צור קשר

  • מאמרים דיני מקרקעין

  • 1

פלישת שכן לשטח משותף

4.7407407407407 1 1 1 1 1 (27 Votes)
פלישת שכן לשטח משותף

במאמר זה נדון בסוגיות המתעוררות שעה שאחד הדיירים או השכנים ביצעו השתלטות על שטח משותף בבית המשותף. נדון גם בדרכים בהם ניתן להילחם בתופעה (הדי נפוצה מסתבר) של פלישת שכן לגינה או לחצר המשותפת השייכת על פי דין לכל הדיירים בבניין המשותף. 

במסגרת רשימה זו נדון בית השאר בעניינים אלו: 

זכותם של דיירים בבית משותף על הרכוש המשותף:

כעו''ד העוסק בהשתלטות של דייר על חצרים משותפים בבניין המשותף מבקש הח''מ להדגיש כי הכלל הוא שלכל דייר המתגורר בבניין הרשום כ "בית משותף" יש זכות ברכוש המשותף של אותו בניין. הדברים באים לידי ביטוי בסעיף 55 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"):

"לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי-מסוים ברכוש המשותף של אותו בית משותף"

זכות זו נלמדת גם מהוראות סעיף 6 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 שם נאסר על גריעת חלקים מהרכוש בבניין המשותף, אלא אם כן המדובר בקביעה מפורשת ברורה במפרט שצורף לחוזה המכר.

לא מן המיותר להזכיר את סעיף 12 לתקנון המצוי לבתים משותפים הקובע כי לא ניתן לשנות את זכויותיו של בעל דירה ללא הסכמתו.

עולה מהמקובץ לעיל כי המחוקק רואה חשיבות רבה לשמירת החלקים ברכוש המשותף כקניינים של כלל הדיירים. כמשרד עו"ד מקרקעין אנו עדים לכך כי גם בתי המשפט מצידם פרשו הורות חוק אלו בדווקנות ובנוקשות. פסיקת בית המשפט מלמדת כי יש צורך בנימוקים כבדי משקל על מנת להוציא חלק ברכוש המשותף של כלל מבעלי הדירות בבניין ,לטובת אחד הדיירים  בנוקשות ובצמצום על מנת לשמור על הרכוש המשותף לשימושם והנאתם של דיירי הבניין המשותף.

צרו איתנו קשרsimilar articlessimilar Kteanotפורום הוצאה לפועל

 

 

האיסור על אחד מהדיירים לתפוס חזקה בלעדית על חלק מהרכוש המשותף:

כאמור לעיל, חוק המקרקעין מקנה לבעלי כל הדירות את הזכות לשימוש והנאה מכל החלקים המשותפים בבניין.

ואולם כאמור,  לא פעם השתלטות דייר על רכוש בבית משותף משאיר את שאר הדיירים כביכול חסרי אונים.  בד''כ מדובר בשכן כוחני,  או לחילופין כזה שפשוט יצר עובדות בשטח והשתלט על הגכוש המשותף לפני שבכלל הייתה אפשרות כלשהי לעצור אותו.  בהמשך נפרט את הפעולות שחשוב שעורך הדין המטפל בהשתלטות של אותו דייר ינקוט בהן על מנת לדאוג לפינויו המהיר מהגינה המשותפת או כל שטח אחר שהשתלט עליו הדייר הסורר. 

בהתאם קובעת הההלכה כי כל גריעה של זכות זו לטובת דייר, או דיירים מסוימים, אינה תקפה אלא אם כן הסכימו לכך כל שאר בעלי הדירות בבניין. בית המשפט לא ייאפשר לאחד הדיירים בבניין לנכס לעצמו חלק מהרכוש המשותף ולהדיר דיירים אחרים מזכות השימוש החופשי וההנאה באותו חלק.

ראה פסק הדין המנחה בע"א 239/79 ישראל גלבורט נ' הממונה על המרשם (פורסם בנבו):

"כל גריעה מן הרכוש המשותף חייבת להיות מפורשת וברורה, אין מפרשים אותה בהרחבה אלא בדווקנות ובדיוק ואין לנהוג בפרשנות מקילה ובהסקת מסקנות מכללא בכל הנוגע להגדרת תחומי השיתוף מחד גיסא, ותחומי הפרט מאידך גיסא".

דברים ברוח זו נפסקו גם ברע"א 698/85 יהודה בן צור נ' נעים ששון (פורסם במאגר המשפטי נבו), מפי כב' השופט א' גולדברג בעניין זה (בעמ' 151):

"תפיסת חזקה בלעדית על-ידי בנייה ב"רכוש המשותף", המיועד לשמש את כל "בעלי" הדירות, שוללת לצמיתות את זכות השימוש באותו חלק מה"רכוש המשותף" משאר "בעלי" הדירות, ו"ברור כי דבר כזה אינו יכול להיעשות אלא בהסכמתם" (ע"א 504/68 [3], בעמ' 692; ע"א 31/70 [4], בעמ' 391). וכשם שאין בעל דירה רשאי לקפח על-ידי מעשה כזה את זכותם של יתר בעלי הדירות לעשות שימוש באותו מקום, כן אין בכוחה של האסיפה הכללית להקצות לאותו בעל דירה חלק מן ה"רכוש המשותף" לשימושו הבלעדי. שכן זכות "השייכת לכמה שותפים ואינה מתייחסת לענין שימושי רגיל שכולם נהנים ממנו בדרך של שיגרה, אין אחד השותפים יכול ליטול אותה או חלק ממנה לעצמו ולהדיר את השותפים האחרים מהנאתם ממנה שלא בהסכמתם" (ע"א 136/63 [5], בעמ' 1726)".

לאורך הפסיקה עוברת כחוט השני התפיסה שאין לאפשר פגיעה בזכות הקניין של דיירי הבניין ברכוש המשותף. כך גם קבע בית המשפט העליון בע"א 93/81 אהרון אליאס נ' יוחנן שפר (פורסם בנבו) שם נפסק מפי השופט א' גולדברג (בעמ' 452 – 453):

"אם תותר הרצועה ובית המשפט יתן גושפנקא לפגיעות ברכוש המשותף שאינן אפסיות עד שכל בר דעת יראה בהם דבר של מה בכך, עלול הדבר לגרום להתמוטטות של מוסד הבתים המשותפים, שיסודותיו מורכבים ומפותלים בלאו הכי, עד שאיש הישר בעיניו יעשה ברכוש, שהוא נחלת הדיירים כולם."

ראה בעניין זה גם ע"א 515/65 רבובסקי נ' גלסברג, (פורסם בנבו); רע"א 6339/97 משה רוקר נ' משה סלומון (פורסם בנבו,) בעמ' 245-246; ע"א (ת"א) 2816/03 קונצ'יצקי נ' שפלן (פורסם בנבו). 

על היחס בין זכות הקניין של דיירי בניין משותף ותפיסת חזקה על חלק מהרכוש המשותף עמד בית המשפט העליון ברע"א 6339/97 משה רוקר ואח' נ' משה סלומון ואח' הנ"ל מפי כב' השופט טירקל:

"השיקול הראשון הוא עוצמתה של הזכות הקניינית שנפגעה: האם מדובר בזכות במקרקעין או במטלטלין והאם מדובר בבעלות או בזכות אחרת, חלשה הימנה. השיקול השני הוא עוצמתה של הפגיעה בזכות, לרבות היקף הפגיעה ומשך הפגיעה. השיקול השלישי-משני בחשיבותו לקודמיו -הוא עוצמת התוצאות של הסרת הפגיעה לגבי הפוגע בזכות. השיקול הרביעי הוא התנהגותם של בעלי הדין.

לעניין שיקולים אלה, תיראה, לדוגמא, זכות בעלות במקרקעין כבעלת עוצמה גדולה מזכות שכירות; פגיעה בזכות על ידי תפיסה של שטח גדול תיראה גדולה מפגיעה על ידי תפיסת שטח זעיר; פגיעה על ידי תפיסה דרך קבע, או לזמן ארוך, תיראה גדולה מפגיעה על ידי תפיסה דרך ארעי. ככל שעוצמת הזכות שנפגעה גדולה יותר, ככל שעוצמת הפגיעה גדולה יותר, יצטמצם וילך שיקול דעתו של בית המשפט, עד בלי השאיר לו שריד."

נפסק כי לכל דייר ודייר הזכות הנפרדת לעתור לפינוי דייר שפלש לשטח המשותף בבניין ולדרוש את סילוק היד של הפולש משטח זה. ראה ע"ס 2525/92 גבי וקרני ראוכברגר נ' עיריית רמת גן (פורסם בנבו):

"... לכל אחד מבעלי הדירות זכות להתנגד לפגיעה ברכוש המשותף על ידי בנייה בו וצירופו לאחת הדירות. "תפיסת חזקה בלעדית על ידי בנייה ב'רכוש המשותף', המיועד לשמש את כל 'בעלי הדירות', שוללת לצמיתות את זכות השימוש באותו חלק מ'הרכוש המשותף' משאר 'בעלי הדירות', ו'ברור כי דבר כזה אינו יכול להיעשות אלא בהסכמתם'..." (ההדגשה אינה במקור)

ראה בעניין זה גם רע"א 698/85 יהודה בן צור נ' נעים ששון הנ"ל; י. וייסמן, דיני קניין בעלות ושיתוף (תשמ"ז 1997) בעמ' 454 - 455

 

"שימוש רגיל וסביר" בחלקים המשותפים בבית משותף:

בפתח דלתם של בתי המשפט הונחו מקרים רבים בהם עלתה השאלה מה הוא "שימוש רגיל וסביר" ברכוש בבניין משותף. בסופו של יום ניתן ללמוד כי שימוש בהגיון בריא ושכל ישר, הוא המפתח להכרעה מה הוא שימוש רגיל וסביר בשטח המשותף בבניין. זאת במצטבר לכך ששימוש סביר ייחשב ככזה, רק אם אינו מונע שימוש דומה מבעלי הדירות האחרים.

עמד על כך בית המשפט העליון בע"א 549/73 אנטוני ו-הלן וינטרס, ואח' נ' אלוני זמורה (פורסם בנבו, 19.02.1974), תוך מתן דוגמאות:

"אחת האמהות בבית מעמידה עגלת ילדים במקום בלי למנוע שימוש דומה מאמהות אחרות בבית, ונניח שזה דבר יום ביומו. האם אפשר למנוע זאת ממנה מפני שלא ניתנה רשות לכך בתקנון או על-ידי החלטה של אסיפה כללית? דוגמה נוספת: בית משותף שיש בו מדשאה, הולך אחד הדיירים ומעמיד שם ביום שמש כסא נוח ומשתרע עליו כדי ליהנות מזיו השמש ולהשתזף. האם ניתן למנוע זאת ממנו בלי החלטה של אסיפה כללית האוסרת שימוש כזה על בעלי הדירות ומשפחותיהם? חושבני שכל אדם בר-דעת יתן ללא היסוס תשובה שלילית לשאלות אלה. לא כל שימוש ברכוש המשותף מותנה בקיומה של החלטה של האסיפה הכללית המתירה אותו. נראה לי, כי המבחן הנכון הוא זה: כל שימוש מותר גם בלי החלטה של האסיפה הכללית, ובלבד שהוא רגיל וסביר לפי תנאי המקום והזמן ואינו מונע שימוש דומה מאחרים"

 

מתי יידחה בית המשפט תביעה לפינוי פולש במקרקעין:

זכות הקניין, כמו זכויות יסוד אחרות אינה מוחלטת. כמו זכויות יסוד אחרות מתנגשת היא עם זכויות אחרות. בחוק המקרקעין קיימת התייחסות ספציפית לעניין זה בסעיף 14 לחוק המקרקעין:

בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר.

ברע"א 6339/97 משה רוקר נ' משה סלומון הנ"ל נפסק ברוח זו כי זכות הקניין כפופה לעקרון תום הלב (פסק דינם של השופטים ברק וטירקל). כך גם נפסק על ידי השופט אנגלרד בקביעתו כי זכות הקניין נסוגה מפני הכלל של "כופין על מידת סדום", במסגרת כלל זה ניתן למנוע מאדם לעשות שימוש דווקני בזכות המוקנית לו אם כל רצונו הינו למנוע מאחרים ליהנות מאותה זכות, שעה שלא נגרם לו כל נזק מכך.

בע"א 2232/08 (מחוזי ירושלים), חברת אליק נכסים והובלות בע"מ נ' יצחק דדש (פורסם בנבו) (16.12.08) התייחס בית המשפט המחוזי לפסק דין רוקר הנ"ל:

"השאלה מה הם התנאים שבהתקיימם תשלל זכותו של בעל קרקע להגנה על קניינו מכח עקרון תום הלב, הייתה נתונה במחלוקת בין שופטי הרוב בפרשת רוקר. לפי גישה אחת, שהוצגה בפסק דינו של כב' השופט טירקל, יש לעשות שימוש נדיר וחריג בדוקטרינת תום הלב על מנת לדחות תביעתו של בעל קרקע שהוגשה כדי להגן על קניינו....גישה מרוככת יותר כלפי הפולש הובעה בפסק דינו של כב' הנשיא ברק. לפי גישה זו, ניתן להגביל את זכותו של בעל הקניין גם בהיעדר זדון מצדו, אם התנהגותו אינה מתיישבת עם הסטנדרטים הערכיים הראויים המרכיבים את החובה לנהוג בתום לב..."

ומסקנתו של בית המשפט בפרשה זו:

"נקודת המוצא אמורה להיות שהמסיג את גבול שכנו יחויב לסלק את ידו מחלקת השכן. אכן, ההלכה הפסוקה קבעה כי לבית המשפט שיקול דעת אם להעניק סעד של סילוק יד, בהתחשב בכללי המניעות ובדיני תום הלב, אלא שכאשר מדובר בפלישה של קבע, בדרך של בנייה קשיחה על מקרקעי הזולת, וכאשר אין מדובר בזוטי דברים בלבד, הימנעות מהושטת סעד לבעל הקרקע תיעשה רק במקרים נדירים, שהמקרה דנן אינו נמנה עליה, או כאשר הבעלים מנוע מסיבה כלשהי להגן על זכותו, בין מכיוון שהסכים להסגת הגבול או בין מכיוון שנוצרה עילת מניעות אחרת" (שם עמ' 14).

ראה גם ת"א (תל-אביב-יפו) 1030/00 עמיה בע"מ ואח' נ' יזהר אשדות (פורסם בנבו) אשר דן גם הוא בהלכת רוקר:

"בית המשפט העליון, בהרכב של שבעה שופטים, דן באותו עניין בשאלת היקף שיקול הדעת של בית המשפט להימנע ממתן סעד של הריסת בניה ברכוש המשותף שנעשתה שלא כדין, במסגרת סעיף 14 לחוק המקרקעין, ומכוח העיקרון הרחב של תום-הלב. דעת הרוב היתה כי שיקול הדעת של בית המשפט להימנע מהושטת סעד למי שזכותו הקניינית נפגעה הינו מוגבל ומצומצם למקרים נדירים, בהתחשב בהיותה של זכות הקניין זכות יסוד חוקתית המוגנת בסעיף 3 לחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו (כב' השופט י' טירקל בעמ' 238-242, אליו הצטרף כב' המשנה לנשיא ש' לוין בעמ' 287, כב' השופט א' מצא בעמ' 286, וכב' השופט מ' חשין בעמ' 259-260). כב' הנשיא א' ברק, אליו הצטרפה כב' השופטת ט' שטרסברג-כהן, סברו כי שיקול הדעת של בית המשפט בעניין זה רחב יותר (עמ' 274, 279-281, 288). כב' השופט י' אנגלרד סבר בדעת מיעוט כי אין להגזים במשקל הניתן למשטר הבתיםהמשותפים בחוק הישראלי, או להיותה של הזכות הנפגעת זכות קניינית (עמ' 230). כב' השופט אנגלרד סבר כי המבחן הראוי הוא 'שקילה אובייקטיבית של האינטרסים ההדדיים לאור כל נסיבות המקרה' (עמ' 231).

השיקולים שיפעיל בית המשפט בעניין זה הינם: עוצמת הזכות הקניינית שנפגעה; עוצמת הפגיעה בזכות, לרבות היקף הפגיעה ומשך הפגיעה; עוצמת התוצאות של הסרת הפגיעה לגבי הפוגע בזכות; והתנהגות בעלי הדין (כב' השופט טירקל בעמ' 242, אליו הצטרף כב' הנשיא א' ברק בעמ' 281). כב' השופט טירקל הדגיש עד כמה חשוב לשמור על זכויותיהם של בעלי דירות בבית משותף, ולהיזהר שלא לפרוץ בהן פרצות (עמ' 245). כך גם הדגיש כב' השופט א' מצא כי 'בכל הנוגע לפגיעת בעל דירה בבית משותף בזכויותיהם הקנייניות של בעלי הדירות השכנות, מוטל על בית-המשפט להנהיג (כנושא של מדיניות שיפוטית) אמת-מידה דווקנית' (עמ' 286). כב' הנשיא א' ברק מנה בין השיקולים שיש להביאם בחשבון לעניין הסעד של הריסת מבנה שנבנה על רכוש משותף, כי יש להביא בחשבון את נכונותו של הפוגע לפצות בכסף את בעלי הדירות האחרים, שכן היותה של הפגיעה ניתנה לפיצוי כספי הינה אחד השיקולים כנגד מתן סעד ההריסה (עמ' 279-281)".

בעקבות ההלכה בפסק דין רוקר הנ"ל ניתנו כמה וכמה פסקי דין אשר הורו על פינוי פולש במקרקעין תוך יישום הלכת רוקר:

בע"א (תל-אביב-יפו) 2816/03 צפורה קונצ'יצקי ואח' נ' דליה שפלן ואח', (פורסם בנבו)הורה בית המשפט על פינוי פולש שבנה בשטח השותף ללא הסכמת שאר בעלי הדירות.

בע"א 2232/08 (מחוזי ירושלים), חברת אליק נכסים והובלות בע"מ נ' יצחק דדש הנ"ל הנתבע (משיב) בנה חלק מבית מגוריו – גרם מדרגות שמתחתיו חניה וכן קיר בטון, בשנים 1996-1997, על אדמת התובע (משיב). החריגה התגלתה בשנת 1998 ובאותו מועד נמסרה הודעה לנתבע. שטח הפלישה 15 מ"ר, כששטח החלקה הנפלשת כולו כ-1,400 מ"ר. בימ"ש שלום דחה את התביעה לאור העובדה שהתובע אינו יכול לעשות שימוש בשטח הפלישה, השטח הקטן של הפלישה ביחס לכלל החלקה, העובדה שרק לאחר מדידות ניתן היה ללמוד על הפלישה, העדר הידיעה של התובעים בדבר עתיד השימוש בחלקה, היקף הפגיעה בנתבע לו יידרש להריסה, תום הלב של הנתבע, חוסר תום הלב של התובעים שישנו על זכויותיהם, הקושי לעמוד על החריגה וקיומם של היתרי בניה לפיהם הבניה תאמה את ההיתר. ביהמ"ש המחוזי הפך את החלטת בית משפט השלום וקיבל את הערעור – לאור סוג הפגיעה - בזכות בעלות ולצמיתות, הנזק לתובעים, שמתבטא בכך שחישוב שטחי הבניה יקטן, העובדה שהנתבע לא הוכיח עלויות הריסה והתאמת הבניה, עמידת התובעים על זכותם עם גילוי הפלישה ותוך זמן סביר;

בת"א (תל-אביב-יפו) 36789/04 כהן אברהם נ' ארגון יוצאי תימן-המרכז ואח' (פורסם בנבו) הורה בית המשפט על פינוי הפולש מאחר והבניה בשטח המשותף נעשתה כאשר היה ידוע לפולש כי הוא בונה בשטח שאינו שייך לו ולמרות זאת בנה, בחוסר תום לב;

בת"א (ירושלים) 1844/04 נציגות הבית המשותף - רח' מטודלה 20 נ' חגי רבלין (פורסם בנבו) הורה בית המשפט על פינו דייר שהשתלט על בור מים שהינו חלק מהרכוש המשותף. בית המשפט קבע שכאשר הובעה התנגדות מטעם דיירי הבניין המשותף בזמן אמת, יש להורות על פינוי.

בת"א (הרצליה) 2245/03 סימה שוורץ נ' פנחס מנצור ואח', (פורסם בנבו) שם  מדובר היה בפלישת אחד השכנים לחצר הבית המשותף תוך בנית גדר ושער שאינו נעול. בית המשפט הורה על פינוי מהחצר, זאת מאחר ומעולם לא התקבלה הסכמת השכנים. למרות זאת נמנע בית המשפט מהריסת השער והגדר, מאחר ואלו לא נעולים ומאפשרים לשאר דיירי הבניין קניסה והנאה מהחצר המשותפת.

בת"א (חיפה) 13221/04 סנדומיר דוד אברהם ואח' נ' הייט יעקב ואח', (פורסם בנבו) שם דווקא מדובר היה בהחלטה מעורבת - יציקת שני משטחי בטון בשטח משותף, האחד לצורך הקמת מחסן, השני לצורך ייצוב מרפסת הבית. ביהמ"ש הורה על הריסתהמשטח הראשון, שכן מדובר בפלישה לשטח המשותף ונמנע מלהורות על הריסת המשטח השני מאחר ומדובר בחריגה פעוטה משטח המרפסת, שאינה מגדילה את שטח השימוש במרפסת ולכן מדובר במקרה שנכנס בגדר המקרים הנדירים המנויים בפס"ד רוקר, בהם הריסת הבנוי מהווה שימוש לרעה בזכות הקניינית של הבעלים ואין לדעת אם ההריסה לגרום נזק למרפסת. ביהמ"ש פוסק פיצוי על עוגמת הנפש ואי הנוחות בגין הבניה ברכוש המשותף.

בת"א (טבריה) 1226/05 שרותי בריאות כללית נ' אברהם אורי (פורסם בנבו) ביהמ"ש מדגיש את התנהגות הצדדים ובעיקר חוסר תום ליבו של הנתבע בפלישה.

בת"א (ירושלים) 2255/00 יצחק חיימוב רבין נ' סייה שלום ואח' (פורסם בנבו) מדובר היה פלישה במקרקעין לא מוסדרים, כשהנתבעים לא הוכיחו את כל התנאים הקבועים בסע' 23 לחוק המקרקעין, אשר היה מקנה להם זכות לרכוש הנכס. נקבע ששני הצדדים פעלו בחוסר תום לב, שיש בו להשליך על הסעד. בית המשפט הורה על פינוי, בכפוף לתשלום שווי הבניה בנכס בשווי למעלה מ- 60,000$.

לעומת זאת, בשורה של פסקי דין, במקרים נדירים ובהתבסס על הלכת רוקר הנ"ל, אישר בית המשפט את המשך חזקתו של מחזיק במקרקעין, למרות שלא היה בעליו:

בת"א (חיפה) 727/03 חיים שלום זנגו ואח' נ' צור (ג'רבי) גבע, (פורסם בנבו) נמנע בית המשפט מפינוי הפולש מאחר והוכח תום לב בבנייה, המדובר היה בפלישה קטנה יחזית  של 7 מ"ר. כמו כן בית המשפט למד שיהוי של שנה בהגשת התביעה.

בת"א (חיפה) 675/04 ג'מאל אחמד עטווה ואח' נ' חמד מוחמד קאדרי ואח' (פורסם בנבו)  שם הורה בית המשפט על פינוי של המקרקעין אך הותרת מבנים שנבנו והחזקה בהם בידי הבונה. נשקלה העובדה שהתובעים לא יוכלו ממילא לבנות בשטח שבו פלישת המבנים, הבניה נעשתה בשנת 1991, סימון הגבול לבניה נעשה בהסכמת אבי התובעים ז"ל, שטח פלישת המבנים כ- 15 מ"ר, סה"כ פלישה 56 מ"ר, הריסת המבנים תגרום נזק לנתבעים, פינוי המקרקעין לא יגרום נזק.

בע"א (חיפה) 1677/05 נאוה כרמל ואח' נ' ראול ינקוביצי (ינקוביץ), (פורסם בנבו) בניה ברכוש משותף של בית משותף שנעשתה לפני כ- 30 שנה, ועד הבית גבה מבעלי הדירות שנבנו ברכוש המשותף מיסי ועד, חלק מהדיירים נתנו הסכמה למתן היתר בניה בדיעבד, כל השכנים שתקו במשך כל התקופה ולא הביעו התנגדות, לא התריעו בפני הרוכשים על כך שרוכשים דירה שנבנתה ללא היתר. (הוגשה בקשת ערעור וזו נדחתה).

בת"א (תל-אביב-יפו) 1030/00 עמיה בע"מ ואח' נ' יזהר אשדות הנ"ל מדובר היה בבניה בגג המשותף של בית משותף, בהיקף נרחב. הנתבע רכש את הדירה כשהיא בנויה אך עצם עיניו מלבדוק האם הבניה כדין, התובעים הודו כי לא עשו ואין בכוונתם לעשות שימוש בגג, כל מטרתם הינה פיצוי כספי, למרות שבתביעה עתרו לסעד של הריסה וסילוק יד. בימ"ש פסק פיצוי למרות שלא נתבע, בהתאם לחוו"ד שהיו לפניו.

בת"א (חיפה) 492/05 שני יצחק ואח' נ' ליפסמן דינה ואח', (פורסם בנבו), בניה בגג הרכוש המשותף, תביעה להריסה וסילוק יד. הבניה התבצעה בשנת 2000, התובעים גילו דבר הפלישה בשנת 2003, התביעה הוגשה בשנת 2004. נדחתה בשל שיהוי. ביהמ"ש הוסיף כי לאור הלכת רוקר, שנסקרה בפס"ד עמיה נ' יזהר אשדות, גם לגופו של עניין היה פוסק לתובעים פיצויים בלבד.

גם ללא שימוש בהלכת רוקר קבע בית המשפט כי על פי עקרון תום הלב איש לאשר בניית סוכה בגג של בניין, גם ללא הסכמת כל הדייריםראה בעניין זה גם רעא 8834/12 מ.ע.ג.ן ייעוץ וניהול נכסים בע"מ נ' מיכאל מרסה (פורסם בנבו, 31.12.2012):

"בבחינת למעלה מן הצורך אציין כי נימוקיו של בית משפט השלום מקובלים עלי גם לגופו של עניין. העובדה שמדובר בבניין שאינו רשום כ"בית משותף" אינה מונעת מכל הדיירים לעשות "שימוש רגיל ונאות" בשטח החצר, בהיעדר קביעה מפורשת אחרת בהסכמי השכירות עם הדיירים. נראה לי כי הדברים הינם בבחינת היגיון בריא ושכל ישר, כאשר מדובר בבניין הממוקם בטבורה של עיר, אשר מתגוררות בו משפחות רבות. זאת ועוד, מקובלת עלי גם קביעתו המשפטית של בית משפט השלום לפיה סירובן העיקש של המבקשות בנסיבות העניין להקמת הסוכה מהווה שימוש לרעה בזכות הקניין. כפי שקבע בית משפט השלום, מסקנה זו ניתן לבסס על עיקרון תום הלב או על סעיף 14 לחוק המקרקעין (ואיני רואה צורך להתייחס במסגרת הבקשה הנוכחית להנמקות השונות שניתנו בעניין רוקר). כל עוד מדובר בשימוש מוגבל בזמן ובמקום – הקמת סוכה לימי החג ופירוקה בסמוך לאחר מכן תוך השבת מצב החצר לקדמותו – יש לראותו כ"שימוש רגיל ונאות" ולא כמטרד (וכאמור, טענת המטרד בלאו הכי לא הוכחה)."

 

שתיקת הדיירים אינה מהווה הסכמה לגריעת חלק מהרכוש המשותף:

בלא מעט מקרים, גם מנסיונו של הח"מ, בא הדייר הפוגע בשעריו של בית המשפט וטוען כהגנה בפני פינויו מהשטח אליו פלש טענה של שיהוי. בבסיסה העובדה (שלא תמיד אינה נכונה) כי זמן רב, ולעיתים שנים רבות, שתקו בעלי הדירות האחרים בבניין. מוסיף וטוען הדייר הפולש כי יש לראות בשתיקה זו כהסכמת שאר הדיירים להשתלטות על הרכוש,  בד''כ הגינה המשותפת בבניין המשותף. 

ואולם ההלכה בעניין זה ברורה, כאשר מדובר בזכויותיהם הקנייניות של בעלי הדירות ברכוש המשותף  אין לראות בשיהוי הדיירים כהסכמה להצמדה ו/או בניה על חלק מהשטח, למעט במקרים נדירים. אין להסיק מהתנהגות שבשתיקה, או מחדל לתבוע כהסכמת שאר הדיירים לגריעת שטח מן הרכוש המשותף.

עמד על כך הנשיא מ' שמגר בע"א 2307/99 מכלוף רפאל נ' חג'ג' קלימו, (פורסם בנבו):

"עמדתם הפסיבית של השכנים אינה יכולה ליצור זכויות קנייניות יש מאין".

(ראה גם: רע"א 259/99 פליצ'ה ראובן בע"מ נ' סופיוב (פורסם בנבו); ע"א 3902/98 מיאב חב' קבלנית לבנין בע"מ נ' סטולר (פורסם בנבו).

לכל היותר ניתן לראות בשתיקת הדיירים כהסכמה להיותו של הדייר הפולש "בר רשות" שלא נתן תמורה עבור ההרשאה וביחס לכך נקבע בהלכה, בין השאר בע"א 96/50 צינקי ואח' נ' ויקטור כיאט ואח' כי:

"רשיון חינם, ללא תמורה, איננו הסכם במובן החוקי של המילה. רשיון כזה מתפרנס מידי רגע ברגע מרצונו החפשי של המרשה והוא מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של זה כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרשיון"

ראה גם ע"א 126/83 שיך סעד אלדין אלעלמי נ' הינד נג'ם אל חטיב (פורסם בנבו). 

