צור קשר

  • מאמרים דיני מקרקעין

  • 1

עא 698/85‏ ‎ ‎יהודה בן צור‎ ‎נ' נעים ששון

5 1 1 1 1 1 (1 Vote)

חזרה למאמר משרדנו "פלישת שכן לשטח המשותף" 


 

 

.1יהודה בן צור

.2טובה בן צור

נגד

.1נעים ששון

.2צבי ורחל כרמי

בבית המשפט העליון

[23.7.87]

לפני השופטים א' ברק, א' חלימה, א' גולדברג

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ס"ח 259, סעיפים 55, 57, 62(א), 77א (המונחים "בית", "בעל דירה", "רכוש משותף"), 77ב, 77ג, פרק ו1 ­הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 5), תשל"ו-1976, ה"ח 256, סעיף 3- חוק המקרקעין (תיקון מס' 5), תשל"ז-1977, ס"ח .312

מיני-רציו:

°* קניין – מקרקעין – בתים שאינם רשומים כבתים משותפים

°

°המבקשים, חוכרי משנה בדירה של החברה לשיקום ולפיתוח הרובע היהודי בעיר העתיקה בירושלים בע"מ, פתחו פתח מדירתם אל גג הבית. האסיפה הכללית של דיירי הבית אישרה ברוב דעות את פתיחת הפתח "בלי לפגוע בזכויות הקיימות של בעלי דירות אחרות בבית". המפקחת על הבתים המשותפים נתנה לבקשת המשיבים, חוכרי משנה בדירות בקומת קרקע באותו בית, צו להחזרת המצב לקדמותו. ערעורם של המבקשים לבית המשפט המחוזי נדחה. מכאן הבקשה לרשות ערעור, שנדונה כערעור, במסגרתה נדונה שאלת היקף תחולתו של פרק ו' 1לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969, ושאלת תוקפו של האישור שנתנה האסיפה הכללית למבקשים לפתיחת הפתח.

°

בית המשפט העליון פסק:

א. (1) פרק ו' 1 לחוק המקרקעין חל על כלל הבתים שאינם רשומים כבתים משותפים, ולא רק על בתים המיועדים להירשם כבתים משותפים.

(2) (בעקבות ע"א 432/83 [1]) פרק ו' 1לחוק המקרקעין דן בהסדר ניהולו של בית, שטרם נרשם כבית משותף, ואיננו דן בזכויות קנייניות כביטוי לדוגמה בסעיף 55לחוק.

(3) הוראות פרק ו' 1 לחוק המקרקעין חלות על המקרה דנן, אף על פי שחוזי החכירה נכרתו טרם שהוחק תיקון חוק המקרקעין (תיקון מס' 5), תשל"ז-1977, שהוסיף את פרק ו' 1הנ"ל לחוק המקרקעין.

ב. (1) התקנון המצוי אינו אלא פיקציה הסכמית שקבע חוק המקרקעין בדבר הסדר היחסים ההדדיים בין בעלי הדירות בבית משותף, כדי לאפשר להם חיים בצוותא, תוך קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו (כאמור בסעיף 5(א) לתקנון המצוי).

(2) בידי בעלי הדירות חופש ההתנאה, לשנות ברוב דעות את התקנון המצוי (סעיף 62(א) לחוק המקרקעין, החל גם על פרק ו' 1לחוק).

(3) משקבע סעיף 77ג (שבפרק ו' 1לחוק המקרקעין), כי "בית יתנהל לפי התקנון המצוי שבתוספת", ובעלי הדירות לא ערכו תקנון אחר תחתיו ולא שינו את הוראותיו, חזקה עליהם כי אימצו את התקנון המצוי כלשונו. לעניין זה אין נפקא מינה, אם רכשו את זכויותיהם בבית לפני התיקון לחוק המקרקעין או לאחריו.

ג. (1) המבחן להיות רכוש "רכוש משותף" על-פי ההגדרה שבסעיף 77א לחוק המקרקעין הוא מבחן הייעוד. חלקיו של ה"רכוש המשותף" הם חלקי הבית המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או את מרביתם.

(2) למבחן הייעוד משמעות כפולה: האחת, כי אותם חלקי הבית מיועדים על-פי מהותם לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם, והמשמעות האחרת, כי בידי כל בעלי הדירות או מרביתם זכות לעשות שימוש בחלקים אלה של הבית, שהוענקה להם על-ידי מי שבכוחו להעניק זכות כזאת. רק בהצטברן של שתי המשמעויות הופך אותו חלק מהבית ל"רכוש משותף" לעניין פרק ו' 1לחוק המקרקעין.

(3) לצורך קביעת ה"רכוש המשותף" לשם הפעלת הוראותיו של התקנון המצוי, הבא להסדיר את היחסים בין "בעלי" הדירות בלבד, אין להתחקות אחר טיבה של הזכות שבידי "בעלי" הדירות, שעל פיה זכאים הם להשתמש ב"רכוש המשותף". חשיבותה של זו במישור היחסים בין מעניק הזכות ו"בעל" הדירה, ואילו ביחסים ההדדיים שבין "בעלי"

--- סוף עמוד 144 ---

הדירות לבין עצמם, לצורך ניהולו של ה"רכוש המשותף", מושם הדגש כולו על עצם זכותם להשתמש ברכוש בצוותא חדא.

(4) אין נפקא מינה לשם החלת הוראותיו של התקנון המצוי, אם הזכות של "בעלי" הדירות להשתמש ב"רכוש משותף" נובעת מרשות גרידא שניתנה להם או מכוח היותם בעלי זכות קניינית ברכוש זה, ובלבד שהזכות לשימוש בחלק זה של ה"רכוש המשותף" מצויה בידם.

ד. (1) (בעקבות ע"א 810/82 [2]) גדרו של ניהול ה"רכוש המשותף" והשימוש בו (כאמור בסעיף 5(א) לתקנון המצוי) הוא ניהול ושימוש רגילים, שמשמעם עשיית כל אותן פעולות (מטיריאליות ומשפטיות), אשר על-פי מהותו של אותו נכס, טיבו וייעודו, הן טבעיות לגביו; ניהול או שימוש, שהם יוצאי דופן או שיש בהם כדי להביא לשינוי מהותי בייעוד הרגיל או הטבעי של נכס, אינם מותרים לרוב.

(2) תפיסת חזקה בלעדית על-ידי בנייה ב"רכוש המשותף" המיועד לשמש את כל בעלי הדירות, שוללת לצמיתות את זכות השימוש באותו חלק מ"הרוש המשותף" משאר בעלי הדירות, ודבר כזה אינו יכול להיעשות אלא בהסכמתם - כשם שאין בעל דירה רשאי לקפח על-ידי מעשה כזה את זכותם של יתר בעלי הדירות לעשות שימוש באותו מקום, כן אין בכוחה של האסיפה הכללית להקצות לאותו בעל דירה חלק מן ה"רכוש המשותף" לשימושו הבלעדי.

(3) פתיחת פתח לגג וגידורו, לא רק שיש בהם משום פגיעה ב"רכוש המשותף", אלא שאין לראות מעשים כאלה בגדר שימוש רגיל וסביר בגג, המיועד לשימושם של כלל "בעלי" הדירות. כיוון שכך, אין בידי האסיפה הכללית, אף ברוב דעות, לשלול את זכות השימוש בחלק מן הגג מיתר בעלי הדירות.

פסקי-דין של בית המשפט העליון שאוזכרו:

[1] ע"א 432/83 מזרחי נ' חביב, פ"ד מ(4) .673

--- סוף עמוד 145 ---

[2] ע"א 810/82 זול בו בע"מ נ' י' זיידה ואח’, פ"ד לז(4) .737

[3] ע"א 504/68 משה נ' נציגות הבית המשותף ברחוב בן גמלא 10, ירושלים, ואח’, פ"ד כג(1) .688

[4] ע"א 31/70 כה נ' שמאי, פ"ד כד(2) .388

[5] ע"א 136/63 לווינהיים ואח' נ' שורצמן ואח’, פ"ד יז 1.722

הערות:

להגדרת "רכוש משותף" בבית שלא נרשם כבית משותף ראה: ע"א 238/83

נציגות הבית המשותף נ' פ' מרכוס ואח’, פ"ד מא(2) .561

בקשת רשות ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופטים ש' פינקלמן, צ' כהן, י' בזק) מיום 15.11.83בע"א 124/83. הבקשה נידונה כערעור. הערעור נדחה.

ז' וייל, א' פלג (פומרנץ) - בשם המבקשים; ב' סלע - בשם המשיבים.

פסק-דין

השופט א' גולדברג: .1כל אחד מהמבקשים והמשיבים התקשר בשנת 1971בחוזה עם החברה לשיקום ולפיתוח הרובע היהודי בעיר העתיקה בירושלים בע"מ (להלן - החברה המשכנת), לפיו זכאי הוא להירשם כחוכר משנה לדורות בדירה, שפרטיה צוינו בחוזה. שלוש הדירות מצויות בבניין אחד, שבו דירות המשיבים בקומת הקרקע ודירת המבקשים בקומה העליונה. בשנת 1980פתחו המבקשים פתח, שגודלו 1.2מ' x 0.6מ', מדירתם אל גג הבית. על הפתח הותקן מכסה מתכת וסביבו מעין מעקה נמוך (או: "קל", כהצהרת בא-כוח המבקשים לפנינו).

ביום 21.1.81אישרה אסיפה כללית של דיירי הבית, ברוב דעות, את פתיחת הפתח. "מבלי לפגוע בזכויות הקיימות של בעלי דירות אחרות בבית".

.2המשיבים עתרו למפקחת על הבתים המשותפים בבקשה, כי תצווה על המבקשים להחזיר את המצב בגג לקדמותו (בנוסף לסעדים שנתבקשו בעניינים אחרים שאינם נושא דיוננו). ואכן, נצטוו המבקשים לאטום את פתח היציאה שנפתח מדירתם לגג הבית ולהסיר את אשר הוסף בגג ליד פתח זה.

ערעורם של המבקשים לבית המשפט המחוזי נדחה, ומכאן הבקשה שלפנינו, כי

--- סוף עמוד 146 ---

תינתן להם רשות ערעור. לאחר שמיעת טיעוניהם הממצים של באי-כוח הצדדים, וכן של בא-כוח היועץ המשפטי לממשלה, שנתבקש על-ידינו להופיע ולהציג עמדתו, נוכח החשיבות הכללית של השאלה המתעוררת בדיון זה, החלטנו, כי מן הראוי שהבקשה תידון כערעור עצמו.

.3בדיון שנתקיים לפני המפקחת לא חלקו המבקשים בדבר תחולתו של פרק ו1 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969(להלן - החוק), על המקרה הנדון. טענתם של המבקשים לפני המפקחת הייתה, כי החברה המשכנת לא כללה את הגג ברכוש המשותף, ולפיכך אין למשיבים כל זכות בו, ואין הם בעלי דינם. הטענה, כי פרק ו1 לחוק לא חל על הבית נושא הסכסוך, הועלתה אמנם לראשונה על-ידי בא-כוח המבקשים רק תוך הדיון בבית המשפט המחוזי. אולם אין לראות בכך טעם לחסום את דרכם של המבקשים להעלאת הטענה המשפטית לפנינו, כפי שביקשנו בא-כוח המשיבים, אשר לא התנגד להעלאת הטענה בבית המשפט קמא.

.4בפסק-דינו הגיע בית המשפט קמא לכלל דעה, כי פרק ו1 לחוק "דן אך ורק בעניינים שבנוהל", ומכאן בחן ופירש "את הוראות החוק על פיהן ישקו היחסים שבין בעלי דירות בבתים שאינם רשומים כבתים משותפים, ואף אין להם זכויות קנייניות בחלקה עליה הוקם הבית". מסקנתו של בית המשפט הייתה, כי על-פי סעיפים 2 ו- 12לתקנון המצוי, אין בעל דירה רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף, אולם אותם שינויים או תיקונים מותרים, אם נתנה להם הסכמה האסיפה הכללית של בעלי הדירות", שנתקבלה ברוב קולות. לפיכך הציג בית המשפט לעצמו את השאלה: "שלטון הרוב מה היקפו. האם בכל דבר וענין וללא כל מגבלות; או אולי רק במסגרת המקובלת של ניהול הבית והרכוש המשותף". ועל כך השיב:

".... שלטון הרוב על פי סעיף 12לתקנון המצוי אינו מוחלט או בלתי מוגבל בהקפו. גבול שם המחוקק לסמכויות הרוב באסיפה הכללית.

והגבול הוא אותה מסגרת הצריכה לניהול רגיל ותקין של הבית והרכוש המשותף. בסעיפים 61 וכן 77ג לחוק המקרקעין קבע המחוקק כי הבית יתנהל על פי התקנון בתוספת, נקוד על המונח 'יתנהל'. לאמור: הקף המסגרת כולה בגבולות של ניהול בלבד. ובגבולות אלה לא זכות וטו לכל בעל דירה אלא העקרון של שלטון הרוב. על אף כן, גם במסגרת זו של ניהול אין הרוב רשאי לקפח את זכותו של המעוט. אשר על כן באו הוראות סעיף 62(א) לחוק המקרקעין וכן סעיף 12(ב) לתוספת וגרעו מכוחו של הרוב את הפשרות לקבל החלטות שיש בהן כדי לשנות את זכויותיו של בעל דירה או להטיל עליו חובות או תשלומים מסוג או בשעור שלא פורשו בחוק".

וכיוון שפתיחת הפתח אל עבר גג הבית "אינה נמצאת במסגרת המקובלת של ניהול הבית והרכוש המשותף ... אין לה לאסיפה הכללית של בעלי הדירות הסמכות ליתן

--- סוף עמוד 147 ---

הסכמתה לפעולה אשר כזו ואפילו ברוב דעות". יתרה מזו, בפעולת המבקשים יש "משום שינוי בזכויותיהם של המשיבים, כפי אלה העולות מסעיף 12(ב) סיפא לתקנון, בכל המתייחס לגג הבית. אשר על כן החלטת האסיפה הכללית אין לה תוקף לגבי המשיבים גם מכח סעיף 12(ב) סיפא לתקנון המצוי, שכן אלה לא הסכימו לה".

.5השאלה המרכזית בדיוננו היא, אם כן: מהו היקף תחולתו של פרק ו1 לחוק? בדברי ההסבר להצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 5), תשל"ו-1975, שבעקבותיה הוסף פרק ו1 לחוק, מוצאים אנו, בעמ' 256-257, את ההדגשה, כי מטרת התיקון לאפשר ניהול תקין של:

"בתים המוחזקים למעשה כבתים משותפים, אך לא ניתן לרשמם לפי פרק ו' מסיבות שאינן תלויות בבעלי הדירות... יש במדינה יותר מ-

000, 450דירות בבתים שהוקמו כשיכונים ציבוריים, המוחזקים בפועל כבתים משותפים אף שטרם נרשמו בפנקסי המקרקעין משום עיכובים בהשלמת רישום פעולות התכנון, רישום כזה כרוך, בדרך כלל, בהליכים ממושכים ולכן מתעכב רישום הבית כבית משותף ובעקבותיו רישומה של כל דירה בבית כיחידת רישום נפרדת. בשים לב לממדים הגדולים של בניית דירות מגורים, הן הציבורית והן הפרטית, הרי שללא ספק גם בעתיד יהיה תהליך הרישום ממושך, ויש להניח שמצב זה יימשך עוד שנים לא מעטות. משום כך מוצע להחיל על בתים אלה, בשינויים המחוייבים, את ההוראות שבחוק העיקרי בדבר דרכי הניהול התקין של הבית והבטחת השירותים הדרושים, וכן בדבר יישוב סכסוכים בין בעלי הדירות".

