צור קשר

  • כתבי טענות דיון אזרחי מסחרי

  • 1

כתב תביעה לפינוי מושכר

5 1 1 1 1 1 (4 Votes)

המדובר בתביעה לפינוי מושכר בסדר דין מהיר, ובהתאם לפרק טז לתקנות סדר הדין האזרחי. משכיר אשר ניצל נזילת מים שארעה במושכר על מנת לתרץ את מחדליו באי תשלום דמי שכירות ואי קיום תנאי הסכם השכירות. תביעה זו הוגשה במקביל לתביעה נוספת לתשלום פיצמויים עבור הפרת חוזה. אנו ממליצים כי תעיינו גם במאמר משרדנו "תביעה לפינוי מושכר" שם הבהרנו את התנאים להגשת תביעה לפינוי שוכרים שהפרו את הסכם השכירות. 


 תביעה לפינוי מושכר

בהתאם להוראות פרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984

הסכם השכירות:

1. ביום 14/07/14 חתמו הצדדים על הסכם שכירות החנות בקומה א' שברח' דיזינגוף 10 תל אביב, הידוע גם כגוש 6882 חלקה 585 (להלן: "המושכר").

מצ"ב העתק הסכם השכירות, כנספח א'.

2. הנתבעת מפעילה במושכר מסעדה, בעיקר לאוכל מוכן.

הפרות הנתבעת את הסכם השכירות:

3. התובע ייטען כי כבר מתחילת ההתקשרות בין הצדדים הפרה הנתבעת את הסכם השכירות הפרות מהותיות ויסודיות. כפי שיפורט בהרחבה להלן, למרות התראות חוזרות ונשנות לא תיקנה הנתבעת הפרות אלו.

4. הנתבעת הפרה ומפרה את סעיף 6(א)(1) להסכם ואינה משלמת את דמי השכירות:

א. נכון למועד כתיבת שורות אלו, חודש אוגוסט 2016 לא משלמת הנתבעת את דמי השכירות עבור המושכר.

ב. לטענת התובעת בעצמה, ובמכתבי בא כוחה אשר יפורטו בהמשך הדברים, הנימוק לאי תשלום דמי השכירות הוא קיזוז מסכומי נזקים שנגרמו לה כתוצאה מנזילת מים מתקרת המושכר. ואולם, כפי שיפורט להלן, עד היום לא ברור לנתבעת בעצמה מה הוא סכום הקיזוז, בוודאי שלא ברור לתובע.

ג. מבלי להיכנס לטענת הנתבעת בשלב זה בדבר נזקים שנגרמו או לא נגרמו לה, ייטען התובע כי קיזוז מדמי השכירות סותר את הוראותיו של סעיף 25 להסכם השכירות לפיו "מובהר ומוסכם כי לשוכר לא תהיה כל זכות קיזוז בגין כל תשלום שהוא חייב לשלם למשכיר ע"פ הסכם זה"

5. הנתבעת הפרה ומפרה את הוראות סעיף 6(ב) להסכם באשר לא העבירה ואינה מעבירה לתובע 12 שיקים מראש עבור דמי השכירות:

א. למרות בקשות אין ספור מטעם התובע, החל מתחילת ההתקשרות בין הצדדים לא מעבירה הנתבעת לתובע שיקים עבור דמי השכירות, שנה מראש.

ב. על פי הוראות סעיף 6(ב) להסכם השכירות אמורה הייתה הנתבעת, ביום 13/07/15, להעביר לתובע 12 שיקים עבור דמי השכירות של השנה שלאחר מכן – עד ליום 12/07/16 אך לא עשתה זאת לאורך כל השנה האחרונה והתובע נאלץ להגיע בכל חודש מחדש על מנת לבקש ולקבל לידיו שיק עבור דמי השכירות לאותו חודש.

כאשר בא התובע לאסוף את השיק של חודש יולי, ובהזדמנות זו להעריך את הנזק שנגרם כביכול מהנזילה ולנסות לבדוק כיצד ניתן להקטין את הנזקים אם נגרמו כאלו הודיע לו מנהל הנתבעת כי הוא אינו מתכוון לשלם את דמי השכירות עד שתיפסק הנזילה.

כאשר הביע התובע תרעומת על כך הזמין מנהל הנתבעת את המשטרה על מנת לפנות את התובע מהמקום.

ג. כמו כן על פי הוראות הסעיף הנ"ל אמורה הייתה הנתבעת, ביום 13/07/16, להעביר לתובע 12 שיקים עבור דמי השכירות של השנה שלאחר מכן – עד ליום 12/07/17, אך לא עשתה זאת וכאמור, מחודש יולי 2016 היא אינה משלמת את דמי השכירות.

6. הנתבעת הפרה ומפרה את הוראות סעיף 21 להסכם השכירות ואינה מעבירה לתובע את הביטחונות האמורות בהסכם.

א. סעיף 21(א) להסכם קובע כי על הנתבעת להעביר לתובע ערבות בנקאית ע"ס 100,000 ₪ להבטחת התחייבויותיה על פי הסכם השכירות.

ב. הנתבעת לא העבירה ערבות זו, למרות שנדרשה לעשות זאת במעמד הסכם השכירות, בטענה שעליה לפעול מול הבנק, והדבר אורך זמן.

ג. בינתיים עברו כשנתיים וערבות בנקאית מטעמה של הנתבעת מעולם לא הועברה לתובע.

7. הנתבעת הפרה ומפרה את הוראות סעיף 8(י) להסכם השכירות ואינה מבטחת את המושכר ו/או אינה כוללת בפוליסה שהוציאה את המשכיר כמוטב נוסף לפוליסה וביטול זכות השיבוב של המבטח כלפיו.

8. הנתבעת הפרה ומפרה את הוראות סעיף 8(ג) להסכם השכירות לא שומרת על ניקיון המושכר וסביבתו.

א. סעיף 8(ג) להסכם השכירות קובע על הנתבעת מוטלת החובה "לשמור על ניקיון הכניסה למושכר וסביבתו הקרובה, להשתמש במושכר בצורה זהירה וסבירה ולהחזיקו במצב טוב, תקין ונקי..."

ב. ואולם הנתבעת מפרה על בסיס יומיומי גם הוראה זו של ההסכם ולא רק שהזיזה ממקומם את מיקום הפחים אלא שהיא גם אינה שומרת על ניקיון סביבת הפחים ואף על סגירתם של הפחים מוותרת הנתבעת.

להלן תמונה שצולמה בחודש יוני 2016:

להלן תמונה שצולמה בחודש אוגוסט 2016 בכניסה לשביל, שם אמורים להיות הפחים ושם אמורה הייתה הנתבעת להסדיר הסתרה אסטטית של הפחים, לאחר שנשלחה כבר התראה בעניין זה לנתבעת:

9. הנתבעת מפרה את סעיף 14 – 15 להסכם, עושה שימוש בשביל המוביל לבניין כבשלה ולא מסדירה את מתקן הזבל בכניסה למושכר, כפי שהתחייבה:

א. סעיף 14 להסכם קובע כי השביל מימין ומתחת למושכר מיועד אך ורק להנחת מזגנים מטעמה של הנתבעת, אם תחפוץ בכך.

בפועל, וכפי שניתן לראות בתמונות הנ"ל, עושה שימוש הנתבעת באותו שביל כ "שביל זבל". ברצונה היא מעבירה את הפחים לסופו של השביל וזורקת לאותם פחים וסביבתם את הזבל, ברצונה היא מעבירה את הפחים לתחילתו של השביל, וגם שם משאירה את האזור מלוכלך עם פחים לא סגורים על מנת שיגיעו עובדי העירייה ויאספו את הזבל.

ב. סעיף 15 להסכם השכירות מטיל אל הנתבעת את החובה להסדרי את מתקן הזבל בכניסה לשביל ולדאוג להסדרה והסתרה אסטטית של מתקן הזבל. בפועל, וכשנתיים לאחר חתימת הסכם השכירות לא דאגה הנתבעת לכך, כפי שניתן לראות בתמונות הנ"ל.

התראות שנשלחו אל הנתבעת:

10. ייאמר כבר עתה כי עובר למשלוח ההתראות בכתב לנתבעת שוחח הנתבע וביקש אין ספור פעמים מהתובעת להסדיר את הפרותיה. ואולם הנתבעת, לאחר שהפרה את התנאים הראשונים בחוזה, ראתה כי טוב והחליטה כי ראוי לה להישאר במושכר אף מבלי לשלם את דמי השכירות במושכר.

משפעלה הנתבעת כך, ומשנשבר האמון בין הצדדים, לא נותרה לתובע ברירה אלא לבטל את ההסכם, לתבוע את פינויה של התובעת מהמושכר, ויפה שעה אחת קודם, ולדרוש את חיובה בפיצויים על הפרותיה את החוזה.

