צור קשר

  • מאמרים דיני מקרקעין

  • 1

פירוק שיתוף במקרקעין

5 1 1 1 1 1 (14 Votes)
פירוק שיתוף במקרקעין

מאמר זה ידון בסוגיות הנוגעות לפירוק שיתוף במקרקעין ובעקרונות שעל פיהם יורה בית המשפט על פירוק שיתוף במקרקעין. כמו כן נפרט כיצד אלו מיושמים בפועל, על ידי עורכי הדין למקרקעין ועל ידי בתי המשפט.

נציין כי מניסיון משרדנו כמשרד עו"ד מקרקעין פירוק שיתוף במקרקעין הוא אינו נוגע רק לזכויות משפטיות קנייניות או כספיות גרידא. לא פעם מדובר בקשר רגשי כזה או אחר שיש לחלק מהשותפים למקרקעין והדיון בפירוק השיתוף במקרקעין הופך להיות אמוציונאלי יותר מדיון ענייני לגופו של עניין. בעיניו של הח"מ, עורך דין המקבל לידיו תיק העוסק בפירוק שיתוף במקרקעין מודע בד"כ לקונפליקטים אלו ותפקידו הוא לנסות ולאזן בין ההיגיון הרציונאלי והדין, לבין האמוציות שעולות למי מהצדדים בתיק. תמיד ניתן למצוא את דרך המלך לטובת כל הצדדים ולא פעם אף יירתם לכך בית המשפט ויעזור להגיע להסכם לפירוק שיתוף במקרקעין, לטובת כל הנוגעים בדבר.

כבר בפתח הדברים נדגיש כי הוראות חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") אינן מותירות ספק: כל צד לשותפות, בכל זמן שהוא, רשאי תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין ובית המשפט ייענה לבקשתו ויורה בד"כ על פירוק השיתוף. כמובן, בכפוף להוראות הדין והוראות חוק המקרקעין בדבר תום ליבו של המבקש, והאיסור לעשות שימוש לרעה בזכות במקרקעין. נציין כי הוראות סעיף 43 לחוק המקרקעין מורות כי בית המשפט יתחשב ככל הניתן ברצונם של שאר השותפים, ובכלל זה בדרישתם לקיים את השיתוף, ואולם העיקרון המנחה הוא שיש להיענות שותף המבקש לפרק את השיתוף במקרקעין.

מאחר ואנו נשאלים מדי פעם לעניין זה נציין בקצרה כי מאחר והזכות במקרקעין הינה זכות נמשכת, כך גם הזכויות הנובעות ממנה ואין התיישנות לעניין הזכות לפירוק שיתוף במקרקעין. ניתן להגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין בכל עת. 

במאמר זה נדון בין השאר בעניינים אלו:



הוראות חוק המקרקעין הרלוונטיות לפירוק שיתוף במקרקעין:

פרק ה' חוק המקרקעין, ובמיוחד סעיפים 37 – 51 מהווים את הוראות החוק הספציפיות המסדירות את סוגיית פירוק השיתוף במקרקעין. תכלית הוראות החוק היא לאפשר את עקרון יסוד, העובר כחוט השני בפסיקת בית המשפט, המביא לידי ביטוי את רצון המחוקק לפיו כל רשאי כל שותף לפרק את השיתוף במקרקעין, על פי רצונו.

עקרון יסוד זה, כמו עקרונות יסוד אחרים אינו מתקיים בחלל הריק. לא פעם מתנגשים עקרונות חשובים אחרים עם החופש שנתן המחוקק לשותף במקרקעין לפרק את השיתוף . כפי שנפרט בהמשך הדברים וכפי שיפרט הח"מ מניסיונו כעורך דין לפירוק שיתוף במקרקעין.

על פי הוראות החוק, בית המשפט יורה על פירוק המקרקעין על פי 4 עקרונות מרכזיים: העיקרון הראשון הינו זכות העל הבסיסית של כל צד לדרוש את פירוק השיתוף כאמור בסעיף (37(א) לחוק. העיקרון השני הינו פירוק השותפות במקרקעין על דרך של חלוקה בעין כאשר ניתן לעשות זאת (כאמור בסעיף 39א' לחוק). העיקרון השלישי קובע שכאשר לא ניתן לפרק את המקרקעין בעין, כאמור בעקרון השני, יפורקו המקרקעין על דרך של מכירה, כאמור בסעיף 40(א) לחוק). העיקרון הרביעי קובע שכאשר ניתן לעשות זאת, יפרק בית המשפט את השיתוף במקרקעין על דרך של הפיכתם לבית משותף (כאמור בסעיף 42(א) לחוק (ראה עקרונות אלו בפסק הדין המנחה רעא 1017/97 יצחק רידלביץ נ' יצחק מודעי (פורסם בנבו, 25.10.1998))

בהמשך הדברים נרחיב בעניינם של עקרונות אלו בנפרד.

צרו איתנו קשרsimilar articlessimilar Kteanotפורום דיני חוזים

 

הזכות לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין:

סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע את עיקרון הראשון והמרכזי לפיו כל שותף במקרקעין, רשאי לתבוע את פירוק השיתוף בכל זמן:

"הזכות לתבוע פירוק השיתוף:

37. (א) כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף.

(ב) הייתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין."

הוראות הסעיף אינן מותירות מקום לספק והוא שם בידי כל שותף בשותפות מקרקעין את הזכות לפרק את השיתוף, בכל זמן שיחפוץ בו. סעיף 37(ב) אף מרחיב זכות זאת ונותנת בידי בית המשפט סמכות לבטל במקרים מסויימים כל מגבלה שקבעו הצדדים בהסכם ביניהם על ביטול השיתוף, בחלוף 3 שנים מיום ההסכם.

יש להזכיר ולהדגיש כי הזכות לפירוק שיתוף כמו זכויות אחרות במשפט הישראלי כפופות לחובת תום הלב האוסרת שימוש לרעה בזכותו של בעל זכות בכלל, ובעל זכות במקרקעין בפרט. ראה סעיף 14 לחוק המקרקעין הקובע איסור מפורש לעשות שימוש לרעה בזכות במקרקעין.

הפסיקה קבעה לא אחת כי הוראות חוק המקרקעין נועדו להקל ככל האפשר את פירוק השיתוף במקרקעין, לטובת השותפים ולטובת פיתוח הכלכלה (ראה (ע"א 623/71 גן בועז בע"מ נ' אנגלנדר ואח' (פורסם בנבו); ע"א 540/75 דגני נ' פניג ואח' (פורסם בנבו)). בכך באה לידי ביטוי לגישה לפיה השותפות במקרקעין הינה שותפות רצונית לכל דבר, שבכל יום רשאי אחד הצדדים לה לדרוש את פירוקה. המחוקק יצא מנקודת הנחה שבית המשפט אינו מסוגל להשכין שלום בין שותפים למקרקעין שיחסיהם עלו על שרטון. הנחה זו הובילה לקביעה שיש לתת בידי השותפים את האוטונומיה הבלעדית לכלכל את צעדיהם, לשקול את שיקוליהם ואם יגיעו למסקנה שיש לעשות זאת - לדרוש את פירוק השותפות. בהתאמה העניק המחוקק לבית המשפט את הסמכות לפרק את השיתוף במקרקעין בדרך הקלה והפשוטה, ככל שניתן.

ויודגש: לאורך חיי השותפות, כל עוד היא קיימת ומסכימים כל הצדדים לקיימה, שלטון הרוב ייקבע כיצד ינוהלו עסקיה (כאמור בסעיף 30(א) לחוק המקרקעין). ואולם, כאשר מחליט המיעוט, ואפילו אחד מהצדדים, לפרק את השיתוף במקרקעין - הוא רשאי לעשות זאת ולכפות את דעתו על הרוב (כמובן וכמו תמיד, בכפוף לחובת תום הלב המוטלת עליו בשימוש בזכויותיו).

 

פירוק השיתוף במקרקעין - חלוקה בעין:

סעיף 39 לחוק המקרקעין קובע את העיקרון השני על פיו תפורק שותפות במקרקעין. על פי עקרון זה, כאשר השותפים לא הגיעו להסכמה כיצד יש לפרק את השיתוף וכאשר המקרקעין ניתנים לחלוקה (וראה בעניין זה הסיפא סעיף 38(א) לחוק), ייתן בית המשפט עדיפות ברורה לפירוק השיתוף על דרך של חלוקה בעין:

"פירוק דרך חלוקה:

39. (א) במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין.

(ב) היתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחויבים.

(ג) ראה בית המשפט צורך בכך, רשאי הוא לצוות על רישום זיקת הנאה בין החלקות."

על מנת להבהיר את הדברים ולמען הסר ספק, חלוקה בעין הינה ככל הניתן חלוקה שמפרידה את הנכסים הספציפיים במקרקעין ומעניקה לעל שותף חלק ספציפי ונפרד לשימושו. לדוגמא חלוקה של חלקה לתתי חלקות נפרדות (להבדיל לדוגמה מחלוקה שווה של זכויות לשתי שותפים בחלקה אחת) והענקת הזכויות בחלקה או בחלקות שלמות, לשותפים. 

סעיפים 39(ב) ו- (ג) מסדירים דרכים בהן יכול לבחור בהן בית המשפט ללכת כאשר חלוקה בעין אפשרית, אך על מנת לחלק את שווי המקרקעין בצורה שוויונית יש להורות על תשלומי איזון בין הצדדים. ס"ק (ג) נותן בידי בית המשפט את הסמכות לרשום זיקת הנאה במקרקעין על מנת לאפשר לאחד או יותר מהשותפים שימוש במקרקעין שהוקצו לו בחלוקה. לדוגמא, כאשר חלקת שטח חקלאי מחולקת לתת חלקות אין דרך למעבר לחלקות הפנימיות אלא דרך החלקה הגובלת בכביש. במקרה כזה תירשם זיקת הנאה לטובת בעלי החלקות הפנימיות על אותה דרך המובילה לחלקות שלהם מהחלקה הגובלת בכביש שלא הוקצתה להם. כמובן, שבמקרה כזה יהיה נכון להורות על תשלומי איזון לבעל אותה חלקה הגובלת בכביש. 

חלוקה בעין היא אם כן, "דרך המלך" שבה ראוי שייבחר בה בית המשפט כאשר הדבר אפשרי לפירוק השיתוף במקרקעין. יש להדגיש כי המחוקק ראה בחלוקה כזו כחלוקה המועדפת אפילו כאשר הדבר יגרום להפסד לשותפים, כל עוד הפסד זה אינו "ניכר" כאמור בהוראות סעיף 40(א) לחוק המקרקעין בו נדון להלן.

 

פירוק שיתוף במקרקעין על דרך מכירה:

סעיף 40(א) לחוק המקרקעין הינו העיקרון השלישי שקבע המחוקק לפירוק השיתוף במקרקעין. כאשר מגיעים למסקנה כי לא ניתן לפרק את המקרקעין בעין, שהינה כאמור דרך המלך, קובע החוק מעין "דרך חילופית" שעל פי הוראותיה יפורק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין:

"פירוק דרך מכירה

40. (א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.

(ב) המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין."

הנה כי כן, כאשר המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בעין יפרק בית המשפט את השיתוף בהם על דרך של מכירת המקרקעין. סעיף 40(ב) קובע כי המכירה תעשה על דרך של המרבה במחיר, אלא אם כן בית המשפט מגיע למסקנה כי נכון יהיה למכור את המקרקעין בדרך אחרת.

בשאלה מהו "הפסד ניכר" דן בית המשפט באריכות בתיק רעא 1017/97 יצחק רידלביץ נ' יצחק מודעי הנ"ל כאשר בסיכומם של דברים קבע לעניין פרשנות אותו ביטוי "הפסד ניכר" :

"תחנת-המוצא לפירוש החוק היא בהוראה על חלוקת נכס מקרקעין בעין – על כך מסכימים הכול – והשאלה אינה אלא אם החלוקה, באשר חלוקה היא, תגרום הפסד למי מן השותפים. החוק אינו מעסיק עצמו בכדאיות גרידא, במסחר, בעסק, בהשוואת ערכים בין סוגי פעילויות, בשאלה איזו פעילות תביא עמה את התמורה הגבוהה ביותר. החוק משוחח עמנו על דרך השלילה: האם ייגרם "הפסד ניכר" עקב החלוקה? תחום פרישתה של שאלה זו מצומצם הוא, כבדוגמאות שהבאנו לעיל; ענייננו הוא, לכאורה, בנזק ישיר שייגרם מן החלוקה, בנזק שהחלוקה תביא בעקביה. השאלה אינה כיצד ניתן לנצל באופן מלא את הפוטנציאל הממוני הטמון בנכס המקרקעין, ולא בהשוואה לפוטנציאל זה נבחן את שאלת ההפסד הניכר. עם זאת, אין הכרח כי נרחיק לכת. למשל, לא נשלול אפשרות כי במקרים אלה ואחרים נחרוג מן התחום המצומצם של "הפסד ניכר" ונגלוש אל אדוות רחוקות ממנו. אך בגולשנו כך, נעשה זהיר-זהיר, בזוכרנו כל העת את עקרון היסוד של החלוקה בעין. אכן, יכולתו של בעלים-שותף לכפות פירוק השותפות על הבעלים-השותף האחר, אין פירושה כי זכאי הוא – "בהזדמנות חגיגית זו של פירוק השותפות" – לבצע עיסקאות-מקרקעין מניבות-רווחים, עיסקאות שאין ולא כלום ביניהן לבין חלוקת הנכס בעין. על המבקש פירוק שותפות לצמצם עצמו, ככל הניתן, למסגרת הבעלות הקניינית. ואם ברצונו לעשות את המקרקעין מקור לעשיית רווחים, ינקוט דרכים הראויות לכך. נושא פירוק שותפות במקרקעין לא לכך ייעד עצמו."

