צור קשר

  • כתבי טענות דיני מקרקעין

  • 1

כתב תביעה - פלישת שכן לשטח המשותף בבניין דירות

1 1 1 1 1 (0 Votes)

פלישת שכן לשטח משותף לא פעם מפריעה את מנוחתם של השכנים ואת זכותם הלגיטימית להנות מהשטח המשותף בבניין המשותף. לאחר פניית דיירי הבניין כנגד דייר אחד שסיפח לעצמו חלקים בשטחים המושתפים ופתח דלת וחלון בקירות המשותפים הוגשה על ידינו, בשמם תביעת פינוי וסילוק יד בפני הרשם לענייני מקרקעין. 



כתב תביעה

הסעדים המבוקשים:

1. המפקח הנכבד יתבקש להוציא תחת ידו צו המורה לנתבעים כדלקמן:

א. לסלק ידם של הנתבעים מכל השטחים המשותפים שפלשו אליהם במבנה שיתואר ויכונה להלן הבניין.

ב. להרוס את כל שנבנה/צורף/נשתל/הוקם ע"י הנתבעים ללא הסכמתם של התובעים, בשטח המשותף אשר יתואר ויכונה להלן החצר המשותפת.

ג. לאטום את דלת היציאה לחצר המשותפת שנפתחה שלא כדין בקיר הבניין המשותף.

ד. לסלק את הטפטפות, התאורה, הריצוף וכל בניה מכל סוג שהוא בשטחים המשותפים שנעשו ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין.

ה. להחזיר את צינורות המים המשותפים למקומם המקורי ולנתק כל חיבור שבוצע לצינור המים המשותף ע"י הנתבעים.

ו. לאסור כל בניה / תוספת כלשהי בחצר המשותפת של הבניין ללא הסכמה מפורשת ובכתב של האסיפה הכללית של דיירי הבניין.

ז. לאסור כל הנחת מיטלטלין של הדיירים בחצר המשותפת.

הבניין:

2. בבסיסה של תביעה בית דירות הממוקם ברח' אמריקה 7 ראשון לציון הידוע גם כגוש 5658 חלקה 58 המבנה מורכב מ 2 קומות, 4 יחידות מגורים כאשר בכל קומה 2 דירות.

לבית חצר משותפת סביב הבניין, כאשר מאחוריו של הבניין, לאורך דירתם של הנתבעים קיימת חצר משותפת גדולה שאליה כניסה משני צדי הבניין (להלן: החצר המשותפת).

מצ"ב צו רישום בית בפנקס הבתים המשותפים כנספח א'

מצ"ב תשריט הבית המשותף כנספח ב'

ככל הידוע לתובעים, אין לבניין תקנון מוסכם. לפיכך משמש התקנון המצוי כתקנונו.

להלן ייקרא המבנה המתואר לעיל: "הבניין"

הצדדים:

3. א. התובעת 1: בעלת הזכויות בדירה מס' 3 בבניין, בקומה השנייה.

ב. התובעת 2: בעלת הזכויות בדירה מס' 1 בבניין, בקומת הקרקע.

ג. התובע 3: בעל הזכויות בדירה מס' 4 בבניין, בקומה השנייה.

4. הנתבעים הינם בעלי הזכויות בדירה מס' 2 בבניין, בקומת הקרקע.

מצ"ב נסח רישום הבניין מלשכת רישום המקרקעין כנספח ג'.

הרקע העובדתי והשתלטותם "הזוחלת" של הנתבעים על החצר המשותפת:

5. כבר עתה ייאמר כי פתיחת הדלת מדירת הנתבעים נעשתה לפני שנים רבות, ככל הנראה לפני רכישת הדירה על ידי הנתבעים ואולם מעולם לא התקבלה הסכמת מי הדיירים לפתיחת הדלת ולפגיעה ברכוש המשותף.

6. למעשה, התובעת 2 אף הגישה תביעה כנגד בעליה הקודמים של דירת הנתבעים לאטימת חלונות שנפתחו מהדירה לכיוון החצר המשותפת ואף לאטימת הדלת שנפתחה (ת.א (פתח תקווה) 585/58 בלין נ' גלין [לא פורסם]).בסופו של דבר חתמו הצדדים על הסכם פשרה שקיבלת תוקף של פסק דין ביום 3/05/87 לפיו יאטמו כל החלונות שנפתחו מדירת הנתבעים אל החצר המשותפת וכמו כן:

"אם משפחת גלין תבצע שינוי כלשהו מהמפורט לעיל בהתאם לתוכנית הבניין המקורית או בניגוד לה, היא תחויב להחזיר את המצב בשלמותו לזה המפורט בתוכנית הבניין המקורית ובין היתר תחויב לסגור את פתח הדלקת בקיר המזרחי וכל פרט אחר שאינו בהתאם לתוכנית המקורית. "

בסעיף 4 הוסכם:

משפ' גלין מתחייבת לא להניח רהיט או חפץ כלשהו בתחום הרכוש המשותף ובכלל זה החצר, חדר המדרגות והמקלט

חיוב זה יחול גם על התובעת....

ובסעיף 5:

אם יופר סעיף אחד או יותר מן הסעיפים הנ"ל יוכלו גלינה בלין (התובעת) ו/או בא כוחה לתבוע את משפחת גלין (הנתבעים ו/או מי מטעמם) על כל פרט שאינו בהתאם לתוכנית הבניין המקורית ו/או בניגוד להסכם בנינו (בין הצדדים)..."

מצ"ב הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין הנ"ל כנספח ד'.

7. כאמור בכותרת לפסק הדין, התובעים 1 ו- 3 לא היו צדדים להסכם הפשרה בין התובעת 2 לבעליה הקודמים של דירת הנתבעים.

8. ככל הידוע לתובעים, ההסכם בוצע על ידי בעליה הקודמים של דירת הנתבעים ואכן נאטמו החלונות שנפתחו אל החצר המשותפת, נהרסה הבנייה בחצר המשותפת וסולקו המיטלטלין.

9. ואולם, מאז שנפתחה הדלת מביתם של הנתבעים ועד היום הצטמצם והלך השימוש שעשו שאר הדיירים בבניין בחצר המשותפת.

כמעט בכל שעות היממה, בעיקר בקיץ דלת הדירה הפונה לחצר המשותפת פתוחה. התובעים נמנעים לעשות שימוש בחצר המשותפת באשר זו הפכה להיות בעצם חלק מדירת הנתבעים. פתיחת הדלת לחצר המשותפת מהווה מעין "סיפוח" של החצר אל דירת הנתבעים.

ברור שהתובעים אינם יכולים לעשות כל שימוש בחצר. לדוגמא אין באפשרותם להניח בחצר המשותפת שולחן וכסאות לטובת כל דיירי הבניין, בעוד שדלת ביתם של הנתבעים פתוחה. הדבר נותן הרגשה לא נעימה כאילו התובעים הם אלו הפולשים לדירתם של הנתבעים.

כמו כן, גם במקרה והדלת סגורה, היא יכולה להיפתח בכל רגע על ידי הנתבעים והדבר מגביר את תחושת חוסר הנעימות של הדיירים בבניין בשימוש בחצר המשותפת.

10. בשלב מסוים, ולאחר שנרכשה הדירה על ידי הנתבעים החל כרסום גדל והולך בזכויותיהם של הדיירים בחצר המשותפת. לאורך השנים, לפני הגעת כל שוכר שמגיע לדירת הנתבעים "משדרג" התובע את הגישה לחצר המשותפת מהדירה.

א. הנתבעים החלו לרצף במרצפות "אקרשטיין" את אזור הדלת שנפתחה לכיוון החצר המשותפת.

ב. הנתבעים החלו לאחרונה בביצוע עבודות תאורה בחצר המשותפת, אשר התמקדה ליד הדלת שנפתחה לחצר המשותפת.

ג. הנתבעים החלו בהכנת עבודות תשתית להשקיית הגינה שהם מבקשים ליצור בחצר המשותפת והשלימו את התקנת הטפטפות. יש לציין כי בתחילה התחברו הנתבעים לצינור המים המשותף של דיירי הבניין, ואולם לאחר שהדיירים הבחינו בהתחברות פיראטית זו שינו התובעים את הצנרת והיא חוברה לצינור הבית מדירתם.

ד. מיטלטלי הנתבעים ו/או דייריהם הונחו בחצר המשותפת כאבן שאין לה הופכין לרבות כסאות ושולחן המונחים באופן קבוע בחצר ואף חומרי הבניין שלא ברור למה נועדו.

ה. כמו כן, במהלך ביקור בתה של התובעת 1 בבניין ובחצר המשותפת היא הבחינה באדם זר שמסתובב בחצר. כאשר היא שאלה למעשיו בחצר המשותפת הוא סיפר לה שהוא נשכר על ידי הנתבעים על מנת לבצע עבודות שיפוץ בחצר המשותפת.

מצ"ב צילומי החצר המשותפת, הדלת שנפתחה מדירת הנתבעים לחצר המשותפת, חיבורי הטפטפות, התאורה והמיטלטלין של הנתבעים ו/או דייריהם שהונחו בחצר המשותפת ולרבות צילום השיפוצניק שנתקלה בו בתה של התובעת 1 (הצילום סומן באות הלועזית A) כנספח ה'.

11. למעשה, הנתבעים כלל לא הסתירו את כוונותיהם להשתלט על החצר המשותפת. לאחרונה, בפרסום הדירה לשוכרים חדשים נרשם על ידם במפורש כי המדובר ב "דירת גן" בגודל של 95 מ"ר בצירוף תמונת אילוסטרציה של חצר מטופחת (בעוד שגודל הדירה כאמור בנסח הטאבו אינו עולה על 60 מ"ר). כמו כן נכתב על ידם במפורש במודעה כי המדובר ב- "דירה יפה עם יציאה לחצר מתוך הבית..."

מצ"ב צילום מפרסום דירת הנתבעים להשכרה ביד 2 כנספח ו'

12. יש לציין למען השלמת התמונה כי לאחרונה הועבר עמוד הכביסה לחצר המשותפת כפי שהיה מיום הקמת הבניין.

טענות התובעים:

13. התובעים ייטענו כי לא יכולה להיות מחלוקת בדבר העובדה ששטח החצר המשותפת הינה השטח המשותף לכל הדיירים בבניין כאמור בתשריט הבניין.

התובעים ייטענו כי די בתשריט על מנת שיעמדו בנטל ההוכחה הנדרש בפני המפקח על רישום המקרקעין (ראה בעניין זה רע"א 587/83 ועד הבית ברחוב תנועת המרי ואח' (פורסם בנבו)) כי השטח נשוא כתב התביעה הינו השטח המשותף לכל דיירי הבניין.

14. יוסיפו וייטענו התובעים כי מאחר ולא יכולה להיות מחלוקת כאמור בעניין פתיחת הדלת לחצר המשותפת בניגוד לתוכניות הבניין, בניית ריצוף (גם אם במידה מוגבלת) ליד הדלת שנפתחה, הרכבת תאורה וטפטפות בחצר המשותפת והנחת מיטלטליהם של הנתבעים בשטח משותף, עובר נטל ההוכחה לשכמם של הנתבעים ועליהם להראות כי יש בידם הסכמה של בעלי הדירות לשימוש הייחודי ולבנייה שביצעו הנתבעים בשטח המשותף (ראה בעניין זה רע"א 296/11 מוחמד נג'אר נ' שאוקי חמדאן עליאן (פורסם בנבו)).

15. התובעים ייטענו כי השתלטותם הזוחלת של הנתבעים על החצר המשותפת גורעת מזכויותיהם להנאה מהחצר המשותפת. עמד על הדברים בית המשפט בע"ס 2525/92 גבי וקרני ראוכברגר נ' עיריית רמת גן (פורסם בנבו):

"... כי לכל אחד מבעלי הדירות זכות להתנגד לפגיעה ברכוש המשותף על ידי בנייה בו וצירופו לאחת הדירות. "תפיסת חזקה בלעדית על ידי בנייה ב'רכוש המשותף', המיועד לשמש את כל 'בעלי הדירות', שוללת לצמיתות את זכות השימוש באותו חלק מ'הרכוש המשותף' משאר 'בעלי הדירות', ו'ברור כי דבר כזה אינו יכול להיעשות אלא בהסכמתם'..." (ההדגשה אינה במקור)

ראה בעניין זה גם רע"א 698/85 בן צור נ' נעים ששון מא (3) 144, י. וייסמן, דיני קניין בעלות ושיתוף (תשמ"ז 1997) עמ' 454 - 455

16. התובעים ייטענו כי פתיחת דלת שלא על פי תוכנית הבניין לחצר המשותפת, בניית ריצוף ליד דלת זו, התקנת טפטפות ותאורה באזור הדלת שנפתחה והנחת מיטלטליהם של הנתבעים בחצר המשותפת הינן פעולות שאינן יכולות להיות מוגדרות כ- "שימוש סביר ברכוש המשותף". ראה ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה פ"ד כ"ח (1) 645, וראה גם המ' 163/81 בודונוף נ' נציגות הבית המשותף פ"ד ל"ה (4) 277.

17. מאחר ולא יכולה להיות מחלוקת כי הנתבעים עושים שימוש ייחודי ברכוש המשותף ייטענו התובעים כי לשימוש זה דרושה הסכמת כל בעלי הדירות. התובעים ייטענו כי על מנת שיינתן תוקף קנייני להסכמה זו הרי שזו צריכה להיות, כאמור בע"א 7388/97 עיזבון משה זמיר ז"ל נ' יעל דולב (שמיר) (פורסם בנבו):

"ברורה וחד משמעית, ולהעיד על גמירות דעת, ידיעה והסכמה מלאה של הצד המוותר"

18. התובעים ייטענו כי פעולות הנתבעים בדמות פתיחת הדלת בניגוד לתוכנית הבניין והתקנת תאורה על הקירות החיצוניים של הבניין, המהווים שטח משותף של כלל דיירי הבניין פוגעים שלא כדין ברכוש המשותף ומנוגדים לתקנון הבניין.

א. התובעים יוסיפו וייטענו כי הקירות החיצוניים של דירת הנתבעים לא הוצמדו לדירה על פי הרשום בפנקס הבתים המשותפים ובנסח הטאבו שצורף. לפיכך, בהתאם להוראת סעיף 55 לחוק המקרקעין, קירות אלו מהווים רכוש משותף של הבניין.

ב. התובעים ייטענו כי התקנון התקף בבניין הוא התקף לגבי מערכת היחסים בין דיירי הבניין וכי סעיף 2 לתקנון המצוי קובע כדלקמן:

"בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לעניין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" – לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהייתה בעת גמר הבניה."

ג. התובעים ייטענו כי נפסק בהקשר זה כי פתיחת פתח בקיר המשותף של הבניין מהווה פגיעה ברכוש המשותף של הדיירים. עמד על כך בית המשפט בע"א 395/74 יצחק לוי ואח' נ' רבקה סמואל ואח' פ"ד כט (2) 39:

"המחוקק נקט בסעיף 2 בלשון כללית ורחבה ביותר. הוא דיבר בלשון פגיעה סתם, כלומר פגיעה מכל סוג שהוא. מכאן, ששאף לתפוס ברשתו גם מעשים שאין בהם פגיעה פיזית דוקא, אך בוודאי ובוודאי שעל שלמותו הפיזית של הרכוש המשותף פרש המחוקק את חסותו. גם מ"מ הנשיא בפסק- דינו בדיון הנוסף בענין סדובסקי, הדגיש כי מצב המבנה הוא סטטי וכי הסעיף הנדון בא להבטיח את "שלמות המבנה ותקינותו". לפיכך, צדק בית-המשפט המחוזי באמרו, כי מאחר ומדובר בקיר חיצוני שהוא רכוש משותף, לא היו המערערים רשאים לנהוג בו מנהג בעלים ולעשות בו כטוב בעיניהם".

ד. עולה מהמקובץ לעיל כי התקנת תאורה ופתיחת דלת בקיר המהווה רכוש משותף במטרה ליצירת יציאה ישירה מדירת הנתבעים לחצר המשותפת, מהווים פגיעה ברכוש המשותף הדורשת את הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבניין.

19. התובעים יוסיפו וייטענו בעניין זה כי אין בידיהם של הנתבעים הסכמה כלשהי לפתיחת דלת מדירתם אל החצר המשותפת ו/או השתלטותם על החצר המשותפת. בוודאי שאין בידיהם הסכמה ברורה וחד משמעית. למעשה ההפך הוא הנכון: התובעים הביעו לא פעם את מורת רוחם מהתנהלותם החד צדדית של הנתבעים בנוגע ל "סיפוח" חלק מהרכוש המשותף לדירתם. למעשה וכאמור לעיל, התובעת 2 אף הגישה תביעה בעניין זה כנגד הבעלים הקודמים של דירת הנתבעים.

20. התובעים ייטענו כי משהוגשה התובענה דנן הם הביעו את דעתם כי הם מבקשים להפסיק את השימוש שעושים הנתבעים בשטח המשותף שלא כדין. במיוחד עומדים התובעים על דרישתם כי יש לאטום את דלת הכניסה שפתחו הנתבעים בקיר המשותף בבניין בניגוד לתוכנית הבניין ומבלי לקבל את הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבניין.

21. אשר על כן יתבקש המפקח על המקרקעין לזמן את הנתבעים לדיון בפניו ולהורות כאמור ברישא לבקשה. כמו כן יתבקש המפקח על המקרקעין הנכבד לחייב את הנתבעים בהוצאות תביעה זו לרבות שכ"ט עו"ד ומע"מ כחוק.

______________________

בר אל ירון, עו"ד

ב"כ התובע

  • 1
 
לשאלות צרו איתנו קשר בטלפון 03-6129124
 אם האתר היה לכם מועיל, היו חברתיים, הקליקו Like...
 
מאמרים באתר שייתכן ויענינו אותך: