calluss 64

  • משפט מסחרי מחוץ לקופסה

  • 1

משרדנו בתקשורת

עורך דין בר אל ירון, חדשות ערוץ 2 (פרומו לכתבה)

פרומו לכתבה שתשודר בקרוב על אחת התיקים המורכבים בהם מטפל משרדנו במסגרת התמחותו בדיני חוזים.

עורך דין בר אל ירון, חדשות ערוץ 10

אחד התיקים המעניינים שהיו לנו במשרד כמשרד המתמחה בדיני חוזים. מרשתנו נפלה קורבן לתרגיל עוקץ שכמעט גרם לה לאבד את ביתה בתל אביב, למלווה בריבית שזייף מסמכים וכבר הספיק לרשום הערת אזהרה על הבית. כמובן שמייד עצרנו את העסקה באמצעות צו מניעה. בדיעבד, ובשיתוף פעולה עם ערוץ 10 התברר שמרשתנו לא הייתה הקורבן היחידי. הכתבה, שבה מרואיין בין השאר עו"ד בר אל ירון, מספרת את סיפורם.

בר אל ירון, משרד עורכי דין

משרד עו"ד מסחרי מחוץ לקופסה

התמחותו של המשרד הוא בתחום המסחרי אזרחי. למשרדנו ניסיון ייחודי ורב שנים כמשרד עו"ד העוסק בעריכת חוזים וליטיגציה בסוגיות מגוונות הנוגעות לדיני חוזים, ליווי חברות ובעלי מניות בתחום דיני חברות, ייצוג זוכים וחייבים בהליכי הוצאה לפועל , ליווי בהליכי פשיטת רגל עד למתן הפטר וכמשרד עו"ד המתמחה בעריכת חוזים וליטיגציה בתחום דיני המקרקעין. כמו כן, משרדנו הוא נציגה הבלעדי של חברת הגבייה העולמית GCS והינו משרד עורכי הדין היחיד בישראל המייצג בהרשאתה חברות ופרטים מהארץ ומרחבי העולם בהליכי גביית חובות בינלאומיים.

אתם מוזמנים לעיין בפסקי הדין שקיבל משרדנו עבור לקוחותיו בדף משרדנו בבתי המשפט. על המחשבה המקצועית, והתפיסה האחרת של עולם המשפט בתחומי התמחותו תוכלו ללמוד בדף מאמרים משפטיים באתר ו/או בדף כתבי טענות משפטיים שם תוכלו לעיין בכתבי טענות וכיו"ב מסמכים שהגשנו עבור לקוחותינו שהינם מצד אחד לקוחות פרטיים מן הישוב בישראל, ומצד שני חברות ענק בינלאומיות, לרבות חברת (Google (Ireland וחברת Savox ענקית הטכנולוגיה מפינלנד.

אודות משרד עורך דין בר אל ירון

מקצועיות חסרת פשרות, ליווי אישי ומסור

מזה 14 שנים משרדנו הינו משרד עו"ד מוביל שבמסגרת פעולותו מייצג לקוחות פרטיים וחברות המתמודדים עם תיקים מגוונים בתחום המשפט המסחרי אזרחי. במהלך השנים למדנו שוב ושוב שהמפתח להצלחה היא עורך דין שמבין לא רק את בית המשפט, אלא לא פחות את הלקוח ו/או העסק שהוא מייצג. משמעות הדברים מבחינתנו היא מתן חשיבות עליונה לליווי אישי מתחילת ההליך לעד סופו. אנו מאמינים כי הפתרונות היצירתיים ביותר באים מתוך שיתוף פעולה והבנה מעמיקה של עורך הדין המייצג את הלקוח וצרכיו - זהו סוד הצלחותינו בבית המשפט ומחוצה לו.

yaron46

עו"ד בר אל ירון

יליד 1971, ישראל, סיים בהצלחה ייתרה תואר ראשון במשפטים והוסמך כחבר לשכת עורכי הדין בישראל משנת 2004. במהלך שנת 2007 התקבל כנציגה בישראל של חברת GCS המייצגת גופים בינלאומיים ברחבי העולם. עו"ד בר אל ירון מתמחה בליטיגציה מסחרית בכלל ובדיני החוזים בפרט, ייצג ומייצג אין ספור חברות בינלאומיות, בעיקר בסכסוכים עסקיים מול חברות ישראליות לצד לקוחות פרטיים מן השורה שמתמודדים עם חברות מסחריות ובנקים. מאמריו המשפטיים התפרסמו ומתפרסמים באתרים משפטיים מובילים כגון האתר המשפטי המקצועי "פסק דין" ולא פעם הוזכרו תיקים בהם היה מעורב במגזין גלובס ובכלי תקשורת אחרים. עו"ד בר אל מתנדב פעיל לייצוג מעוטי יכולת במסגרת עמותת לתת, בין אם מול גופים ציבוריים וחברות ובין אם בבית המשפט. במהלך השנים הקפיד ומקפיד עו"ד בר אל לשמור לא רק על מצויינות משפטית אלא גם ובעיקר על יחס אישי מסור לכל לקוח ולקוח, שילוב זה התברר במהלך השנים כשילוב מנצח.

ייצוג וליטיגציה בתחומי המשפט המסחרי אזרחי

 התמחות יחודית בתחומי המשפט המסחרי אזרחי, 12 שנים של ייצוג וליטיגציה בכל ערכאות בתי המשפט והבנה עמוקה של המציאות העסקית שברקע של כל תיק ותיק שמועבר לטיפולינו. להלן תחומי ההתמחות של משרדנו:

עורך דין חוזים 9

דיני חוזים

התמחות וניסיון מגוון וייחודי בדיני חוזים לרבות עריכת חוזים וליטיגציה באכיפה / ביטול חוזים. 

קרא עוד בדף עורך דין חוזים

עורך דין חברות 9

דיני חברות

הקמה, ליווי שוטף וייעוץ לחברות. ליטיגציה וייצוג חברות, בעלי מניות המיעוט ו/או הרוב בחברה.

קרא עוד בדף עורך דין חברות

עורך דין הוצאה לפועל 9

דיני הוצאה לפועל

ייצוג חייבים וזוכים בלשכות ההוצאה לפועל ברחבי הארץ, ערעורים על החלטות רשמי ההוצאה לפועל.

קרא עוד בדף עורך דין הוצאה לפועל

עורך דין פשיטת רגל 9

דיני פשיטת רגל

ייצוג בהליכי פשיטת רגל, משלב בדיקת התיק, דרך ייצוג בהליכי הפשט"ר ועד לצו ההפטר הסופי מחובות.

קרא עוד בדף עורך דין פשיטת רגל

עורך דין מקרקעין 9

דיני מקרקעין

עריכת חוזי מקרקעין מגוונים וליטיגציה בסוגיות הנוגעות לדיני מקרקעין בבכל הערכאות המשפטיות הדנות בדיני מקרקעין.

קרא עוד בדף עורך דין מקרקעין

עורך דין עובדים זרים

דיני עובדים זרים

ייעוץ למעסיקי עובדים זרים, הגנה וליטיגציה מול קנסות המוטלים על מעסיקים והגנה בפני כתב אישום על העסקת עובדים זרים.

קרא עוד בדף עורך דין עובדים זרים

המאמרים האחרונים שפרסמנו

  • צוואה, כל מה שחשוב (מאד) לדעת +

    במאמר זה נביא בפניכם את כל שראוי לדעת לפני שניגשים לעריכת צוואה. נעשה כמיטב יכולתנו להביא בפניכם את ניסיון משרדנו כמשרד עורכי דין לצוואות. את הדברים נבסס על הוראות חוק הירושה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק הירושה") המסדיר את ענייני הירושה והצוואה קרא עוד...
  • פרשנות חוזה +

    פרשנותו של חוזה הייתה, עודנה וכנראה גם תהיה אחת הסוגיות המרכזיות שידונו בהם בתי המשפט בכל הערכאות. בשנים האחרונות חלו תמורות בדרך בה מפרש בית המשפט חוזים ובמאמר ראינו לנכון כמשרד עו"ד חוזים להבהיר את ההלכות האחרונות בפרשנותם של חוזים. כבר קרא עוד...
  • ביטול מתנה במקרקעין +

    מאמר זה יעסוק בהסכם מתנה וליתר דיוק, בביטול הסכם מתנה במקרקעין, סוגיה בה משרדנו כמשרד עורכי דין לחוזים עוסק בה לא מעט. מניסיוננו, מאחר ובד"כ מתנה במקרקעין ניתנת לבן משפחה, כאשר מבקש מעניק המתנה או יורשיו לבטלה מעורבים בעניין אמוציות קרא עוד...
  • תביעה לפינוי מושכר +

    מאמר זה ידון בסוגייה מוכרת, שאנו כמשרד עו"ד העוסק בחוזים נתקלים בה לא מעט, המדובר בפינוי מושכר משוכריו לאחר שאלו הפרו את הסכם השכירות. בעיקר נשים את הדגש על הוראות פרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי שכותרתו "תביעה לפינוי מושכר" קרא עוד...
  • 1
  • 2
  • 3

חדשות המשרד

  • כתב תביעה - ביטול חוזה החזר חוב +

    מרשינו חתם על חוזה החזר חוב ע"ס כ- 1,500,000 ש"ח. בנוסף העביר כביטחון להחזר החוב את שיק שלו ושל רעייתו ואף התחיל לשלם את התשלומים בהסכם מידי חודש בחודשו. בדיעבד התברר כי חתימתו על ההסכם בטעות והטעיה יסודה וכי יש קרא עוד...
  • בקשת רשות ערעור על החלטה לדחיית בקשה לצו מניעה זמני +

     במקביל להגשת תביעה לביטול חוזה שהוגשה על ידי משרדנו בשם מרשינו, הוגשה גם בקשה לצו מניעה זמני המורה לצד שכנגד להימנע מלהגיש לפרעון שיק בטחון ע"ס 1.5 מליון ש"ח שניתן על ידו כבטחון לביצוע החוזה. בית משפט השלום דחה את קרא עוד...
  • פסק דין בערעור על החלטת בית משפט השלום הדוחה בקשה למתן צו מניעה זמני +

    במסגרת ייצוג מרשינו כמשרד עו"ד חוזים הוגש על ידינו ערעור (בר"ע) על החלטת בית משפט שלום שדחה את בקשת מרשינו למתן צו מניעה זמני לפרעון שיק ע"ס 1.5 מליון ש"ח עד להכרעה בתביעה שהוגשה על ידינו לביטול חוזה. בית המשפט קרא עוד...
  • כתב תביעה לפינוי מושכר +

    המדובר בתביעה לפינוי מושכר בסדר דין מהיר, ובהתאם לפרק טז לתקנות סדר הדין האזרחי. משכיר אשר ניצל נזילת מים שארעה במושכר על מנת לתרץ את מחדליו באי תשלום דמי שכירות ואי קיום תנאי הסכם השכירות. תביעה זו הוגשה במקביל לתביעה קרא עוד...
  • 1
  • 2
  • 3

הצמדת רכוש משותף לדירה

4.7391304347826 1 1 1 1 1 (23 Votes)
הצמדת רכוש משותף לדירה

מה הם התנאים בהם תותר הצמדת רכוש משותף לדירה מסויימת בבנין משותף ?

במחוזותינו, נפוצים מאד המקרים בהם מבקש דייר או דיירים בבניין המשותף להצמיד לדירתו חלק מהרכוש המשותף בבניין. בלא מעט מקרים עושה אחד הדיירים דין לעצמו ומצמיד בפועל חלק מהרכוש המשותף לדירתו. על האפשרויות העומדות לדייר לבצע הצמדת רכוש משותף לדירה שבבעלות, או לחילופין נימוקים להתנגדות של דיירים להצמדת שטח משותף שדייר ביצע ידון מאמר זה. 

בין השאר נעמוד על עניינים אלו:

זכותם של הדיירים בבית משותף על הרכוש המשותף:

ככלל, לכל דייר המתגורר בבניין הרשום כ- "בית משותף" יש זכות ברכוש המשותף של אותו בניין. הדברים באים לידי ביטוי בסעיף 55 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"):

"לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי-מסוים ברכוש המשותף של אותו בית משותף"

זכותם זו של דיירים בבניין משותף נלמדת גם מהוראות סעיף 6 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, שם נאסר על גריעת חלקים מהרכוש בבניין המשותף אלא אם כן המדובר בקביעה מפורשת וברורה במפרט שצורף לחוזה המכר.

משמעות סעיף 55 לחוק המקרקעין היא כי החלק היחסי של כל דייר בבניין המשותף משתרע על פני כל הרכוש המשותף. עמד על הדברים המלומד י' ויסמן בספרו דיני קניין (בעלות ושיתוף) (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע'ש הרי ומיכאל סאקר, תשנ"ז-1997) בעמ' 407:

"באומרנו כי לבעל דירה "חלק בלתי מסוים" ברכוש המשותף כוונתו לכך שהמנה שיש לו ברכוש המשותף אינה מוגדרת באופן פיסי כך שלא ניתן להצביע על תחום מוגדר ברכוש המשותף כעל חלקו של בעל דירה פלוני ברכוש המשותף. ואולם מבחינת גודל המנה שיש לבעל דירה בנכס המשותף, חלקו הוא מסוים. יש לו X% בנכס"

לעניין שיעור החלק של כל בעל דירה ברכוש המשותף קובע סעיף 57 לחוק המקרקעין כי זה ייקבע בתקנון. כאשר הדברים לא רשומים בתקנון, ייקבע שיעור חלקו של כל דייר בהתאם ליחס שבין שטח הרצפה של הדירה ובין שטח הרצפה הכולל שבבית המשותף. 

לגבי בניינים שלא רשומים כ "בית משותף" כהגדרת ביטוי זה בחוק המקרקעין רלוונטי סעיף 77 א' לחוק המקרקעין. הסעיף משתמש בהגדרה שיורית וקובע כי כל חלק שלא שייך לדירה בבניין המשותף, הינו רכושם של כלל הדיירים בבניין וחלקים מוגדרים נוספים, וכלשון הסעיף:

"כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחום דירה מסוימת"

(ראה: ע"א 11965/05 עיזבון המנוח מרדכי קליין ז"ל נ' שרון, [פורסם בנבו] תק-על 2009(3) 3111, פסקה 32, וע"א (ירושלים) 190/84 דיבון נ' הממונה על מרשם מקרקעין, פ"מ התשמ"ה ב' 265)

צרו איתנו קשרsimilar articlessimilar Kteanotפורום הוצאה לפועל

התנאים להצמדת שטח ברכוש המשותף לטובת דירה מסוימת:

נוכח הוראות חוק המקרקעין הנ"ל, ונוכח הכרתו של הדין הישראלי בזכות היסוד של כל אדם על קניינו, נפסק כי הוצאת חלק מהרכוש המשותף חייבת להיעשות בלשון ברורה, חד משמעית, קונקרטית ומפורשת. על פי ההלכה הרווחת, בכל מקרה של ספק – אין ספק ובית המשפט יימנע מלהורות על הוצאת חלק מהרכוש המשותף לטובת דירה מסויימת בבניין. הלכה זו תקפה בין אם המדובר בבניין שנרשם כבית משותף ובין אם לא. מנסיונו של משרדנו משרד עורך דין מקרקעין, הוראה זו נשמרת בקפדנות. 

המלומד ח. דגן בספרו קניין על פרשת דרכים (תשס"ה- 2005) מבהיר כי המגמה העיקרית של הדין הישראלי ביחס לשימוש ברכוש המשותף היא כינונו של משטר משפטי של זכויות ברורות. מגמה זו מחייבת קביעת כללים נוקשים ביחס לסמכות להצמיד רכוש משותף לדירה ספציפית (שם, בעמ' 395-396).

עמד על חשיבות השמירה על הרכוש המשותף גם השופט גולדברג בע"א 93/81 אליאס נ' שיפר, (פורסם בנבו). בתיק זה עמדדה בפני בית המשפט השאלה האם מושתק דייר שפגע בעצמו ברכוש המשותף מלטעון כנגד פגיעה שפגע אחר:

" אם תותר הרצועה ובית המשפט ייתן גושפנקא לפגיעות ברכוש המשותף שאינן אפסיות עד שכל בר דעת יראה בהן דבר של מה בכך, עלול הדבר לגרום להתמוטטותו של מוסד הבתים המשותפים, שיסודותיו מורכבים ומפותלים בלאו הכי, עד שאיש הישר בעיניו יעשה ברכוש, שהוא נחלת הדיירים כולם. הפועל היוצא מדברים אלה הוא, שהעובדה, כי אחד הדיירים עשה דין לעצמו ברכוש המשותף, אינה יכולה לשמש היתר לדייר אחר לעשות גם הוא כמוהו. שאם תאמר כן, פתחת פתח לכל הדיירים באותו בית משותף לנהוג ברכוש המשותף כבתוך שלהם". (שם, בעמ' 452-453).

בהתאם להלכות הנ"ל, נטל ההוכחה להראות כי חלק מן השטחים המשותפים הוצא לטובת דירה מסויימת מוטל בצורה גורפת על הטוען לכך.

כאמור, סעיף 55 לחוק המקרקעין קובע את זכותם של כלל הדיירים ברכוש המשותף בבניין,  ואולם הדיירים רשאים להתנות על סעיף זה כאמור בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין. באפשרותם של הדיירים לקבוע, בהסכמה, הצמדת רכוש משותף לדירה מסויימת בלבד. למרות זאת, הסעיף קובע מה הם החלקים החיוניים לשימושם והנאתם של הדיירים, אותם בשום מקרה לא ניתן להצמיד:

"בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן – התקנון), שחלק מסוים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות..."..

סעיף 62(א) לחוק המקרקעין קובע, בהתייחס לתקנון המוסכם בבית משותף, כי:

"אין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות".

סעיף 77א לחוק המקרקעין מחיל את סעיף 62(א) לחוק המקרקעין גם על בית משותף שעדיין לא נרשם ככזה.

ראה גם רע"א 259/99 חב' פליצ'ה ראובן בע"מ נ' ציפורה סופיוב (פורסם בנבו) שם נפסק (בעמ' 401-402) כי:

"גריעה מהרכוש המשותף והצמדת חלקים ממנו לדירות דיירים מסוימים כפופות להסכמת כל הדיירים, ובלעדיה אין היא תקפה"

יש לזכור כי ההצמדה נחשבת כ "עסקה במקרקעין" המתבצעת באמצעות רישום בתקנון המוסכם של הבניין המשותף. הצמדה זו תוקפה כלפי צדדים שלישיים אך ורק אם נרשמה, כאמור בסעיף 62(ג) לחוק המקרקעין. בדרך זו, כל אדם המעיין בנסח הרישום של הדירה בבית המשותף יכול לדעת אם שטח מסוים מהרכוש המשותף אינו שייך לו באשר הוא הוצמד לדירה ספציפית בבית (ראה א' איזנשטיין, יסודות והלכות בדיני מקרקעין (בתים משותפים) (בורסי, תשס"א-2001) בעמ' 115-116)

 

הסכמה להצמדת חלק ברכוש משותף לדירה, אין משמעה אישור הדיירים לבנות על חלק זה:

בספרו הנ"ל מציין המלומד א' איזנשטיין שהצמדת רכוש משותף לדירה ספציפית (כאשר בוצעה בהתאם לחוק) מעניקה אכן לבעל דירה פלונית זכות לשימוש בלעדי בחלק מסוים בשטח המשותף אך אותו דייר לא רשאי לבנות עליו ללא הסכמה מפורשת לכך משאר בעלי הדירות בבניין, גם אם קיבל אישור בנייה מהרשויות. זכות זו לבנייה על השטח המוצמד מתגבשת רק באמצעות אישור מפורש לכך בתקנון הבניין או הסכמה בכתב משאר בעלי הדירות בבניין המשותף (כאמור שם בעמ' 116-117):

"...הצמדתו של הגג לדירה מסוימת בבית משותף מכוח הסכם בין בעלי דירות אינה גוררת עמה מניה וביה גם הענקה של זכויות הבנייה על הגג שהוצמד, אלא אם כן הוכח שזו הייתה כוונת הצדדים."

(ראה גם ע"א 10322/03 ישעיהו נ' שטרייכר, (פורסם בנבו); ע"א 7156/96 שואעי נ' בכרך, (פורסם בנבו)

עוד נפסק שטענה בדבר "שימוש רגיל וסביר" לגבי בנייה על שטח שהוצמד לדירה אינה יכולה לעמוד, ראה לעניין זה דבריו של השופט ברנזון בע"א 403/73 בצלאל נ' סימנטוב, (פורסם בנבו) בעמ' 49:

"... הפסיקה והוראות אחרות בחוק מובילות אותנו למסקנה, כי בניה על המקרקעין המשותפים אינה באה בגדר "שימוש רגיל". כך למשל נקבע, כי שותף המבקש להרחיב את דירתו על חלק מן המקרקעין המשותפים, אינו רשאי לעשות כן ללא הסכמת יתר השותפים:

"אפילו נקבל את טענת המשיבים, שהמקום שמעליו הם רוצים לבנות נועד למטרה זו ואיננו שייך בלעדית למערערים, הרי שלפחות הוא משותף לכל בעלי הדירות שבבית, ולפי סעיף 30 (ג) לחוק המקרקעין : 'דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים'; משמע, שבלי הסכמת המערערים אין המשיבים רשאים לייחד את השטח הנדון לבניה שלהם, שללא ספק היא חורגת מן המושג של ניהול או שימוש רגיל במקרקעין"

דברים אלה הם גם צו השכל הישר."

(ראה גם עע"מ 2832/09 הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' בני אליעזר בע"מ, (פורסם בנבו 2011); ע"א 810/82 זול-בו בע"מ נ' זיידה (פורסם בנבו) וראו אף את פסה"ד המנחה רע"א 6339/97 משה רוקר נ' משה סלומון, (פורסם בנבו) שם דן בית המשפט בצו הריסה שניתן כנגד מבנה שבנה דייר ברכוש המשותף, שלא כדין.

על קצה המזלג נזכיר כי בתנאים מסוימים רשאי בעל דירה ליטול שטח מסוים מהרכוש המשותף ולהצמידו לדירתו לשם הרחבתה, גם ללא הסכמת כל בעלי הדירות בבניין המשותף (ראה סעיפים 71א עד 71ד לחוק המקרקעין, שנוספו בתיקון מס' 18 לחוק). סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין עוסק במקרה בו מבקש אחד מהדיירים להצמיד חלק מסוים ברכוש המשותף לטובת הרחבת דירתו:

"על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זבויות הבניה הנדרשות לצורך זה".

 

גריעת חלקים מהרכוש המשותף על פי חוק המכר (דירות):

כאמור לעיל, זכותם של הדיירים בבית המשותף בחלקים ברכוש המשותף מעוגנת אף בחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות"). הוראות החוק קובעות את חובותיו של מי שמוכר דירה שבנה בעצמו, או באמצעות אחרים. חובות אלו, בהקשר של גריעת חלקים מהרכוש המשותף פורטו בסעיף 6 לחוק המכר דירות:

"(א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לעניין מן העניינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו עניין; ואלה העניינים:
(1) הוצאת חלק מן הרכוש המשותף;
(2) ...".

ברע"א 259/99 חב' פליצ'ה ראובן בע"מ נ' ציפורה סופיוב הנ"ל נפסק כי גריעה משטח משותף חייבת להיות מפורשת וחד משמעית, והדברים נכונים גם לגבי קבלן, המבקש להוציא חלק מהשטח המשותף לטובת דירה אחת או כמה בבניין, עמדה על כך השופטת א' פרוקצ'ה (בעמ' 401):

"גריעה מהשטח המשותף חייבת להיות מפורשת בכתובים ועליה להיות מוצגת באורח קונקרטי, ואין די בקיום הורה כללית בחוזה המכר המשיירת לקבלן המוכר שיקול דעת לגרוע בעתיד שטחים מהרכוש המשותף בלא פירוט קונקרטי של שטחים מוגדרים...".

בשורה של פסקי דין שהוציא תחת ידו בית המשפט העליון בקשר להוראות סעיף 6 לחוק המכר דירות הובהר, כי כל כוונה ללהצמיד חלק מהרכוש המשותף דירה או דירות מסוימות צריכה להיות מפורשת, ברורה וחד משמעית. יש לתת לרוכש הדירה מידע מלא לגבי זכויותיו, בין השאר לגבי זכויותיו ברכוש המשותף בדירה. ראה הדברים בעניין זה מפי השופט מ' אלון בע"א 213/80 שמעונוף נ' ברוכים (פורסם בנבו):

"מטרתו של חוק המכר (דירות) היא להביא לידיעת הקונה, בצורה ברורה ומובנת - וללא הסתתרות וערפול מאחורי אמירות כלליות וגורפות ומבלי להבליע גופי דברים, שלהם משמעות כספית חשובה, בתוך ריבוי דברים טפלים ובלתי חשובים - מה הן כוונותיו האמיתיות של המוכר, ומה הן הזכויות אשר הוא, הקונה, רוכש הימנו... כדי להבטיח שאכן הובאו הדברים לידיעת הקונה והובנו על ידיו, חובה היא על המוכר לצרף לחוזה מיפרט ובו תיאור הדירה וכל הכלול בה... ואם מבקש המוכר לשנות מן התקנון המצוי בקשר לזכויות שבבית המשותף, חייב שינוי זה להופיע במפורש במיפרט הנ"ל או במסמך המצורף לחוזה ובו פרטים בקשר לשינוי זה. ייחוד והבלטה אלה מטרתם להסב את שימת לבו של הקונה לשינויים אלה... ומאליו מובן, לפי הנוסח האמור בסעיף 6(א) הנ"ל ומבחינת הגיונם של דברים, כי המפרט או המסמך המיוחד, ובהם ציון השינויים האמורים, צריך שיצורפו לחוזה בעת עריכתו של החוזה ולא במועד מאוחר לכך... ".

ראה ע"א 3902/98 מיאב חב' קבלנית לבניין בע"מ נ' סטולר, (פורסם בנבו), בעמ' 855-856, וע"א 118/78 גוב ארי חב' לבניין ולהשקעות בע"מ נ' כהן, (פורסם בנבו) בעמ' 812.

דברים ברוח זו נפסקו גם בע"א 432/83 מזרחי נ' חביב (פורסם בנבו) שם נקבע (בעמ' 680 – 679):

"המגמה של הפסיקה היתה תמיד לדרוש מהמוכר, המבקש להוציא נכס מגדר הרכוש המשותף, כי יעשה זאת במפורש. זו היתה המגמה לפני חוק המקרקעין (ע"א 310/64 הנ"ל), ואף אחריו (ע"א 531/75 מרקו נ. רוטפלד, פד"י ל"ג(2) 393). מגמה זו אף קיבלה ביטוי סטטוטורי בסעיף 6 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973. בחוזה דנן לא נאמר בשום מקום בצורה מפורשת שחלק כלשהו מן הרכוש המשותף לא יימכר. בעובדה שהמוכר קיבל מן הקונה היתר לבנות על הגג אין די בה כדי להעיד על כך שהקונה הסכים להצמדת הגג לדירות המוכר. בהעדר ניסוח ברור, אפשרי למשל שהקונה התיר למוכר לבנות, כאחד מן הבעלים המשותפים של הגג; מכל מקום הנטל להוכיח הסדר מוסכם שמסר את הגג לבעלותו של המערער רבץ על זה האחרון"

ויודגש, גם במידה ויתברר שרק לגבי דייר אחד בבניין המשותף, לא הוצאו החלקים המשותפים השנויים במחלוקת מן הרכוש השותף, יהיה בכך לקבוע כי אותו חלק לא הוצא מהרכוש המשותף לגבי כל הדיירים, כאמור בע"א 213/80 שמעונוף נ' ברוכים הנ"ל:

"משנקבע ביחסים שבין המוכר קבלן לבין אחד הקונים הדיירים כי רכוש מסוים שבבית רכוש משותף הוא, חלה קביעה זו מאליה ובאופן אוטומטי לעניין רכוש מסוים זה גם לגבי היחסים שבין יתר הקונים דיירים שבאותו בניין לבין הקבלן-המוכר"

כך נפסק גם בע"א 238/83 נציגות הבית המשותף נ' מרכוס (פורסם בנבו):

"עדיין יש לבחון, אם קוימו הוראות חוק המכר (דירות) כלפי כל יתר רוכשי הדירות. די יהיה בכך אם לא קוימו רק כלפי אחד מהרוכשים כדי להכשיל את ההתחייבות כלפי המשיבים..."

וראה גם ע"א 555,561/74 מאיר נ' וייץ בע"מ (פורסם בנבו) בעמ' 689; ב-ע"א 8148/06 אליהו נ' שימבורסקי, (פורסם בנבו) נפסק כי על מנת להוציא חלק מהרכוש המשותף לטובת אחד הדיירים אין די בחוזה המפרט עניין זה רק עם דייר אחד ויש צורך בחוזה בעניין זה עם כל הדיירים (שם בפסקה 10)

 

שתיקת הדיירים אינה מהווה הסכמה לגריעת חלק מהרכוש המשותף:

הדין קובע כי שתיקת דיירים, אפילו המדובר בשתיקה למשך שנים ארוכות, אין בה לכשעצמה כדי להוות הסכמה להצמדת חלק ברכוש המשותף לטובת דייר או דיירים מסוימים. להרחבה בעניין זה ראה מאמר משרדנו "פלישת שכן לשטח המשותף".

 

התיישנות בתביעה לפינוי דייר שפלש לשטח המשותף:

ההלכה קובעת כי הסגת גבול במקרקעין הינה "עוולה מתמשכת" במובן זה שעלית התביעה בה מתחדשת מיום ליום. לפיכך העילה כנגד הדייר הפולש אינה מתיישנת (ראה ע"א 831/80 זמיר נ' כימיקלים ופוספטים בע"מ (פורסם בנבו).

logoround

צרו איתנו קשרsimilar articlessimilar Kteanotפורום הוצאה לפועל

פלישת שכן לשטח משותף

4.7241379310345 1 1 1 1 1 (29 Votes)
פלישת שכן לשטח משותף

במאמר זה נדון בסוגיות המתעוררות שעה שאחד הדיירים או השכנים ביצעו השתלטות על שטח משותף בבית המשותף. נדון גם בדרכים בהם ניתן להילחם בתופעה (הדי נפוצה מסתבר) של פלישת שכן לגינה או לחצר המשותפת השייכת על פי דין לכל הדיירים בבניין המשותף. 

במסגרת רשימה זו נדון בית השאר בעניינים אלו: 

זכותם של דיירים בבית משותף על הרכוש המשותף:

כעו''ד העוסק בהשתלטות של דייר על חצרים משותפים בבניין המשותף מבקש הח''מ להדגיש כי הכלל הוא שלכל דייר המתגורר בבניין הרשום כ "בית משותף" יש זכות ברכוש המשותף של אותו בניין. הדברים באים לידי ביטוי בסעיף 55 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"):

"לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי-מסוים ברכוש המשותף של אותו בית משותף"

זכות זו נלמדת גם מהוראות סעיף 6 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 שם נאסר על גריעת חלקים מהרכוש בבניין המשותף, אלא אם כן המדובר בקביעה מפורשת ברורה במפרט שצורף לחוזה המכר.

לא מן המיותר להזכיר את סעיף 12 לתקנון המצוי לבתים משותפים הקובע כי לא ניתן לשנות את זכויותיו של בעל דירה ללא הסכמתו.

עולה מהמקובץ לעיל כי המחוקק רואה חשיבות רבה לשמירת החלקים ברכוש המשותף כקניינים של כלל הדיירים. כמשרד עו"ד מקרקעין אנו עדים לכך כי גם בתי המשפט מצידם פרשו הורות חוק אלו בדווקנות ובנוקשות. פסיקת בית המשפט מלמדת כי יש צורך בנימוקים כבדי משקל על מנת להוציא חלק ברכוש המשותף של כלל מבעלי הדירות בבניין ,לטובת אחד הדיירים  בנוקשות ובצמצום על מנת לשמור על הרכוש המשותף לשימושם והנאתם של דיירי הבניין המשותף.

צרו איתנו קשרsimilar articlessimilar Kteanotפורום הוצאה לפועל

 

 

האיסור על אחד מהדיירים לתפוס חזקה בלעדית על חלק מהרכוש המשותף:

כאמור לעיל, חוק המקרקעין מקנה לבעלי כל הדירות את הזכות לשימוש והנאה מכל החלקים המשותפים בבניין.

ואולם כאמור,  לא פעם השתלטות דייר על רכוש בבית משותף משאיר את שאר הדיירים כביכול חסרי אונים.  בד''כ מדובר בשכן כוחני,  או לחילופין כזה שפשוט יצר עובדות בשטח והשתלט על הגכוש המשותף לפני שבכלל הייתה אפשרות כלשהי לעצור אותו.  בהמשך נפרט את הפעולות שחשוב שעורך הדין המטפל בהשתלטות של אותו דייר ינקוט בהן על מנת לדאוג לפינויו המהיר מהגינה המשותפת או כל שטח אחר שהשתלט עליו הדייר הסורר. 

בהתאם קובעת הההלכה כי כל גריעה של זכות זו לטובת דייר, או דיירים מסוימים, אינה תקפה אלא אם כן הסכימו לכך כל שאר בעלי הדירות בבניין. בית המשפט לא ייאפשר לאחד הדיירים בבניין לנכס לעצמו חלק מהרכוש המשותף ולהדיר דיירים אחרים מזכות השימוש החופשי וההנאה באותו חלק.

ראה פסק הדין המנחה בע"א 239/79 ישראל גלבורט נ' הממונה על המרשם (פורסם בנבו):

"כל גריעה מן הרכוש המשותף חייבת להיות מפורשת וברורה, אין מפרשים אותה בהרחבה אלא בדווקנות ובדיוק ואין לנהוג בפרשנות מקילה ובהסקת מסקנות מכללא בכל הנוגע להגדרת תחומי השיתוף מחד גיסא, ותחומי הפרט מאידך גיסא".

דברים ברוח זו נפסקו גם ברע"א 698/85 יהודה בן צור נ' נעים ששון (פורסם במאגר המשפטי נבו), מפי כב' השופט א' גולדברג בעניין זה (בעמ' 151):

"תפיסת חזקה בלעדית על-ידי בנייה ב"רכוש המשותף", המיועד לשמש את כל "בעלי" הדירות, שוללת לצמיתות את זכות השימוש באותו חלק מה"רכוש המשותף" משאר "בעלי" הדירות, ו"ברור כי דבר כזה אינו יכול להיעשות אלא בהסכמתם" (ע"א 504/68 [3], בעמ' 692; ע"א 31/70 [4], בעמ' 391). וכשם שאין בעל דירה רשאי לקפח על-ידי מעשה כזה את זכותם של יתר בעלי הדירות לעשות שימוש באותו מקום, כן אין בכוחה של האסיפה הכללית להקצות לאותו בעל דירה חלק מן ה"רכוש המשותף" לשימושו הבלעדי. שכן זכות "השייכת לכמה שותפים ואינה מתייחסת לענין שימושי רגיל שכולם נהנים ממנו בדרך של שיגרה, אין אחד השותפים יכול ליטול אותה או חלק ממנה לעצמו ולהדיר את השותפים האחרים מהנאתם ממנה שלא בהסכמתם" (ע"א 136/63 [5], בעמ' 1726)".

לאורך הפסיקה עוברת כחוט השני התפיסה שאין לאפשר פגיעה בזכות הקניין של דיירי הבניין ברכוש המשותף. כך גם קבע בית המשפט העליון בע"א 93/81 אהרון אליאס נ' יוחנן שפר (פורסם בנבו) שם נפסק מפי השופט א' גולדברג (בעמ' 452 – 453):

"אם תותר הרצועה ובית המשפט יתן גושפנקא לפגיעות ברכוש המשותף שאינן אפסיות עד שכל בר דעת יראה בהם דבר של מה בכך, עלול הדבר לגרום להתמוטטות של מוסד הבתים המשותפים, שיסודותיו מורכבים ומפותלים בלאו הכי, עד שאיש הישר בעיניו יעשה ברכוש, שהוא נחלת הדיירים כולם."

ראה בעניין זה גם ע"א 515/65 רבובסקי נ' גלסברג, (פורסם בנבו); רע"א 6339/97 משה רוקר נ' משה סלומון (פורסם בנבו,) בעמ' 245-246; ע"א (ת"א) 2816/03 קונצ'יצקי נ' שפלן (פורסם בנבו). 

על היחס בין זכות הקניין של דיירי בניין משותף ותפיסת חזקה על חלק מהרכוש המשותף עמד בית המשפט העליון ברע"א 6339/97 משה רוקר ואח' נ' משה סלומון ואח' הנ"ל מפי כב' השופט טירקל:

"השיקול הראשון הוא עוצמתה של הזכות הקניינית שנפגעה: האם מדובר בזכות במקרקעין או במטלטלין והאם מדובר בבעלות או בזכות אחרת, חלשה הימנה. השיקול השני הוא עוצמתה של הפגיעה בזכות, לרבות היקף הפגיעה ומשך הפגיעה. השיקול השלישי-משני בחשיבותו לקודמיו -הוא עוצמת התוצאות של הסרת הפגיעה לגבי הפוגע בזכות. השיקול הרביעי הוא התנהגותם של בעלי הדין.

לעניין שיקולים אלה, תיראה, לדוגמא, זכות בעלות במקרקעין כבעלת עוצמה גדולה מזכות שכירות; פגיעה בזכות על ידי תפיסה של שטח גדול תיראה גדולה מפגיעה על ידי תפיסת שטח זעיר; פגיעה על ידי תפיסה דרך קבע, או לזמן ארוך, תיראה גדולה מפגיעה על ידי תפיסה דרך ארעי. ככל שעוצמת הזכות שנפגעה גדולה יותר, ככל שעוצמת הפגיעה גדולה יותר, יצטמצם וילך שיקול דעתו של בית המשפט, עד בלי השאיר לו שריד."

נפסק כי לכל דייר ודייר הזכות הנפרדת לעתור לפינוי דייר שפלש לשטח המשותף בבניין ולדרוש את סילוק היד של הפולש משטח זה. ראה ע"ס 2525/92 גבי וקרני ראוכברגר נ' עיריית רמת גן (פורסם בנבו):

"... לכל אחד מבעלי הדירות זכות להתנגד לפגיעה ברכוש המשותף על ידי בנייה בו וצירופו לאחת הדירות. "תפיסת חזקה בלעדית על ידי בנייה ב'רכוש המשותף', המיועד לשמש את כל 'בעלי הדירות', שוללת לצמיתות את זכות השימוש באותו חלק מ'הרכוש המשותף' משאר 'בעלי הדירות', ו'ברור כי דבר כזה אינו יכול להיעשות אלא בהסכמתם'..." (ההדגשה אינה במקור)

ראה בעניין זה גם רע"א 698/85 יהודה בן צור נ' נעים ששון הנ"ל; י. וייסמן, דיני קניין בעלות ושיתוף (תשמ"ז 1997) בעמ' 454 - 455

 

"שימוש רגיל וסביר" בחלקים המשותפים בבית משותף:

בפתח דלתם של בתי המשפט הונחו מקרים רבים בהם עלתה השאלה מה הוא "שימוש רגיל וסביר" ברכוש בבניין משותף. בסופו של יום ניתן ללמוד כי שימוש בהגיון בריא ושכל ישר, הוא המפתח להכרעה מה הוא שימוש רגיל וסביר בשטח המשותף בבניין. זאת במצטבר לכך ששימוש סביר ייחשב ככזה, רק אם אינו מונע שימוש דומה מבעלי הדירות האחרים.

עמד על כך בית המשפט העליון בע"א 549/73 אנטוני ו-הלן וינטרס, ואח' נ' אלוני זמורה (פורסם בנבו, 19.02.1974), תוך מתן דוגמאות:

"אחת האמהות בבית מעמידה עגלת ילדים במקום בלי למנוע שימוש דומה מאמהות אחרות בבית, ונניח שזה דבר יום ביומו. האם אפשר למנוע זאת ממנה מפני שלא ניתנה רשות לכך בתקנון או על-ידי החלטה של אסיפה כללית? דוגמה נוספת: בית משותף שיש בו מדשאה, הולך אחד הדיירים ומעמיד שם ביום שמש כסא נוח ומשתרע עליו כדי ליהנות מזיו השמש ולהשתזף. האם ניתן למנוע זאת ממנו בלי החלטה של אסיפה כללית האוסרת שימוש כזה על בעלי הדירות ומשפחותיהם? חושבני שכל אדם בר-דעת יתן ללא היסוס תשובה שלילית לשאלות אלה. לא כל שימוש ברכוש המשותף מותנה בקיומה של החלטה של האסיפה הכללית המתירה אותו. נראה לי, כי המבחן הנכון הוא זה: כל שימוש מותר גם בלי החלטה של האסיפה הכללית, ובלבד שהוא רגיל וסביר לפי תנאי המקום והזמן ואינו מונע שימוש דומה מאחרים"

 

מתי יידחה בית המשפט תביעה לפינוי פולש במקרקעין:

זכות הקניין, כמו זכויות יסוד אחרות אינה מוחלטת. כמו זכויות יסוד אחרות מתנגשת היא עם זכויות אחרות. בחוק המקרקעין קיימת התייחסות ספציפית לעניין זה בסעיף 14 לחוק המקרקעין:

בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר.

ברע"א 6339/97 משה רוקר נ' משה סלומון הנ"ל נפסק ברוח זו כי זכות הקניין כפופה לעקרון תום הלב (פסק דינם של השופטים ברק וטירקל). כך גם נפסק על ידי השופט אנגלרד בקביעתו כי זכות הקניין נסוגה מפני הכלל של "כופין על מידת סדום", במסגרת כלל זה ניתן למנוע מאדם לעשות שימוש דווקני בזכות המוקנית לו אם כל רצונו הינו למנוע מאחרים ליהנות מאותה זכות, שעה שלא נגרם לו כל נזק מכך.

בע"א 2232/08 (מחוזי ירושלים), חברת אליק נכסים והובלות בע"מ נ' יצחק דדש (פורסם בנבו) (16.12.08) התייחס בית המשפט המחוזי לפסק דין רוקר הנ"ל:

"השאלה מה הם התנאים שבהתקיימם תשלל זכותו של בעל קרקע להגנה על קניינו מכח עקרון תום הלב, הייתה נתונה במחלוקת בין שופטי הרוב בפרשת רוקר. לפי גישה אחת, שהוצגה בפסק דינו של כב' השופט טירקל, יש לעשות שימוש נדיר וחריג בדוקטרינת תום הלב על מנת לדחות תביעתו של בעל קרקע שהוגשה כדי להגן על קניינו....גישה מרוככת יותר כלפי הפולש הובעה בפסק דינו של כב' הנשיא ברק. לפי גישה זו, ניתן להגביל את זכותו של בעל הקניין גם בהיעדר זדון מצדו, אם התנהגותו אינה מתיישבת עם הסטנדרטים הערכיים הראויים המרכיבים את החובה לנהוג בתום לב..."

ומסקנתו של בית המשפט בפרשה זו:

"נקודת המוצא אמורה להיות שהמסיג את גבול שכנו יחויב לסלק את ידו מחלקת השכן. אכן, ההלכה הפסוקה קבעה כי לבית המשפט שיקול דעת אם להעניק סעד של סילוק יד, בהתחשב בכללי המניעות ובדיני תום הלב, אלא שכאשר מדובר בפלישה של קבע, בדרך של בנייה קשיחה על מקרקעי הזולת, וכאשר אין מדובר בזוטי דברים בלבד, הימנעות מהושטת סעד לבעל הקרקע תיעשה רק במקרים נדירים, שהמקרה דנן אינו נמנה עליה, או כאשר הבעלים מנוע מסיבה כלשהי להגן על זכותו, בין מכיוון שהסכים להסגת הגבול או בין מכיוון שנוצרה עילת מניעות אחרת" (שם עמ' 14).

ראה גם ת"א (תל-אביב-יפו) 1030/00 עמיה בע"מ ואח' נ' יזהר אשדות (פורסם בנבו) אשר דן גם הוא בהלכת רוקר:

"בית המשפט העליון, בהרכב של שבעה שופטים, דן באותו עניין בשאלת היקף שיקול הדעת של בית המשפט להימנע ממתן סעד של הריסת בניה ברכוש המשותף שנעשתה שלא כדין, במסגרת סעיף 14 לחוק המקרקעין, ומכוח העיקרון הרחב של תום-הלב. דעת הרוב היתה כי שיקול הדעת של בית המשפט להימנע מהושטת סעד למי שזכותו הקניינית נפגעה הינו מוגבל ומצומצם למקרים נדירים, בהתחשב בהיותה של זכות הקניין זכות יסוד חוקתית המוגנת בסעיף 3 לחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו (כב' השופט י' טירקל בעמ' 238-242, אליו הצטרף כב' המשנה לנשיא ש' לוין בעמ' 287, כב' השופט א' מצא בעמ' 286, וכב' השופט מ' חשין בעמ' 259-260). כב' הנשיא א' ברק, אליו הצטרפה כב' השופטת ט' שטרסברג-כהן, סברו כי שיקול הדעת של בית המשפט בעניין זה רחב יותר (עמ' 274, 279-281, 288). כב' השופט י' אנגלרד סבר בדעת מיעוט כי אין להגזים במשקל הניתן למשטר הבתיםהמשותפים בחוק הישראלי, או להיותה של הזכות הנפגעת זכות קניינית (עמ' 230). כב' השופט אנגלרד סבר כי המבחן הראוי הוא 'שקילה אובייקטיבית של האינטרסים ההדדיים לאור כל נסיבות המקרה' (עמ' 231).

השיקולים שיפעיל בית המשפט בעניין זה הינם: עוצמת הזכות הקניינית שנפגעה; עוצמת הפגיעה בזכות, לרבות היקף הפגיעה ומשך הפגיעה; עוצמת התוצאות של הסרת הפגיעה לגבי הפוגע בזכות; והתנהגות בעלי הדין (כב' השופט טירקל בעמ' 242, אליו הצטרף כב' הנשיא א' ברק בעמ' 281). כב' השופט טירקל הדגיש עד כמה חשוב לשמור על זכויותיהם של בעלי דירות בבית משותף, ולהיזהר שלא לפרוץ בהן פרצות (עמ' 245). כך גם הדגיש כב' השופט א' מצא כי 'בכל הנוגע לפגיעת בעל דירה בבית משותף בזכויותיהם הקנייניות של בעלי הדירות השכנות, מוטל על בית-המשפט להנהיג (כנושא של מדיניות שיפוטית) אמת-מידה דווקנית' (עמ' 286). כב' הנשיא א' ברק מנה בין השיקולים שיש להביאם בחשבון לעניין הסעד של הריסת מבנה שנבנה על רכוש משותף, כי יש להביא בחשבון את נכונותו של הפוגע לפצות בכסף את בעלי הדירות האחרים, שכן היותה של הפגיעה ניתנה לפיצוי כספי הינה אחד השיקולים כנגד מתן סעד ההריסה (עמ' 279-281)".

בעקבות ההלכה בפסק דין רוקר הנ"ל ניתנו כמה וכמה פסקי דין אשר הורו על פינוי פולש במקרקעין תוך יישום הלכת רוקר:

בע"א (תל-אביב-יפו) 2816/03 צפורה קונצ'יצקי ואח' נ' דליה שפלן ואח', (פורסם בנבו)הורה בית המשפט על פינוי פולש שבנה בשטח השותף ללא הסכמת שאר בעלי הדירות.

בע"א 2232/08 (מחוזי ירושלים), חברת אליק נכסים והובלות בע"מ נ' יצחק דדש הנ"ל הנתבע (משיב) בנה חלק מבית מגוריו – גרם מדרגות שמתחתיו חניה וכן קיר בטון, בשנים 1996-1997, על אדמת התובע (משיב). החריגה התגלתה בשנת 1998 ובאותו מועד נמסרה הודעה לנתבע. שטח הפלישה 15 מ"ר, כששטח החלקה הנפלשת כולו כ-1,400 מ"ר. בימ"ש שלום דחה את התביעה לאור העובדה שהתובע אינו יכול לעשות שימוש בשטח הפלישה, השטח הקטן של הפלישה ביחס לכלל החלקה, העובדה שרק לאחר מדידות ניתן היה ללמוד על הפלישה, העדר הידיעה של התובעים בדבר עתיד השימוש בחלקה, היקף הפגיעה בנתבע לו יידרש להריסה, תום הלב של הנתבע, חוסר תום הלב של התובעים שישנו על זכויותיהם, הקושי לעמוד על החריגה וקיומם של היתרי בניה לפיהם הבניה תאמה את ההיתר. ביהמ"ש המחוזי הפך את החלטת בית משפט השלום וקיבל את הערעור – לאור סוג הפגיעה - בזכות בעלות ולצמיתות, הנזק לתובעים, שמתבטא בכך שחישוב שטחי הבניה יקטן, העובדה שהנתבע לא הוכיח עלויות הריסה והתאמת הבניה, עמידת התובעים על זכותם עם גילוי הפלישה ותוך זמן סביר;

בת"א (תל-אביב-יפו) 36789/04 כהן אברהם נ' ארגון יוצאי תימן-המרכז ואח' (פורסם בנבו) הורה בית המשפט על פינוי הפולש מאחר והבניה בשטח המשותף נעשתה כאשר היה ידוע לפולש כי הוא בונה בשטח שאינו שייך לו ולמרות זאת בנה, בחוסר תום לב;

בת"א (ירושלים) 1844/04 נציגות הבית המשותף - רח' מטודלה 20 נ' חגי רבלין (פורסם בנבו) הורה בית המשפט על פינו דייר שהשתלט על בור מים שהינו חלק מהרכוש המשותף. בית המשפט קבע שכאשר הובעה התנגדות מטעם דיירי הבניין המשותף בזמן אמת, יש להורות על פינוי.

בת"א (הרצליה) 2245/03 סימה שוורץ נ' פנחס מנצור ואח', (פורסם בנבו) שם  מדובר היה בפלישת אחד השכנים לחצר הבית המשותף תוך בנית גדר ושער שאינו נעול. בית המשפט הורה על פינוי מהחצר, זאת מאחר ומעולם לא התקבלה הסכמת השכנים. למרות זאת נמנע בית המשפט מהריסת השער והגדר, מאחר ואלו לא נעולים ומאפשרים לשאר דיירי הבניין קניסה והנאה מהחצר המשותפת.

בת"א (חיפה) 13221/04 סנדומיר דוד אברהם ואח' נ' הייט יעקב ואח', (פורסם בנבו) שם דווקא מדובר היה בהחלטה מעורבת - יציקת שני משטחי בטון בשטח משותף, האחד לצורך הקמת מחסן, השני לצורך ייצוב מרפסת הבית. ביהמ"ש הורה על הריסתהמשטח הראשון, שכן מדובר בפלישה לשטח המשותף ונמנע מלהורות על הריסת המשטח השני מאחר ומדובר בחריגה פעוטה משטח המרפסת, שאינה מגדילה את שטח השימוש במרפסת ולכן מדובר במקרה שנכנס בגדר המקרים הנדירים המנויים בפס"ד רוקר, בהם הריסת הבנוי מהווה שימוש לרעה בזכות הקניינית של הבעלים ואין לדעת אם ההריסה לגרום נזק למרפסת. ביהמ"ש פוסק פיצוי על עוגמת הנפש ואי הנוחות בגין הבניה ברכוש המשותף.

בת"א (טבריה) 1226/05 שרותי בריאות כללית נ' אברהם אורי (פורסם בנבו) ביהמ"ש מדגיש את התנהגות הצדדים ובעיקר חוסר תום ליבו של הנתבע בפלישה.

בת"א (ירושלים) 2255/00 יצחק חיימוב רבין נ' סייה שלום ואח' (פורסם בנבו) מדובר היה פלישה במקרקעין לא מוסדרים, כשהנתבעים לא הוכיחו את כל התנאים הקבועים בסע' 23 לחוק המקרקעין, אשר היה מקנה להם זכות לרכוש הנכס. נקבע ששני הצדדים פעלו בחוסר תום לב, שיש בו להשליך על הסעד. בית המשפט הורה על פינוי, בכפוף לתשלום שווי הבניה בנכס בשווי למעלה מ- 60,000$.

לעומת זאת, בשורה של פסקי דין, במקרים נדירים ובהתבסס על הלכת רוקר הנ"ל, אישר בית המשפט את המשך חזקתו של מחזיק במקרקעין, למרות שלא היה בעליו:

בת"א (חיפה) 727/03 חיים שלום זנגו ואח' נ' צור (ג'רבי) גבע, (פורסם בנבו) נמנע בית המשפט מפינוי הפולש מאחר והוכח תום לב בבנייה, המדובר היה בפלישה קטנה יחזית  של 7 מ"ר. כמו כן בית המשפט למד שיהוי של שנה בהגשת התביעה.

בת"א (חיפה) 675/04 ג'מאל אחמד עטווה ואח' נ' חמד מוחמד קאדרי ואח' (פורסם בנבו)  שם הורה בית המשפט על פינוי של המקרקעין אך הותרת מבנים שנבנו והחזקה בהם בידי הבונה. נשקלה העובדה שהתובעים לא יוכלו ממילא לבנות בשטח שבו פלישת המבנים, הבניה נעשתה בשנת 1991, סימון הגבול לבניה נעשה בהסכמת אבי התובעים ז"ל, שטח פלישת המבנים כ- 15 מ"ר, סה"כ פלישה 56 מ"ר, הריסת המבנים תגרום נזק לנתבעים, פינוי המקרקעין לא יגרום נזק.

בע"א (חיפה) 1677/05 נאוה כרמל ואח' נ' ראול ינקוביצי (ינקוביץ), (פורסם בנבו) בניה ברכוש משותף של בית משותף שנעשתה לפני כ- 30 שנה, ועד הבית גבה מבעלי הדירות שנבנו ברכוש המשותף מיסי ועד, חלק מהדיירים נתנו הסכמה למתן היתר בניה בדיעבד, כל השכנים שתקו במשך כל התקופה ולא הביעו התנגדות, לא התריעו בפני הרוכשים על כך שרוכשים דירה שנבנתה ללא היתר. (הוגשה בקשת ערעור וזו נדחתה).

בת"א (תל-אביב-יפו) 1030/00 עמיה בע"מ ואח' נ' יזהר אשדות הנ"ל מדובר היה בבניה בגג המשותף של בית משותף, בהיקף נרחב. הנתבע רכש את הדירה כשהיא בנויה אך עצם עיניו מלבדוק האם הבניה כדין, התובעים הודו כי לא עשו ואין בכוונתם לעשות שימוש בגג, כל מטרתם הינה פיצוי כספי, למרות שבתביעה עתרו לסעד של הריסה וסילוק יד. בימ"ש פסק פיצוי למרות שלא נתבע, בהתאם לחוו"ד שהיו לפניו.

בת"א (חיפה) 492/05 שני יצחק ואח' נ' ליפסמן דינה ואח', (פורסם בנבו), בניה בגג הרכוש המשותף, תביעה להריסה וסילוק יד. הבניה התבצעה בשנת 2000, התובעים גילו דבר הפלישה בשנת 2003, התביעה הוגשה בשנת 2004. נדחתה בשל שיהוי. ביהמ"ש הוסיף כי לאור הלכת רוקר, שנסקרה בפס"ד עמיה נ' יזהר אשדות, גם לגופו של עניין היה פוסק לתובעים פיצויים בלבד.

גם ללא שימוש בהלכת רוקר קבע בית המשפט כי על פי עקרון תום הלב איש לאשר בניית סוכה בגג של בניין, גם ללא הסכמת כל הדייריםראה בעניין זה גם רעא 8834/12 מ.ע.ג.ן ייעוץ וניהול נכסים בע"מ נ' מיכאל מרסה (פורסם בנבו, 31.12.2012):

"בבחינת למעלה מן הצורך אציין כי נימוקיו של בית משפט השלום מקובלים עלי גם לגופו של עניין. העובדה שמדובר בבניין שאינו רשום כ"בית משותף" אינה מונעת מכל הדיירים לעשות "שימוש רגיל ונאות" בשטח החצר, בהיעדר קביעה מפורשת אחרת בהסכמי השכירות עם הדיירים. נראה לי כי הדברים הינם בבחינת היגיון בריא ושכל ישר, כאשר מדובר בבניין הממוקם בטבורה של עיר, אשר מתגוררות בו משפחות רבות. זאת ועוד, מקובלת עלי גם קביעתו המשפטית של בית משפט השלום לפיה סירובן העיקש של המבקשות בנסיבות העניין להקמת הסוכה מהווה שימוש לרעה בזכות הקניין. כפי שקבע בית משפט השלום, מסקנה זו ניתן לבסס על עיקרון תום הלב או על סעיף 14 לחוק המקרקעין (ואיני רואה צורך להתייחס במסגרת הבקשה הנוכחית להנמקות השונות שניתנו בעניין רוקר). כל עוד מדובר בשימוש מוגבל בזמן ובמקום – הקמת סוכה לימי החג ופירוקה בסמוך לאחר מכן תוך השבת מצב החצר לקדמותו – יש לראותו כ"שימוש רגיל ונאות" ולא כמטרד (וכאמור, טענת המטרד בלאו הכי לא הוכחה)."

 

שתיקת הדיירים אינה מהווה הסכמה לגריעת חלק מהרכוש המשותף:

בלא מעט מקרים, גם מנסיונו של הח"מ, בא הדייר הפוגע בשעריו של בית המשפט וטוען כהגנה בפני פינויו מהשטח אליו פלש טענה של שיהוי. בבסיסה העובדה (שלא תמיד אינה נכונה) כי זמן רב, ולעיתים שנים רבות, שתקו בעלי הדירות האחרים בבניין. מוסיף וטוען הדייר הפולש כי יש לראות בשתיקה זו כהסכמת שאר הדיירים להשתלטות על הרכוש,  בד''כ הגינה המשותפת בבניין המשותף. 

ואולם ההלכה בעניין זה ברורה, כאשר מדובר בזכויותיהם הקנייניות של בעלי הדירות ברכוש המשותף  אין לראות בשיהוי הדיירים כהסכמה להצמדה ו/או בניה על חלק מהשטח, למעט במקרים נדירים. אין להסיק מהתנהגות שבשתיקה, או מחדל לתבוע כהסכמת שאר הדיירים לגריעת שטח מן הרכוש המשותף.

עמד על כך הנשיא מ' שמגר בע"א 2307/99 מכלוף רפאל נ' חג'ג' קלימו, (פורסם בנבו):

"עמדתם הפסיבית של השכנים אינה יכולה ליצור זכויות קנייניות יש מאין".

(ראה גם: רע"א 259/99 פליצ'ה ראובן בע"מ נ' סופיוב (פורסם בנבו); ע"א 3902/98 מיאב חב' קבלנית לבנין בע"מ נ' סטולר (פורסם בנבו).

לכל היותר ניתן לראות בשתיקת הדיירים כהסכמה להיותו של הדייר הפולש "בר רשות" שלא נתן תמורה עבור ההרשאה וביחס לכך נקבע בהלכה, בין השאר בע"א 96/50 צינקי ואח' נ' ויקטור כיאט ואח' כי:

"רשיון חינם, ללא תמורה, איננו הסכם במובן החוקי של המילה. רשיון כזה מתפרנס מידי רגע ברגע מרצונו החפשי של המרשה והוא מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של זה כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרשיון"

ראה גם ע"א 126/83 שיך סעד אלדין אלעלמי נ' הינד נג'ם אל חטיב (פורסם בנבו). 

ואולם משנאמרו הדברים הנ"ל, לא תמיד יידחה בית המשפט טענות של שיהוי ומניעות. לעיתים, כאשר המדובר בתקופת זמן ארוכה מאד, כאשר לדייר שהצמיד ובנה ברכוש המשותף יש יסוד להאמין שקיימת הסכמה של שאר בעלי הדירות בבניין לאותה הצמדה ובתנאים אחרים יכול ויידחה בית המשפט את תביעת שאר הדיירים לפינוי דייר, גם אם זה לא קיבל את הסכמתם הברורה והמפורשת של שאר הדיירים. דוגמא לכך היא פסק דינו של בית המשפט המחוזי בעש''א (ת''א) 13556-01-14 אזרק נ' בר ניר ואח', (פורסם בנבו) אשר דחה ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום מקרקעין שדחתה את תביעת המערערת, שביקשה להצהיר כי זכות השימוש בחניות המשותפות שווה בין כל הדיירים בבית המשותף:

"העובדה כי השימוש הייחודי מתקיים למעלה מ-40 שנה, ומבלי שהתעוררה התנגדות של מי מהדיירים במשך על אותה תקופה, מצביעה על יחסי אמון הדדיים בין הדיירים, ואף תומכת בכך שאכן הייתה הסכמה מלאה וכוונה לכבדה. זו הצמיחה מטבע הדברים ציפייה והסתמכות אצל המשיבים. יחסי האמון הללו גם מסבירים מדוע לא נרשם ההסכם בתקנון וניתן להניח בנסיבות העניין שהדיירים לא טרחו לקבל ייעוץ משפטי בשל יחסי האמון ששררו ביניהם.

הראיות ונסיבות המקרה מלמדות כי השקעתם הכספית של המשיבים הייתה כבדה ביותר. כגודל ההשקעה כך גם גובה הציפיה שהולידה והסתמכות שהשקעה זו תקנה להם זכות שימוש ייחודי בחניות. מנגד, המערערת רכשה את דירתה, בידיעה שאין לה זכות שימוש ייחודי בחניה. אכן במשך 14 שנים התנהגה בהתאם, שקטה על שמריה ולא התנגדה לשימוש הייחודי. נסיבות אלה מלמדות שהתנהגותה של המערערת מולידה לפחות מניעות".

באותו עניין בית המשפט שקל אם יש מקום לבטל את ההרשאה ולהורות למערערת לפצות את המשיבים על מלוא השקעתם, ואולם, בהתחשב בשיקולי צדק נקבע כי:

"אי התנגדותה ושתיקתה של המערערת לאורך השנים, מעוררות תחושת אי נוחות באשר לתום ליבה. ידיעתה ושתיקתה, תוך שהיא נהנית בעצמה מפירותיה של ההשבחה, שהייתה משמעותית ביותר, מבלי ששולמה על ידה תמורה, מדברת בעד עצמה. התנגדותה, שהתעוררה רק לאחר שנים של שתיקה, אומרת דרשני. לעומת זאת התנהגותם של המשיבים הייתה תמת לב, לוותה בהשקעה נכבדה וכל שגיאתם הייתה אי רישום הסכם בתקנון, באופן פורמלי. במהלך כל השנים הם הסתמכו על הסכמת הדיירים ופיתחו ציפיה סבירה כי המצב יישאר כפי שהוא. המערערת הייתה מודעת לכל אלה ולא פעלה, ולכן יהיה זה צודק למנוע ממנה את הזכות לחזור בה מההרשאה שניתנה למשיבים"

logoround

צרו איתנו קשרsimilar articlessimilar Kteanotפורום הוצאה לפועל

 


הסכם רכישה / מכר דירה

4.7857142857143 1 1 1 1 1 (14 Votes)
הסכם רכישה / מכר דירה

רכישה או מכירה של דירה היא ברוב המקרים העסקה הגדולה ביותר שחלק גדול מהאוכולוסיה יעשה אי פעם בחייו. במאמר זה נדון על קצה המזלג בעניינים שיש להקפיד עליהם שעה שבאים לחתום על הסכם לרכישה/ מכר דירה למגורים. 

 

בין השאר נדון במאמר זה בנושאים אלו:

 

מבוא:

אנו, כמשרד עו"ד מקרקעין העוסק בין השאר בהסכמי מכר של דירות, מאמינים כי מטרתו העיקרית (כמובן לא המטרה היחידה) של הסכם המכר להבטיח כל שקל שמוציא הרוכש לטובת רכישת הדירה. הסכם מכר טוב דואג להבטיח את רוכש הדירה ולדאוג שכספים שהוא מעביר למוכר לא יונחו על קרן הצבי. כמובן, מטרה זו מושגת באמצעות הוראות המעגנות את התמורה עליה הסכימו הצדדים, טבלת התשלומים, תאריך פינוי הדירה, הוראות לעניין משכנתאות והתחייבויות לצדדים שלישיים, החבות במיסים ועוד כהנה וכהנה הסכמות שעל עורך הדין לוודא שהסכם המכר מעגן. מן הצד השני, הסכם מכר צריך להבטיח כי המוכר יקבל את כספי התמורה במלואם ובזמן. 

 

צרו איתנו קשרsimilar articlessimilar Kteanotפורום הוצאה לפועל

 

הבדיקות המקדימות שיש לערוך עובר לחתימה על הסכם מכר:

נדגיש כי הרשימה להלן אינה מהווה רשימה ממצה ומצד שני ייתכן ויש בדיקות שניתן לוותר אליהן, הכול בהתאם לנכס הספציפי הנדרש וע"פ הייעוץ המשפטי שתקבלו, הבדיקות הראשונות הן כמובן חובה.

בדיקה כי מוכר הדירה אכן רשום כבעליה. ניתן לאמת את בעלי הזכויות באמצעות אישורי זכויות עדכניים ומקוריים.

בדיקת זהות המוכרים באמצעות תעודת זהות.

בדיקה של כל המשכנתאות, השעבודים, העיקולים, הערות האזהרה והתחייבויות לצדדים שלישיים.

בדיקה כי לא חל על הנכס צו מניעה, הפקעה או צו הריסה.

בדיקה כי הנכס בנוי כדין, ללא חריגות וע"פ תב"ע (תוכנית בניין ערים) מאושרת. ניתן לעיין בתב"ע במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית על מנת לבדוק מה מתוכנן להיבנות באזור לדוגמא, האם מתוכנן להיבנות בקרבת הדירה חניון גדול, כביש ראשי, גן ציבורי וכיו"ב. על ההיסטוריה של הבניין ניתן ללמוד מתיק הבניין שמצוי גם הוא במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית. מתיק הבניין ניתן ללמוד על חריגות בניה בבניין, צווים כאלו או אחרים שהוצאו כנגד הבניין והתכתבויות עם דיירי הבניין.

בדיקת זכויות הבנייה. ברשות המקומית ניתן ללמוד אם קיימות זכויות לבניית תוספות לבניין, לדירות האחרות או לדירה שבכוונתנו לרכוש. אם צמוד לדירה גג יש לבדוק למי שייכות זכויות הבנייה עליו.

בדיקה בתקנון הבניין על מנת לוודא שאין הגבלות למכירת הדירה, חלוקת הוצאות, החלטות בעניין זכויות בנייה וכיו"ב.

בדיקה של אנטנות סלולאריות באזור ובדיקה של מצב האזור מבחינת שכנים, רעש, מטרדים וכיו"ב.

ניתן לבדוק כמובן באמצעות מהנדס את מומחה מצבה ההנדסי של הדירה – רטיבויות, סדקים וכיו"ב.

כאמור, קיימות בדיקות נוספות שניתן לעשות ובדיקות שניתן לוותר עליהן, הכול בהתחשב בנכס הנרכש, גילו, הסביבה, מחירו וכיו"ב גורמים שיכולים להשפיע על כדאיות העסקה. בעניין חובתו של עורך הדין המייצג לקוח בעסקת מקרקעין נקבע בע"א 751/89 מוסהפור ואח' נ' שוחט ואח' (פורסם בנבו):

"עורך הדין המתבקש לעשות עסקת מקרקעין עבור לקוח צריך לבדוק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובוועדה לתכנון ובנייה, מחלקה ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה"

 

נסח טאבו, אישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל, אישור זכויות מהחברה המשכנת.

כאמור, ראשית יש לבדוק למי שייך הנכס. זאת אפשר ללמוד מנסח טאבו עדכני ומקורי כאשר המדובר בדירה הרשומה בטאבו ומאישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל ו/או אישור זכויות מהחברה המשכנת, עדכניים ומקוריים, כאשר המדובר בדירה שאינה רשומה בטאבו (להלן נתייחס לכולם כ- "אישורי זכויות").

כדאי גם לבקש את הסכם מכר הדירה הקודם שנעשה ע"י מוכר הנכס ואת הסכם החכירה עם מנהל מקרקעי ישראל כאשר המדובר בדירה שאינה רשומה בטאבו.

נסח הטאבו או אישור הזכויות חייב להיות עדכני ומקורי (או עם אישור נאמן למקור) להבדיל מצילום, נסח שהוצא מהאינטרנט או נסח טאבו שנשלח בפקס. אישורי זכויות ישנים, אין בהם בכדי להבטיח כי לא נעשו שינויים בינתיים בזכויות על הנכס.

מלבד מי הוא הבעלים של הנכס ניתן ללמוד על משכנתאות הרובצות על הנכס, הערות אזהרה, עיקולים, הערות של רשם המקרקעין וכיו"ב הערות מהן ניתן ללמוד על מצבו המשפטי של הנכס. יש לזכור כי כאשר המדובר בדירה שאינה רשומה בטאבו יש לבדוק את מצב הנכס גם ברשם המשכונות ולוודא שלא רשומים שם שעבודים עיקולים או התחייבויות לצדדים שלישיים.

יש לצרף את אישור הזכויות להסכם כנספח. כמו כן יש לוודא, באמצעות תעודות הזהות, את זהות המוכרים ולצרף צילום תעודות זהות להסכם כנספח נוסף.

 

משכנתאות – האם קיימות מצד המוכר האם יהיו מצד הקונה:

בהסכם יש לציין את המשכנתאות, הן המשכנתא הרובצת על הנכס ע"ש הקונה והן את העובדה שהרוכש מתכוון ליטול משכנתא על מנת לממן את רכישת הנכס.

אם קיימת משכנתא שרובצת על הנכס יש לציין את פרטיה ולצרף אישור עדכני על היתרה לתשלום נכון למועד חתימת ההסכם.

אם מתכוון הרוכש ליטול משכנתא יש לציין זאת במפורש בהסכם ולדאוג ליצור גמישות בהסכם בנוגע לתשלומים הקשורים לאותה משכנתא. לשם הדוגמא ייתכן למשל כי הבנק המלווה ידרוש מסמכים כאלו ואחרים, שהצדדים לא צפו מראש, ויארך זמן על מנת להמציאם. מצד שני, יש מועדים קבועים לתשלום. יש ליצור מנגנון שיבטיח מרחב של תמרון לרוכש בכל הקשור לתשלומים על מנת שלא יפר את מועדי התשלום, שהינם בד"כ סעיפים יסודיים שהפרתם מהווה הפרה יסודית של ההסכם. יודגש כי בכל הסכם צריך שיהיה "תקופת חסד" (בד"כ 7 ימים עד 21 ימים) שבו לא ייחשב צד שמאחר בביצוע חיוביו כמפר עסקה. על כל מקרה של בעיה בלתי צפויה עם משכנתא יש לדאוג ליצור מנגנון מיוחד מעבר תקופת חסד זו.

 

המסמכים שיש לצרף במעמד החתימה על הסכם המכר ולאחריו:

לשיטתנו כמשרד עו"ד חוזים, מעמד חתימת ההסכם צריך להיות המעמד בו נחתמים כל המסמכים עליהם יכולים לחשוב הצדדים שיידרשו להעברת הזכויות בנכס. כמובן שיכול ויהיו מסמכים נוספים שיש לחתום עליהם (כגון מסמכי המשכנתא של הרוכש שנועדו לחתימת המוכרים), ואולם יש לשאוף לחתום על כל המסמכים הנחוצים לשם העברת הזכויות, במעמד חתימת ההסכם.

 

המסמכים שיש לחתום עליהם במעמד חתימת ההסכם:

במעמד חתימת הסכם המכר יש לחתום על מסמכים נוספים ואלו הם:

חתימה על "משחי"ם

ע"פ חוק, מוטל על הצדדים לדווח לרשויות המס על כל עסקת מקרקעין. נוכח החובה לדווח על עסקת מקרקעין לאחר 30 יום מיום העסקה, עדיף שבמעמד חתימת ההסכם יחתמו הצדדים על הצהרה על רכישת זכויות במקרקעין, על בקשה למתן פטור ממס שבח (דירת מגורים מזכה) ועל הצהרה לעניין מס רכישה. יש לוודא שההצהרות והבקשות לרשויות המס חתומים ע"י הצדדים ומאושרים על ידי עורכי הדין. יש להעביר את המשחי"ם לרשויות המס לא יאוחר מ- 30 יום לאחר חתימת ההסכם, זכרון הדברים או העברת התשלום הראשון – המוקדם מביניהם, שאם לא כן צפויים הצדדים לריביות וקנסות.

על מוכר המקרקעין לצרף להצהרתו לרשויות מיסוי מקרקעין את המסמכים הבאים: חוזה מכירה, חוזה רכישה (בעסקאות החייבות במס שבח), נסח טאבו או אישורי זכויות, אסמכתאות על הוצאות הנדרשות בניכוי לשם קביעת מס השבח. כל מסמך אחר הנדרש לשם עריכת השומה. על רוכש המקרקעין לצרף להצהרתו לרשויות מיסוי מקרקעין את המסמכים הבאים: חוזה מכירה (אם ההצהרה משותפת יוגש כמובן חוזה מכירה אחד בלבד), נסח טאבו או אישורי זכויות, כל מסמך אחר הנדרש לשם עריכת השומה.

שטרות העברה 

שטר מכר במקרה של נכס הרשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או שטרות העברת זכות חכירה במנהל מקרקעי ישראל, אם המדובר בדירה שאינה רשומה בטאבו. יש לוודא כי השטרות חתומים בידי הצדדים ומאושרים על ידי עורכי הדין. שטרות אלו יישארו בידי ב"כ המוכר עד להעברת מלוא התמורה ע"י הרוכש.

הערת אזהרה או משכון

 בדירה הרשומה בטאבו יש לדאוג להחתים את המוכרים על בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים. בדירה שאינה רשומה בטאבו יש לדאוג להחתים את המוכרים על בקשה לרישום משכון לטובתם של הרוכשים ובקשה לרישום הערה על העסקה בחברה המשכנת.

ייפויי כוח

 ייפויי הכוח ניתנים ע"י המוכרים והקונים לבאי כוחם לשם העברת הזכויות. כמו כן נהוג להשאיר בידי ב"כ המוכר ייפוי כוח מטעם הרוכשים לביטול הערת האזהרה או משכון במקרה שבו יפרו הרוכשים את התחייבויותיהם. גם כאן, ייפוי הכוח יישאר בידי ב"כ המוכרים עד לתשלום מלוא התמורה על הנכס.

 

המסמכים שיש לקבל מהמוכרים עד התשלום המלא של התמורה עבור הנכס:

בכל הסכם יש לדאוג כי עד למועד העברת מלוא התמורה עבור הנכס למוכרים, יהיו בידיהם של הרוכשים המסמכים הבאים:

אישור על תשלום מסים 

עד למועד העברת מלוא התמורה מוטלת על המוכרים לדאוג לתשלום מס השבח או פטור מתשלום. כמו כן על הרוכשים לדאוג שיהיה בידיהם אישור על תשלום מס רכישה או פטור.

שטרות העברת הזכויות שנחתמו במעמד חתימת ההסכם

כאמור המדובר או בשטרות מכר, במקרה שהמדובר בדירה הרשומה בטאבו, או בשטרות העברת זכות שכירות, כאשר הדירה רשומה במנהל מקרקעי ישראל ובחברה המשכנת.

ייפויי הכוח של המוכרים לב"כ הרוכשים 

כאמור לעיל, המדובר בייפוי כוח מטעם המוכרים המורה לב"כ הרוכשים לפעול לשם העברת הזכויות מידיהם לידי הרוכשים.

אישור לטאבו מהרשות המקומית 

אישור זה נדרש לשם העברת הזכויות ע"ש הרוכשים וקובע כי אין ברשות המקומית חובות כלשהם (היטל השבחה, ארנונה ומים) על הנכס. יש לדאוג לקבל אישור זה תקף ל- 30 יום נוספים מיום קבלתו.

משכנתא 

אישור סילוק המשכנתא (אם הייתה) של הבנק מטעם המוכרים. עדיף להוציא גם נסח טאבו עדכני בו לא מופיעה יותר המשכנתא שרבצה על הנכס מטעם הבנק של המוכרים.

אישור מרשם המשכונות שאין משכון או התחייבות נוספת על הדירה 

יצוין כי בדירה הרשומה בטאבו בד"כ התחייבויות אלו רשומות בלשכת רישום המקרקעין כמשכנתאות או הערות אזהרה.

אישורים על סילוק חובות שוטפים 

יש לוודא כמובן כי כל החובות השוטפים ל הדירה כגון חשמל, ועד בית וכיו"ב שולמו עד למועד פינוי הדירה.

בדירה שאינה רשומה בטאבו יש לצרף את אישור מנהל מקרקעי ישראל להעברת הנכס, אישור כי לא במנהל לא דורש דמי הסכמה למכירת הנכס וכאמור, אישור מרשם המשכונות כי לא רובץ משכון על הנכס. כמו כן, במידה ויש חברה משכנת (בד"כ החברה שבנתה את המבנה והיא מנהלת את רישומי הבעלות על הנכס עד שיירשם הבניין בטאבו) יש לצרף את אישורה כי הזכויות בדירה עברו גם אצלם. יצוין כי המנהל לא יעביר את הזכויות בנכס לרוכשים מבלי לקבל את אישור החברה המשכנת אשר תבקש מצידה את כל האישורים הנחוצים לשם העברת הזכויות כאמור לעיל.

 

הדין כאשר לא מומצאים מסמכים ואישורים במועד:

יש לקבוע בהסכם מה הדין במידה ולא יומצאו המסמכים הנ"ל עד למועד תשלום מלוא התמורה עבור הנכס. ניתן להתנות כמובן תשלום מלוא התמורה בהמצאת מסמכים אלו ואולם קביעה כזו עלולה לגרום לסיבוכים בנושא העברת החזקה הסופית בדירה (כניסת הרוכשים לדירה). הפתרון בד"כ הוא העברת סכום כלשהו מכספי התמורה (בד"כ מתוך התשלום האחרון), שנקבע מראש ומוערך על ידי עורכי הדין. סכום זה יישאר בנאמנות אצל ב"כ המוכרים והצדדים נותנים לו הוראות בלתי חוזרות לשלם מתוך סכום זה כל תשלום על מנת להמציא את המסמכים הנחוצים לשם העברת הדירה. לדוגמא, אם הרשות המקומית אינה מנפקת את האישור הנחוץ כאמור לעיל בגין אי תשלום ארנונה רשאי ב"כ המוכרים לשלם את הארנונה מכספי הנאמנות המופקדים אצלו ולהוציא את האישור.

 

מיסים ותשלומים:

בהסכם המכר יש לקבוע מי ישלם את התשלומים עד להעברת החזקה בדירה ואחריה.

ככלל, תשלומים כגון היטל השבחה וחשבונות שוטפים שנתגבשו עד למועד מסירת החזקה על הדירה ישלם המוכר, גם אם הומצאו למוכרים לאחר העברת החזקה על הנכס. תשלומים שנתגבשו לאחר העברת החזקה ישלמו הרוכשים.

מס רכישה ישולם ככלל ע"י הרוכש.

מס שבח משולם ע"פ סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין ע"י מוכר הזכות. ניתן לקבוע בהסכם שמס השבח ישולם ע"י רוכש הזכות. במקרה כזה רשאי מנהל השומה לקבוע את השומה בדרך של "גילום מלא". בגילום מלא מחשב מנהל השומה את מס השבח ע"פ התמורה שתישאר בידי המוכר לו היה משלם את מס השבח בעצמו. בכל מקרה, אין בתנאי זה בכדי להעביר את החובה לתשלום מס שבח על הרוכש.

logoround

צרו איתנו קשרsimilar articlessimilar Kteanotפורום הוצאה לפועל

 


נטילת משכנתא לרכישת דירה

5 1 1 1 1 1 (4 Votes)
נטילת משכנתא לרכישת דירה

עבור רובנו, נטילת משכנתא לרכישת דירה היא השלב הראשון ברכישה. במאמר שזה נדון על קצה המזלג בשלבים השונים שיש לעבור בהם עד לקבלת המשכנתא המיוחלת מהבנק.

בין השאר נדון במאמר זה בנושאים אלו:

מבוא:

כמשרד עו"ד מקרקעין אנו עדים לכך כי רוב רוכשי הדירות נעזרים במשכנתא, באחוז כזה או אחר משווי הדירה, על מנת לממן את העסקה. למעשה, בתנאים מסוימים, גם אם ידך משגת לרכוש דירה ללא משכנתא ייתכן ועדיין יהיה כדאי יותר ליטול משכנתא, מאשר לשלם את מלוא שווי הדירה מכספים המצויים בידי הרוכש.

עובר להגשת הבקשה למשכנתא קחו בחשבון גם את תשלומי הדירה הנלווים, מלבד ערך הדירה לרבות דמי תיווך, מס רכישה (בין 0.5% ל- 5% מערך הדירה, כאשר אין פטור או הקלה) דמי התיווך, שיפוצים, תוספות ושכ"ט עו"ד (בין 0.5% ל- 1.5% מערך הדירה). לזכאי משרד השיכון מומלץ לבדוק בבנק למשכנתאות את זכאותם לקבלת משכנתא מסובסדת, ולדאוג מבעוד מועד להוצאת תעודת זכאות באחד הבנקים.

כלל חשוב שיש להקפיד עליו, ונלקח גם בשיקולי הבנק, הוא כי החזר המשכנתא לא יהווה יותר משליש מההכנסה החודשית של המשפחה.

צרו איתנו קשרsimilar articlessimilar Kteanotפורום הוצאה לפועל

 

הגשת בקשה למשכנתא:

בשלב ראשון, יש להגיש לבנק המלווה בקשה עקרונית לנטילת משכנתא. בקשה זו מאפשרת בדיקה מוקדמת האם הבנק המלווה יהיה מוכן לתת לרוכש משכנתא.

עם הגשת הבקשה ידרוש מכם הבנק פרטים כגון מטרת ההלוואה, שווי הנכס, אחוז ההלוואה מסך הנכס ופרטים כלכליים על המבקש. המסמכים שיש לצרף לבקשה הם: תעודת זהות, כולל הספח, שלשה תלושי שכר אחרונים (של המבקש והערבים עם ישנם) לעצמאים תידרש שומת מס אחרונה + אישור רו"ח על הכנסות נטו לשנה הנוכחית, דפי חשבון עו"ש של שלושת החודשים האחרונים מהם ניתן ללמוד על ההכנסות לעיל, או במקרה של עצמאי חשבון הבנק העיקרי שלו. חוזה מכר (אם נחתם) ואישורי זכויות בנכס (מלשכת רישום המקרקעין או ממנהל מקרקעי ישראל והחברה המשכנת).

האישור העקרוני לקבלת משכנתא:

לאחר עיבוד הבקשה יעביר אליכם הבנק את אישור עקרוני לקבלת המשכנתא, את זכאותכם האישית ואת שיעור ההחזרים החודשיים הצפוי. הנתונים אותם לוקח בחשבון הבנק לצורך שקילת אישור מתן ההלוואה הם בד"כ: שווי הנכס, מיקום הנכס, מטרת בקשת המשכנתא (האם לרכישת דירה, מגרש, בניה, שיפוץ וכיו"ב), אחוז המימון ביחס לשווי הנכס, האם קיימת הלוואת זכאות ממשרד הבינוי והשיכון. במידה וייתן הבנק את האישור העקרוני הוא יכיל את הסכום המאושר, תנאי ההלוואה, תאריך תוקף האישור (בד"כ 3 חודשים), הביטחונות שעל המבקש להמציא והגבלת זמן על תוקף הריבית המוצעת.

יצוין כי לאחר אישור ההלוואה תתבקשו להמציא הערכת שמאי לגבי הנכס המוצע לשעבוד, ערוכה ע"י שמאי מוסמך שיפנה הבנק אליכם. כמו כן יש להמציא מסמך המאשר את אישור שחרור השעבוד או סילוק המשכנתא של המוכר. הצגת ערבות בנקאית לפי חוק המכר (אם המשכנתא היא לטובת רכישת נכס מקבלן). הוראת קבע עבור התשלום החודשי ומסמכי ביטוח הנכס הכוללים הצהרת בריאות. בנוסף יבקש הבנק את פרטי חשבון המוכר של הנכס על מנת שכספי המשכנתא יועברו אליו או לכיסוי המשכנתא מטעם הבנק שלו.

העברת המשכנתא:

לאחר שנבדקו כל תנאי ההלוואה והמבקש עמד בכל דרישות הבנק כאמור לעיל לרבות מסמכים, בטחונות, וכיו"ב, תבוצע ההלוואה או בזיכוי לחשבון הבנק או בשיק בנקאי. אם המדובר ברכישת נכס ישוחררו כספי ההלוואה לטובת המוכר ו/או לטובת סילוק משכנתא של המוכר הרובצת על הנכס. 

logoround

צרו איתנו קשרsimilar articlessimilar Kteanotפורום הוצאה לפועל

 


 

  • 1
 
לשאלות צרו איתנו קשר בטלפון 03-6129124
 אם האתר היה לכם מועיל, היו חברתיים, הקליקו Like...
 
לייעוץ בקשר לתחומי התמחותינו והתוכן באתר
 אתם מוזמנים לפנות אלינו בטלפון
03-6129124
או פשוט שילחו הודעה ונשיב לכם מייד