צור קשר

  • מאמרים דיון אזרחי מסחרי

  • 1

עא 9019/99 מרילין קינסטלינגר נ' רחמים אליה

1 1 1 1 1 (0 Votes)

חזרה למאמר משרדנו "תום לב במו"מ לכריתת חוזה"


ערעור אזרחי  99 / 9019

1. מרילין קינסטלינגר

2. ארי שומרון

3. אבידן שומרון

נגד

1. רחמים אליה

2. יצחק אדרי

3. עמי יוסף

4. האפוטרופוס הכללי

5. רשם המקרקעין, נצרת            (משיבים 4-5 – משיבים פורמאליים)

בבית-המשפט העליון בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים

[25.3.2001]

לפני המשנה לנשיא ש' לוין  והשופטים  י' אנגלרד,  א' א' לוי

המשיבים 1-3 (להלן – הקונים) רכשו מהמערערת 1 (להלן – המוכרת) המתגוררת בארצות-הברית חלקת מקרקעין בלא לגלות לה כי פורסמה תכנית מיתאר המשנה את ייעוד הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע למגורים. בית-המשפט המחוזי קבע כי לא חלה על  הקונים חובת גילוי, שכן תכנית המיתאר טרם אושרה, ועליית השווי הצפויה היא בגדר מסקנה משפטית שלא היה צורך לגלותה, וכן כיוון שהמוכרת לא הוכיחה שאילו ידעה על פרסום תכנית המיתאר, הייתה נמנעת מלהיכנס לעיסקת המכר. מכאן הערעור.

בית-המשפט העליון פסק:

(1)   עליית שווי הקרקע בשל פרסום תכנית לשינוי הייעוד אינה "מסקנה משפטית" אלא עניין עובדתי. עליית ערך השוק של קרקע בשל ציפייה לשינוי ייעוד על-פי תכנית מפורסמת היא מציאות מסחרית (545ו – ז).

(2)   בהנחה כי קיימת חובת גילוי בעניין פרסום תכנית המיתאר שהפשירה את הקרקע למגורים, הרי הנחה עובדתית לכאורית היא כי קיים קשר סיבתי בין אי-מילוי החובה לבין השפעת אי-הגילוי על החלטת המתקשר האחר. כי הרי העובדה כי קיימת חובת גילוי מעוגנת בהנחה כי עשוי להיות לה משקל בהחלטתו של המתקשר השני. לכן על-פי ניסיון החיים הכללי, עובדה זו הייתה בעלת משקל בהחלטת המוכרת (545ז – 546א).


(3)   בנסיבות המיוחדות של המקרה דנן, שבו הציעו לתושב חוץ שאינו שולט בעברית במקום מגוריו למכור חלקת אדמה חקלאית שנרכשה בארץ לפני עשרות בשנים על-ידי מורישו, עקרון תום-הלב דורש כי המציע יגלה לניצע את העובדה כי לגבי החלקה החקלאית קיימת תכנית לשינוי ייעוד, המעלה את ערך הקרקע. אי-גילוי עובדה זו הוא בבחינת הטעיה במובן סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 המזכה את המתקשר הטועה לבטל את החוזה (546ב – ג).

חקיקה ראשית שאוזכרה:

–          חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, סעיף 15.

פסקי-דין של בית-המשפט העליון שאוזכרו:

[1]        ע"א 145/80 ועקנין נ' המועצה המקומית, בית שמש, פ"ד לז(1) 113.

[2]        ע"א 119/86 קני בתים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה,
פ"ד מו(5) 727.

ספרים ישראליים שאוזכרו:

[3]        ג' שלו דיני חוזים (מהדורה 2, תשנ"ה).

ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בנצרת (השופט נ' ממן) מיום 4.11.1999 בת"א 802/97, ה"פ 478/97. הערעור נתקבל.

דורון שטרן – בשם המערערים;

אריה ליכט – בשם המשיבים 1-3.

פסק-דין

השופט י' אנגלרד

1.      השאלה המרכזית המתעוררת בערעור זה, שעובדותיו הן מורכבות למדי, סובבת סביב חובת הגילוי בעיסקת מקרקעין. מדובר בחלקת מקרקעין באדמות עפולה שנרכשה בשנת 1920 בידי תושב ארצות-הברית. בשנת 1939 הושלמו הליכי הסדר המקרקעין, והחלקה נרשמה בשם בעליה, תושב ארצות-הברית. שטח החלקה הרשום הוא 3.759 דונם. 


2.      לבעל הקרקע שתי בנות, אחת בישראל ואחת בארצות-הברית. הבנות ידעו על קיומה של החלקה, אך הבת בארצות-הברית לא שמרה על קשר הדוק עם קרוביה בישראל. חתנו של בעל הקרקע הוא שטיפל במשך שנים בחלקה ובעיקר דאג לסילוק החובות.