 

פירוק שיתוף בדירת מגורים של בני זוג:

כאן המקום להזכיר את הוראות סעיף 40(א) לחוק המקרקעין המסדיר באופן נפרד את פירוק השיתוף על דרך של מכירה בדירת המגורים של בני זוג וקובע הוראות חוק מיוחדות ספציפיות למקרים כאלו:

"דירת מגורים של בני זוג

40א. (א) החליט בית המשפט לפי סעיף 40, על פירוק השיתוף במקרקעין משותפים שהם דירה של בני זוג המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, לא יורה על ביצועה והמכירה תעוכב, כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצרכיהם, לתקופה שיקבע.

(ב) הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, לא יחולו לגבי מי שהיה שותף בדירה שבית המשפט החליט על פירוק השיתוף בה, כאמור בסעיף קטן (א)."

באופן טבעי, ראה לנכון המחוקק לקבוע הוראות לעניין פירוק השיתוף בדירת מגורים של בני זוג, על מנת להבטיח את טובת הילדים.

כעורך דין העוסק במקרקעין יכול להעיד הח"מ כי לא פעם נשאלת השאלה האם בפירוק שיתוף בדירת מגורים של בני זוג יש לחרוג מעקרון העל הראשון שציינו לעיל לפיו כל צד יכול, על פי החלטתו הבלעדית, לדרוש את פירוק השיתוף בדירת המגורים המשותפת של בני הזוג. תשובה חד משמעית לכך ניתנה בשורה ארוכה של פסקי דין ניתנה על פיה גם בפירוק שיתוףבדירת מגורים בין בני זוג (ובכפוף לחובת המדור הקבועה בסעיף 40(א) לחוק), אין לחרוג מהוראות חוק המקרקעין הנותנות בידיו של כל צד, בכל עת, את הזכות לדרוש את פירוק השיתוף. עמד על כך בית המשפט בע"א 2626/90 ראש חודש נ' ראש חודש (פורסם בנבו):

"פירוק השיתוף של בני זוג בדירת מגוריהם, שאינו כרוך בתביעת גירושין, כמוהו כפירוק כל שיתוף אחר במקרקעין, וגם על פירוקו של שיתוף כזה יחולו הוראותיו של חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. רוצה לומר, כשישנם שני שותפים בלבד לנכס, ואחד מהם דורש את פירוק השיתוף, על-פי זכותו לפי סעיף 37(א) של החוק, 'במקרה כזה השותף האחר אינו יכול לדרוש שהשיתוף יקוים למרות רצון שותפו לפרקו' (ע"א 288/71 מרדכי נ' מרדכי, פ"ד כ"ו(1) 393, 398)"

ראה גם: ע"מ 9881/05 פלוני נ' פלונית (פורסם בנבו); רע"א 4358/01 בר-אל נ' בר-אל (פורסם בנבו); ע"מ (ירושלים) 643/01 גדלוב נ' גדלוב (פורסם בנבו); ע"א (נצרת) 298/96 דוד נ' דוד (פורסם בנבו).

משנאמרו הדברים הללו יש להדגיש כי ככל שניתן, ידון בית המשפט בפירוק השיתוף בדירת המגורים של בני זוג לא כעניין נפרד, אלא כחלק מבירור כל ענייני הרכוש בין בני הזוג. בדרך זו תתאפשר הגעה לפתרון כולל המסדיר ככל שאפשר את כל ענייניהם של בני הזוג וזו הרי תכליתם של ההליך בין הצדדים בבית המשפט. בית המשפט עמד על הדרכים למימוש תכלית זו ברע"א 4358/01 בר-אל נ' בר-אל הנ"ל מפי הנשיא דאז א' ברק:

"כדי להשיג התכלית האמורה יש לאפשר לבית המשפט לעניני משפחה לעכב את מימוש דרישת אחד מבני הזוג לפרק את השיתוף בנסיבות המתאימות. יחד עם זאת, אין משמעות הדברים כי יש לנקוט כאן גישה דיונית נחרצת, האוסרת על בית המשפט לענייני משפחה להורות על פירוק השיתוף בדירת המגורים בשלבים מוקדמים של הדיון שלפניו. לעיתים, ובמיוחד כאשר התדיינות בפני בית המשפט עלולה להיות מורכבת וארוכה, יהיה מקום להורות על פירוק השיתוף באופן מהיר"

יש לציין כי עורכי דין רבים עדים לתופעה לפיה בעוד שהשעיית בירור התביעה לפירוק שיתוף בדירת מגורים של בני זוג היא בד"כ הדרך הנכונה ללכת בה, לעיתים השעיה זו מנוצלת לרעה על ידי אחד מבני הזוג ורק מעכבת את ההגעה להסדר סופי. לפיכך קובעת הפסיקה כי כאשר יבוא בית המשפט לדון בעיכוב תביעתו של אחד מבני הזוג לפירוק השיתוף בדירת המגורים, לא יידחה אוטומטית בית המשפט את הדיון בפירוק השיתוף. ראוי שבמקרה זה יברר היטב בית המשפט את נסיבותיו הספציפיות של המקרה שבפניו, לרבות הסיכוי להגיע להסדר בזמן סביר, הנזק שייגרם לבני הזוג כתוצאה מהעיכוב, הנזק שייגרם לצדדים שלישיים ולילדי בני הזוכה וכיו"ב (ראה רע"א 4358/01 בר-אל נ' בר-אל הנ"ל) למען הסר ספק, ואם תהיתם, הח"מ אינו קשור בדרך כלשהי לפרשת בר אל הנ"ל...

 

פירוק שיתוף במקרקעין, על דרך של הפיכה לבית משותף:

סעיף 42 לחוק המקרקעין קובע דרך נוספת לפירוק השיתוף במקרקעין, כאשר אלו ראויים להירשם כבית משותף:

"פירוק דרך הפיכה לבית משותף

42. (א) היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם.

(ב) היה פירוק השיתוף כאמור בסעיף קטן (א) אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחוייבים.

למעשה, המדובר באפשרות נוספת לרישום המקרקעין בעין והוראות סעיף זה נותנות בידי בית המשפט את הסמכות לפרק את השיתוף במקרקעין על דרך של רישומם כבית משותף, והקצאת דירות לשותפים על פי זכויותיהם בשותפות.

בפסק הדין המנחה שניתן בעא 587/78 חגי רוטשילד ואח' נ' שלמה פרנק , לג (3) 33 (פורסם בנבו, 16.05.1979) עלתה השאלה בדבר היחס שבין סעיף 40 לחוק המקרקעין המורה כאמור על פירוק שיתוף על דרך של מכירה לבין סעיף 42 לחוק המורה על פירוק השיתוף על דרך של הפיכה לבית משותף וקבע:

"בניסוח זה כרוכה שאלה עקרונית, אם בדרך כלל המכירה לפי סעיף 40 עדיפה על הפיכתו של נכס לבית משותף לפי סעיף 42; שאם אין הדרך הראשונה עדיפה מן השנייה, אין מקום לשאלה הנוספת ששאל כב' הנשיא, אם סדר עדיפות זה משתנה אשר הוכח שהמכירה תגרום נזק לאחד השותפים. תשובתי היא שאין לפרש את הסעיפים 40 ו-42 כאילו בדרך כלל יש להעדיף את דרך המכירה על הפיכתו של נכס לבית משותף, וממילא אינה מתעוררת השאלה הנוספת אם סדר זה משתנה כאשר הוכח שהמכירה תגרום נזק לאחד השותפים. הוראה כזאת על הפיכת סדר העדיפות מצויה בסעיף 40 לעומת סעיף 39: כאשר נוכח בית-המשפט פי חלוקה בעין לפי סעיף 39 תגרום נזק ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון. אבל לא מצינו הוראה דומה להפיכת סדר העדיפות בין סעיף 40 וסעיף 42: אות הוא שכאן אין עדיפות מעיקרא לסעיף 40 על פני סעיף 42.

את האפשרות לבצע חלוקתו של נכס בית על ידי הפיכתו לבית משותף יש לראות כהוראה מיוחדת החלה רק כאשר הבית ניתן לרישום כבית משותף, כנגד הסעיפים 39 ו- 40 שתחולתם כללית, על נכסים מכל הסוגים. המחוקק קבע את אשר קבע בסעיף 42 למרות האמור בסעיף 143 של החוק שלפיו טעון רישומו של בית משותף הסכמתם של בעלים ששטח הרצפה של שירותיהם מהווה למעלה ממחצית שטח הרצפה של כל הדירות בבית: בהליכי חלוקה די ביזמת אחד הבעלים המשותפים בלבד כדי שבית-המשפט יוכל להידרש לשאלה אם יש לרשום את הבית כבית משותף.

הפיכתו של נכס בית לבית משותף דומה לחלוקתו בעין, כי לפי סעיף 54 של החוק דירה בבית משותף היא נושא נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות. משום כך נראה לי שבדרך כלל יש להעדיף את הדרך של הפיכת נכס בית לבית משותף על פני מכירתו. אבל אין ברישום הבית בבית משותף חלוקה שלמה בעין, כי הרי הבעלים עדיין מוסיפים להיות קשורים זה לזה עקב שיתופם ברכוש המשותף. סבורני שמשום כך, או גם משום כך, קבע המחוקק בסעיף 42, בניגוד ללשון ההחלטית של הסעיפים 39 ו-40 כי בית-המשפט רשאי לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים. מכאן שניתן לבית-המשפט שיקול דעת שלא להפעיל את סעיף 42 (תוך קביעת תשלומי איזון בעת הצורך, לפי סעיף 42(ב)), אם בכל נסיבות הבניין אין הדבר צודק לגבי מי מן הבעלים המשותפים. חובת הראיה בנדון זה היא על הטוען שאין להפעיל את סעיף 42."

נסיים חלק זה של הדיון במסקנתו הסופית של בית המשפט בפרשת רעא 1017/97 יצחק רידלביץ נ' יצחק מודעי הנ"ל שם התבקש פירוק השיתוף במקרקעין, אך הצדדים היו חלוקים האם יש לפרק את השיתוף על דרך של הפיכה לבית משותף או על דרך של מכירה. בית המשפט נשאר נאמן להוראות החוק הקובעות כי דרך המלך היא חלוקה בעין ככל הניתן בקביעתו להלן:

"המחוקק הורנו שניים אלה, ובצמידות: אחד, כי ייעשה פירוק של שיתוף במקרקעין אם אך יבקש אחד השותפים על-כך, ושניים, כי נבכר חלוקה בעין בין השותפים על-פני מכירה למרבה במחיר. המבקש למכור נכס של שותפות למרבה במחיר, עליו הנטל להראות כי דרך זו עדיפה על חלוקה בעין: משום שחלוקה בעין תמיט הפסד ניכר על מי מן השותפים, ובעניינו של בית – שלא יהא זה צודק כי בית-המשפט יורה על רישומו של הבית כבית משותף. בענייננו-שלנו ביקשו מודעי לשכנע את בית-המשפט כי דרך המכירה היא הדרך הראויה. ביקשו – אך כשלו. נמשיך אפוא וניסע בדרך המלך, היא הדרך של רישום הבית כבית משותף, הקצאת דירות בו לשותפים, ובהתאם לצורך ולעניין – הוראה על תשלומי איזון."

 

פירוק שיתוף במקרקעין – סמכות עניינית:

הסמכות העניינית לדון בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין נתונה לבית משפט השלום, כאמור בסעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט:

- "תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם.... יהיה שוויו של נושא התביעה אשר יהיה".

למען השלמת הדברים נציין כי הסמכות לדון בתביעות לפירוק שיתוף במקרקעין בין בני משפחה נתונה לבית המשפט לענייני משפחה מכח סמכותו לדון בעניינים שבין בני משפחה. 

logoround

צרו איתנו קשרsimilar articlessimilar Kteanotפורום דיני חוזים

  • 1
 
לשאלות צרו איתנו קשר בטלפון 03-6129124
 אם האתר היה לכם מועיל, היו חברתיים, הקליקו Like...
 
לייעוץ בקשר לתחומי התמחותינו והתוכן באתר
אתם מוזמנים לפנות אלינו בטלפון
03-6129124
או פשוט שילחו הודעה ונשיב לכם מייד