נוכח מטרה זו שבהצעת התיקון לחוק באה גם כותרתו המוצעת של הפרק: "בתים הראויים להירשם כבתים משותפים", והגדרת "בית" בסעיף 3להצעה כ"מבנה של קבע.... שיש בו לפחות שתי דירות שכל אחת מהן ראויה להירשם כחלק של יחידת רישום, והוכח להנחת דעתו של המפקח שלא ניתן לרשמו כבית משותף לפי פרק ו' מסיבות שאין לבעלי הדירות שליטה עליהן".

.6דא עקא, כי פרק ו1 לחוק הורחב מעבר למטרתה של הצעת התיקון. הוא הוחל, כאמור בכותרתו, על כלל ה"בתים שאינם רשומים כבתים משותפים", והגדרת "בית" בסעיף 77א כוללת "מבנה של קבע, שיש בו לפחות שתי דירות, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה, ואינו רשום כבית משותף". וכבר עמד על כך הנשיא שמגר בע"א 432/83 [1], בעמ' .677

מאידך גיסא, לא נתכוון המחוקק, על-פי ניסוחו של פרק ו1 לסטות מהרעיון המרכזי שבהצעת התיקון, דהיינו, "להסדיר את היחסים ההדדיים בין בעלי הדירות בנוגע

--- סוף עמוד 148 ---

להחזקה ולניהול של חלקי הבית הנמצאים בשימוש משותף ולהבטחת השירותים הדרושים" (שם, בעמ' 256). וכדברי שר המשפטים ח' י' צדוק, בהביאו את הצעת התיקון לקריאה הראשונה בכנסת (ד"כ 77(תשל"ו) 3254-3255):

"החוק המוצע קובע... הוראות המסדירות את היחסים בין בעלי הדירות בדומה להוראות החלות לגבי בתים משותפים רשומים.

החוק יבטיח ניהול ואחזקה נאותים של חלקי הבית הנמצאים בשימוש משותף, כגון חדר המדרגות, הגג, גינה וההסקה...".

אין תימה, על-כן, כי נוכח מטרה זו, לא בא זכרו של סעיף 55 לחוק, שעל פיו משתרעת הזכות הקניינית בדירה שבבית משותף גם על חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף, בין הסעיפים המנויים בסעיף 77ב שבפרק ו1, אשר יחולו על בית לפי פרק זה, בשינויים המחויבים. ואילו לעניין סעיף 57 לחוק, הקובע את שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה, ואשר נמנה אמנם בין הסעיפים המפורטים בסעיף 77ב, הרי שגם סעיף זה (סעיף 57) הוחל "בשינויים המחוייבים". דהיינו, כי לא בעצם הקנייתן של זכויות באותם חלקים מהרכוש המשותף דן סעיף 57 בהקשר לפרק הנדון, אלא בניהולם בלבד. שכן "פרק ו' 1דן בהסדרים בדבר ניהולו של הבית, שטרם נרשם כבית משותף, ואיננו דן בזכויות קנייניות כביטוין, לדוגמא, בסעיף .5משמעות הדברים היא, כאמור לעיל, שפרק ו' 1אינו מציג פתרון לבעיה הקניינית שלפנינו" (ע"א 432/83 [1] הנ"ל, בעמ' 678).

.7שתיים הן המסקנות העולות מדברינו עד כה. האחת, כי אין ליישם את הוראותיו של פרק ו1 לחוק רק ל"בית", המיועד להירשם כבית משותף. והמסקנה האחרת, אליה הגיע גם בית המשפט קמא, כי עניינו של פרק זה בניהול בלבד של ה"בית", כהגדרתו בסעיף 77א לחוק. מכאן שאין כל משמעות, לעניין תחולתו של פרק ו1 לכך, כי החברה המשכנת לא התחייבה לרשום את הבית כבית משותף אלא רק שמרה לעצמה "את הזכות לקבוע שהמוחכר ירשם כחלק מבית משותף". אולם האם חלות הוראותיו של הפרק הנדון שבחוק במקרה זה, אף-על-פי שחוזי החכירה נכרתו טרם שהוחק חוק המקרקעין (תיקון מס' 5), תשל"ז-1977)? סבורני, כי התשובה לחיוב מתבקשת מאליה. אין התקנון המצוי אלא פיקציה הסכמית שקבע החוק בדבר הסדר היחסים ההדדיים בין בעלי הדירות בבית משותף, כדי לאפשר להם חיים בצוותא, תוך קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו (כאמור בסיף 5(א) לתקנון המצוי). אולם בידי בעלי הדירות חופש ההתנאה לשנות ברוב דעות את התקנון המצוי (סעיף 62(א) לחוק, החל גם על פרק ו1 ). משקבע סעיף 77ג (שבפרק ו1), כי "בית יתנהל לפי התקנון המצוי שבתוספת", ובעלי הדירות (כהגדרת "בעל דירה" בסעיף 77א) לא ערכו תקנון אחר תחתיו ולא שינו את הוראותיו, חזקה עליהם, כי אימצו את התקנון המצוי כלשונו. ולעניין זה אין נפקא מינה, אם רכשו את זכויותיהם בבית לפני התיקון לחוק או לאחריו.

