• כתבי טענות דיון אזרחי מסחרי

  • 1

תביעה לביטול הסכם מכר דירה 5

1 1 1 1 1 (0 Votes)

בשנת 2011 נתקל הח"מ, כעורך דין לחוזים, לראשונה בשם יוסי אגמי או יוסף אגמי בשמו המלא. בשעתו הגשנו בשם מרשנו כתב תביעה לביטול הסכם מכר דירה ולאחר שנים של התדיינות בבית המשפט המחוזי בוטל הסכם מכר זה (קישור לפסק הדין). מאז ועד היום ומידי כמה חודשים מתקשרים על משרדו של הח"מ עורכי דין ואזרחים אחרים בשאלות כאלו ואחרות הקשורות לאיש - כולם טוענים טענות כאלו ואחרות כנגד מר אגמי. לאחרונה הגיע אל משרדנו אדם אשר כאמור בכתב התביעה להלן, כל חטאו היה קבלת הלוואה על סך על סך כמה עשרות אלפי שקלים מה"ה אגמי, באמצעות חברה שבבעלותו. כמפורט להלן בהרחבה, עבור הלוואה זו הועברה הדירה על שמו של יוסי אגמי ששיעבד את הדירה לבנק וקיבל עבורה מליוני שקלים. למען הסר ספק, סכומי המשכנתא מעולם לא הועברו לבעל הדירה. מיד הוגשה על ידי משרדנו התביעה דנן לביטול הסכם מכר דירה, אשר פרטיה כפי שתוכלו לקרוא, עולים על כל דמיון. 


כתב תביעה 

מהות התביעה: סעד הצהרתי, חוזית, נזיקית, כספית: 1,700,000 ₪

 

התובע, באמצעות ב"כ, מתכבד להגיש לבית המשפט הנכבד את תביעתו כנגד הנתבעים שבכותרת, הכול כפי שיפורט בהרחבה בהמשך הדברים.

התובע, באמצעות ב"כ, מתכבדת להגיש את תובענתה כי בית המשפט יצהיר ויורה כדלקמן:

א. להצהיר כי חוזה המכר אשר נערך ונחתם בתל אביב, ביום 18/06/13 למכירת הדירה בת 3 חדרים ברח' גלבוע 7 רמת השרון, הידוע גם כגוש 55855 חלקה 588 תת חלקה 64 (להלן: "הנכס" או "הדירה") בטל ומבוטל.

ב. להורות כל הוראה אחרת אשר תבטל את ההסכם המכר והסכמים אחרים לרבות "תוספות להסכם" ו/או "הסכם שכירות" ו/או "הסכם הלוואה" או כל חוזה אחר, שנערך בעקבות אותו הסכם מכר מיום 18/06/13 בין התובע לנתבעת 1 ו/או המשיב 2.

ג. לבטל את רישום המכר של הנכס לטובת המשיבה 1 מיום 11/11/15.

ד. להורות על מחיקת המשכנתא לטובת בנק לאומי למשכנתאות, הוא המשיב 3, שנרשמה בלשכת רישום המקרקעין ביום 11/11/15.

ה. להורות על ביטול הערת האזהרה לפי סעיף 126 שנרשמה לטובת המשיבים 3 – 4 ביום 10/08/17.

ו. להורות על ביטול הערת האזהרה לפי סעיף 126 שנרשמה לטובת המשיב 5 ביום 10/08/17.

ז. להרות על מחיקת צו העיקול על הנכס ממיום 10/08/17 (מספר שטר 21235/2017/1)

ח. להורות על הרמת מסך ההתאגדות בין המשיבה 1 לנתבע 2, בעל המניות והדירקטור היחיד בה.

ט. להורות על שיפוי התובע על הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מפעולותיהם / מחדליהם של המשיבים 1 – 2.

י. לחייב את המשיבים 1 – 2 שניהם יחד וכל אחד לחוד בכל נזק שייגרם לתובע כתוצאה מביטול ההסכם, לרבות שיפוי המשיבים 3 – 6 בגין מחיקת המשכנתא והערות האזהרה כמפורט לעיל. משיקולי אגרה מעריך התובע סכום זה בסך של 1,700,000 ₪.

הצדדים:

1. התובע, נשוי + 6 ילדים, חרדי המתגורר בירושלים כל חייו, והינו נכה המתנייד בכיסא גלגלים.

את אגמי הגיר התובע קבלת הלוואה על סך של כ- 140,000 ₪. עד שהכיר את אגמי היה התובע גם הבעלים הגאה של דירה בירושלים הידועה גם כגוש 30341 חלקה 245 תת חלקה 4 (להלן: "הנכס" או "הדירה").

נסח הטאבו של הנכס צורך כאמור לעיל כנספח א'.

2. הנתבעת 1, חברה המאוגדת בישראל, אשר בעל המניות והדירקטור היחיד בה הינו המשיב 2 (להלן: "אגמי מגנטיק") אשר אליה הועבר הנכס ביום 11/11/15.

מצ"ב העתק נסח רישום אגמי מגנטיק ברשם החברות כנספח ב'.

3. הנתבע 2 היה במועדים הרלוונטיים לכתב התביעה וכאמור בעל המניות והדירקטור היחידי אצל המשיבה 1 וכמו כן עסק בהלוואות חוץ בנקאיות (להלן: "יוסי אגמי" או "אגמי").

כתב תביעה זה יתייחס לאגמי מגנטיק ויוסי אגמי כאחד באשר כפי שיובהר להלן בפרק הרמת המסך המדובר בעצם בישות אחת, זהה לחלוטין.

4. הנתבע 3 רשום בנסח הטאבו של הנכס כמעניק המשכנתא בדרגה ראשונה מיום 11/11/15 על פי שטר 27480/2015/2 (להלן: "הבנק").

5. לטובת הנתבעים 4 – 5 רשומה על הנכס הערת אזהרה מיום 10/08/17 לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין.

6. לטובת הנתבע 6 רשומה הערת אזהרה מיום 10/08/17 לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין.

הקדמה, או "פועלו של אגמי בשנים האחרונות":

7. תביעת התובע, שתוגש כאמור לאחר מתן החלטה בבקשה זו עניינה על קצה המזלג כדלקמן:

ה"ה יוסי אגמי, באמצעות חברה שפתח לצורך כך, העביר לידיו את דירת התובע בשווי של כ- 1.5 מיליון ₪ (במועדים הרלוונטיים לכתב התביעה) תוך שהוא אינו משלם עליה דבר עבורה ההלוואה שהעניק לתובע בסך של 80,000 ₪ - אשר שלגביה תלוי ועומד תיק הוצל"פ שפתח אגמי כנגד התובע בלשכת ההוצאה לפועל בתל אביב, שמספרו 531892-12-14.

עם העברת הדירה לידיו, דאג אגמי ליטול משכנתא מהבנק, ככל הידוע לתובע על סך של כ- 1 מיליון ₪, שהועברה ישירות מהבנק לידיו של אגמי – ושם נשארה.

בשלב מאוחר יותר, ושוב, כעולה מנסח הטאבו של הנכס, נרשמו הערות אזהרה על הנכס על פי סעיף 126 לחוק, לטובת המשיבים 4 – 6.

8. כפי שיפורט בהרחבה להלן זהו לא המקרה היחיד בה פעל בדרך זו אגמי כנגד קורבנותיו שהגיעו אליו במצוקה כלכלית נואשים להלוואה.

9. אגמי כעדותו באחד התיקים שנוהלו כנגדו אשר יפורטו להלן הינו ה "ממציא" הגאה של שיטה מיוחדת מאין כמותה להעביר לידיו דירות, לא רק מבלי לשלם עליהם דבר אלא "על הדרך" ליטול בהסתמך עליהן משכנתאות מהבנקים שמועברות במלואן ישירות אל כיסו.

בצורה כזו מרוויח אגמי רווח כפול – לא רק שנכסי קורבנותיו עוברים אליו אלא שכ- "בונוס" מקבל אגמי מהבנק מאות אלפי שקלים כמשכנתא שמעולם לא מועברת לבעלי הדירה.

במקביל פותח אגמי תיק הוצל"פ כנגד החייבים, לתשלום ההלוואה שנתן – בצירוף ריבית, על דרך של "הוצאות" שהוציא כביכול אגמי בשיעור של מאות אחוזים לשנה – זהו הרווח השלישי במספר של אותה "שיטה" מיוחדת אותה הגה ה"ה אגמי.

10. ייתכן ולקורא שורות אלו נשמע הדבר פנטסטי ולא הגיוני. ואולם כאמור בביטוי "המציאות עולה על כל דמיון" בהמשך הדברים יובהר מעל לכל ספק שה"ה אגמי ניחן ב- כישרון מיוחד ויחיד מסוגו לאתר קורבנות תמימים שזקוקים להלוואה חוץ בנקאית שבידיהם נכס כלשהו - בדרך כלל נקי ממשכנתא.

11. מרגע הזיהוי כאמור מפעיל אגמי על קורבנותיו "נוהל" או "פרוטוקול" קבוע מראש אשר בסופו נותר הקורבן ללא נכס. אגמי מעביר את הנכס לידיו מבלי לשלם עליו דבר מצד אחד, בעוד שמאות אלפי השקלים שהוא נוטל כמשכנתא מועברים לכיסו מצד שני.

12. עניינם של 7 מקורבנותיו של אגמי (לרבות קורבנות החברות שפתח לצורך כך) נידון ב- 7 מקרים מתועדים בערכאות אשר להלן פרטיהם:

· הפ (מרכז) 40244-02-14‏ ‏ מרים הרוש נ' אגמי השקעות ש.א. בע"מ (פורסם בנבו)

· תא (ת"א) 11089-09-15 דינה ירושלמי נ' אגמי השקעות ש.א. בע"מ (פורסם בנבו)

· ה"פ 14282-12-15 (מחוזי מרכז) רומם נ' אגמי (לא פורסם)

· תא (ת"א) 24978-02-11 דינה מדר נ' יוסי אגמי (להלן: "פרשת מדר") (פורסם בנבו)

· תא (מרכז) 8969-03-12 רוני טמרסון נ' שרונה אגמי (פורסם בנבו)

· ת"א 53388-10-15 גולשבסקי ואח' נ' אגמי ואח' (פורסם בנבו)

· מר משה ברמן שפרטיו שמורים אצל הח"מ ועניינו עדיין מתנהל בערכאות.

יצוין כי אלו כנראה רק חלק מקורבנותיו באשר אלו הרי הגיעו לשעריו של בית המשפט. על כל פנים ולמען הסר ספק יודגש כי בכל התיקים הנ"ל ביטל בית המשפט, בהסכמה או בפסק דין, את כל מערכות ההסכמים עליהם חתם אגמי עם קורבנותיו בסופו של יום הושבו להם, בדרך כזו או אחרת, זכויותיהם בנכסים שאותם ניסה אגמי לגזול.

13. את "השיטה" שאותה כאמור כינה אגמי בפרשת מדר הנ"ל "גאונית" תיאר בהרחבה כב' השופט י. אטדג'י מסעיף 113 לפסק דינו מיום 10/04/18 באותה פרשה. מפאת חשיבות הדברים, וזהות דרך הפעולה של ה"ה אגמי בכל התיקים הנ"ל, לרבות המקרה נשוא תביעה זו, יובאו במלואם:

113. ""חוזה המכר" מיום 7.4.10 מנוסח כחוזה מכר לכל דבר. התמורה הקבועה בו היא 1,200,000 ₪. צוין כי סך של 360,000 ₪ שולם במעמד חתימת ההסכם, ונקבע כי יתרת התמורה, סך של 840,000 ₪ תשולם במועד מסירת החזקה, שנקבע ליום 10.5.10, כחודש אחד בלבד מיום חתימת חוזה המכר!

כחודש לאחר מכן, נחתם חוזה שכירות, לפיו דינה שכרה מאגמי את הדירה למשך שנתיים, כשדמי השכירות עבור כל השנתיים, בסך 168,000 ₪, משולמים מראש ומקוזזים מהתמורה (על-פי הסכם המסגרת).

כן נחתם "חוזה אופציה" המקנה לדינה את הזכות לרכוש בחזרה את הדירה שמכרה בתוך שנתיים, בתמורה לסך של 1,500,000 ₪.

על-פי הסכם המסגרת, דינה משלמת עבור שמירת אופציה זו סכום של 75,000 ₪, שמקוזזים אף הם מראש מהתמורה שאגמי משלם לה עבור רכישת הדירה, וזאת בין אם האופציה תתממש ובין אם לאו.

עוד משלמת דינה לאגמי, על-פי הסכם המסגרת, סכום של 105,960 ₪ (!) "בגין סיועם לדינה מדר, על-פי בקשתה לביצוע רכישה מיידית של הדירה, נטילת המשכנתא, תשלום ריבית והוצאות בנקאיות עד למימוש האופציה אם תמומש וטיפול בכל הנ"ל" (סעיף 5(ב) להסכם המסגרת). גם סכום זה מקוזז מראש מהתמורה המגיעה לדינה מאגמי עבור מכירת דירתה.

ואחרון: גם שכר טרחתו של עו"ד קרני, בסך 51,040 ₪, מקוזז מתוך התמורה.

יצוין, כי על-פי עדותו של עו"ד קרני (עמ' 1647), למרות שחוזה המכר, חוזה האופציה והסכם המסגרת נחתמו כחודש לאחר החתימה על חוזה המכר, הם הוכנו מבעוד מועד.

 

114. כל הסימנים מראים, שאין מדובר באמת בעסקת מכר, אלא בעסקה למתן הלוואה בריבית.

דינה מקבלת סכום כלשהו כהלוואה (לא ברור מהו הסכום) וכנגד כך היא מוכרת, כביכול, את הדירה ונרשמת הערת אזהרה לטובת אגמי. בכך נוצרת בטוחה להחזרת סכום ההלוואה.

אם תמומש האופציה לרכישה חוזרת של הדירה, בתום שנתיים, אזי דינה משלמת לאגמי סכום של 300,000 ₪ יותר מהתמורה שקיבלה בגין מכירת הדירה. וכך יוצא כי היא שילמה שנתיים דמי שכירות עבור דירה שנותרה ברשותה בסך 168,000 ₪, סכום של 75,000 ₪ עבור הזכות לשמירת האופציה וסכום נוסף של קרוב ל- 106,000 ₪ עבור "סיועם" לה. זאת, מלבד סכום של כ- 51,000 ₪ שכ"ט לעו"ד קרני, למרות שהוא מייצג בעסקה את אגמי ולא את דינה.

אגמי אישר (עמ' 1181), כי שכר טרחתו של עו"ד קרני, גבוה פי עשרה ממה שנהוג לשלם לעורך דין עבור עסקאות מקרקעין, ונימק זאת שבכך ששולם לו גם עבור כל ההסכמים הנלווים הנוספים.

גם הסכום של 106,000 ₪ משולם לאגמי, בין היתר, בשל סיועם לה בנטילת משכנתא, למרות שזו נלקחה על-ידי אגמי ולא על ידה.

בהקשר זה אוסיף, כי ההסבר שנתן עו"ד קרני לתוספת של 300,000 ₪ על התמורה ששולמה (כביכול) בגין מכירת הדירה, בעת מימוש האופציה, ולפיו, הדבר נובע מעלייה טבעית במחיר הדיור, נדחה מיניה –וביה מתוך האמור בחוזה האופציה (סעיף 2(ד)(1)), ולפיו, הסכום של 1.5 מיליון ₪ מותנה בכך שלא תהיה עליה במחיר הדירה. אם תהיה עליה, דינה משלמת בנוסף גם מחצית מסכום העלייה.

כמו כן, דינה- לפי הסכם המסגרת- נושאת גם בחוב מס הרכישה, המוטל לפי חוק על הרוכש ולא על המוכר.

 

114 א. על פי עדותו של יוסי (עמ' 1000): "כסף מזומן לא עבר בעסקה", (עמ' 1003): "על פי ההסכם היה לנו את שיטת הקיזוז. הכסף לא עבר".

 

115. יתרה מזו, אם אכן דובר בעסקת מכר רגילה, מה עשה יוסי עם אמנון ועו"ד קרני בבנק דיסקונט, ממנו נמשכו כספי ההלוואה במזומן (עובדה תמוהה כשלעצמה, כשמדובר בסכום כולל של 800,000 ₪,בשתי משיכות)? והרי כספי ההלוואה אמורים להיות מועברים למוכר בלבד, על חשבון התמורה?

ומה עשה שם טבול בפעם הראשונה?

 

116. כיוון שמדובר בעסקת הלוואה ולא בעסקת מכר דירה, הרי שהסכום המגיע לאגמי הוא סכום ההלוואה שהעבירו לאמנון (ואילו היה נעשה הסכם הלוואה מסודר, גם סכום הריבית בגין ההלוואה). גם אם הסכום שולם מכספי ההלוואה שנתן בלמ"ש ולא ממקורותיהם האישיים של אגמי, הרי מאחר שאגמי פורעים סכום זה לבנק, הרי שבאופן מעשי ניתן לומר, שהם שהלוו לאמנון סכום זה. "

 

ההדגשות, כמו גם סימני הקריאה במקור.

מצ"ב העתק פסק הדין בפרשת מדר כנספח ג'

14. יצוין כי פסק דינו של השופט אטדגי ניתן לאחר כ- 6 שנים דיון בבית המשפט, עשרות כתבי טענות (לרבות, אגמי, בנק לאומי לישראל, ב"כ אגמי שערך את ההסכמים, חברת הביטוח של עורך הדין של אגמי שטענה שב"כ אגמי היה שותף למרמה ומשום כך פוליסת האחריות המקצועית שלו אינה תקפה, ועורך דין אחר שנתבע בתיק) ולאחר אלפי דפי פרוטוקול של חקירות הצדדים.

15. עוד למען השלמת התמונה ייאמר כי מייד לאחר מתן פסק הדין בפרשת מדר הנ"ל וביטול הערות האזהרה לטובת אגמי ובנק לאומי - הפסיק אגמי לשלם את המשכנתא עבור הדירה.

בנק לאומי מצידו ערער לבית המשפט העליון (ע"א 4133/18 בנק לאומי לישראל נ' אמנון מדר ואח') בטענות בדבר הונאה מצדם של בני הזוג אגמי ומצדו של בא כוחם וטען אגמי וב"כ הטעו אותו ביודעין בנוגע לנטילת המשכנתא.

מצ"ב העתק ערעור בנק לאומי כנספח ד'

16. בתא (ת"א) 11089-09-15 דינה ירושלמי נ' אגמי השקעות ש.א. בע"מ (18.10.2015), הנ"ל טענו התובעים טענות בדבר מרמה מצדו של אגמי וב"כ במערכת החוזים שנחתמה בין הצדדים. בצו המניעה שנתן בית המשפט לבקשת התובעים נפסק בהחלטת מיום 18/10/15 נפסק (בסעיף 3 להחלטה) לעניין מערכת הסכמי המכר (שתוארה בהרחבה כאמור בפרשת מדר הנ"ל) כדלקמן:

מעדות זו של מר יוסי אגמי מתברר תמונה לפיה בבסיס ההתקשרות בין התובעים לבין המשיבה עמדה כוונה להתקשר בהסכם הלוואה בסכום לו נזקקו התובעים, ובשל המגבלות שעמדו בפני הצדדים להעמדת החנות כבטוחה, בין היתר בשל המשכנתא שרבצה על החנות, פעלה המשיבה לפרוע את המשכנתא ולערוך את הסכמי המכר וההלוואה. עוד עולה מעדותו של מר יוסי אגמי שהתמורה בעד החנות נקבעה בהסכם לסכום המזומן שעבירה לתובעים או לבנם בצירוף הסכום ששילמה לפירעון המשכנתא. דהיינו, התמורה שנקבע בהסכם המכר אינה בהכרח משקפת את שווי החנות. מכל אלה נראה כי מכלול ההסכמים שנכרתו בין הצדדים משקפים הסכם הלוואה ולא הסכמי מכר ושכירות." (ההדגשה אינה במקור)

מצ"ב העתק החלטת בית המשפט המחוזי (דינה ירושלמי) מיום 18/10/15 כנספח ה'.

17. טענות דומות הושמעו גם על ידי קורבן אחר של מר יוסף אגמי בתיק ה"פ (מחוזי מרכז) 40244-02-14 מרים הרוש נ' אגמי השקעות ש.א. בע"מ (12/12/17). על טענות אלו ניתן ללמוד מעיון בהחלטה בבקשה לביזיון בית המשפט שם נכתב בין השאר:

ברקע – מחלוקת בין הצדדים בדבר הסכם שנערך בין הצדדים לפיו טוענת התובע כי המשיבה "עקצה" אותה, עת גזלה את דירת מגוריה כנגד סכום זניח שלוותה ממנה, תוך שהחתימה אותה בעורמה על הסכם מכר דירתה במקום הסכם הלוואה, ומנגד, טענה המשיבה, כי המדובר בהסכם מכר דירה, כשר וחוקי לכל דבר ועניין, בו לא עמדה התובע. (ההדגשות אינן במקור)

הסכם המכר בוטל לבסוף בהסכמה, תמורת תשלום ההלוואה שהעניק אגמי לתובעת.

מצ"ב העתק החלטת בית המשפט המחוזי (מרים הרוש) מיום 12/12/17 כנספח ו'

18. בתיק ת"א 53388-10-15 גולשבסקי ואח' נ' אגמי ואח' (פורסם בנבו)לא ניתן לאתר החלטות באתר נבו. ואולם תיק זה כן הוזכר במסגרת דיון אחר בין אותם צדדים בו בעזות מצח הגיש אגמי תביעה לפינוי הדירה שזה עתה גזל מקורבנו התורן - גולשבסקי.

וכך נכתב בתיק תא"ח (שלום ת"א) 47865-11-15 יוסף אגמי נ' אברהם גולשבסקי (פורסם בנבו, 21/01/16):

"אין אלה, כל עיקר, פני-הדברים בפרשה שבפנַי. טענות-ההגנה מבססות עצמן על גרסתם של המשיבים כי כל הסכם תקף של שכירות לא נקשר בין הצדדים. נטען לתרמית, ובגדרה שוכנעו המשיבים לחתום על הסכם, וכותרתו "הסכם-שכירות", בעת שלאמתו של דבר הם רומו להעמיד את המושכר – שהיה רגע-קט קודם לכן דירת-מגורים שבבעלותם – לרשות התובעים כנגד הלוואה שקיבלו מאלה, בתנאים שנטען כי אינם תנאי-השוק אלא גרועים מהם באורח מהותי." (ההדגשות אינה במקור)

בהמשך התייחס בית המשפט לתום ליבו של אגמי בהגשת תביעת הפינוי שלו לבית המשפט:

את התביעה בת"א 53388-10-15, שהתובעים דכאן לא מצאו, משום-מה, מקום להזכירה ולוּ בחטף בפניו של בית-המשפט, אף לא בהשלמה לכתב-התביעה שהגישו, הניחו המשיבים בפניו של בית-המשפט המחוזי בתל אביב-יפו לפני שהוגשה תובענה זו. התובעים באותה תביעה, הם המשיבים שבפנַי, עתרו לפניו של בית-המשפט המחוזי לקבוע כי רוּמוּ כאמור ובין היתר כי הסכמים שבין הצדדים, לרבות הסכם של מכר, אינם תקפים. (ההדגשה אינה במקור)

עוד מתייחס בית המשפט לטענות אגמי, ותוהה לעניין מערכת ההסכמים (כאמור הדומה להפליא לזו שנחתמה בפרשת מדר ובשאר הפרשות שהוזכרו לעיל) עליהם כביכול חתם גולשבסקי ומהותם האמיתית:

עמדת-התובעים, כפי שהועלתה בכתובים ועל-פה היום, מעוררת תהיות. מותר, למשל, לשאול מפני מה ראו התובעים מקום להסכים לאפשרות כי המשיבים ישובו וירכשו את הדירה בעתיד, אם לא הלוואה ופירעונה היו במוקד-העסקה בין הצדדים. מותר, עוד, לשאול כיצד זה אוחזים התובעים בפיקדון בסך של לא פחות מ-200 אלף ש"ח, קרוב למחצית מסכום-המכר הנטען, לשם הבטחתה של שכירות לבדה, ואפילו תהא זו שכירות שאיננה מוגבלת בזמן (וממילא כפופה לכלליו של סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, ולכללים שבסעיפים 7, 8 ו-79 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969). בקיצור נמרץ: אפילו התעלמתי לעת הזו מעמדת-המשיבים, זו שהעלו התובעים מעוררת תהיות לגבי מהותה של העסקה שנערכה כאן, וענין זה הוא בלבה של ההכרעה אשר לה יידרש בית-המשפט המחוזי.

מצ"ב החלטת בית משפט השלום בעניין גולשבסקי מיום 21/01/16 כנספח ז'

ככל הידוע לח"מ גם מערכת הסכמים זו בין אגמי לגולשבסקי בוטלה בהסכמה.

19. לגבי שאר התיקים אשר צוינו לעיל, לא עלה בידי התובע לגלות מסמכים נוספים ובמקביל לתביעה תוגש בקשה מתאימה לעיון בהם.

20. כעולה מהסקירה הקצרה לעיל מתבקשת המסקנה כי דפוס הפעולה של ה"ה אגמי, בין אם בעצמו ובין אם באמצעות חברות שהוא פותח לשם כך ברור:

אגמי מעניק לקורבנותיו הלוואה ואלו מוחתמים על מערכת הסכמים שמונעת מהם להחזירה. בדרך זו לא רק שמשתלט אגמי על נכסיהם של קורבנותיו אלא, בדומה לאדם שחופר בעצמו את קברו לפני שיורים בו – המשכנתא על הנכס של קורבנותיו ממנת חלק שולי בהלוואה הנ"ל (שעליה גובה אגמי ריבית של מאות אחוזים) ואילו את החלק הארי של אותה משכנתא הוא משלשל לכיסו.

אם סבר הקורא שבכך די, יגולה עוד שתושייתו של אגמי רחבה מני ים: במקביל לפעולותיו המתוארות לעיל פותח אגמי תיק הוצאה לפועל על אותה הלוואה, שכאמור בדרך כלל ממומנת מהמשכנתא שנטל על חשבון הדירה שזה עתה העביר לידיו. בתיק הוצל"פ זה הוא אינו פועל אלא לאחר שהקורבן מתעורר ומבין שהוא הפסיד את הנכס.

21. כפי שיתואר בהמשך הדברים, הפרוטוקול הנ"ל הופעל בדייקנות ואף בהצלחה מרובה על התובע. מהרגע שהכיר את אגמי, משול היה התובע לאדם שצעד לתוך ביצה טובענית שכל תנועה שלו רק גורמת לו לשקוע בה יותר ויותר.

הרקע העובדתי:

22. בסמוך לחודש יוני שנת 2013 נזקק התובע לסכום כסף של כ- 100,000 ₪.

23. ה"ה אגמי פרסם את עצמו אז כגוף המעניק הלוואות חוץ בנקאיות לבעלי נכסים והתובע אכן פנה אליו לקבלת הלוואה על הסך הנ"ל.

24. עם פנייתו של התובע אל אגמי נשאל התובע האם יש דירה בבעלותו ללא משכנתא. משענה התובע שאכן יש לו זכויות על נכס כזה התבקש התובע להראות מסמכים שאכן הזכויות על הדירה בבעלותו.

25. אגמי הסכים להעניק הלוואה לתובע ואולם התנאי למתן ההלוואה היה שאך ורק כבטחון למתן ההלוואה - הדירה תועבר בפועל אל אגמי וכאשר תוחזר ההלוואה היא תועבר שוב לתובע.

אגמי הסביר ארוכות לתובע שהמדובר אך ורק במכירה "פיקטיבית", "לא באמת מכירה אמיתית" לדבריו. הוא הסביר עוד לתובע כי הוא אכן הוא חותם על המסמכים להעברת הדירה אבל הוא יכול להסיר כל דאגה מליבו - אין המדובר באמת במכירה אלא המדובר במעין "משכון" על הדירה.

יש להדגיש כי התובע, חרדי שגדל בשכונה חרדית סגורה בירושלים ולמד רוב חייו בישיבה לא בדיוק הבין במושגים עליהם דיבר אגמי ואולם במצוקתו נראה לו אגמי, בדיבורו החלקלק כטיפוס אמין שניתן לסמוך עליו. משום כך, לאור העובדה שהוא היה זקוק מאד לסכום ההלוואה ולאור העובדה שהוא סמך לחלוטין על דבריו של אגמי – הסכים התובע לחתום על כל מסמך שהוצג לו. כפי שיובהר להלן, אגמי ניצל עובדה זו עד תום.

26. וכך, ביום 18/06/13 הופיעו הצדדים אצל עורך הדין מטעמו של אגמי והתובע הוחתם על מסמכים שונים אשר בעיקרם נועדו להעביר את הדירה מהתובע אל אגמי, אשר הציג בפני התובע מצג לפיו ההלוואה היא העיקר, וכל השאר תפל.

בעניין הלוואה זו יש להדגיש היטב כי העורך דין, שכמובן נשכר על ידי אגמי, לא הבהיר לתובע את הסיכונים בהעברת הדירה ממנו לאגמי – הוא ממילא גם לא סיפר לו שבנסיבות אלו משכון למשל, מבטיח היטב לטובת אגמי את ההלוואה.

אין בידי התובע הסכמים אלו מלבד הסכם השכירות. יצוין כי רוב המסמכים לא הועברו לידיו של התובע ואולם חלק מהם כן, ואלו נותרו בידיו של התובע למעט מספר מסמכים שאבדו לו כשעבר דירה.

המדובר בהסכם שכירות דומה לזה אשר נערך כאמור בפסק הדין בפרשת מדר הנ"ל אשר הוזכר כמצוטט לעיל בסעיף 113 לפסק הדין.

אף על פי כן, מהסכם מאוחר יותר שנערך בין הצדדים ביום 02/11/14 (שעליו עוד ידובר בהמשך) המתקרא "הסכם ביטול חוזה הלוואה הכולל הסכם מכר דירת מגורים והסכם שכירות" עולה כי ביום 18/06/13 חתמו הצדדים על "הסכם הלוואה כולל נספחים – הסכם למכירת דירה ברח' מינצברג 7 י-ם וכן השכרתה וכן הסכם אופציה הכול בנוגע לדירה..."

 

ככל הנראה גם מסמכים אלו זהים למסמכים אשר פורטו בפסק הדין בפרשת מדר, כמצוטט לעיל.

 

מהאמור עולה כי, על מסמכים דומים שהחתים אגמי את קורבנותיו בתיקים אשר הוזכרו לעיל בהקדמה – הוחתם גם התובע (ראו בעניין זה את המצוטט לעיל מפסק דינו של כב' השופט אטדגי בפרשת מדר וראו גם את האמור על ידי השופטים השונים בשאר התיקים).

הסכם השכירות מיום 18/06/13 מצ"ב כנספח ח'.

27. יום למחרת וכעולה מהמסמכים שהומצאו מהטאבו, הוחתם התובע על הערת אזהרה לטובת אגמי.

מצ"ב הבקשה לרישום הערת אזהרה בהסכמת כל הצדדים על פי סעיף 126 לחוק המקרקעין כנספח ט'.

28. ביום 29/07/13 הוגשה בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת בנק לאומי לישראל.

מצ"ב העתק הבקשה לרישום הערת אזהרה לטובת בנק לאומי מיום 29/07/13 כנספח י'.

29. את שכרו של עורך הדין שהחתים אותו על המסמכים הנ"ל שילם התובע למרות שזה מעולם לא ייצג אותו (שוב בדומה לאמור בפסק הדין בפרשת מדר).

התובע לא זוכר האם מדובר היה בסך של 19,000 ₪ בצירוף מע"מ או 29,000 ₪ בצירוף מע"מ – על כל מקרה אין מחלוקת שכרו של עורך הדין שייצג את אגמי בלבד שולם על ידי התובע, על חשבון ההלוואה שהעניק לו אגמי.

30. כאן המקום לציין שההלוואה שהוענקה לתובע הייתה על סך 150,000 ₪ ואולם בסופו של דבר, ולאחר התשלומים לעורכי הדין של אגמי, התשלום עבור מס הרכישה ששולם על ידי התובע וכמו כן תשלומים נוספים, קיבל לבסוף לידיו התובע סך של כ- 80,000 ₪ נטו.

31. ככל הזכור לתובע, על פי הסכם ההלוואה אמור היה להחזיר התובע את הסך של 3,000 ₪ בחודש ובמשך כעשרה חודשים אכן שולמה ההלוואה כסדרה. מדי פעם היה איחור בתשלום ההלוואה והצדדים שוחחו ביניהם.

32. למרבה הצער, כ- 10 חודשים ששולמה ההלוואה כסדרה התגלה אצל התובע גידול סרטני בעמוד השדרה, אשר הביא בסופו של יום לשיתוק בגפיו התחתונות – מאז ועד היום מתקיים התובע מקצבת הביטוח הלאומי.

 33. ביום 02/11/14 לאחר שהיה איחור בתשלומים השוטפים כאמור לעיל וכשנה לאחר מתן ההלוואה נחתם בין הצדדים מסמך נוסף שכן העביר אגמי לתובע. המדובר בהסכם נוסף אשר התקרא: "הסכם ביטול חוזה הלוואה הכולל הסכם מכר דירת מגורים והסכם שכירות"

א. מסמך זה כפי שניתן להיווכח, הינו תנועה נוספת שעשה התובע בביצה הטובענית בה הוא שקע אט אט מהיום שהוא הכיר את ה"ה אגמי.

ב. במסמך זה התחייב התובע לשלם לאגמי את קרן החוב בצירוף כ- 170,000 ₪ (כולל מע"מ) בגין "ביטל העסקה ופיצוי על הוצאות אגמי בגין שמאים, עו"ד והוצאות נוספות (ויוזכר שוב עבור הוצאות אלו כבר שילם התובע כאשר קיבל לידיו הלוואה על סך 150,000 ₪ ברוטו שמתוכה כבר שולמו הוצאותיו של אגמי כולל עו"ד).

ג. בנוסף התחייב התובע לשלם גם את הסך של 74,475 ₪ בדין מס רכישה ששילם אגמי.

ד. בסה"כ התחייב התובע לשלם לאגמי כשנה לאחר נטילת הלוואה של 80,000 ₪ נטו את הסך של 394,125 ₪, המגלמים "ריבית" של מאות אחוזים לשנה.

אגמי, כמלווה בריבית כבר שנים בוודאי היה מודע חוק הסדרת הלוואות חוץ-בנקאיות, תשנ"ג-1993 ולכן הקפיד שלא לכלול ריבית בהסכמיו אלא אך ורק "הוצאות" מנופחות ו/או מומצאות.

ה. נרשם בהסכם כי רק במידה וישולם סכום זה, שאגמי כנראה ידע היטב שאין בידיו של התובע לשלם, יבוטל הסכם המכר עליו חתמו הצדדים ותמחק הערת האזהרה שנרשמה לטובת אגמי על הדירה.

ו. לתובע ניתנה האפשרות לשלם על פי הסכם בתוך 60 יום, היינו עד ליום 02/01/2015.

מצ"ב הסכם ביטול חוזה הלוואה הכולל הסכם מכר דירת מגורים והסכם שכירות מיום 02/11/14 כנספח יא'.

34. לא חלפו להם אפילו 30 יום מאז החתימה ביום 25/11/14 הוחתם התובע על שטר חוב בסך של 395,475 ₪ ושטר חוב נוסף, מאותו יום על סך 95,100 ₪.

למען הסר ספק, התובע לא קיבל מאגמי סכום כלשהו.

במילים אחרות, ביום 02/11/14 היה חייב התובע לאגמי על פי ההסכם מאותו יום את הסך של 394,236 ואילו פחות מחודש לאחר מכן, היה מחויב התובע לשלם לאגמי על פי שטרי החוב את הסך של 490,575 ₪.

מצ"ב העתק שטרי החוב מיום 25/11/14 כנספח יב'

35. ברור לחלוטין כי במצב עניינים זה מעולם לא התכוון אגמי לאפשר לתובע להימלט אי פעם מהביצה הטובענית אליה הוא הכניס את עצמו ביום שהשניים נפגשו.

36. בדיעבד ורק לאחרונה, ממכתבים שנשלחו אל התובע מלשכת ההוצאה לפועל לאחר שאגמי ביקש לעקל את רכב הנכים של תובע התברר לו כי כבר בדצמבר 2014 דאג אגמי לפתוח כנגד התובע את תיק ההוצאה לפועל שמספרו 531892-12-14 בגין שטרות החוב שהתובע הוחתם עליו כאמור לעיל.

א. מאחר ולא פעל אגמי בתיק זה כלל נסגר התיק ביום 30/04/19 וביום 04/05/19 הוגשה על ידי אגמי בקשה בעניין והתיק נפתח מחדש.

ב. בין לבין התברר כי אגמי החל לפעול ואף לעקל את רכבו של התובע, רכב המותאם לנכותו ואשר עמו הוא מתנייד.

ג. למען הסר ספק יודגש כי התובע מעולם לא קיבל לידיו את האזהרה בתיק ההוצל"פ. כמו כן מהמסמכים שקיבל התובע לידיו מלשכת ההוצאה לפועל בקשר לתיק, אישור המסירה חסר.

מצ"ב העתק מתיק ההוצל"פ נכון ליום 11/07/9 ובקשה לפתיחת תיק מחדש והודעה לחייב על עיקול רכב כנספח יג'

37. מהמסמכים אשר הועברו מהטאבו עולה כי שטר המכר נחתם כשנתיים לאחר מכן, ביום 21/10/15.

מצ"ב שטר המכר מיום 21/10/15 ומסמכי ההעברה של הנכס בטאבו, כנספח יד'

38. רישום ההעברה והמשכנתא בוצעו ביום 11/11/15 כעולה מנסח הטאבו המצב לעיל.

39. לעניין רישום המשכנתא יודגש כדלקמן:

א. אגמי מעולם לא סיפר לתובע כי הוא מתכוון ליטול משכנתא בקשר להעברת הדירה אליו – כזכור הדירה הועברה אל אגמי לדבריו אך ורק כביטחון עבור השבת הדירה.

ב. על המשכנתא גילה התובע רק בשלב מאוחר הרבה יותר וכששאל את אגמי על כך נאמר לו על ידי אגמי שהוא פשוט היה זקוק לסכום זה כדי לממן את ההלוואה שנתן לו.

ג. יודגש כי מעולם לא נאמר לתובע כי הוא חותם על מסמכי משכנתא כלשהם, ממילא גם אם היה חותם על מסמכים כאלו הוא לא היה מזהה כי המדובר במסמכי משכנתא. יש לציין עוד כי מסמכי המשכנתא מעולם לא הועברו את התובע. עוד ייאמר לעניין זה כי מעולם לא הבהיר לתובע עורך הדין מטעם אגמי כי הוא חותם על מסמכי משכנתא ואת המשמעות וההשלכות של הדברים על זכויותיו בדירה.

40. כאמור לעיל, על פי העתק הרישום בטאבו של הנכס נרשמו 2 הערות אזהרה ביום 10/08/19 על פי סעיף 126 לחוק המקרקעין לטובת המשיבים 4 – 6.

כמו כן נרשמו עיקולים שונים כאמור בנסח הרישום המצ"ב לעיל.

41. יש לציין למען השלמת התמונה כי אגמי לא ביקש לפנות את התובע ו/או את בנו המתגורר בדירה נכון לימים אלו.

42. ביום 23/06/19 הגיש התובע תלונה במשטרה בגין מרמה, כנגד יוסף אגמי.

מצ"ב האישור בדבר הגשת התלונה למשטרה כנספח טו'

43. לסיום חלק זה, יתייחס התובע לעיתוי הגשת התביעה:

א. לדאבון הלב, בתמימותו לא הבחין התובע מייד כי הוא "נעקץ" על ידי אגמי וכי הוא למעשה עומד לאבד את ביתו.

ב. לקח לתובע שנים להבין זאת באשר באמת ובתמים הוא האמין כי אגמי הוא אדם הגון שלא ירמה אותו.

ג. התובע חי כל חייו בשכונה חרדית בירושלים בקהילה די סגורה, שבה אנשים מכירים היטב אחד את השני, הוא בישיבה וחי בעולם סגור יחסית. הטלפון של התובע הוא טלפון "כשר" בלי מסרונים אפילו ועל אינטרנט אין על מה לדבר בכלל בסביבתו.

ד. הלוואות שנוטלים בעולם החרדי מוחזרות בלי ריבית כמעט בדרך כלל וניתנות על ידי גמ"חים ואולם גם אנשים פרטיים שמעניקים הלוואות בעולם החרדי מתנהלים בצורה אחרת לגמרי. הבושה הקהילה והרבנים מהווים בדרך כלל בקהילות סגורות (לא תמיד כמובן) גורם מרתיע ממעשי נוכלות.

ה. בתמימותו ובמצוקתו סבר התובע שגם אגמי, שנראה לו אדם הגון לחלוטין בתחילה, יהיה הוגן עמו.

ו. כמובן שהתובע נתקל בחייו בנוכלים מועטים, ואולם אגמי ידע איך לדבר אליו, הוא לא נראה לו נוכל מעולם – כאשר גילה התובע שהוא כזה כבר היה למרבה הצער מאוחר מידי.

ז. כאשר התחיל להבין התובע כי אגמי הוא לא בדיוק האדם שניתן להפקיד בידיו את ביתך ולצפות כי הוא יחזור אליך – עשה התובע כל שביכולתו, ככל שהיה ביכולתי נוכח מחלתו ונכותו הפתאומית שנפלו עליו בדיוק באותה תקופה, על מנת לנסות להחזיר לאגמי את ההלוואה.

ח. ואולם בכל פעם של איחור בתשלום, כל פעם שבה ביקש התובע להחזיר את ההלוואה בצורה כלשהי ובכל פעם שבכלל הוא שוחח עם אגמי על מנת לברר את חובו התברר לו לחרדתו כי חובו תפח, בדרך כלל במאות רבות של אחוזים. למרות זאת ניסה התובע ועשה כל שביכולתו על מנת לגייס את הסכום. ואולם שוב – כאשר הגיע לשלם הודיע לו אגמי כי החוב במועד זה גבוה בהרבה מהחוב בפעם האחרונה ששוחחו הצדדים.

ט. כאמור לעיל, בשנת 2015 התחיל התובע להרגיש כי מצבו הרפואי הורע וחודשים לאחר מכן לאחר בדיקות התגלה אצלו גידול בעמוד השדרה, שמנע ממנו את יכולתי הפיזית להתנועע ופגע בו קשות גם נפשית – בוודאי שבתקופה זו לא יכול היה התובע להתמודד כלל עם אגמי.

י. למרבה הצער, בשנת 2016, במהלך ניתוח להסרת הגידול הסרטני שהסתבך נותר התובע משותק בגפיו התחתונות ומאז ועד היום הוא מתנייד על כיסא גלגלים.

יא. באופן טבעי, המחלה והנכות הפתאומית גבתה מן התובע מחיר פיזי ונפשי כבד שכאמור פשוט לא אפשר לו להתמודד עם אגמי כראוי. בדיעבד מודה התובע שהוא התבייש בעצמו שהוא נפל ככה במעשה נוכלות כמו ילד קטן ולא כמו אבא ל- 9 ילדים.

יב. כך נמשך הדבר שנים שבהם מצד אחד מנסה התובע להתמודד עם אגמי בכוחות עצמו ומצד שני הוא מתבייש / חושש אפילו להתייעץ עם משפחתו או עורך דין מחמת קשיי הכלכליים, הפיזיים והנפשיים. בסופו של דבר ובדרך לא דרך גילו ילדיו של התובע על מצב העניינים עם אגמי והם היו אלו אשר עזרו לו להתמודד עם מצב הביש אליו נקלע ולפעול כנגד אגמי.

מצ"ב מסמכים רפואיים המעידים על מצבו הרפואי של התובע כנספח טז'

 

טענות התובע:

 

44. למען הסר ספק יובהר כי טענותיו של התובע להלן נטענות לחילופין ורק לאחר מכן במצטבר.

יש לבטל את חוזה המכר מחמת עושק

45. התובע ייטען כי יש לבטל את חוזה המכר מחמת הפגם הקבוע בסעיף 18 לחוק החוזים, באשר הוא נגוע בפגם העושק.

46. התובע ייטען כי אגמי ניצל את מצבו בהיותו מצוי במצוקה, את חוסר ניסיונו בחוזים ובהתנהלות מול אנשים מסוגו של ה"ה אגמי. במיוחד ראוי לציין כי תנאי החוזה, אשר נוצרו ממצבו של התובע והתנהגותו של אגמי חורגים באופן בלתי סביר וקיצונית מהמקובל.

47. בהקשר זה די לזכור את העובדה שאגמי "רכש" דירה בשווי כ- 1.5 מיליון ₪ (במועד חתימת ההסכם) בתשלום של כ- 80,000 ₪. עובדה זו מלמדת על היסוד השלישי הקבוע בפגם העושק ומשליך מניה וביה על 2 היסודות האחרים.

יש לבטל את חוזה המכר מחמת טעות והטעיה:

48. התובע ייטען כי יש לבטל את חוזה המכר בין הצדדים מחמת טעות והטעיה כמשמעם בסעיפים 14 – 15 בחוק החוזים.

49. התובע יוסיף וייטען כי אגמי הטעה אותו לחשוב כי הסכם המכר של דירתו והעברתה אליו הייתה אך ורק לצורך בטחון לתשלום ההלוואה שהעניק לו.

50. התובע יוסיף עוד וייטען כי טעה לחשוב שהסכם ההלוואה הינו אך ורק כבטחון עבור ההלוואה שנטל מאגמי.

יש לבטל את חוזה המכר מחמת היותו חוזה למראית עין:

51. התובע ייטען כי יש לבטל את הסכם מכר הדירה מחמת היותו חוזה למראית עין כמשמעות ביטוי זה בסעיף 13 לחוק החוזים [חלק כללי] (להלן: "חוק החוזים")

52. כמפורט לעיל, לא הייתה מעולם גמירות דעת למכור את דירתו השווה מיליונים לתובע בנזיד עדשים. אגמי מצדו עשה כל שבאפשרותו להציג מצג לפיו גם הוא אינו מתכוון לכך.

53. ממילא, וכפי שעולה בפרשת מדר ובפרשות האחרות בהן היה מעורב אגמי עולה כי ישנו דפוס חוזר של התנהלות לפיה אגמי מציג מצג שווא כי המדובר בהסכם הלוואה כאשר בפועל הוא פועל להעביר את הנכס אליו בדרך לא דרך. למעשה בשורה של החלטות ופסקי דין כמפורט לעיל נפסק כי מערכת ההסכמים שטווה אגמי וב"כ הינם הסכמי הלוואה ולא הסכמי מכר של מקרקעין.

54. דפוס זה, שנקבע כבר בפסק דין כי הוא מהווה הסכם הלוואה ולא הסכם מכר דירה חוזר ביתר שאת גם בעניינו של התובע.

יש לבטל את חוזה ההלוואה בין הצדדים:

55. התובע ייטען כי ההלוואה שהעניק אגמי לתובע לא עומדת בסעיפים 3, 5, 6 ו – 7 לחוק הסדרת הלוואות חוץ בנקאיות באשר חוזה ההלוואה נעדר פרטים מהותיים הנדרשים בחוק.

56. אשר על כן ייטען התובע כי על פי חוק זה חלים חולו הוראות סעיפים 12(ב) ו- 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, לפי העניין.

57. התובע יוסיף וייטען כי הפרת אגמי את תנאי החוק הנ"ל מובילות למסקנה כי על בית המפשט להפעיל את סמכותו על פי סעיף 9 לחוק ולבטל את הסכם ההלוואה או לשנות את תנאיו.

58. התובע ייטען כי ההלוואה שקיבל מאגמי הייתה על סך של כ- 80,000 ₪ בלבד כאשר מתוכם שילם את הסך של כ- 30,000 ₪ בשיעורים של 3,000 ₪ לחודש ממועד מתן ההלוואה ועד 10 חודשים לאחר מכן.

59. יודגש כי אין בידי התובע את הסכם ההלוואה והוא שומר את זכותו להשלים את הפרטים הנדרשים בחוק הנ"ל כשזה יתקבל לידיו.

60. התובע יוסיף וייטען כי יש לבטל את הסכם ההלוואה מחמת עושק, טעות והטעיה, גזל מרמה, מצג שווא, חוסר תום לב קיצוני ועשיית עושר ולא במשפט.

יש להטיל אחריות אישית, חוזית ונזיקית, על המשיב 2 – יוסף אגמי:

61. התובע יטען כאמור כי יש להטיל על אגמי אחריות אישית בגין העוולות שבוצעו על ידי אגמי מגנטיק, כפי שיפורט בהרחבה בהמשך הדברים.

62. התובע יטען כי אכן, הנחת היסוד בדיני התאגידים היא כי החברה הינה אישיות משפטית נפרדת וגם במישור דיני הנזיקין לא מייחסים את פעולות האורגן שבוצעו בשם החברה לאורגן עצמו. למרות זאת, ע"פ מודל האחריות האישית (הקבוע בסעיף 54(א) לחוק החברות), היותו של אדם אורגן של החברה אינו מקנה לו אוטומטית חסינות מתביעות נזיקין:

"נקודת המוצא לעניין קיומה של אחריות נזיקית כזו, היא כי עצם מעמדו של מנהל כאורגן בתאגיד אינו מטיל עליו באופן אוטומטי אחריות אישית בנזיקין בגין עוולות להן אחראי התאגיד. עם זאת, אין למנהל חסינות מאחריות נזיקית בגין פעולות שעשה בכהונתו כמנהל. הוא ישא באחריות כזו כאשר מתקיימים בו כל היסודות הנדרשים לגיבושה של אחריות על פי דיני הנזיקין" (ע"א 4612/95 איתמר מתתיהו נ' שטיל יהודית, פ"ד נא(4), 769, בעמ' 790).

63. התובע יטען כי ההבדל בין הטלת אחריות אישית על אורגן לבין הרמת מסך הוא שהאחריות האישית היא למעשה הרחבת מעגל היריבות בין הנפגע בנזיקין מאורגן בחברה וזאת תוך שמירת עקרון האישיות המשפטית של החברה. כאשר מורם המסך מעל החברה מתעלם בית המשפט (כאמור, בהתקיים התנאים הקבועים בחוק) מעקרון זה. האחריות האישית מוטלת על האורגן שביצע עוולה נזיקית ע"פ קנה המידה הרגילים להטלת אחריות במשפט האזרחי (ראה ע"א 9916/02 בן מעש אהרון נ' שולדר חב' לבניה בע"מ (פורסם בנבו)).

ראה גם פסק-הדין המנחה הנ"ל בנושא ע"א 407/89 צוק-אור בע"מ נ' קאר סקיוריטי בע"מ (פורסם בנבו) שם נאמר בעמ' 696:

"אחריות אישית הינה תופעה נורמאטיבית שונה בתכלית מהרמת מסך ההתאגדות של החברה. אחריות אישית פירושה הטלת חבות על האורגן עצמו, באופן אישי, בשל פעולותיו. ענייננו באחריות אישית בדיני הנזיקין. פירושה בענייננו הוא אפוא הטלת אחריות אישית על אורגן בגין עוולה שאותה הוא ביצע. הרמת מסך היא תרופה. מהותה של התרופה – התעלמות מהאישיות המשפטית של החברה ויצירת קשר משפטי ישיר בין צד שלישי לבין בעלי המניות בחברה...

מבחינה עיונית, יש להדגיש כי האחריות האישית מקיימת את העיקרון היסודי בדבר אישיותה המשפטית הנפרדת של החברה. הרמת המסך מכרסמת באותו עיקרון על-ידי התעלמותה ממנו. יתרונה של האחריות האישית הינו בהצלחתה 'להרחיב את מעגל היריבויות ולתרום לפיתוחם של סטנדרטים לאחריות אישית של נושאי משרה ובעלי שליטה בחברה, מבלי לכרסם בכלליותו של עקרון האישיות המשפטית הנפרדת' (א' חביב-סגל, 'מגמות חדשות בהלכות הרמת-המסך' עיוני משפט יז (תשנ"ב-נ"ג) 197, 214)."

המשיבה 1 אגמי מגנטיק והמשיב 2 - יוסף אגמי פעל כנגד התובע בתרמית, בגזל ובהפרת חובה חקוקה:

64. התובע יטען כי כמפורט בהרחבה בפרק הרקע העובדתי התקיימו בפעולותיו ו/או מחדליו של אגמי היסודות הנדרשים על פי פקודת הנזיקין לקבוע כי הוא פעל כלפיו בתרמית, גזל והפרת חובה חקוקה.

65. התובע יטען כי אגמי פעל כלפיו בתרמית כאמור בסעיף 63 לפקודת הנזיקין באשר הציג בפניו מצג שווא בדבר מערכת ההסכמים בין הצדדים.

66. בעוד שמערכת ההסכמים עליה החתים אגמי את התובע נחזתה, על פי מצג השווא של אגמי, להלוואה וביטחון עבור ההלוואה – בפועל המדובר היה במערכת הסכמים שיצרה ביצה טובענית עבור התובע שנוצרה על מנת למנוע ממנו כל אפשרות לשלם עבור ההלוואה. התנהלותו של אגמי בתקופה שלאחר מתן ההלוואה מלמדת על כך כאלף עדים.

67. התובע ייטען כי יסוד התרמית מתעצם שבעתיים שעה שאגמי לא רק העביר את הדירה על שמו, אלא שדאג אף למשכן את הדירה תוך שהוא מושך כמיליון ₪ מכספי המשכנתא לכיסו הפרטי. אם לא בכל אלו, אגמי דאג גם לפתוח תיק הוצאה לפועל לגביית סך ההלוואה, בצירוף מאות אחוזי ריבית לשנה (כמפורט לעיל אין המדובר בהגזמה) שהעביר לתובע.

68. התובע יטען אגמי גזל את דירתו כאמור בסעיף 52 לפקודת הנזיקין. התובע יוסיף ויטען כי התובע העביר שלא כדין ובמרמה את הדירה על שמו, מסר אותם לידי צד שלישי על דרך משכנתא על הדירה לבנק, ובמרמה שלל אותה מהתובע.

69. התובע יטען כי אגמי פעל כלפיו תוך הפרת חובה חקוקה כאמור בסעיף 63 לפקודת הנזיקין. התובע יוסיף וייטען כי אגמי הפר את החובות המוטלות עליהם בסעיפים 13 – 39 לחוק החוזים ופעל כלפיו בחוסר תום לב קיצוני הן במו"מ לחתימת החוזים ביניהם והן בקיומם. כמו כן הפר אגמי את חובותיו כמפורט לעיל על פי חוק הסדרת הלוואות חוץ בנקאיות.

המשיבה 1 – אגמי מגנטיק והמשיב 2 – יוסף אגמי חייב אישית בהשבת הדירה שקיבל לידיו במרמה, בגזל, תוך הפרת חובה חקוקה ועשיית עושר ולא במשפט. כמו כן חייב אגמי בשיפוי לתובע על כל נזק שייגרם לו כתוצאה מזכותם של צדדים שלישיים על הנכס, לרבות משכנתא, הערות אזהרה ועיקולים.

70. התובע ייטען כי אגמי חייב כלפיו באופן אישי להשיב לו את הדירה וכל סכום אחר שגזל ממנו במרמה וכמו כן לחייבו בפיצויים כאמור בסעיף 76 לפקודת הנזיקין.

71. יוסיף וייטען התובע כי אגמי חייב להשיב לו את הכספים שקיבל לידיו וכמו כן לפצותו על הנזקים שנגרמו לו, כל זאת על פי הוראות 10, 13 ו- 14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א – 1971.

72. התובע ייטען כי אגמי חב כלפיו מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט התשל"ט – 1979 באשר התעשר שלא כדין על חשבונו. הדירה ו/או הכספים שקיבל אגמי מצדדים שלישיים על בסיס משכון ו/או שעבוד הדירה נגזלו שלא כדין בהתבסס על מצגי שווא, מרמה והטעיה מכוונת של אגמי כלפיו ו/או כלפי צדדים שלישיים ועל אגמי להשיבם לאלו שמהם נלקחו סכומים אלו בהתאם להוראות החוק.

73. יוסיף וייטען התובע כי היה וייקבע בית המשפט הנכבד כי המשכנתא ו/או הערות האזהרה ו/או העיקולים שהוטלו על הנכס הוטלו כדין - על אגמי לשפותו על כל סכום שיהיה עליו לשלם לצדדים שלישיים אלו על מנת להסיר את המשכנתא ו/או הערות האזהרה ו/או העיקולים.

74. יודגש כי אגמי היה זה אשר נהנה וקיבל את כספי המשכנתא ו/או התמורה עבור הערות האזהרה ואף העיקולים הוטלו על זכויותיו של אגמי בדירה שהועברה אליו כאמור שלא כדין. אשר על כן ברור מאליו שעל אגמי להיות זה אשר ראוי וצריך שיהיה מחויב בהסרתם ו/או שיפוי הצדדים השלישיים על כל נזק שנגרם להם כתוצאה מפעולותיו ו/או מחדליו.

הרמת מסך וייחוס חובותיה של החברה לבעל המניות ומנהלה היחיד: המשיב 2 – יוסי אגמי:

יש להרים את מסך ההתאגדות מעל המשיבה 1 וייחוס חובותיה לנתבע 2 – יוסי אגמי אשר ניצל שלא כדין את מסך ההתאגדות של החברה להונאת קורבנותיו ולהתחמקות מנושים:

75. ייאמר כבר עתה נוכח האירועים החמורים אשר תוארו לעיל ונוכח ההיסטוריה של אגמי אשר תוארה בהרחבה בהקדמה, על החברות שבהם הוא המנהל ובעל המניות היחיד בהן - כל אבחנה שתיעשה בין פעולותיה של אגמי מגנטיק לבין פעולותיו של אגמי תחטא לאמת, לצדק וליסודות שעומדים בבסיס ההפרדה בין חברות ובין בעלי המניות שלה.

התובע ייטען כי היסודות העובדתיים והטענות המשפטיות אשר פורטו בהרחבה לעיל, תקפים הן כלפי אגמי מגנטיק והן כלפי ה"ה יוסי אגמי כאריג שלם אחד שאין להבחין בין החוטים המרכיבים אותו.

76. כאמור לעיל המדובר בדפוס חוזר של מעשים שנעשו לא רק על ידי חברות שונות שפתח אגמי לצורך כך, אלא גם על ידי אגמי בעצמו ו/או על ידי רעייתו.

כמו כן וכפי שיובהר להלן בהרחבה עומדים לצדו של התובע טענות כבדות משקל ומבוססות אשר התומכות בהרמת המסך בין אגמי מגנטיק לאגמי.

77. התובע יטען כי הבסיס העומד מאחורי עקרון הרמת המסך ותכליתה הינה מניעה של שימוש לרעה באישיות המשפטית הנפרדת של החברה, כאמור בפסק דין המנחה, ע"א 4606/90 איטה מוברמן נ' תל מר בע"מ, (פ"ד מו (5) 353):

"למנוע מבעלי מניות בחברה או מהחברה כתאגיד ניצול ההפרדה שביניהם להשגת מטרה לא כשרה, הכרוכה ממילא בפגיעת הזולת, בקיפוחו או בהסבת נזק לו, והן לשם "עשיית הצדק, והיושר ושמירה על טובת הציבור" (שם בע"מ 362) (

ראה גם: ע"א 478/74 "נהר" בע"מ נ' מדינת ישראל, פד"י ל(3) 706, 712; ע"א 1371/90 דמתי נ' גנור, פד"י מד(4) 847, 857).

עוד נפסק בפסק דין מוברמן הנ"ל כי למרות הזהירות הרבה שיש לנהוג בה כאשר בית המשפט שוקל להרים את מסך ההתאגדות מעל החברה:

"יש למנוע עוולות העלולות לנבוע כתוצאה מניצול לרעה, או מהפעלה לא ראויה של האישיות המשפטית הנפרדת"

ובהמשך הדברים:

"תוצאה מרחיקת לכת זו תתקיים, למשל, אם יתברר עובדתית, כי ישות משפטית הנפרדת של התאגיד היא מלאכותית, וכל כולה לא בא לעולם אלא כדי לפרוץ דרך מפלט לבעלי מניות שפגעו בדרך לא חוקית בזולת ולחלצם מהחשש שייתבעו אישית לדין...". (שם בעמ' 361).

78. דברים דומים נאמרו גם ב ע"א 2223/99 ויטלי קריספי נ' ח. אלקטרוניקה (1988) בע"מ (פד"י נז(5) 116):

"לעקרון האישיות המשפטית הנפרדת של החברה ישנם חריגים אשר נועדו למנוע מצב דברים שבו משמש המסך המפריד בין החברה לבעלי מניותיה מסתור לפעילות שלילית, להונאת נושים, להתחמקות מן הדין או להתחמקות מחיובי החוזה. בהתקיים חריגים אלה ניתן להרים את מסך ההתאגדות ולהתעלם מן האישיות המשפטית הנפרדת של התאגיד." (שם בעמ' 132)

79. התובע תוסיף וייטען כי כאמור, התפתחותה של תורת הרמת המסך הינה חריג לכלל האחריות המוגבלת של בעלי המניות בחברה. יוסיף וייטען התובע כי מכוח דוקטרינת הרמת המסך הופכות חובות וזכויות החברה לחובותיו וזכויותיו של אותם בעלי מניות הנמצאים מעבר לאותו מסך התאגדות. המלומדים אברהם פלדמן והדרה בר מור בספרם "דיני חברות בישראל להלכה ולמעשה", כרך א', מהדורה רביעית בעמ' 148 כותבים:

"שיקולי בתי המשפט בישראל... בנושא הסטייה מעקרון הפרדת האישויות מבוססים על מדיניות אשר שמה לה למטרה להגיע לתוצאה הצודקת למרות עקרונות משפטיים. האישיות המשפטית הנפרדת היא העיקרון הכללי ובתי המשפט נוטים לשמור עליו בקפידה. אף על פי כן אין הם מוכנים להתעלם מנסיבות עובדתיות העלולות להביא לידי תוצאות שהדעת אינה סובלת. נסיבות אלו נובעות בעיקרן מניצול עקרון הפרדת האישויות לרעה, למטרותיו הבלתי כשרות של בעל-המניות, במיוחד במקרים של עקיפת חוקים, ביצוע עוולה ותרמית ופגיעה בטובת הציבור, בצדק וביושר" (שם בעמ' 148) ראה גם עמ"ה (ת"א) 38/71, גושציני נ' פ"ש ת"א 2, פד"א יא 212).

80. התובע ייטען כי אין כל ספק די המקרה דנן הינו מקרה "קלאסי" של ניצול לרעה של מסך ההתאגדות על ידי אגמי.

81. התובע יוסיף ויטען כי בעל המניות היחיד, המנהל היחיד והרוח החיה מאחורי החברה היה ה"ה אגמי אשר ללא ספק ביקש בצורה זו להרחיק את נכסיו מנכסיה של החברה במקרה שהתנהלותה תגיע לבית המשפט. ולראייה: בדיוק על אותה התנהלות נתבע אגמי ו/או רעייתו ו/או חברות אחרות שפתח ונסיבות אלו מלמדות על מוטיבציה לאגמי לפעול כפי שפעל באמצעות חברה דווקא.

יש לציין כי בדרך זו של נטילת המשכנתאות על הנכסים שגזל מרחיק עצמו אגמי גם מבדיקה יסודית יותר של הבנקים למשכנתאות לגביו אישית וכנראה בדרך זו קל היה לו יותר לקבל משכנתא.

82. התובע יוסיף ויטען כי המסקנה המתבקשת מתיאור האירועים והנסיבות הנ"ל היא כי אגמי עשה שימוש בחברה על מנת להונות את התובע מלכתחילה ועל מנת לקפח אותו כנושה של החברה לאחר שתתברר תביעתו.

83. התובע יטען כי אגמי הינו בעלי המניות ומנהליה הרשומים של אגמי מגנטיק ובזמנים הרלוונטיים לתביעה היה בעל השליטה המלאה בה ועל פיו יישק דבר.

84. התובע יטען כי ה"ה אגמי בעצמו הוא זה אשר הפעיל את החברה. ככל הידוע לתובע הוא היה גם המועסק היחידי בה.

85. התובע יטען כי החברה שימשה עבור אגמי מסתור להונאת נושים ולהתחמקות מן הדין. לא מן הנמנע כי החברה שימשה עבור אגמי כמעין מסווה עבורו מול הבנק הממשכן.

86. התובע יטען כי יש לראות באורגן החברה ובבעל המניות בה, יוסף אגמי, כאחראי באופן אישי לחובה של החברה, בין השאר בשל העובדה שהחברה שימשה כשלוחה עבורו בהתקשרות עם התובע.

יש להרים את מסך ההתאגדות מעל המשיבה 1 – אגמי מגנטיק וייחוס חובותיה לנתבע 2 – יוסי אגמי אשר ניהל את החברה תוך מימון דק:

87. התובע יטען כי על תאגיד חלה החובה הבסיסית לעמוד בפירעון חובותיו לנושיו. בית המשפט עשוי להרים את מסך ההתאגדות מעל החברה כאשר מתברר כי ניהול עסקיה של החברה היה שלא לטובתה והיה בו משום נטילת סיכון בלתי סביר ביחס ליכולתה של החברה לפרוע את חובותיה. במילים אחרות בית המשפט יטה להרים את מסך ההתאגדות כאשר נוכח לדעת שהחברה נוהלה באמצעות מימון דק. העדרה של רשת בטחון / כרית בטחון פיננסית לפירעון התחייבויותיה השוטפות של החברה מהווה שימוש בלתי ראוי בעקרון האישיות המשפטית הנפרדת והגבלת האחריות (ראה חביב- סגל הנ"ל בעמ' 295 וראה ספרה של פרופ' פרוקצ'ה "דיני חברות" בעמ' 69 – 52).

88. יוסיף ויטען התובע כי לצורך העמידה בחובה לעמוד בפירעון חובותיה של החברה לנושיה נדרשת "כרית בטחון" מספקת בהונה העצמי של החברה אשר תבטיח זאת. משמעות הדברים בפועל היא קיום יחס סביר בין נכסיה של החברה לבין התחייבויותיה, הן בשלב ייסוד החברה והם במהלך פעילותה של החברה. על החברה לדאוג באופן רציף שנכסיה יספיקו לכיסוי חובותיה. עליה לדאוג שבמהלך פעילותה העסקית, נכסי החברה לא יישחקו ותישמר יכולתה של החברה לפרוע את התחייבויותיה.

89. שבעתיים נכונים הדברים כאשר החברה עוסקת כביכול ולכאורה בנדל"ן, אשר סכומי ההתקשרות בענף זה גבוהים יחסית.

90. התובע יטען כי יוסי אגמי ניהל את החברה באופן בו היא אינה יכולה לעמוד בהתחייבויותיה, ניהל את אגי מגנטיק שלא לטובתה ולקח סיכונים בלתי סבירים באשר ליכולת הפירעון של החברה.

91. התובע יטען כי יוסי אגמי יצר מצג שווא בפני המתקשרים עם אגמי מגנטיק בכלל ובפניו בפרט, לפיו החברה מסוגלת לעמוד בהתחייבויותיה.

92. התובע יטען כי חוסר תום הלב הקיצוני של אגמי מגנטיק ושל אגמי העומד בראשה בצירוף עם ניהולה של החברה מתוך מימון דק מצדיקים את הרמת מסך ההתאגדות מעל אגמי מגנטיק וייחוס חובותיה ליוסי אגמי.

הנימוקים התומכים בהרמת מסך ההתאגדות מעל המשיבה 1 – אגמי מגנטיק וייחוס חובותיה לבעל המניות בה, המשיב 2 – יוסי אגמי מתחזקים שבעתיים נוכל העובדה שהמדובר בחברת יחיד:

93. התובע יטען כי כאשר מדובר בהרמת מסך ההתאגדות בחברה של אדם אחד, המוגדרות כ- "ONE MEN COMPANY", ו/או הרמת מסך בחברת מעטים, ו/או הרמת מסך בחברה משפחתית, קיימת נטייה בפסיקה להרים את מסך ההתאגדות ביתר קלות.

94. הנימוק הראשון לכך היא העובדה שבבסיס האישיות המשפטית הנפרדת והאחריות המוגבלת של בעלי המניות עומד הרעיון של לאפשר לציבור מפוזר ואנונימי להשקיע סכומי עתק במימון חברות, ללא חשש לאחריות אישיות של כישלון עסקי. הקצאת מקורות כזו מעודדת גידול וצמיחה ומונעת עיוותים וצריכה בזבזנית. לצורך זה חיונית העמדת מסך בית החברה לבעלי המניות. טעם זה אינו תקף לחברות מעטים שאינן מנסות לגייס הון מן הציבור הרחב.

95. הנימוק השני לנטייה להקל עם הרמת מסך בחברות מעטים, שדומה שהוא משמעותי יותר, הוא כי בד"כ בחברות מעטים בעלי המניות, הם גם בעלי השליטה ומנהלי החברה. פעולותיהם הן פעולות החברה והיא מנוהלת כעסק קטן לכל דבר ולכן המסך ביניהם לבין החברה הוא "דק" יותר.

המלומדת א. פרוקצ'יה, עומדת על עניין זה בספרה "דיני חברות חדשים לישראל":

"סופרים אחדים מציעים להבחין בין חברות גדולות וקטנות, באופן שהרמת המסך תותר ביתר ליברליות בפירמות קטנות. הטיעון כה נפוץ עד כי ניתן להגדירו כסטנדרטי, והוא נשען על שני נימוקים. הטיעון המרכזי הוא, כי החברה הקטנה, ובעיקר הזעירה... איננה אלא אדם שהעטה עליו את מחלצותיה המשפטיות של החברה. במקרה של חברת מעטים זעירה, אין היא אלא שותפות במובן הכלכלי, שהתאגדה בצורה המשפטית של חברה. בני האדם הפיסיים המושכים בחוטים אינם אלא ה- ALTER EGO של חברה כזו, ואין זה מוצדק להבחין בינה לביניהם. ואם הללו (האישויות הפיסיות) מימנו את עסקם באופן דק, אין שיטת משפט נאורה יכולה להיתפס לפורמליזם של תורת האישיות המשפטית, ושומה עליה לחלק את נזקי חדלות הפירעון בהתאם למציאות הכלכלית האמיתית, הנבדלת מן הצורה הפורמאלית. מן הבחינה המהותית הזו חייבים נזקי חדלות הפירעון ליפול על שכם היזמים ולא על שכם נושיה החיצוניים של הפירמה.

הטיעון השני התומך בראשון... הוא זה: קיים אינטרס מקרו-כלכלי לגיטימי לעודד השקעות בחברות גדולות. השקעות כאלה מחישות את הצמיחה הכלכלית במשק. מאחר שהמשקיע הקטן אינו נהנה למעשה מיתרונות הניהול של הבעלים, ומאחר שלא היה מסכן את רכושו הפרטי ללא הגבלת האחריות, ראוי לעודדו להשקיע ואף להבטיח כי אחריותו תהיה מוגבלת. שניים אלה אינם דרים בכפיפה אחת עם אפשרות הרמת המסך ולפיכך ראוי שלא להרימו בנקל, במקרה של חברות גדולות. לא כך בעסק הזעיר. זה בלאו הכי לא מגייס כספים מן הציבור, ולפיכך אינו מביא להקטנת הצריכה, להגדלת החיסכון ולצמיחה כלכלית. העוסק הזעיר יעסוק במשלח ידו, בין בצורה פורמלית של חברה ובין בכל צורה פורמלית חלופית. היזקקותו לתמריץ של הגבלת האחריות היא קטנה ביותר, ולכן הנזק המאקרו-כלכלי שייגרם מהרמות מסך ליברליות יהיה נזק מועט בלבד. מכאן שיש להרים מסכן של חברות קטנות ביתר ליברליות ממסכן של חברות גדולות" (שם בעמ' 69-70).

96. י. כהן בספרו "דיני חברות", כרך א' מסכים גם הוא להבדל שיש בין הרמת מסך בחברות גדולות להרמת מסך בחברות מעטים המנוהלות הלכה למעשה כעסק פרטי:

"סוג החברה העומדת לדיון עשוי גם הוא להשפיע על בית המשפט עת שוקל הוא אם להרים את המסך אם לאו. בפקודת החברות ובפקודת מס הכנסה קיימות הוראות רבות, הבאות להעניק או לשלול הטבות מחברות קטנות ובינוניות העונות על הגדרות מסוימות. אין אנו מכוונים דברינו בהקשר זה לחברות במובן ההגדרות האמורות, אלא לחברה פרטית קטנה, אשר מעבר למעטה המשפטי המכסה אותה, היא מנוהלת למעשה כעסק פרטי. ברוב המקרים שולט בחברה מהסוג האמור אדם אחד המקצה מניות לבני משפחתו, אך ורק כדי לעמוד בתנאי הפקודה בדבר מספר מינימלי של חברים. בתי המשפט חזרו וקבעו, כי עובדת היותה של החברה 'חברת יחיד' או 'חברת מעטים' תגביר את נטייתם להרים את המסך. עם זאת, עלינו להבהיר שוב, כי סוג החברה אינו משמש כשלעצמו תחליף לעילה להרמת מסך. בפרשת אולפני הסרטה הרצליה קבע בית המשפט לעניין זה, מפי השופט ויתקון: 'כידוע, רואים גם בחברת מעטים ובחברת יחיד הפרדה גמורה בין החברה שהיא גוף משפטי לבין אותו יחיד שבידו- או אותם מעטים שבידם- הבעלות והשליטה על החברה...' (ע"א 11/74 פשמ"ג נ' אולפני הסרטה בישראל בע"מ, פ"ד כט(1) 297)" (שם בעמ' 236).

97. ברוח דומה נקבע ע"י בית המשפט העליון מפיו של השופט ויתקון, בבג"ץ 397/67 ברגהיים נ' יו"ר ההוצל"פ תל-אביב, פ"ד כב(1) 533, בעמ' 539) כי בחברת מעטים השיקולים נגד הרמת מסך ההתאגדות פחותים יותר. נקבע שמסך ההתאגדות בחברה משפחתית משמש במידה רבה ככלי "פורמאלי" לצורך הקלות מס:

"החברה היתה חברת מעטים שבשליטת משפחה אחת... במקרה כזה יש לראות במעשה בעלי החברה את מעשה החברה עצמה. האורגן העושה כאן את המצג אינו לא מועצת מנהלים... אלא כלל בעלי המניות, שבגלל קרבתם וסמיכותם זהים עם החברה עצמה. לענין זה אין אישיותה המשפטית של חברה משמשת כמסך או כמחיצה בינה לבין חבריה"

98. ראו גם פסק דינו של השופט לנדוי ברע"א 161/67 שטיבל נ' חברת שטיבל בע"מ, פ"ד לב(1) 510, בעמ' 515).

"מסקנה זו (בדבר הרמת המסך ב.י) מתחזקת בכך שמדובר בענייננו בחברה פרטית משפחתית קטנה, אשר מעבר למעטה המשפחתי המכסה אותה ניתן לראות שהיא מנוהלת כעסק פרטי הדומה לשותפות" (ע"א 4606/90 איטה מוברמן נ' תלמר, פ"ד מו(5) 353, בעמ' 366, מפי השופט ד' לוין).

99. התובע יטען כי מובן שאין בדברים הנ"ל בכדי לפגוע בזכות התאגדותם של חברות מעטים שנשארת זכות יסוד בסיסית ואולם, גישת הפסיקה כאמור לעיל מתבססת על ניסיון החיים והשכל הישר. בית המשפט, בתוך עמו יושב הוא, וברור שככל שהמדובר בחברה בעלת מבנה "משפחתי" יותר מתערבים האינטרסים של בעלי המניות בחברה באינטרסים של החברה ובד"כ, מטבע הדברים, האינטרסים של בעלי המניות יוצאים כשידם על העליונה. יש לציין כי גם תיקון מס' 3 לחוק החברות מביא בחשבון את שיעור האחזקות כמדד ליכולת הפיקוח האפקטיבי של בעלי המניות (ראה ע"א 10582/02 בן אבו נ' דלתות חמדיה בע"מ, פורסם במאגר המשפטי נבו).

100. על הגישה הליברלית שנוקט בית המשפט שעה שהוא דן בתביעת הרמת מסך כנגד חברה משפחתית נפסק גם מפי כב' השופט רובינשטיין ברעא 2262/13 זוז תשתיות ופיתוח בע"מ נ' פיתוח וגינון הצפון 2001 בע"מ (פורסם בנבו, 22.04.2013):

"עקרון הרמת המסך נועד "למנוע מבעלי המניות או מהחברה עצמה את ניצול ההפרדה ביניהם להשגת מטרה בלתי כשרה הכרוכה בפגיעה בזולת; הוא נועד לעשיית צדק ושמירה על טובת הציבור". נאמר בפסיקה, כי כאשר עסקינן בחברה משפחתית, יגלה ביהמ"ש פתיחות וגישה ליברלית בהרמת מסך. ועוד נאמר, כי "בעיית ה'מימון הדק' אופיינית, בדרך כלל, לחברת מעטים שאין עליה פיקוח חקיקתי או מינהלי, שנועדו להגן על הציבור הרחב מפני התנהלותה העסקית כשהיא נטולת 'כרית בטחון' מספקת לצורך הגנה על הנושים. עם זאת, חרף העדר פיקוח סטטוטורי ומינהלי, על חברת מעטים חלה חובה לשמור על יחס ראוי בין הונה העצמי לבין התחייבויותיה, וזאת, בין היתר, מכוח עקרונות כלליים של הגינות ותום לב במשפט, המטילים עליה חובה לנהוג בתום לב כלפי ציבור נושיה".

101. התובע יטען כי הצטברות הנסיבות לעיל, לרבות התנהלותו של אגמי והונאתו את התובע, המימון הדק של החברה וכמו כן העובדה כי המדובר בחברת יחיד, בה שולט אך ורק ה"ה יוסף אגמי, מטים את הכף באופן נחרץ לטובת הרמת מסך ההתאגדות מעל אגמי מגנטיק וייחוס חובותיה לבעל המניות ומנהלה היחידי

נזקיו של התובע:

102. התובע ייטען כי נזקיו של התובע יתגבשו סופית כאשר יתבררו עד תום מעלליו של אגמי – היינו מה גובה המשכנתא שנטל מבנק לאומי על חשבון משכון הנכס וכמו כן מדוע ועל שום מה נרשמו הערות אזהרה הנ"ל לטובת המשיבים 4 – 6. כמו כל לא ברור לתובע עדיין לחלוטין מהות העיקולים אשר הוטלו על הנכס.

103. התובע ייטען כי היה ויהיה על התובע לפצות את הצדדים השלישיים בסכום כזה או אחר על מנת להסיר את המשכנתא ו/או הערות האזהרה ו/או העיקולים יתגבשו עם מתן החלטה זו הנזקים אשר נגרמו לו על ידי אגמי.

104. התובע יוסיף וייטען כי על אגמי לפצות את התובע בגין כל אחת ואחת והעילות אשר פורטו לעיל בנפרד ובוודאי הצטברותם.

105. התובע ייטען עוד כי הנהנה היחידי מהכספים שהתקבלו על ידי הצדדים השלישיים היה אגמי, וממילא עליו מוטלת החובה הבלעדית להשיבם וזאת על פי דיני עשיית עושר ולא במשפט.

106. התובע מעריך נזקים אלו בסך של 1,700,000 ₪ ואולם שומר לעצמו את הזכות לתקן סכום זה היה ויתברר כי סכום זה נמוך מידי יחסית לסכומים שקיבל אגמי מהצדדים השלישיים.

טענות התובע כנגד המשיב 3 – בנק לאומי לישראל בע"מ

107. התובע ייטען כי היה ויקבל בית המשפט את טענותיו כנגד אגמי ויבטל את הסכם המכר מחמת הטעיה, טעות, עושק מרמה, אין כל תוקף למשכנתא שנרשמה על הדירה אשר התבססה על הסכם זה.

108. לחילופין ייטען התובע כי היה ויבקש הבנק להסתמך על הסיפא של סעיף 13 לחוק החוזים נראה בעליל כי טענותיו בעניין זה אין להן על מה שיעמדו.

109. התובע ייטען כי הבנק ידע כבר משנת 2011 כי אגמי בעצמו ו/או חברות בשליטתו נוהגות ליטול משכנתא מבנק לאומי – תוך שהם אינם אומרים את האמת ביחס לעובדות נשוא הלוואת המשכנתא שהם תובעים ליטול.

110. התובע ייטען כי בפרשת מדר הנ"ל, שנפתחה כאמור בשנת 2011 הגיש הבנק בעצמו הודעת צד ג' כנגד אגמי ובו הוא זועק כנגד אגמי וב"כ בדבר מרמה והטעיה בנטילת המשכנתא מצדו ומצד רעייתו בפרשה ההיא.

111. התובע יוסיף וייטען כי לא ברור עדיין כיצד לא דאג הבנק שכספי המשכנתא שהוענקו על ידו בתיק זה יועברו אל "המוכר" כביכול בתיק זה אלא הוא עצם את עיניו לראות שהכספים, כמו בפרשת מדר – הועברו ישירות לכיסה של אגמי מגנטיק ומשם לכיסו של אגמי.

112. התובע ייטען עוד כי הבנק עצם עיניים מלבדוק מדוע זה ולמה חברת יחיד בע"מ, תובעת לרכוש דווקא דירת מגורים ומדוע זה ולמה המוכר דווקא הוא זה אשר משלם הוצאות כה מופרכות, לרבות את מס הרכישה של החברה המוטל בדרך כלל על הרוכש.

בכלל, כך ייטען התובע – הבנק עצם את עיניו מלבדוק את הסכם המכר שהועבר אליו – שנראה לכל בר דעת כתמוה ולא הגיוני בעליל.

טענות התובע כלפי המשיבים 4 – 6:

113. התובע ייטען כי אין ביכולתו בשלב זה לדעת את מהות מערכת היחסים בין המשיבים 4 – 6 לבין אגמי, אשר הביא לרישום הערת אזהרה לטובתם.

114. כך גם אין בידיו האפשרות לדעת מדוע ועל שום מה הוטלו העיקולים הרשומים על הדירה לאחר שזו הועברה לידיו של אגמי.

115. יצוין במאמר מוסגר כי התובע ניסה לקבל לידיו את המסמכים הרלוונטיים בקשר להערות האזהרה לטובת צד שלישי ואולם בלשכת רישום המקרקעין סירבו להעבירם אליו בטענה כי הוא אינו שוטף לעסקאות אלו ובנסיבות אלו המסמכים יימסרו לו רק על פי צו של בית המשפט.

116. אשר על כן ובנסיבות אלו שומר לעצמו התובע להשלים את טענותיו כלפי המשיבים 4 – 6 וכמו כן לעניין העיקול, כאשר יתקבלו המסכמים והמידע הרלוונטי בקשר אליהם.

117. לבית משפט נכבד זה הסמכות המקומית והעניינית לדון בתביעה נוכח מקום מושבם של הנתבעים 1 – 3.

אשר על כן יתבקש בית המשפט הנכבד לזמן את הנתבעים לדין ולהורות כאמור ברישא לכתב התביעה דנן. כמו כן יתבקש בית המשפט הנכבד לחייב את הנתבעים בהוצאותיו של התובע, לרבות שכר טרחת עורך דין ומע"מ כחוק.

__________________________

בר אל ירון, עו"ד

ב"כ התובע

  • 1