3.      בני המשפחה נפטרו בזה אחר זה. בעל הקרקע נפטר בארצות-הברית בשנת 1957, אשתו נפטרה בארצות-הברית בשנת 1979, בתו שהתגוררה בישראל נפטרה ב- 1969, וחתנו נפטר בשנת 1995. נמצא, כי בשנת 1995 נותרה בחיים הבת שגרה בארצות-הברית, מרילין סיליה קינסטלינגר, שהיא המערערת 1 בערעור זה (להלן –המוכרת). היורשים בארץ הם בניהם של הבת והחתן, ארי שומרון ואבידן שומרון, שהם המערערים 2 ו-3.

4.      החלקה משכה את תשומת-לבו של רחמים אליה (להלן – אליה), שהוא המשיב 1, המתפרנס בין היתר מחקלאות, ואשר היה מעוניין ברכישת קרקעות באזור למטרות השקעה. אליה החל להפעיל שורה של בדיקות וחקירות במטרה לאתר את הבעלים של החלקה וליצור עמו קשר. הוא פנה בעניין זה לשניים ממכריו, המתגוררים בארצות-הברית, יצחק אדרי ועמי יוסף, המשיבים 2 ו-3 בערעור זה. המאמצים לאיתור הבעלים העלו כי למוכרת זכות בעלות בקרקע בתור יורשת. בעזרת עורך-דין אמריקני בשם דוד מילר נוצר קשר עם המוכרת בספטמבר 1995 ונקבעה אתה פגישה לשם עריכת חוזה מכר. אליה הגיע במיוחד לשם כך לארצות-הברית, ובסוף נחתם חוזה מכר בין המוכרת לבין אליה, אדרי ויוסף. התמורה נקבעה לסך 15,000 דולר תוך כדי הוספת תניה, שלפיה, אם זכויותיה של המוכרת בירושה קטנות מ-100%, יופחת הסכום באופן יחסי. ואמנם, לאחר זמן מה התברר לקונים כי זכויותיה של המוכרת הם שני שלישים בקרקע, ולכן התמורה שמגיעה לה היא בסך 10,000 דולר.   

5.      כעבור שנה, בעת ביקור המוכרת ובעלה בישראל, נודע להם מפי בני אחותה, האחים שומרון, שעל החלקה נרשמה הערה על אודות פרסום תכנית מיתאר, וכי כתוצאה משינוי הייעוד מקרקע חקלאית לקרקע למגורים עלה שווייה במידה ניכרת ביותר.

6.      כאמור, השאלה המרכזית שהתעוררה בנסיבות מקרה זה הייתה אם העובדה, שהייתה ידועה לקונים, כי לגבי החלקה פורסמה תכנית מיתאר, שהייתה בבחינת הפשרת הקרקע למגורים – האם עובדה זו הטילה על הקונים חובת גילוי כלפי המוכרת. בפסק-דין מנומק ומפורט הגיע בית-המשפט המחוזי בנצרת – מפי השופט נ' ממן –


למסקנה כי בנסיבות המקרה לא חלה על הקונים חובת גילוי בעניין זה. כן דחה בית-המשפט את הטענות החלופיות של טעות, תרמית ועושק.   

7.      בית-המשפט קבע כמימצא, כי אליה הציג בפני המוכרת את החלקה כחלקה חקלאית ואת עצמו כחקלאי המעוניין בה. כן קבע בית-המשפט כי המוכרת האמינה כי החלקה היא חלקה חקלאית. בית-המשפט קבע עוד, כי ביום חתימת החוזה, 26.10.1995, לא ידעה המוכרת את עניין תכנית המיתאר, שאושרה בוועדה המקומית למגורים ביום 18.10.1995. עם זאת הגיע בית-המשפט המחוזי למסקנה כי אי-גילוי זה אינו מהווה עילה לביטול החוזה. בית-המשפט המחוזי ביסס את מסקנתו השלילית על שני נדבכים: האחד, המידע שהיה בידי אליה ביום חתימת החוזה היה שתכנית המיתאר פורסמה ולא מעבר לכך. אמנם אישורה של תכנית המיתאר ניתן ימים מספר לפני חתימת החוזה, אך לא הייתה ראיה בידי בית-המשפט כי אישור זה הגיע לידיעתו של אליה ביום חתימת החוזה. נמצא, כי מדובר בעליית שווי צפויה, אם וכאשר תאושר התכנית. בעיני בית-המשפט עליית השווי הצפויה, אם בכלל, היא מסקנה משפטית שאליה לא היה חייב לגלות בשום נסיבה שהיא. הנדבך השני נוגע לקשר הסיבתי. בית-המשפט המחוזי קבע כי המוכרת הייתה צריכה לספק הוכחות לכך שאילו ידעה על פרסום תכנית המיתאר הייתה נמנעת מלהיכנס לעיסקה. ראיה כזו לא הובאה משום שהמוכרת לא העידה. בית-המשפט הוסיף, בציינו:

"אך אני מאמין כי אפילו היפנה אליה את תשומת לב [המוכרת] במפורש לנסח, לא היה הדבר מביא אותה לסגת מן ההחלטה, אם בשל אי הבנת המונח ומשמעותו, אם בשל רצונה הנחוש למכור את החלקה ואם משום שהוכח לי כי המיסים שרבצו על החלקה הטרידו את [המוכרת]. אני סבור כי רצונה של [המוכרת] למכור את החלקה היה כה עז, עד שהיא הייתה מממשת אותו אפילו ידעה והבינה במפורש שתכנית מתאר עשויה להתאשר בעתיד".

8.      איני יכול להסכים עם מסקנות אלה של בית-המשפט המחוזי. ראשית, באשר לנדבך הראשון, לטעמי, עליית שווי הקרקע בשל פרסום תכנית לשינוי הייעוד אינה "מסקנה משפטית" אלא עניין עובדתי. עליית ערך השוק של קרקע בשל ציפייה לשינוי ייעוד על-פי תכנית מפורסמת היא מציאות מסחרית. שנית, בהנחה כי קיימת חובת גילוי בעניין זה, הרי הנחה עובדתית לכאורית היא כי קיים קשר סיבתי בין אי-מילוי החובה לבין השפעת אי-הגילוי על החלטת המתקשר האחר. כי הרי העובדה כי קיימת חובת גילוי מעוגנת בהנחה כי עשוי להיות לה משקל בהחלטתו של המתקשר השני. לכן, על-


פי ניסיון החיים הכללי, עובדה זו הייתה בעלת משקל בהחלטת המוכרת. השווה:
ע"א 145/80 ועקנין נ' המועצה המקומית, בית שמש [1], בעמ' 145 מול אות השוליים ה; ע"א 119/86 קני בתים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה [2], בעמ' 748 מול אות השוליים ה.

9.      לדעתי, בנסיבות המיוחדות של מקרה זה, שבו הציעו לתושב חוץ שאינו שולט בעברית במקום מגוריו למכור חלקת אדמה חקלאית שנרכשה בארץ לפני עשרות בשנים על-ידי מורישו, עקרון תום-הלב דורש כי המציע יגלה לניצע את העובדה כי לגבי החלקה החקלאית קיימת תכנית לשינוי ייעוד, המעלה את ערך הקרקע. אי-גילוי עובדה זו היא בבחינת הטעיה במובן סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, המזכה את המתקשר הטועה לבטל את החוזה. ראה בהקשר זה הדברים להלן שכתבה פרופ' ג' שלו:

"סעיף 12 לחוק החוזים קובע את החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב במשא-ומתן לקראת כריתתו של חוזה. מחובה כללית זו נגזרת גם חובת גילוין של עובדות מהותיות במהלך המשא-ומתן. הפרתה של חובת הגילוי לפי סעיף 12 מהווה הטעיה, על-פי הסיפא של סעיף 15. חובת הגילוי הנדונה, שהפרתה מהווה הטעיה על-פי הסיפא של סעיף 15, היא חובת גילוי 'לפי דין'. באותם מקרים שבהם הופרה חובת הגילוי לפי סעיף 12, וצד למשא-ומתן הונע להיכנס לחוזה עקב אי-גילוי זה, עומדות לצד זה, במצטבר או לחלופין, התרופות של ביטול החוזה מחמת הטעיה במחדל ופיצויים שליליים לפי סעיף 12(ב)" (ג' שלו דיני חוזים [3], בעמ' 223).

אי לכך הערעור מתקבל ופסק-דינו של בית-המשפט המחוזי מתבטל. ההסכם נושא פסק-הדין המחוזי מבוטל בזה בשל הטעיה. לאור ביטול ההסכם, אין עוד מקום להידרש, בהסכמת המערערים, לשאלת חלוקת חלקת האדמה בין היורשים-המערערים בינם לבין עצמם. המשיבים ישלמו למערערים הוצאות ושכר טירחת עורך-דין בסך כולל של 30,000 ש"ח.   

ניתן היום, א' בניסן תשס"א (25.3.2001).


5129371

מיני-רציו:

* חוזים הטעיה – אי-גילוי

חובת קונה מקרקעין לגלות למוכר על פרסום תכנית מיתאר המשנה את ייעודם – הפרתה – עולה כדי הטעיה.

* חוזים משא ומתן לכריתת חוזה – תום-לב במשא ומתן

חובת גילוי – חובת קונה מקרקעין לגלות למוכר על פרסום תכנית מיתאר המשנה את ייעודם – הפרתה – עולה כדי הטעיה המזכה את הטועה לבטל את החוזה.

  • 1
 
לשאלות צרו איתנו קשר בטלפון 03-6129124
 אם האתר היה לכם מועיל, היו חברתיים, הקליקו Like...