11. התראה על הפרת תנאי הסכם השכירות מיום 06/03/16:

א. ביום 06/03/16 נשלחה אל הנתבעת בדואר רשום התראה ודרישה לתיקון ההפרות בחוזה (להלן: "המכתב הראשון"). במכתב זה נדרשה הנתבעת לתקן את הפרותיה כדלקמן:

· העברת שיקים לתשלום דמי השכירות מראש, כאמור בסעיפים 2- 5 לאותו מכתב.

· לשמור על ניקיון המושכר, לרבות מערכת הביוב משמנים כאמור בסעיפים 6 – 15 למכתב.

· לדאוג להעברת העתקי פוליסות הביטוח הנדרשות בהסכם, כאמור בסעיפים 16 – 19 למכתב.

· כמו כן, ונוכח הפרות הנתבעת בוטלו חלקים מההסכם הנוגעים להסכם פיצוי בין הצדדים (כאמור בסעיפים 20 – 23 לאותו מכתב) ולחצר האחורית (כאמור בסעיפים 24 – 29 למכתב).

מצ"ב העתק המכתב הראשון מיום 06/03/16 ואישור משלוח דואר רשום, כנספח ב'.

12. התראה לפני ביטול הסכם שכירות מיום 14/07/16:

א. ביום 14/07/16 נשלחה כאמור אל הנתבעת, באמצעות מסירה אישית, התראה ודרישה לתיקון הפרותיה של הנתבעת, לפני ביטול חוזה (להלן: "המכתב השני"). במכתב זה נדרשה הנתבעת לתקן את הפרותיה כדלקמן:

· לדאוג לתשלום דמי השכירות לחודש יולי 2016 כאמור בסעיפים 3 – 11 למכתב השני.

· לדאוג להעברת הערבות הבנקאית כאמור בסעיפים 17 – 20 למכתב השני.

· לדאוג לשמירה על ניקיון המושכר ולפנות את הפחים מהשביל חזרה אל מקומם כאמור בסעיפים 21 – 26 למכתב השני.

· לדאוג להמצאת פוליסות ביטוח כאמור בסעיפים 27 – 31 למכתב השני.

מצ"ב העתק המכתב השני מיום 14/07/16 והעתק אישור מסירה, כנספח ג'.

ב. בתגובה למכתב זה הועבר מכתבו של ב"כ הנתבעת, אליו צורף מכתבו של מנהל הנתבעת. למרבה הפליאה במכתב זה, מלבד האשמות חסרות שחר בדבר הפרת התובע את הסכם השכירות, התעלמה הנתבעת לחלוטין מהפרותיה את הסכם השכירות, ומההתראות שהועברו אליה.

מצ"ב העתק מכתבו של ב"כ הנתבעת ומנהל הנתבעת (מיום 18/07/16), חסר התאריך, אך אשר הגיע בפקס אל משרדו של הח"מ ביום 27/07/16 כנספח ד'.

13. מכתב התראה לפני ביטול שכירות ומענה למכתב הנתבעת מיום 28/07/16:

א. ביום 28/07/16 שלח הח"מ מכתב אל ב"כ הנתבעת ובו השיב על טענות הנתבעת, וכמו כן התריע שוב על ההפרות אותם נדרשה הנתבעת לתקן על מנת להימנע מביטול הסכם השכירות (להלן: "המכתב השלישי").

ב. במסגרת המכתב השלישי שוב פירט התובע את הפרות הנתבעת ושוב נדרשה היא לתקנם עד למועד הקבוע במכתב השני. בנוסף, בפעם השלישית עד כה ועל מנת להסיר כל ספק הודע לנתבעת כי התובע לא יהסס לבטל את החוזה היה והפרות אלו לא יתוקנו.

ג. כמו כן השיב ב"כ התובע לטענות הנתבעת במכתבה הנ"ל אחת לאחת. כמו כן הודגש בפני ב"כ הנתבעת כי אין לה זכות קיזוז על דמי השכירות כאמור בלשון שאינה משתמעת לשני פנים בהסכם השכירות (ראה סעיף 6 למכתב השלישי).

מצ"ב העתק המכתב השלישי מיום 28/07/16 כנספח ה'.

14. מכתב הודעה על ביטול הסכם השכירות מיום 07/08/16:

א. משהמתין התובע עד למעבר התאריך שהוקצב לנתבעת לתקן את הפרותיה, ומשלא תוקנו הפרותיה של הנתבעת הודיע התובע, באמצעות מכתב שנשלח אל בא כוח הנתבעת, על ביטול חוזה השכירות.

ב. יש לציין כי כאמור בסעיף 3 למכתב ביטול ההסכם ניסה הח"מ להידבר עם ב"כ הנתבעת ואולם זה סירב, ככל הנראה בהוראת מרשתו, אפילו לשוחח עם הח"מ – עד שתתוקן הנזילה.

ג. במכתב ביטול ההסכם נדרשה הנתבעת לפנות את המושכר עד ליום 01/09/16 בחצות. כמו כן, ובסעיף 5 לאותו מכתב, נדרשה הנתבעת להודיע תוך 48 שעות מיום משלוח המכתב האם היא אכן מתכוונת לפנות את המושכר בתאריך זה.

מצ"ב העתק הודעת התובע מיום 07/08/16 על ביטול הסכם השכירות, כנספח ו'.

ד. בתגובה למכתב זה, העביר ב"כ הנתבעת מכתב אל הח"מ ביום 08/08/16 ובו שוב – התעלמות מוחלטת מהפרות הנתבעת, רק האשמות על נזילות ועל נזק כבר שנגרם כביכול כתוצאה מנזילות אלו.

כמו כן וכאילו שלא בוטל כבר ההסכם, ראתה לנכון הנתבעת להעלות על הכתב את הדברים לפיהם היא אינה מתכוונת לדבריה לנהל מו"מ עם התובע בעניין הסכם השכירות כל עוד לא תיפסק נזילת המים לתוך המסעדה.

למען הסר ספק, הנתבעת התעלמה לחלוטין מדרישת הפינוי וממילא מהדרישה כי יודע לתובע על כך כי היא מתכוונת לפנות את המושכר בתאריך שנדרשה לעשות כן במכתב ביטול השכירות.

מצ"ב העתק מכתב ב"כ הנתבעת מיום 08/08/16 כנספח ז'.

15. מכתב התובע לב"כ הנתבעת מיום 08/08/16:

בתגובה למכתב ב"כ הנתבעת מיום 08/08/16 נשלח באותו יום מכתבו של ב"כ התובע המדבר בעד עצמו, לרבות בקשה להעברת 3 מועדים מוסכמים לצורך בדיקת הנזקים שנגרמו לנתבעת כתוצאה מהנזילה, אם אכן נגרמו כאלו.

מצ"ב העתק מכתב התובע מיום 08/08/16 כנספח ח'.

נזילת המים:

16. כפי שניתן להיווכח ממכתביה של הנתבעת ושל בא כוחה, התירוץ להפרותיה של הנתבעת הינו אותה נזילה של מים מתקרת המושכר. התובע ייטען כי יש להוקיע את השימוש הפסול שעושה הנתבעת באותה נזילה כתירוץ לאי עמידה בתנאי הסכם השכירות וניתוק כל קשר בינה לבין התובע, "כל עוד לא תיפסק נזילת המים", כדברי בא כוחה כאמור לעיל.

17. נזילה זו אין לה דבר וחצי דבר עם הוראות ההסכם והפרות הנתבעת בדבר אי העברת הביטחונות שנקבעו בהסכם השכירות, עם אי העברת שיקים לשנה מראש כפי שנדרש בהסכם השכירות כמו שאין לה דבר עם אי העברת פוליסות ביטוח כפי שנדרש בהסכם או ניקיון המושכר ושימוש בלתי מותר בשטחים שאינם שייכים לנתבעת.

בוודאי שאין לנזילה זו דבר עם אי תשלום דמי שכירות, בוודאי ובוודאי נוכח הוראות סעיף 25 להסכם השכירות אשר מונע מהנתבעת קיזוז מתשלומים המגיעים לתובע.

18. אם לא די בכך, יצוטט להלן סעיף 8(י') להסכם, פסקה שניה: "השוכר מתחייב לפעול להוצאת פוליסת הביטוח כיסוי ביטוחי בעבור נזקי מים במושכר והתפשטות אש כמקובל בפוליסות למקרה דומה...." (ההדגשה אינה במקור).

אם פעלה הנתבעת כאמור בהסכם השכירות ורכשה פוליסת ביטוח בעבור נזקי מים, מה פשוט יותר מלפנות לחברת הביטוח ולהפעיל פוליסה זו. בנסיבות אלו שבעתיים לא ברורה התנהלותה כמפורט לעיל.

אם לא רכשה הנתבעת פוליסת ביטוח כאמור בהסכם יטען התובע כי אין לה להלין אלא על עצמה בלבד. בוודאי שהיא אינה יכולה להטיל את תוצאות מחדליה על התובע.

19. על מנת שלא יימצא הנייר חסר, להלן העובדות בעניין אותה נזילה, לאחר בדיקה שערך התובע:

א. מעל למושכר ישנה דירת מגורים אשר בה, בסמוך לקיר הצפוני של הבניין ישנה אדנית שבה נשתלו צמחים.

כפי שניתן לראות, באותה אדנית חורי ניקוז, שפועלים זה שנים רבות מאד כסדרם.

ב. ואולם, ככל הנראה בשלב כלשהו בשנה האחרונה נסתמו חורי ניקוז אלו, והמים העודפים מההשקיה לא זרמו החוצה אלא פנימה, לתוך הרווח שבין תחתית האדנית לקצה התקרה במושכר:

20. מיד לאחר שהתברר שיש נזילה מאותה אדנית הופסקה ההשקיה שם וחורי הניקוז אף נפתחו !!! ואולם, המים כפי שניתן לראות בתמונה מזמן כבר עברו את תחתית האדנית והצטברו שם ולא ניתן מעבר לכך לעשות דבר אלא להמתין עד שיתרוקנו המים מהתקרה.

21. יש לציין, כפי שניתן לראות בתמונה להלן, רוב המים נזלו על החלון, מחוץ למושכר ורק חלק קטן אכן נזל אל תוך המושכר, בנקודה מסוימת בקצה הצפוני של המושכר ליד החלון:

22. ממכתביה של הנתבעת ובא כוחה עולה תמונה לפיה המדובר בקטסטרופה רבתי, וניתן אולי היה לחשוב שהתקרה אוטוטו נופלת על לקוחותיה של התובעת, אך לא כך הם הדברים והתובעת המשיכה לעבוד כרגיל, כאשר אכן, אחד השולחנות קצת הורחק מהחלון סמוך לנזילה, אך שאר לקוחותיה יושבים ממש בסמוך לחלון:

טענות התובע:

23. התובע ייטען כי הנתבעת הפרה את סעיפים 6(א)(1), 6(ב), 8(י), 8(ג), 14, 15 ו- 21 להסכם השכירות.

24. התובע ייטען כי סעיף 18 להסכם השכירות קובע כי הפרת סעיפים 6 ו- 8 להסכם השכירות ייחשבו כהפרה יסודית של ההסכם. כמו כן קובע כי במידה ויפר השוכר סעיפים אלו ולא יתקנן בתוך 14 יום מיום קבלת דרישה בכתב יהיה רשאי התובע לבטל את הסכם השכירות, לתבוע את פינוי המושכר והחזרת החזקה הבלעדית בו.

למען הסר ספק, וכאמור בסעיף 18 להסכם השכירות אין בהוראות סעיף 18 כדי לפגוע ו/או לגרוע מכל סעד אחר המוקנה למשכיר על פי החוזה ו/או על פי דין אלא בנוסף להם.

25. התובע ייטען כי סעיף 7ב' לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970 מקנה לצד הנפגע לבטל חוזה גם כאשר ההפרה אינה יסודית, לאחר שנתן למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קוים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה.

26. התובע ייטען כי בין אם היו הפרותיה של הנתבעת יסודיות ובין אם לאו, כאמור לעיל ניתנו לנתבעת ארכת רבות על מנת לתקן את הפרותיה. רק לאחר שלא תיקנה הנתבעת הפרותיה כאמור בהתראות שנשלחו אליה ואל בא כוחה, ביטל התובע את החוזה בהודעה שהועברה לבא כוח הנתבעת.

27. התובע ייטען כי משבוטל ההסכם, בין אם בדין הפרות יסודיות ובין אם בגין הפרות אחרות שניתנה עליהם התראה כאמור בסעיף 7ב' לחוק החוזים תרופות, זכאי התובע לדרוש את פינויה של הנתבעת מהמושכר.

28. מצ"ב תצהיר התובע.

29. אשר על כן, יתבקש בית המשפט הנכבד לזמן את הנתבעת לדין ולהורות על פינויה מהמושכר. כמו כן יתבקש בית המשפט הנכבד לחייב את הנתבעת בהוצאות תביעה זו לרבות שכ"ט עו"ד ומע"מ כחוק.

_

______________________

בר אל ירון, עו"ד

ב"כ המשיב

  • 1