--- סוף עמוד 149 ---

.8מהו, אם כן, היקפו של הרכוש המשותף, אשר הוראותיו של התקנון המצוי חלות עליו לפי פרק ו1? בהגדרת "רכוש משותף" שבסעיף 77א מוצאים אנו, כי הוא כולל את -

"כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת".

כיוון שפרק ו 1אינו מקנה זכויות לבעלי הדירות ב"כוש המשותף", אין גם לראות את ההגדרה האמורה כבאה להעניק לרכוש זה הגדרה קניינית. המבחן, על-פי הגדרה זו, להיות הרכוש "רכוש משותף" הוא מבחן הייעוד בלבד. במלים אחרות, חלקיו של ה"רכוש המשותף", כפי ששמו מעיד עליו, הם חלקי הבית המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. אולם נוכח מסקנתנו, כי זכויותיהם של "בעלי" הדירות ב"רכוש המשותף" אינן נקבעות על-פי החוק, אין מנוס מלתת למבחן הייעוד משמעות כפולה. האחת, כי אותם חלקי הבית מיועדים על-פי מהותם לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. והמשמעות האחרת, כי בידי כל בעלי הדירות או מרביתם זכות לעשות שימוש בחלק או בחלקים אלה של הבית, שהוענקה להם על-ידי מי שבכוחו להעניק זכות כזאת. ואך מובן הוא, כי רק בהצטברן של שתי המשמעויות הופך אותו חלק מהבית ל"רכוש משותף" לעניין פרק ו1. שאם נתקיימה רק המשמעות הראשונה (המשמעות "הטכנית") ואף-על-פי-כן אין ל"בעלי" הדירות או למרביתם זכות על-פי הסכם ה"רכישה" להשתמש בחלק זה של הבניין (כגון שזכות השימוש במעלי קיימת בידי בעל דירה אחת), פשיטא, שאין לראות את הרכוש האמור כ"רכוש משותף", ואין לאסיפה הכללית של "בעלי" הדירות עניין לענות בו.

פועל יוצא מדברינו, כי לצורך קביעת ה"רכוש המשותף" לשם הפעלת הוראותיו של התקנון המצוי, הבא להסדיר את היחסים בין "בעלי" הדירות בלבד, אין עלינו להתחקות אחר טיבה של הזכות שבידי "בעלי" הדירות, שעל פיה זכאים הם להשתמש ב"רכוש המשותף". חשיבותה של זו במישור היחסים בין מעניק הזכות ו"בעל" הדירה. ואילו ביחסים ההדדיים שבין "בעלי" הדירות לבין עצמם, לצורך ניהולו של ה"רכוש המשותף", מושם הדגש כולו על עצם זכותם להשתמש ברכוש בצוותא חדא. מכאן, שאין נפקא מינה לשם החלת הוראותיו של התקנון המצוי, אם הזכות של "בעלי" הדירות להשתמש ב"רכוש משותף" נובעת מרשות גרידא שניתנה להם או מכוח היותם בעלי זכות קניינית ברכוש זה. ובלבד, כאמור, שהזכות לשימוש בחלק זה של ה"רכוש המשותף" מצויה בידם.

.9משאמרנו, כי הזכות המשותפת להשתמש ב"רכוש המשותף" עומדת ביסוד ההגדרה של מונח זה בפרק ו1 לחוק, הרי שגדרו של ניהול ה"רכוש המשותף" והשימוש בו (כאמור בסעיף 5(א) לתקנון המצוי) הוא ניהול ושימוש רגילים, שמשמעם -

--- סוף עמוד 150 ---

"עשיית כל אותן פעולות (מטריאליות ומשפטיות), אשר על-פי מהותו של אותו נכס, טיבו וייעודו טבעיות הן לגביו...

נמצא, כי ניהול או שימוש, שהם יוצאי דופן או שיש בהם כדי להביא לשינוי מהותי בייעודו הרגיל או הטבעי של נכס, אינם מותרים לרוב" (ע"א 810/82 [2], בעמ' 740-741).

ולא זו בלבד, אלא שבסעיף 12לתקנון המצוי מוצאים אנו, כי גם אם החלטות האסיפה הכללית של בעלי הדירות מתקבלות ברוב דעות, הרי שהחלטה המשנה את זכויותיו של בעל דירה "לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה".

תפיסת חזקה בלעדית על-ידי בנייה ב"רכוש המשותף", המיועד לשמש את כל "בעלי" הדירות, שוללת לצמיתות את זכות השימוש באותו חלק מה"רכוש המשותף" משאר "בעלי" הדירות, ו"ברור כי דבר כזה אינו יכול להיעשות אלא בהסכמתם" ע"א 504/68 [3], בעמ' 692; ע"א 31/70 [4], בעמ' 391). וכשם שאין בעל דירה רשאי לקפח על-ידי מעשה כזה את זכותם של יתר בעלי הדירות לעשות שימוש באותו מקום, כן אין בכוחה של האסיפה הכללית להקצות לאותו בעל דירה חלק מן ה"רכוש המשותף" לשימושו הבלעדי. שכן זכות "השייכת לכמה שותפים ואינה מתייחסת לענין שימושי רגיל שכולם נהנים ממנו בדרך של שיגרה, אין אחד השותפים יכול ליטול אותה או חלק ממנה לעצמו ולהדיר את השותפים האחרים מהנאתם ממנה שלא בהסכמתם" (ע"א 136/63 [5], בעמ' 1726).

.10העולה מן המקובץ, כי אפילו לא הקנתה במקרה שלפנינו החברה המשכנת (שלא הייתה צד לדיון) ל"בעלי" הדירות בבית הנדון זכות קניינית בגג, הרי שלפחות נתנה להם, על-פי הראיות שהובאו, רשות להשתמש בגג. בכך הפך הגג ל"רכוש משותף", ביחסים שבין "בעלי" הדירות, שניהולו בידי האסיפה הכללית. פתיחת פתח לגג וגידורו, לא רק שיש בהם משום פגיעה ב"רכוש המשותף", אלא שאין לראות מעשים כאלה בגדר שימוש רגיל וסביר בגג, המיועד לשימושם של כלל "בעלי" הדירות. כיוון שכך, אין בידי האסיפה הכללית, אף ברוב דעות, לשלול את זכות השימוש בחלק מן הגג מיתר "בעלי" הדירות.

.11הייתי, על-כן, דוחה את הערעור ומחייב את המבקשים בשכר טרחת עורך-דין בסכום כולל של 000, 3שקלים חדשים, כשסכום זה נושא ריבית והצמדה עד לתשלום. השופט א' ברק: אני מסכים.

השופט א' חלימה: אני מסכים.

5129371

54678313

הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט גולדברג. ניתן היום, כ"ו בתמוז תשמ"ז (23.7.87).

הודעה למנויים על עריכה ושינויים במסמכי פסיקה, חקיקה ועוד באתר נבו - הקש כאן

--- סוף עמוד 151 ---

 

  • 1
×
 
לשאלות צרו איתנו קשר בטלפון 03-6129124
 אם האתר היה לכם מועיל, היו חברתיים, הקליקו Like...
 
×
 
מאמרים קשורים שפרסמנו ואולי יעניינו אותך: