, סעיף 16 לחוק המכר קובע כי אם המוכר ידע, או שהיה עליו לדעת על אי ההתאמה, אין נפקות לעניין חוק המכר לאי בדיקת הקונה. ואולם הדברים נאמרים למען הזהירות באשר התובע ייטען כי הוא ערך בדיקות סבירות ואף מעבר לכך לבדיקת הנכס. אשר על כן יטען התובע כי גם אם המוכרים והמתווך לא ידעו ידיעה ממשית על הפגם (וברור כאמור שהם ידעו), לא הייתה לכך נפקות לצורך סעיף 16 לחוק המכר.

התקיימה אי התאמה בממכר:

28. מהמקובץ לעיל עולה, כי התקיימה אי התאמה, לרבות אי התאמה בממכר במובן סעיף 11 לחוק המכר. התובע לא ידע, ידיעה ממשית, על אותה אי התאמה ובמקרה כזה נשלל הסייג של סעיף 12 לחוק המכר. למען הזהירות יוסיף וייטען התובע כי המוכרים והמתווך ידעו או שהיה עליהם לדעת על אי ההתאמה.

29. התובע ייטען כי לאחר שנודע לו על אי ההתאמה הוא הודיע על כך למוכרים ולמתווכים אך אלו, בעזות מצח, עדיין טענו כי באפשרותם לדאוג לרישיון בנייה על השטח המוצמד כפי שהבטיחו עובר לחתימת ההסכם.

התובע זכאי לנכות את הסכום בו פחת שווי הממכר לעומת שוויו ע"פ החוזה:

30. התובע ייטען בראש ובראשונה כי כאמור בסעיף 28 לחוק המכר ונוכח מחדליהם של המוכרים כאמור לעיל ע"פ סעיף 11 לחוק המכר הוא זכאי לנכות מן המחיר את הסכום שבו פחת שווי הממכר עקב אי – התאמה לעומת שוויו לפי החוזה.

31. אשר על כן ייטען התובע כי יש לנכות מהמחיר שהוא שילם ע"פ חוזה המכר דנן את הסכום העודף ששולם על זכויות הבניה המובטחות והכול כאמור בחוות הדעת של השמאי מטעם התובע המצ"ב כנספח יב' לכתב התביעה המצ"ב.

המוכרים והמתווכים התעשרו ולא במשפט על גבו של התובע:

32. חוק עשיית עושר ולא במשפט תשל"ט – 1979 קובע בסעיף 1 לו כדלקמן:

(א) מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן -הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן - המזכה), חייב להשיב למזכה את הזכיה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויה.
(ב) אחת היא אם באה הזכיה מפעולת הזוכה, מפעולת המזכה או בדרך אחרת.

33. התובע ייטען כי המוכרים קיבלו שלא ע"פ זכות שבדין סכום יותר מכפול ממחיר השוק של הנכס ולפיכך המדובר בעשיית עושר ולא במשפט.

34. התובע ייטען כי בנסיבות דנן, שכר טרחתם של המתווכים מהווה עשיית עושר ולא במשפט על גבו של התובע.

35. התובע ייטען כי חובת ההשבה בחוק עשיית עושר ולא במשפט מטילה על המוכרים להשיב לתובע את ההפרש בין הסכום שקיבלו כדין – היינו שוויה האמיתי של הדירה לבין הסכום שלא קיבלו כדין, המהווה את סכום ההתעשרות שלא כדין – היינו הסכום האמור בחוזה, בצירוף ריבית והצמדה עד ליום ההשבה בפועל. זאת מבלי לפגוע בזכותו של התובע לקבל פיצוי כאמור בחוק החוזים תרופות.

המוכרים והמתווך הטעו את התובע:

36. התובע ייטען כי הוא הוטעה ע"י המוכרים והמתווך, כאמור בסעיף 15 לחוק החוזים:

37. התובע ייטען כי הוא הוטעה במתכוון ע"י המוכרים והמתווך. בעקבות הטעיה זו הוטעה התובע לחשוב כי ניתן לבנות על השטח המוצמד. חתימתו על ההסכם בנסיבות אלו לוקה בפגם בגמירות הדעת (ראה ע"א 8972/00 שלזינגר נ' הפניקס, פ"ד נז(4) 817, 840 וראה דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים כרך ב' 1992 בעמ' 668).

38. התובע ייטען כי הסיפא לסעיף 15 לחוק החוזים מטיל על צד להסכם לגלות עובדות שעליו לגלותן ע"פ הדין (לדוגמא סעיף 16 לחוק המכר וסעיף 8 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א -1971, או סעיף 8(א) לחוק המתווכים). בניגוד לחובת הגילוי הקמה "לפי דין" או "לפי נוהג", חובת הגילוי "לפי הנסיבות" תלויה בנסיבות העובדתיות המיוחדות של כל עסקה ועסקה והיא נבחנת ע"פ נסיבותיו הקונקרטיות של כל מקרה ומקרה.

התובע ייטען כי בנסיבות המתוארות לעיל אין כל ספק כי היה על המוכרים והמתווך רובי לגלות את העובדה שלא ניתן לבנות על השטח המוצמד או לכל הפחות לומר כי הם כבר ניסו למכור את הנכס וזכויות הבניה ללא הצלחה ולסייג את כל הבטחותיהם בדבר אפשרויות הבניה. לא רק שהמוכרים והמתווך לא עמדו בחובה זו אלא שהם עשו כל שביכולתם כדי "לטשטש ראיות" בהתעקשותם שבהסכם לא יוזכר דבר בעניין השטח המוצמד וזכויות הבנייה עליו.

זאת ועוד וכאמור, המוכרים המשיכו במצג השווא שלהם גם לאחר שברור היה להם מעבר לכל ספק שהתובע יודע על כך שאין בפועל זכויות בנייה על השטח המוצמד.

התובע חתם על חוזה המכר מתוך טעות ומתוך פגם בגמירות הדעת:

39. התובע ייטען כי הממכר אשר רכש בפועל שונה בטיבו ובאיכותו מהממכר אותו ביקש לרכוש. התובע יוסיף וייטען כי בעקבות המצג שיצרו המוכרים, המתווכים והאדריכלית אודות האפשרות לבניה בשטח המוצמד, רצונו החוזי נגוע בפגם.

40. טעות בדיני החוזים היא "מחשבה או אמונה של צד לחוזה שאינה תואמת את המציאות". (גבריאלה שלו, דיני חוזים - החלק הכללי (תשס"ה-2005), בעמ' 277). סעיף 14 לחוק החוזים מבחין בין שתי סוגי טעויות, על בסיס השאלה האם ידע הצד השני לחוזה על הטעות אם לאו.

41. וזהו לשון סעיף 14(א) לחוק העוסק ב- "טעות ידועה":

"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה".

הנה כי כן, כאשר היה ברור לצד השני בחוזה כי הצד הטועה טעה, וכי המדובר בטעות יסודית, מוקנית לצד החוזה הזכות לבטל את החוזה, ללא צורך לפנות לבית המשפט.
42. סעיף 14(ב) לחוק החוזים עוסק ב- "טעות לא ידועה":

"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, לפי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת".

במקרה בו הטעות ויסודיותה אינו ידוע לצד השני, אך עדיין המדובר בטעות יסודית אין זכות אוטונומית לביטול החוזה אלא שעל מנת לבטל את החוזה על הצד הטועה לפנות אל בית המשפט אשר רשאי להורות על ביטול החוזה לבקשתו.

43. התובע ייטען כי במכלול הנסיבות העובדתיות המתוארות לעיל, הוא טעה לחשוב כי על השטח המוצמד לדירה ניתן לבנות כמפורט בתוכניות האדריכלית וכמפורט ע"י המוכרים ומתווכים שליוו את העסקה.

44. התובע יוסיף וייטען כי ללא ספק, נוכח הגדרת חיפוש הנכס של התובע, שנועד לשם בניה ובוודאי נוכח המחיר ששילם התובע עבור הדירה והמוצמד אליה, לולא אותה טעות לא היה מתקשר התובע בעסקה דנן וכי המדובר בטעות יסודית.

בספרה הנ"ל מגדירה המלומדת שלו מה היא "טעות יסודית": טעות יסודית הינה טעות "היוצרת שוני מהותי בין העסקה כפי שהבין אותה הטועה לבין העסקה האמיתית"

התובע ייטען כי השאלה המהותית לעניין יסודיותה של הטעות הינה האם האדם הסביר בנסיבות אלו, היה רואה בטעות מעין זו – טעות יסודית. התשובה במקרה דנן היא ללא ספק חיובית.

45. התובע ייטען כי המוכרים, ידעו, או לכל הפחות היה עליהם לדעת על הטעות ועל העובדה שלא ניתן לבנות על השטח המוצמד לדירה כלל. אין כל ספק כי בנסיבות אשר תוארו לעיל המתווך, המוכרים בכלל וזאב בפרט ידעו, או שהיה עליהם לדעת את מצבה התכנוני האמיתי של הדירה. התובע ייטען כי לכל הפחות המדובר בעצימת עיניים מטעם המוכרים והמתווך והימנעות מלבדוק את העובדות לאשורן.

46. אשר על כן ייטען התובע כי הוא התקשר בחוזה מתוך טעות יסודית וכי המוכרים ו/או המתווך רובי ידעו, או צריכים היו לדעת ו/או עצמו את עיניהם מלדעת על הטעות וכי עומדת לו הזכות לבטל את החוזה, כאמור בסעיף 14(א) לחוק החוזים.

לחילופין ייטען התובע כי עומדת לו הזכות לדרוש את ביטול החוזה כאמור בסעיף 14(ב) לחוק החוזים.

47. התובע יוסיף וייטען כי ע"פ סעיף 14(ג) ניתן לקיים את החוזה בתיקון הטעות וכי יש לתקנה כך שהתובע ימשיך להחזיק בדירה אך יושב לו החלק היחסי ששילם כתוצאה מהטעות ע"פ חוות דעת השמאי המצ"ב ופיצוי על הנזק שנגרם לו.

המוכרים והמתווך פעלו בחוסר תום לב במו"מ לכריתת הסכם ובקיומו:

48. התובע ייטען כי המוכרים, והמתווך הפרו את חובת תום הלב בעת המשא ומתן לכריתת החוזה ביניהם בניגוד לסעיף 12(א) לחוק החוזים. התובע ייטען כי מצג השווא שהציגו בפניו מהווה חוסר תום לב במו"מ לכריתת הסכם. מעבר לזאת ייטען התובע כי דרישתם של המוכרים והמתווך רובי שלא להזכיר את זכויות הבניה בחוזה מלמדת כאלף עדים על חוסר תום הלב של המוכרים והמתווך ועל העובדה שהם ידעו גם ידעו על העובדה שלא ניתן לבנות בשטח המוצמד.

49. התובע ייטען כי המוכרים, והמתווך, הפרו את חובת תום הלב המוטלת עליהם בקיום החוזה כאמור בסעיף 39 לחוק החוזים. התובע ייטען כי גם לאחר שנודעה להם העובדה שלא ניתן לבנות על השטח המוצמד הם המשיכו לטעון כי הם ידאגו לאישור הבניה. זאת ועוד, התובע ייטען כי חובת תום הלב מטילה על המוכרים והמתווך להשיב את הסכומים שקיבלו ביתר עבור זכויות בניה שאינן קיימות.

תוצאות הפרת ההסכם:

50. סעיף 7(ג) לחוק החוזים תרופות קובע כדלקמן:

"ניתן החוזה להפרדה לחלקים והופר אחד מחלקיו הפרה שיש בה עילה לביטול אותו חלק, אין הנפגע זכאי לבטל אלא את החלק שהופר; הייתה בהפרה גם משום הפרה יסודית של כל החוזה, זכאי הנפגע לבטל את החלק שהופר או את החוזה כולו."

51. התובע ייטען כי בהיות ההפרה – הפרה יסודית, כנטען לעיל, הוא זכאי לבטל בהסכם את סעיף התמורה בו הקובע את מחיר הנכס כולו, כאשר גמירות הדעת של הצדדים הייתה כי תמורה זו תהיה התמורה על הדירה + השטח המוצמד + זכויות הבניה.

52. מאחר ובסופו של יום הופרו המוכרים והמתווך את חובותיהם ע"פ דיני החוזים והתברר כי אין ולא היו מעולם זכויות בניה על הנכס, זכאי התובע להשבת התמורה ששילם ביתר עבור זכויות הבניה שבדיעבד התברר שהיו פיקציה בלבד.

התובע רומה ע"י המוכרים והמתווך:

53. התובע ייטען כי המוכרים, והמתווך רובי עוולו כלפיו בעוולת המרמה.

54. התובע ייטען כי יסודות העוולה שאותם נדרש הטוען לנזק להוכיח ע"פ סעיף 56 לפקודת הנזיקין הינם כדלקמן:

א. מצג שווא – הצהרה כוזבת היכולה להשפיע מהותית על פעולת מקבל המצג.
ב. אי אמונה במצג – על התובע להוכיח שהמזיק ידע כי המצג כוזב, לא האמין באמיתותו או היה אדיש לכך. "עצימת עיניים" כנגד העובדות – כלומר מצב בו המזיק חשד באי נכונותו של המצג אך לא בירר
ג. יסוד נפשי – כוונה להטעות את התובע ולגרום לו לפעול על-פי המצג. המציג התכוון שהתובע יפעל לפי המצג.
ד. הסתמכות התובע – פעולת התובע בהסתמך על המצג מהווה את היסוד העובדתי ויוצרת קשר סיבתי בין המצג לנזק. אם מדובר במצג שנחשב כמהותי בנסיבות המקרה (כלומר שסביר שיכול להשפיע על פעולת מקבל המצג) קיימת חזקה שאכן התובע הסתמך על המצג.
ה. נזק ממון – העוולה דורשת נזק ממוני כתנאי להתהוותה, כיוון ששימושה העיקרי הוא בהגנה על אינטרסים כלכליים מסחריים. נזק ממוני משמעו נזק רכושי שניתן לאומדו בכסף.

55. התובע ייטען כי המוכרים והמתווכים הציגו בפני התובע מצג שווא שיכול היה, ובסופו של דבר אכן השפיע על דרך פעולתו של התובע.

56. אין כל ספק כי הרוח החיה מאחורי מכירת הנכס היו הנתבע 1 והמתווך. המתווך הינו בעל ניסיון רב, אפילו רב מאד בנדל"ן, במיוחד בתחומי העיר גבעתיים והם ידעו, או צריכים היו לדעת ועצמו את עיניהם, כי לא ניתן לבנות (למרות המצג שהציגו) בשטח המוצמד. חיזוק וראיה לידיעה זו ניתן לשאוב בין השאר מהמחיר שבו רכשו המוכרים את הדירה מלכתחילה (זמן קצר עובר למכירת הדירה לתובע) שהיה כמחצית מהשווי בו רכש התובע את הנכס.

57. אין כל ספק כי המוכרים והמתווך רצו וכיוונו לשם הטעייתו של התובע. התעקשותם כי כל עניין ההצמדה לדירה והבנייה עליה לא יצוינו בהסכם כלל מלמדת על כך כאלף עדים.

58. דומה שלא יכולה להיות מחלוקת בעניין הסתמכותו של התובע על מצג השווא שהציגו בפניו המוכרים והמתווכים ועל נזק הממון שנגרם לו בשל כך.

59. אשר על כן ייטען התובע כי הוא זכאי לפיצוי עבור הנזק שנגרם לו, שהינו ההפרש בי שווי השוק של הנכס ביום הרכישה ללא זכויות בניה, לבין המחיר ששילם התובע למוכרים ולמתווך, ע"פ ההסכם.

הנזקים שנגרמו לתובע:

60. השמאי מטעמו של התובע קבע בסיפא לחוות דעתו כי במועד חתימת ההסכם (31/12/2007) שווי השוק של הנכס שנרכש עמד ע"ס 707,000 ₪.

מצ"ב חוו"ד השמאי מטעם התובע כנספח יב'.

61. התובע שילם למוכרים תמורה כוללת של 350,000 דולר ארה"ב (330,000 כאמור בחוזה ועוד 20,000 דולר ארה"ב במזומן כאמור בנספח ח' המצ"ב לעיל). השער היציג נכון ליום חתימת ההסכם הינו 3.846 ₪ לדולר. סה"כ התמורה בשקלים ליום חתימת ההסכם עמדה ע"ס 1,346,100 ₪.

62. אשר על כן ייטען התובע כי על המוכרים והמתווך להשיב לו את ההפרש בין שווי הנכס ביום הרכישה לבין שוויו של הנכס ע"פ החוזה ובסה"כ: 639,100 ₪ ובצירוף ריבית והצמדה מיום 31/12/07 עד למועד הגשת כתב התביעה הסך של 726,182 ₪.

63. התובע ייטען כי 3 הדירות שהיו אמורות להיבנות על השטח המוצמד אמורות היו להניב לתובע שכר דירה מידי חודש בחודשו. מאחר והמדובר בשטח שמתחת לבניין ובמקום תשתיות ושלד מוכן היה באפשרותו של התובע לסיים את בניית הדירות בתוך 3 חודשים מהיום שבו הייתה אמורה עיריית גבעתיים לקבל את הבקשה להיתרי בניה. בפועל התקבלה כאמור תשובה שלילית מהעירייה ביום 18/09/08. לפיכך מעריך התובע כי הבניה הייתה אמורה להסתיים ביום 18/01/09.

64. אשר על כן ייטען התובע כי הוא זכאי לפיצויי הסתמכות ו/או פיצוי על הנזקים שנגרמו לו בסך 3,500 ₪ לחודש לכל דירה, ובסה"כ 10,500 ₪ לחודש, מיום 18/01/09 ועד למועד השבת הסך הנתבע בסעיף 61 לעיל. סה"כ עד הגשת התביעה ייטען התובע כי הוא זכאי לפיצויי הסתמכות בסך 105,000 ₪.

65. התובע יוסיף וייטען כי הוא זכאי לפיצוי על עוגמת הנפש שנגרמה לו כתוצאה מפעולותיהם ומחדליהם של הנתבעים. התובע התכוון מלכתחילה למצוא נכס, קרוב לביתו, באזור בו הוא גדל, שבו יוכל לבנות בשעה טובה דירות לילדיו על מנת שיגורו איתו. בסופו של יום התבררה כל העסקה כהטעיה ותרמית אחד גדולה, תוכניותיו ירדו לטמיון עקב פעולותיהם ומחדליהם של הנתבעים והתובע, מחמת מחסור כלכלי לא יכול לממש את תוכניותיו, שהיוו בסיס לעסקה כולה. אשר על כן יעריך התובע את הפיצוי המגיע לו עבור עוגמת נפש בסך כולל של 80,000 ₪.

66. סה"כ ייטען התובע כי על הנתבעים לפצות בסך כולל של 911,182 ₪

רשלנות מקצועית – הנתבע 4 – עורך הדין:

67. התובע ייטען כי הנתבע 4 – עורך הדין, פעל בחוסר מיומנות ו/או תוך הפרת חובה חקוקה ו/או התרשל ו/או פעל ו/או נמנע מלפעול כפי שעו"ד סביר ונבון היה פועל ו/או לא השתמש במיומנות ו/או לא נקט מידת זהירות שעו"ד סביר, נבון וכשיר היה נוקט.

התובע יוסיף וייטען כי בנסיבות כתב התביעה מוטלת על העו"ד חובת זהירות כלפיו וכי חובה זו הופרה על ידיו וכי הפרה זו גרמה לו הנזקים המפורטים בכתב התביעה.

68. התובע ייטען כי אֻמָּנוּתוֹ של עורך הדין העוסק בעריכת חוזים למכר מקרקעין היא לצפות את כל הקשיים ומכשולים, כמובן בגדר הסביר והניתן לציפייה, שיכולים לעמוד בפני רוכש המקרקעין. התובע ייטען כי עורך דין שאינו מצליח לגלות בתחילת הדרך, כלומר בעת כריתת חוזה המכר בין הצדדים, את כל המכשולים והסיכונים העומדים בפני לקוחו, עלול לחוב ברשלנות כלפי לקוחו.

69. יש לזכור כי התובע הינו אדם מן הישוב, וכי למרות שרכש נכסים עובר לרכישת הנכס דנן – באמצעותו ובסיועו של עורך הדין, הוא אינו בקיא בהליכים הסבוכים הכרוכים בהעברת זכויות במקרקעין, בטח שלא בהליכים לשם קבלת אישורי בניה ובוודאי שלא בסיכונים המשפטיים שהוא יכול ויעמוד בהם. התובע התייעץ עם עו"ד ועם אדריכלית מטעמו. שניהם נכשלו בביצוע בדיקה פשוטה שהייתה מונעת מהתובע לשים את כספו על קרן הצבי.

70. התובע ייטען כי נוכח מהות ההסכם בין הצדדים – היינו מכירת נכס עם שטח מוצמד ובצירוף זכויות בניה, היה על עוה"ד לבדוק אם אכן קיימות זכויות בניה על הנכס. לכל הפחות היה על עורך הדין להזהיר את התובע כי ללא בדיקה זו וללא אישורה של העירייה קיים סיכון גדול מאד לכספו. בדיקה זו אינה הליך מסובך או ארוך והיה על עוה"ד, המייצג את התובע לבצעה או לכל הפחות להזהיר את התובע כי ללא אישור זה, מעמיד התובע את כספו בסיכון רב.

71. שבעתיים נכונים הדברים שעה שהמוכרים החליטו כי הם אינם מעוניינים שיהיה רישום כלשהו על נושא זכויות הבניה. בשלב זה, כך ייטען התובע, היו צריכים להידלק אצל עוה"ד כל הנורות האדומות והיה עליו לשקול שוב, האם כך נכון לפעול, שעה שאין בידיו את אישור סופי מהעירייה כי אכן, ניתן לבנות על הנכס.

72. התובע ייטען כי היה על עורך הדין להזהיר אותו הזהר היטב בפני הסיכונים שהוא עומד בהם אם יחתום על ההסכם עליו חתם. בנסיבות אלו, ומול הסיכון שלקח התובע היה על עורך הדן להחתים את התובע כי הוא מודע לסיכונים שהיה אמור עורך הדין לפרט בפניו ולו רק על מנת להעמידו על חומרת הסיכון שלוקח התובע עליו.

73. לחילופין, ייטען התובע כי גם לאור דרישת המוכרים, עדיין ניתן היה במסגרת ההסכם, תוך ניסוח משפטי מתאים, ואף מבלי להזכיר את נושא זכויות הבניה, לבודד את התשלום עבור זכויות הבניה ולדחותו לזמן כזה או אחר, שיספיק על מנת לבדוק את כל נושא אישורי הבניה. כל זאת על מנת לוודא שהכספים עבור זכויות הבניה יועברו רק לאחר קבלת אישור הבניה בפועל. למשל, ע"י הפקדת חלק מהתמורה בחשבון נאמנות הכפוף להתניה כזו או אחרת שתבטיח שהכספים יועברו רק לאחר קבלת אישורי הבניה.

74. לחילופי חילופין, כפי שהצדדים חתמו על הסדר כלשהו בעניין 20,000 הדולר במזומן. אם היה מזהיר עורך הדין את התובע כאמור לעיל היה יכול התובע לדאוג לעגן את סוגיית זכויות הבניה מול המוכרים והמתווך בנפרד.

75. התובע ייטען כי הפער בין נוסח החוזה לבין הסכמות הצדדים והמצגים שהציגו המוכרים לאורך כל המו"מ בין הצדדים מצביע על התרשלותו של עוה"ד. במקום שקיימת בעיתיות או חשש כלשהו לכספו של לקוח, הרי שבעייתיות זו צריכה לקבל ביטוי מפורש בהסכם או בהסכם אחר בין הצדדים, או בדרך כלשהי שתבוטא בהסכם – כל זאת תוך הבאת הבעייתיות ופירוט כל הסיכונים בפני הלקוח – עדיף תוך החתמתו על אישור כי כל הסיכונים פורטו בפניו ולו רק על מנת להמחיש ללקוח כי אכן, מדובר בסיכון מהותי.

76. בפועל, אין כל אזכור בהסכם לנושא זכויות הבניה, אין כל אזכור חיצוני בין הצדדים לנושא זכויות הבניה. עורך הדין לא ננקט ולו צעד זהירות אחד לטובת התובע על מנת להבטיח כי כספו, בכל הנוגע לזכויות הבניה לא יונח על קרן הצבי – גם לא אזהרה חד משמעית מטעם עוה"ד בעניין הסיכון שלוקח על עצמו התובע מול המוכרים בעניין זה.

לא ייתכן כי עסקה, שעל פניה נראית לא עסקת מכירת נכס דירה רגיל, תיחתם על הסכם סטנדרטי שאין בו כל בטוחה לכספו של הרוכש בהתחשב בנסיבות הספציפיות של העסקה.

77. לסיכום יצוטט מהדברים שנאמרו ב ע"א 751/89 ברכה מוסהפור ואח' נ' עו"ד אדוארד שוחט ואח', פ"ד מ (4) עמ' 529):

"עו"ד אינו דומה לכותב בקשות כאשר לקוח מפקיד בידיו את ענייניו, אין לצפות לכך שהלקוח ידע בעצמו בכל מקרה מהם הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עו"ד צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור כל הטעון בדיקה".

78. העסקה לרכישת הנכס דנן לא הייתה עסקת רכישת דירה רגילה, אך אין המדובר גם בעסקה מסובכת. כנובע מפסק הדין מוהספור הנ"ל עולה כי אחד הדברים הראשונים של עוה"ד לבדוק הוא מצבו המשפטי של הנכס. למצער, עוה"ד, אשר נמנע מבדיקה מסודרת לגבי זכויות הבניה בעירית גבעתיים, לא נזהר דיו בעריכת הסכם המכר דנן ואף נמנע מליצור "רשת בטחון" כלשהי עבור התובע למקרה בו אין בידי המוכרים זכויות בניה למכור – מקרה אשר למצער לבסוף ארע. שבעתיים נכונים הדברים שעה שנורות האזהרה שהיו צריכים להידלק לא נדלקו ולא גרמו לעוה"ד לנקוט בזהירות כפולה ומכופלת נוכח דרישתם המוזרה של המוכרים שלא לציין דבר בעניין זכויות הבניה, אשר בגינן שילם התובע כמעט כפול ממחירו של הנכס.

רשלנות מקצועית – הנתבעים 5 ו- 8 – האדריכלים:

79. התובע ייטען כי הנתבעת 5 – האדריכלית, פעלה בחוסר מיומנות ו/או תוך הפרת חובה חקוקה ו/או התרשלה ו/או פעלה ו/או נמנעה מלפעול כפי שאדריכל סביר ונבון היה פועל ו/או לא השתמשה במיומנות ו/או לא נקטה מידת זהירות שאדריכל סביר, נבון וכשיר היה נוקט.

התובע יוסיף וייטען כי בנסיבות כתב התביעה מוטלת על האדריכלית חובת זהירות כלפיו וכי חובה זו הופרה על ידיה וכי הפרה זו גרמה לו נזק.

80. התובע ייטען כי האדריכלית נמנעה מלברר את אפשרויות הבניה האמיתיות על הנכס ולא ביררה האם תוכניותיהם של המוכרים או תוכניתו של התובע ריאלית ותתקבל על ידי עיריית גבעתיים. האדריכלית ידעה כי התובע מתכוון לרכוש את הנכס וידעה או שצריכה הייתה לדעת כי חלק ניכר מהתמורה עבור הנכס נובע ממצג המוכרים והמתווך בדבר זכויות הבניה על הנכס. אשר על כן ייטען התובע כי בנסיבות אלו מוטלת על האדריכלית חובת זהירות מוגברת לבדוק ולוודא שלקוחה אינו שם את כספו על קרן הצבי.

81. התובע ייטען כי כאמור בחוות הדעת המצ"ב שנערכה ע"י אדריכל עודד גלרון:

"הקונה, במקרה זה מר יגאל נבו, מצא עצמו לא רק בפני המוכר אלא אל מול בעל מקצוע שאינו קשור למכירה, המציג בפניו את פוטנציאל המימוש של הקרקע הצמודה לדירה אותה הוא מתכוון לרכוש, מציג בפניו תכניות לבניית שלוש יחידות דיור ולו, למר יגאל נבו, אין כל דרך לדעת כי מדובר בתכניות המשולות לשרטוט על קרח, תכניות שאין כל דרך לממשן או לפחות שאפשרות מימושן לוט בערפל."

מצ"ב העתק חוות דעתו של אדריכל עודד גלרון כחלק בלתי נפרד מטענותיו של התובע בתובענה דנן, כנספח יג' לכתב התביעה.

82. התובע ייטען כי הוא שם את כל מבטחו בבעלי המקצוע ששכר על מנת לוודא כי אכן, הנכס שהוא רוכש ממיטב כספו הוא הנכס אותו מציגים בפניו המוכרים. בדיעבד התברר כי האדריכלית התרשלה והפרה את חובות הזהירות שלה כלפי הלקוח.

83. התובע ייטען כי הנתבע 8 הוא זה בעל המשרד אשר בו מועסקת הנתבעת 5 ולמשרד זה שולם שכר טרחת הנתבע 5. התובע יוסיף ויטען כי הנתבע 8 נושא באחריות על פעולותיה ומחדליה של הנתבעת 5 כמעסיק ו/או באשר הנתבעת 5 הייתה שלוחתו לעניין עבודות האדריכלות שבוצעו ע"י הנתבעת 5.

מצ"ב העתק חשבונית שכ"ט מטעם הנתבע 8 כנספח יד'.

רשלנות מקצועית הנתבעים 6 ו- 7 – המתווכים:

84. כאמור לעיל, התובע ייטען כי הנתבע 6 – המתווך רובי, היה הלכה למעשה אחד ממוכרי הדירה כאשר בנו – הנתבע 2, שימש בעצם כמעין "איש קש" לטובת רישום הנכס על שמו ולטובת מכירתו של הנכס. מלבד טענותיו של התובע כאמור לעיל בדבר אחריותו של הנתבע 6 לנזקים שנגרמו לתובע ייטען התובע כי הנתבעים 6 ו- 7 הפרו כמתווכים את חובותיהם כאמור בסעיף 8 לחוק המתווכים במקרקעין.

85. סעיף 8 לחוק המתווכים במקרקעין קובע כדלקמן:

(א) מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך(ב) במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות הענין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.

86. התובע ייטען כי סעיף זה קובע חובות זהירות ונאמנות של מתווכים כלפי לקוחותיהם ובכלל זה מוטלת עליהם החובה לפעול לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.

87. התובע ייטען כי על המתווכים חלה האחריות למסור מידע ופרטים נכונים על הנכס, בנוסף על האחריות שחלה על עורך הדין. מתווך אינו יכול להתעלם ו/או להעלים ממידע מהותי ו/או לא לפעול לגילוי המידע וכי כל תפקידו מסתיים בהבאתו של הרוכש לחתימה על ההסכם בעסקה.

88. הדברים נכונים שבעתיים שעה שהמדובר במתווכים הפועלים עשרות שנים בעיר גבעתיים וחזקה עליהם שידעו או שצריכים היו לדעת את מצבו התכנוני של הנכס. שבעתיים נכונים הדברים שעה שלאחד מהם עניין אישי בנכס.

כאמור בחוות הדעת המצ"ב של אדריכל עודד גלרון, כל שהיה על המתווכים לעשות על מנת לבדוק כשורה את מצבו התכנוני של הנכס הוא הגשת בקשה לטופס מידע או לכל הפחות להודיע וליידע את התובע כי אם ברצונו לברר את נושא זכויות הבניה עליו . ההליך פשוט ובהיותם של המתווכים בעלי מקצוע זה שנים רבות ברור שהם ידעו או שהיה עליהם לדעת על דרך זו לבדיקת הנכס. לא רק זאת, אלא שהתובע ייטען כי הנתבע 6 היה כבן בית במחלקת ההנדסה של העירייה ובאפשרותו להשיג מידע זה ביתר קלות.

89. זאת ועוד, התובע ייטען כי בנסיבות בו ביקשו המוכרים להעלים מההסכם את סוגיית רכישת זכויות הבניה על הנכס היה גם על הנתבע 6 – אשר נכח במעמד חתימת ההסכם, להבהיר לתובע את הסיכונים בכך.

90. כמו כן, חובת הזהירות והנאמנות של המתווכים מטילה עליהם את החובה לבדוק כאמור לעיל את מצבו התכנוני של הנכס, במיוחד שעל בסיס מחיר מכירה גבוה יותר, גזרו המתווכים עמלה שמנה יותר.

91. התובע ייטען כי הנתבע 6 פעל מתוך ניגוד אינטרסים וכי בנסיבות אלו, מוטלת עליו חובת נאמנות וזהירות מוגברת.

92. אשר על כן ייטען התובע כי המתווכים הפרו את חובות הזהירות והנאמנות שלהם מולו בעסקה דנן וגרמו לתובע נזק אדיר כמפורט בכתב התביעה.

93. בנוסף ייטען התובע כי על המתווכים להשיב לו את דמי התיווך שקיבלו עבור עסקת מכר הדירה – 7,650 ₪ כל אחד מהם, ובסה"כ 15,300 ₪.

מצ"ב חשבוניות המתווכים כנספח יד'.

94. כל טענות התביעה נטענות במצטבר ו/או לחילופין, הכול לפי תכנן והקשרן.

95. לבית משפט נכבד זה הסמכות המקומית והעניינית לדון בתביעה זו.

96. אשר על כן יתבקש בית המשפט הנכבד לזמן את הנתבעים לדין ולחייבם, כולם יחד וכל אחד לחוד, בסכום התביעה בצירוף שכ"ט עו"ד ומע"מ כחוק.

_________________________
בר אל ירון, עו"ד
ב"כ התובע

 

  • 1
 
לשאלות צרו איתנו קשר בטלפון 03-6129124
 אם האתר היה לכם מועיל, היו חברתיים, הקליקו Like...