ואולם משנאמרו הדברים הנ"ל, לא תמיד יידחה בית המשפט טענות של שיהוי ומניעות. לעיתים, כאשר המדובר בתקופת זמן ארוכה מאד, כאשר לדייר שהצמיד ובנה ברכוש המשותף יש יסוד להאמין שקיימת הסכמה של שאר בעלי הדירות בבניין לאותה הצמדה ובתנאים אחרים יכול ויידחה בית המשפט את תביעת שאר הדיירים לפינוי דייר, גם אם זה לא קיבל את הסכמתם הברורה והמפורשת של שאר הדיירים. דוגמא לכך היא פסק דינו של בית המשפט המחוזי בעש''א (ת''א) 13556-01-14 אזרק נ' בר ניר ואח', (פורסם בנבו) אשר דחה ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום מקרקעין שדחתה את תביעת המערערת, שביקשה להצהיר כי זכות השימוש בחניות המשותפות שווה בין כל הדיירים בבית המשותף:

"העובדה כי השימוש הייחודי מתקיים למעלה מ-40 שנה, ומבלי שהתעוררה התנגדות של מי מהדיירים במשך על אותה תקופה, מצביעה על יחסי אמון הדדיים בין הדיירים, ואף תומכת בכך שאכן הייתה הסכמה מלאה וכוונה לכבדה. זו הצמיחה מטבע הדברים ציפייה והסתמכות אצל המשיבים. יחסי האמון הללו גם מסבירים מדוע לא נרשם ההסכם בתקנון וניתן להניח בנסיבות העניין שהדיירים לא טרחו לקבל ייעוץ משפטי בשל יחסי האמון ששררו ביניהם.

הראיות ונסיבות המקרה מלמדות כי השקעתם הכספית של המשיבים הייתה כבדה ביותר. כגודל ההשקעה כך גם גובה הציפיה שהולידה והסתמכות שהשקעה זו תקנה להם זכות שימוש ייחודי בחניות. מנגד, המערערת רכשה את דירתה, בידיעה שאין לה זכות שימוש ייחודי בחניה. אכן במשך 14 שנים התנהגה בהתאם, שקטה על שמריה ולא התנגדה לשימוש הייחודי. נסיבות אלה מלמדות שהתנהגותה של המערערת מולידה לפחות מניעות".

באותו עניין בית המשפט שקל אם יש מקום לבטל את ההרשאה ולהורות למערערת לפצות את המשיבים על מלוא השקעתם, ואולם, בהתחשב בשיקולי צדק נקבע כי:

"אי התנגדותה ושתיקתה של המערערת לאורך השנים, מעוררות תחושת אי נוחות באשר לתום ליבה. ידיעתה ושתיקתה, תוך שהיא נהנית בעצמה מפירותיה של ההשבחה, שהייתה משמעותית ביותר, מבלי ששולמה על ידה תמורה, מדברת בעד עצמה. התנגדותה, שהתעוררה רק לאחר שנים של שתיקה, אומרת דרשני. לעומת זאת התנהגותם של המשיבים הייתה תמת לב, לוותה בהשקעה נכבדה וכל שגיאתם הייתה אי רישום הסכם בתקנון, באופן פורמלי. במהלך כל השנים הם הסתמכו על הסכמת הדיירים ופיתחו ציפיה סבירה כי המצב יישאר כפי שהוא. המערערת הייתה מודעת לכל אלה ולא פעלה, ולכן יהיה זה צודק למנוע ממנה את הזכות לחזור בה מההרשאה שניתנה למשיבים"

logoround

צרו איתנו קשרsimilar articlessimilar Kteanotפורום הוצאה לפועל

 


  • 1
 
לשאלות צרו איתנו קשר בטלפון 03-6129124
 אם האתר היה לכם מועיל, היו חברתיים, הקליקו Like...
 
לייעוץ בקשר לתחומי התמחותינו והתוכן באתר
 אתם מוזמנים לפנות אלינו בטלפון
03-6129124
או פשוט שילחו הודעה ונשיב לכם מייד