calluss 64

  • משפט מסחרי מחוץ לקופסה

  • 1

משרדנו בתקשורת

עורך דין בר אל ירון, חדשות ערוץ 2 (פרומו לכתבה)

פרומו לכתבה שתשודר בקרוב על אחת התיקים המורכבים בהם מטפל משרדנו במסגרת התמחותו בדיני חוזים.

עורך דין בר אל ירון, חדשות ערוץ 10

אחד התיקים המעניינים שהיו לנו במשרד כמשרד המתמחה בדיני חוזים. מרשתנו נפלה קורבן לתרגיל עוקץ שכמעט גרם לה לאבד את ביתה בתל אביב, למלווה בריבית שזייף מסמכים וכבר הספיק לרשום הערת אזהרה על הבית. כמובן שמייד עצרנו את העסקה באמצעות צו מניעה. בדיעבד, ובשיתוף פעולה עם ערוץ 10 התברר שמרשתנו לא הייתה הקורבן היחידי. הכתבה, שבה מרואיין בין השאר עו"ד בר אל ירון, מספרת את סיפורם.

בר אל ירון, משרד עורכי דין

משרד עו"ד מסחרי מחוץ לקופסה

התמחותו של המשרד הוא בתחום המסחרי אזרחי. למשרדנו ניסיון ייחודי ורב שנים כמשרד עו"ד העוסק בעריכת חוזים וליטיגציה בסוגיות מגוונות הנוגעות לדיני חוזים, ליווי חברות ובעלי מניות בתחום דיני חברות, ייצוג זוכים וחייבים בהליכי הוצאה לפועל , ליווי בהליכי פשיטת רגל עד למתן הפטר וכמשרד עו"ד המתמחה בעריכת חוזים וליטיגציה בתחום דיני המקרקעין. כמו כן, משרדנו הוא נציגה הבלעדי של חברת הגבייה העולמית GCS והינו משרד עורכי הדין היחיד בישראל המייצג בהרשאתה חברות ופרטים מהארץ ומרחבי העולם בהליכי גביית חובות בינלאומיים.

אתם מוזמנים לעיין בפסקי הדין שקיבל משרדנו עבור לקוחותיו בדף משרדנו בבתי המשפט. על המחשבה המקצועית, והתפיסה האחרת של עולם המשפט בתחומי התמחותו תוכלו ללמוד בדף מאמרים משפטיים באתר ו/או בדף כתבי טענות משפטיים שם תוכלו לעיין בכתבי טענות וכיו"ב מסמכים שהגשנו עבור לקוחותינו שהינם מצד אחד לקוחות פרטיים מן הישוב בישראל, ומצד שני חברות ענק בינלאומיות, לרבות חברת (Google (Ireland וחברת Savox ענקית הטכנולוגיה מפינלנד.

אודות משרד עורך דין בר אל ירון

מקצועיות חסרת פשרות, ליווי אישי ומסור

מזה 14 שנים משרדנו הינו משרד עו"ד מוביל שבמסגרת פעולותו מייצג לקוחות פרטיים וחברות המתמודדים עם תיקים מגוונים בתחום המשפט המסחרי אזרחי. במהלך השנים למדנו שוב ושוב שהמפתח להצלחה היא עורך דין שמבין לא רק את בית המשפט, אלא לא פחות את הלקוח ו/או העסק שהוא מייצג. משמעות הדברים מבחינתנו היא מתן חשיבות עליונה לליווי אישי מתחילת ההליך לעד סופו. אנו מאמינים כי הפתרונות היצירתיים ביותר באים מתוך שיתוף פעולה והבנה מעמיקה של עורך הדין המייצג את הלקוח וצרכיו - זהו סוד הצלחותינו בבית המשפט ומחוצה לו.

yaron46

עו"ד בר אל ירון

יליד 1971, ישראל, סיים בהצלחה ייתרה תואר ראשון במשפטים והוסמך כחבר לשכת עורכי הדין בישראל משנת 2004. במהלך שנת 2007 התקבל כנציגה בישראל של חברת GCS המייצגת גופים בינלאומיים ברחבי העולם. עו"ד בר אל ירון מתמחה בליטיגציה מסחרית בכלל ובדיני החוזים בפרט, ייצג ומייצג אין ספור חברות בינלאומיות, בעיקר בסכסוכים עסקיים מול חברות ישראליות לצד לקוחות פרטיים מן השורה שמתמודדים עם חברות מסחריות ובנקים. מאמריו המשפטיים התפרסמו ומתפרסמים באתרים משפטיים מובילים כגון האתר המשפטי המקצועי "פסק דין" ולא פעם הוזכרו תיקים בהם היה מעורב במגזין גלובס ובכלי תקשורת אחרים. עו"ד בר אל מתנדב פעיל לייצוג מעוטי יכולת במסגרת עמותת לתת, בין אם מול גופים ציבוריים וחברות ובין אם בבית המשפט. במהלך השנים הקפיד ומקפיד עו"ד בר אל לשמור לא רק על מצויינות משפטית אלא גם ובעיקר על יחס אישי מסור לכל לקוח ולקוח, שילוב זה התברר במהלך השנים כשילוב מנצח.

ייצוג וליטיגציה בתחומי המשפט המסחרי אזרחי

 התמחות יחודית בתחומי המשפט המסחרי אזרחי, 12 שנים של ייצוג וליטיגציה בכל ערכאות בתי המשפט והבנה עמוקה של המציאות העסקית שברקע של כל תיק ותיק שמועבר לטיפולינו. להלן תחומי ההתמחות של משרדנו:

עורך דין חוזים 9

דיני חוזים

התמחות וניסיון מגוון וייחודי בדיני חוזים לרבות עריכת חוזים וליטיגציה באכיפה / ביטול חוזים. 

קרא עוד בדף עורך דין חוזים

עורך דין חברות 9

דיני חברות

הקמה, ליווי שוטף וייעוץ לחברות. ליטיגציה וייצוג חברות, בעלי מניות המיעוט ו/או הרוב בחברה.

קרא עוד בדף עורך דין חברות

עורך דין הוצאה לפועל 9

דיני הוצאה לפועל

ייצוג חייבים וזוכים בלשכות ההוצאה לפועל ברחבי הארץ, ערעורים על החלטות רשמי ההוצאה לפועל.

קרא עוד בדף עורך דין הוצאה לפועל

עורך דין פשיטת רגל 9

דיני פשיטת רגל

ייצוג בהליכי פשיטת רגל, משלב בדיקת התיק, דרך ייצוג בהליכי הפשט"ר ועד לצו ההפטר הסופי מחובות.

קרא עוד בדף עורך דין פשיטת רגל

עורך דין מקרקעין 9

דיני מקרקעין

עריכת חוזי מקרקעין מגוונים וליטיגציה בסוגיות הנוגעות לדיני מקרקעין בבכל הערכאות המשפטיות הדנות בדיני מקרקעין.

קרא עוד בדף עורך דין מקרקעין

עורך דין עובדים זרים

דיני עובדים זרים

ייעוץ למעסיקי עובדים זרים, הגנה וליטיגציה מול קנסות המוטלים על מעסיקים והגנה בפני כתב אישום על העסקת עובדים זרים.

קרא עוד בדף עורך דין עובדים זרים

המאמרים האחרונים שפרסמנו

  • צוואה, כל מה שחשוב (מאד) לדעת +

    במאמר זה נביא בפניכם את כל שראוי לדעת לפני שניגשים לעריכת צוואה. נעשה כמיטב יכולתנו להביא בפניכם את ניסיון משרדנו כמשרד עורכי דין לצוואות. את הדברים נבסס על הוראות חוק הירושה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק הירושה") המסדיר את ענייני הירושה והצוואה קרא עוד...
  • פרשנות חוזה +

    פרשנותו של חוזה הייתה, עודנה וכנראה גם תהיה אחת הסוגיות המרכזיות שידונו בהם בתי המשפט בכל הערכאות. בשנים האחרונות חלו תמורות בדרך בה מפרש בית המשפט חוזים ובמאמר ראינו לנכון כמשרד עו"ד חוזים להבהיר את ההלכות האחרונות בפרשנותם של חוזים. כבר קרא עוד...
  • ביטול מתנה במקרקעין +

    מאמר זה יעסוק בהסכם מתנה וליתר דיוק, בביטול הסכם מתנה במקרקעין, סוגיה בה משרדנו כמשרד עורכי דין לחוזים עוסק בה לא מעט. מניסיוננו, מאחר ובד"כ מתנה במקרקעין ניתנת לבן משפחה, כאשר מבקש מעניק המתנה או יורשיו לבטלה מעורבים בעניין אמוציות קרא עוד...
  • תביעה לפינוי מושכר +

    מאמר זה ידון בסוגייה מוכרת, שאנו כמשרד עו"ד העוסק בחוזים נתקלים בה לא מעט, המדובר בפינוי מושכר משוכריו לאחר שאלו הפרו את הסכם השכירות. בעיקר נשים את הדגש על הוראות פרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי שכותרתו "תביעה לפינוי מושכר" קרא עוד...
  • 1
  • 2
  • 3

חדשות המשרד

  • כתב תביעה - ביטול חוזה החזר חוב +

    מרשינו חתם על חוזה החזר חוב ע"ס כ- 1,500,000 ש"ח. בנוסף העביר כביטחון להחזר החוב את שיק שלו ושל רעייתו ואף התחיל לשלם את התשלומים בהסכם מידי חודש בחודשו. בדיעבד התברר כי חתימתו על ההסכם בטעות והטעיה יסודה וכי יש קרא עוד...
  • בקשת רשות ערעור על החלטה לדחיית בקשה לצו מניעה זמני +

     במקביל להגשת תביעה לביטול חוזה שהוגשה על ידי משרדנו בשם מרשינו, הוגשה גם בקשה לצו מניעה זמני המורה לצד שכנגד להימנע מלהגיש לפרעון שיק בטחון ע"ס 1.5 מליון ש"ח שניתן על ידו כבטחון לביצוע החוזה. בית משפט השלום דחה את קרא עוד...
  • פסק דין בערעור על החלטת בית משפט השלום הדוחה בקשה למתן צו מניעה זמני +

    במסגרת ייצוג מרשינו כמשרד עו"ד חוזים הוגש על ידינו ערעור (בר"ע) על החלטת בית משפט שלום שדחה את בקשת מרשינו למתן צו מניעה זמני לפרעון שיק ע"ס 1.5 מליון ש"ח עד להכרעה בתביעה שהוגשה על ידינו לביטול חוזה. בית המשפט קרא עוד...
  • כתב תביעה לפינוי מושכר +

    המדובר בתביעה לפינוי מושכר בסדר דין מהיר, ובהתאם לפרק טז לתקנות סדר הדין האזרחי. משכיר אשר ניצל נזילת מים שארעה במושכר על מנת לתרץ את מחדליו באי תשלום דמי שכירות ואי קיום תנאי הסכם השכירות. תביעה זו הוגשה במקביל לתביעה קרא עוד...
  • 1
  • 2
  • 3

עא 126/83 שיך סעד אלדין אלעלמי נ' הינד נג'ם אל-חטיב

1 1 1 1 1 (0 Votes)

חזרה למאמר משרדנו "פלישת שכן לשטח המשותף"


.1שיך סעד אלדין אלעלמי

.2נגיבה בינת ג'לאל אלדין אלעלמי
.3לביבה בינת ג'לאל אלדין אלעלמי
.4עבדול רזאק מוחמד יוסף אלעלמי
נגד
.1הינד נג'ם אל-חטיב בשמה ובשם עיזבון אמה המנוחה חורייה אלעלמי
.2אמחאל בת איברהים אלעלמי בשמה ובשם עיזבון בעלה המנוח באסם אלחטיב
.3אלשיך עבדול מועטי אלעלמי בשמו ובשם אמו פאטמה נג'ם אלדין אלעלמי
.4נוזהא עלי קמיע, בשמה ובשם עיזבון בנה המנוח דר' חוסאם עבדול רחמן אלעלמי ובשם עיזבון בעלה המנוח עבדול רחמן נג'ם אלדין אלעלמי
.5עבדול ראוף אלעלמי

בבית המשפט העליון בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים
[24.2.86]
לפני הנשיא מ' שמגר והשופטים א' חלימה, מ' בן-דרור

פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין), חא"י כרך ב, (ע) 829, (א) 853, סעיפים 12, 51, פרק ח' - פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969, נ"ח 23סעיפים 27, 51, 53- תקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, ק"ת 2220, תקנה 82(א) - תקנות סדר הדין האזרחי, תשכ"ג­1963, ק"ת 1869, תקנה 83- החוק העותמני על החזקת נכסי נדל"ן, סעיף 3המג'לה, סעיפים 166, 1737- החוק העותמני על סדרי הטאבו, סעיף כ"ד חוק הקרקעות העותמני, סעיף 5- חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ס"ח 259, סעיפים 5, 93(א), 166(ב).
מיני-רציו:
°
* התיישנות – מקרקעין – מחזיק המקרקעין
°
* קניין – מקרקעין – בעלות רשומה
°
* קניין – מקרקעין – התיישנות
°
* קניין – מקרקעין – רישיון
°
°
הערעור נסב על שאלת זכויות הבעלות במקרקעין שעברו הליכי הסדר.
°
°
בית המשפט העליון פסק:
°
א. (1) בסכסוכים המתגלעים עקב יישומה של פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969, על שטח מסוים, העדיפות היא לנושא החזקה, וזאת בין אם מדובר בקרקע רשומה כדין ובין אם מדובר בקרקע שאין לגביה כל רישום.
°
(2) כאשר פלוני מוכיח חזקה נוגדת בקרקע של פלמוני, שתקופתה ותנאיה יש בהם כדי למנוע כל תובענה לקבלתה, תירשם הקרקע בשמו של המחזיק, וזאת על-אף הרישום שבידי הבעלים.
°
(3) אין לזלזל בכוחו המחייב של הרישום. בהעדר טענה של חזקה נוגדת מוסמך הפקיד המסדר לרשום קרקע בשמו של הבעלים גם בהעדר תביעה פורמאלית מצדו, ובלבד שהפקיד המסדר שוכנע, שלאדם, אשר לא הגיש תביעה, יש זכות בקרקע.
ב. טענת התיישנות הינה טענה רק בפי המחזיק בקרקע בשעת בירור הסכסוך בינו לבין יריבו.
ג. (1) יש להבחין בין רישיון שניתן בתמורה לבין רישיון שניתן ללא תמורה.
--- סוף עמוד 397 ---
(2) רשות שאינה בתמורה ניתנת לביטול על-ידי כך שנותן הרשות מגלה דעתו, כי אין ברצונו להרשות עוד את הפעולות, שלגביהן ניתנה הרשות.
פסקי-דין של בית המשפט העליון שאוזכרו:ב
[1] ע"א 805/79 עיזבון המנוח אחמד חסין אל-גול ואח' נ' כולל חב"ד בירושלים ואח' פ"ד לח(1) .57
[2] ע"א 289/65 צ' רובינשטיין ואח' נ' רון ואח' וערעור שכנגד, פ"ד כ(1) .505
[3] ע"א 87/50 ליבמן נ' ליפשיץ, פ"ד ו .59
[4] ע"א 223/81 רשות הפיתוח נ' פאי חסן עיד ואח’, פ"ד לט(1) .605
[5] ע"א 185/46 עזבון ינטל מרקוביץ ואח' נ' בן סינור ואח’, פ"ד ב 216; פ"ע א .281
[6] ע"א 379/57 (ע"א 52/47) ר' ג'אד סיקלי ואח' נ' האפו' לנכסי נפקדים ואח’, פ"ד יד .1075
[7] ע"א 242/66 יעקובסון נ' גז, פ"ד כא(1) .85
[8] ע"א 212/62 סטרכילביץ ואח' נ' אפשטיין, פ"ד טז 2.377
[9] ע"א 197/84 יגורי ואח' נ' רשות הפיתוח באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד לט(2) .85
[10] ע"א 253/47 לוי נ' י' קליין ואח’, פ"ד ב 107; פ"ע א .270
[11] ע"א 346/62 פ' ריכטר ואח' נ' מנהל מס עזבון, ירושלים, פ"ד יז .701
[12] ע"א 517/70 גרוס נ' מועדון נ.צ. בע"מ ואח’, פ"ד כו (1) 175.
[13] ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית-מדרש החסידים, פ"ד לא(3) .210
[14] ע"א 602/84 - לא פורסם.
פסקי-דין של בתי המשפט המחוזיים שאוזכרו:ו
[15] ת"א (ת"א) 120/51שצ'ופק נ' רפופורט ואח’, פ"מ יב .399
ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזיבירושלים (השופט י' חאג' יחיא) מיום 27.1.83בתה"ק .1/74הערעור נתקבל.
א' סוכובולסקי, א' מוגרבי - בשם המערערים;
ד' אטון - בשם המשיבים 1-4;
י' כהן - בשם המשיב .5

--- סוף עמוד 398 ---

פסק-דין

השופט א' חלימה:נ הערעור שלפנינו מתייחס לכברת קרקע, שנוצרה עקב התפתחות שהתרחשה בהמשכים. להלן אביא סקירה רטרוספקטיבית להתפתחות זו:ב
.1לסבא המשותף של הצדדים שבערעור הנוכחי - עבד-אלרזאק אלעלמי (להלן - הסבא) - היו שלושה ילדים:ו
ג'לאל אלדין
נג'ם אלדין
מוחמד יוסוף
בבעלותו של הסבא הייתה חלקת קרקע, ששטחה הרשום היה 450, 5אמות (ד'ראע). הסבא העביר במשך התקופה, שמתחילה בחודש מרץ 1312לספירת ההג'רה (המקבילה לשנת 1894- ראה ספרו של הפרשן מ' דוכן ז"ל, דיני קרקעות במדינת ישראל (אחוה, מהדורה 2, תשי"ג) 10) לכל אחד מילדיו הנזכרים חלקים משטחה של החלקה לפי הפירוט הבא:נ
השם השטח באמות (ד'רעא)
מוחמד יוסוף 150,1
נג'ב אלדין 150,1
ג'לאל אלדין 150,1
את יתרת השטח הרשום (000, 2אמות) הקדיש הסבא בהקדש - ד'ורייה ­כמשמעותו של ביטוי זה בדיני ההקדש המוסלמי, דהיינו:ב הקדש משפחתי לטובת הילדים והנכדים (ספרו של הפרשן ד"ר א' בן-שמש, ז"ל חוקי הקרקעות במדינת ישראל (מסדה, תשי"ג) 34). ההקדש נרשם בשנת 1318(1900).
מוסכם על הכול, שהבן ג'לאל אלדין ביצע בשנת 1321(1903) פעולת תיקון-רישום השטח, שהעביר לו אביו (הסבא) באותה החלקה. עקב כך הועמד רישום השטח שבבעלותו של ג'לאל אלדין על 4250אמות תחת 1150אמות המקוריות.
כן מוסכם, כי לאחר תיקון השטח, כאמור, העביר ג'לאל אלדין את השטח כפי שתוקן לאחת בשם חפצה קטיינה (להלן - חפצה). השטח נשאר בבעלותה של זו עד שנת 1921, דהיינו כ- 14שנים. משהלכה חפצה לעולמה, חזר ג'לאל אלדין וקנה מאת יורשיה את אותו השח שבו מדובר לפי שטר מס' 2מיום 29.1.21(השטר מצורף למוצג נ/4).

--- סוף עמוד 399 ---
עובדה נוספת שאינה נתונה במחלוקת היא, שבשנת 1941הפקיעה
העירייה לצורך הרחבת דרך ציבורית שטח של כ- 700מטרים, הנמצא בגבולה של חלקה 121(שמהווה חלק מהשטח שהעביר הסבא לג'לאל אלדין). הדרך משתרעת מדרום לצפון ומשיקה עם גבולה הדרומי של חלקה 120(אף היא חלק מהחלקה שקיבל ג'לאל אלדין מאביו).
.2ג'לאל אלדין הלך לעולמו, ובשנת 1946פנו יורשיו למשרד רישום הקרקעות - טאבו - (ראה בקשה 59/46שבתיק הטבו נ/14) ועשו את השינויים הבאים:ו
א. השטח הועבר משמו של ג'לאל אלדין ז"ל ליורשיו.
ב. תוקנו השטח והגבולות.
ג. השטח פוצל לשתי חלקות נפרדות, דהיינו:נ חלקות 120ו- 121שבגוש 30056הנזכרות.
ד. פעולת מכר לפי שטר .2475/46
עקב פעולות אלה (כך מסתבר ממסמך מס' 17מיום 4.9.46, שצורף לתיק הטאבו:ב נ/4), הוקטן השטח המקורי של ג'לאל אלדין ז"ל בכ- 16מטרים. סיבת ההפחתה הייתה כעולה מאותו המסמך 17, הדיוק במדידה. למען הסדר אביא להלן את הדברים הרלוואנטיים שנאמרו באותו המסמך:ו
16the property after survey has realized a decrease in area of" square meters, which is due to the accuracy of the present ."survey אשר לפיצול השטח ייאמר, כי במסגרת אותן הפעולות שנעשו ב- 1946פוצל השטח של ג'לאל אלדין ז"ל לשתי חלקות נפרדות:נ 120ו- 121בגוש .30056מני אז עמד שטחה של החלקה הראשונה (120) על 401, 1מ"ר, ושטחה של החלקה השניה (121) על 024, 1מ"ר, ובסך הכול:ב 425, 2מ"ר (ראה מפת הפיצול שבמוצג נ/4).
המשותף לכל הפעולות שנעשו ב- 1946הוא:ו פעולות אלה נעשו, בין השאר, על יסוד תעודה חתומה על-ידי המוכתר ועל-ידי נכבדי השכונה (מסמך מס' 15, בשפה הערבית, שצורף למוצג נ/4). בתעודה זו נאמר מפורשות, שהשטח שלגביו נעשו הפעולות נמצא בחזקתם ובבעלותם של פאטמה בת אלחאג' מוצטפא אלעלמי וכן שייך סעד אלדין אלעלמי ועוד שותים אחרים "ללא סכסוך וללא התנגדות".
עד כאן קורותיו של השטח, שעליו סב הערעור.

--- סוף עמוד 400 ---
.3אשר לקורותיו של ההליך שלפנינו, ייאמר:נ יורשיו של נג'ם אלדין ז"ל הגישו לבית המשפט המחוזי הירדני, שהיה אז במזרח ירושלים (להלן ­התובעים), את התובענה 333/1962נגד יורשיו של ג'לאל אלדין ז"ל וכן נגד בן-דודם של אלה, עבדאל רזאק בנו של מוחמד יוסוף אלעלמי (נתבע 5), שבמסגרתה טענו התובעים, כי הנתבעים השתלטו על חלקים מחלקתם של התובעים שקיבלו ממורישם ז"ל (הכוונה לחלקה 73בגוש 30056). ההשתלטות התבטאה בגריעת שני שטחים מהחלקה 73הנזכרת, שהם:ב
א. שטח ברוחב כמטר וחצי, שהיווה ערב ההשתלטות דרך פרטית המשתרעת לאורך גבולה המערבי של חלקה .73לפי הטענה, צורף חלק זה לחלק המערבי של החלקות 120ו-.121
ב. שטח של 950אמות (ד'רעא) שהן 545מ"ר, המשתרע לאורך גבולה המזרחי של חלקת התובעים (מס' 73). שטח זה צורף, לפי הטענה, לחלקת ההקדש (חלקה מס' 71), שהנתבע 5שימש כמתוואלי (ממונה) עלי. יצוין, שעל החלקה 71בנוי בית, ששימש בעבר דירת מגורים לשופט קורי.
הפרטים המובאים לעיל מופיעים בבירור בפסק-דינו של בית המשפט המחוזי הירדני מיום 18.5.65(מוצג ת/8), שניתן לאחר התדיינות בין הצדדים. במסגרת אותו פסק-דין הועדפה גירסת התובעים על גירסתם של הנתבעים, ובית המשפט נעתר לתובענה במלואה, בזאת שבית המשפט הירדני קבע, שהשטחים הנזכרים בשתי הפיסקאות לעיל שייכים לתובעים.
הנתבעים לא השלימו עם מסקנותיו של בית המשפט כי אם פנו לבית המשפט לערעורים בירושלים (ע"א 506/65- מוצגים ת/ 13- ת/14). אולם במהלך שמיעת הערעור הוחוור, שהשטח שבסכסוך הוכרז כשטח שבהסדר על-פי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) (להלן - פקודת ההסדר), ובשל כך החליט בית המשפט לערעורים על העברת הסכסוך לשמיעה מחודשת לפני בית המשפט הירדני המיוחד להסדר הקרקעות.
ימים חלפו וחודשים נקפו וההסדר לא הסתיים, ובינתיים עבר האזור בעקבות מלחמת ששת הימים, לידי מדינת ישראל. עקב כך הגישו הנתבעים, אשרלא השלימו עם פסק-דינו של בית המשפט המחוזי הירדני, בקשה לבית המשפט העליון הישראלי (ב"ש 110/73) ועתרו, שהנושא יתברר לפני בית­משפט זה. הבקשה לא נתקבלה, מפני שהסמכות העניינית לדון בסכסוכים על­פי פקודת ההסדר עברה לבית המשפט המחוזי, ולכן הועבר התיק לבית המשפט המחוזי ירושלים. כבוד השופט י' חג' יחיא, שישב בדין, הלך באותה הדרך, שלפיה פעל בית המשפט הירדני. אף הוא העדיף את גירסתם של התובעים ועדיהם על גירסתם של הנתבעים ועדיהם ובפסק-דינו מיום 27.1.83ציווה לאמור:ו
א. חלקתם של התובעים (מס' 73) תוגדל מצדה המערבי ב- 450מ"ר, שיילקחו מתוך החלקות 120ו- 121הנזכרות, השייכות לנתבעים.

--- סוף עמוד 401 ---
ב. שטח של 545מ"ר יילקח מחלקה מס' 71ויצורף לחלקתם של התובעים (מס' 73).
חמשת הנתבעים לא השלימו עם התוצאה, ומכאן הערעור שלפנינו.
.4על-מנת לדון בטענות שהועלו לפנינו, מן ההכרח לחזור לכתב התביעה ולעמוד על טיב הטענות, שהיו בפיהם של התובעים (המשיבים שלפנינו), ועל הסעדי שביקשו.
ואכן, אין מחלוקת, שהדיון לפני בית המשפט קמא התנהל על טוהרת כתב התביעה המתוקן מיום 21.7.75(התיק עצמו קיבל מסמך חדש, שהוא:נ תיק קרקעות 1/74). העיון בו מלמדנו, כי בפריטים 11- 12שבו טענו התובעים כי לנתבעים אין שום הוכחה או ראיה, ששטח חלקתם נהיה 250, 4אמות (ד'ראע) במקום השטח המקורי, 150, 1אמות. לפיכך עתרו התובעים לצמצם את השטח השייך לנתבעים שחייב להיות, לפי הטענה, שווה לזה של התובעים.
בפריט 14נתבקש בית המשפט לצוות על תיקון הגבולות לפי הגירסה שבכתב התביעה המתוקן, ובהתאם לכך יתוקן גם הרישום במשרד ספרי האחוזה. כן נתבקש בית המשפט לצוות על התובעים להימנע מלהפריע לתובעים בבעלותם בשטחים הנזכרים לעיל שיש לצרפם לחלקתם של התובעים (מס' 71) משני צדדיה:ב המזרחי והמערבי.
.5עתה, לאחר שכל הנתונים הרלוואנטיים הדרושים להכרעה בערעור מונחים לפנינו, נסללה הדרך להכריע בטענות המנוגדות שהשמיעו הצדדים. אולם קודם שאדון בטענות לגופן, אקדים שלוש הערות כדלהלן:ו
א. לא בכדי התייחסתי במיוחד לכתב התביעה המתוקן, שכן אמרתי, כי בעת שהוגשה התביעה המחודשת לבית המשפט המחוזי (תיק קרקעות 1/74) הוכרז האזור כאזור שבהסדר. מיותר לציין, כי בסכסוכים, המתגלעים עקב יישומה של פקודת ההסדר על שטח מסוים, העדיפות היא לנושא החזקה. וזאת, בין אם מדובר בקרקע רשומה בדין ובין שמדובר בקרקע שאין לגביה כל רישום. כאשר פלוני מוכיח חזקה נוגדת בקרקע של פלמוני, שתקופתה ותנאיה יש בהם כדי למנוע כל תובענה לקבלתה, תירשם הקרקע בשמו של המחזיק, וזאת על-אף הרישום שבידי הבעלים (סעיף 51לפקודת ההסדר - היום סעיפים 51, 53לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969) (ע"א 805/79[1], בעמ' 67מול אות השוליים ז, וכן ע"א 289/65 [2]).
אכן, די לעיין בתביעתם של התובעים (המשיבים) כדי ללמוד ולהיווכח, שתביעתם מבוססת על הרישום בלבד, כשהסעד המבוקש הוא תיקון השטחים ברוח האמור לעיל.
אולם אין לזלזל בכוחו המחייב של הרישום. בהעדר טענה של חזקה נוגדת מוסמך הפקד המסדר (גם בית המשפט במשמע) לרשום קרקע בשמו של הבעלים גם בהעדר תביעה פורמאלית מצדו, ובלבד שהפקיד המסדר שוכנע, שלאדם, אשר לא הגיש תביעה,

--- סוף עמוד 402 ---
יש זכות בקרקע (סעיף 12לפקודת ההסדר - היום סעיף 27לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש]).
לא כך המצב בערעור שלפנינו, שלגביו אמרתי וחזרתי ואמרתי, שכל כולו מבוסס על הרישום, שלטענת המשיבים (התובעים) אינו תואם את הרישום שקדם לו.
ב. המשיבים (התובעים) לא פעלו על-פי תקנה 82(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד- 1984(מקודם תקנה 83לתקנות סדר הדין האזרחי, תשכ"ג­1963), שמחייבת תובע בתובענה שבמקרקעין להגיש מפה, שתזהה את השטח שהוא תובע. הוראה זו חשובה לגבי הערעור שלפנינו, במיוחד באשר התובעים טענו לבעלות בחלק מסוים בחלקתם של המערערים, אך השטח שבו מדובר נשאר בלתי מזוהה במידה שגורמת לאי-בהירות.
אמנם, לא נקבעה סנקציה נגד תובע, שאינו מקיים חובה זו (ספרו של כבוד הנשיא זוסמן ז"ל סדרי הדין האזרחי (בורסי - פרץ את טוים, מהדורה 4, תשל"ד) 131), אולם אין להתעלם מהקושי להוציא אל הפועל את פסק הדין בהעדר מפה כזו.
ג. התובענה, שעליה סב הערעור שלפנינו, אינה נוגעת, למעשה, לתיקון משנת 1946, שהרי לא זו בלבד שעקב התיקון מאותה שנה לא גדל השטח שבחזקתם של המערערים, כי אם באותו התיקון נגרעו מהשטח השייך להם 16מ"ר, וברור הדבר, שהסכסוך שבו עסקינן מתייחס לתיקון משנת .1903
.6לאחר הדברים אתייחס לטענותיהם של המערערים, שהראשונה ביניהן אומרת, שאין לסתור רישום טאבו בעדויות שבעל-פה, להוציא מקרים של מעשה תרמית או טעות ברישום.
על-מנת להכריע בטענה זו, מן ההכרח לסקור את שיטת הרישום העותמנית בשל השלכותיה על הסכסוך שלפנינו. בנושא זה יובהר כדלהלן: בסעיף 3לחוק העותמני על החזקת נכסי נדל"ן משנת 1331(1913) ­(ראה נוסח החוק בספרו הנ"ל של בן-שמש ז"ל, בעמ' 189), חזר המחוקק העותמני על העיקרון הכלול בסעיף 1737של המג'לה, הקובע:
"מאמר המלך ורשימות ספרי האחוזה, הואיל והם נקיי מדבר רמאות נוהגים על פיהם".
לדעתו של אותו המלומד (שם, בעמ' 190), כוונת הדברים היא לאותם ספרי האחוזה, שסודרו בתקופה קדומה ונשמרו במשרד ספרי האחוזה הראשי שבקושטא (דפתר -

--- סוף עמוד 403 ---
ח'אנה). מאז נעשו הרבה פעולות בקרקעות המדינה העותמנית, וספרי האחוזה שבקושטא היו עדות טובה למצב שהיה קיים בזמן שסודרו. אוסיף אך זאת, שהוראה ברוח הטענה שלפנינו מתבקשת גם מסעיף כ"ד של החוק העותמני על סדרי הטאבו משנת 1275(1858), שתוכנו מובא באותו המקור (שם, בעמ' 179).
על מהותה של שיטת הרישום העותמנית הרחיב בית-משפט זה את הדיבור בע"א 87/50 [3]. בעמ' 91מול אות השוליים א הבחין בית-משפט זה בין שתי שיטות רישום: סוג אחד, הידוע בשם רישום שטרות ,deed registrationהוא הסוג שלגביו מחייב החוק אך את רישומן של העיסקאות, שלפיהן מוכרים וקונים בני אדם זכויות ואינטרסים במקרקעין. הסוג השני, הידוע בשם רישום זכויות במקרקעין title registrationמאפיין שיטת רישום מושלמת יותר.
בתהותו על מהותה של שיטת הרישום העותמני אמר בית-משפט זה בע"א 87/50[3], בעמ' 91מול אות השוליים ה:
"השלטון העותומני התיימר להנהיג בארץ-ישראל שיטת רישום מהסוג השני, - דהיינו, הטומנת בחובה גם רישום שטרות (או עסקות), גם רישום זכויות (עיין בגודבי ודוכן, עמ' 271), ולכאורה היה זה הגיוני, איפוא, כי המחוקק התורכי יורה לבתי המשפט לפסוק בזכויות בעלות על סמך ,הקושאן' והרישום שבספרי האחוזה 'ללא הוכחה נוספת', באופן שתביעת זכות שיסודה במסמכים בלתי רשמיים לא תוכל לעמוד נגד הוכחה מהמין הרשמי הנ"ל (סעיף 3לחוק העותומני הזמני משנת 1331(1913) הדן בזכות להעביר נכסים דלא ניידי; ערעור אזרחי 233/37 (עמ' 138, 141)".
ברם, כמסתבר מהדברים שנאמרו בהמשך, מול אות השוליים ו, לא השיגה שיטת הרישום העותמנית את מטרתה - דהיינו:
"...במקרים רבים לא שיקפו ספרי האחוזה העותומניים אל נכון את מצב הבעלות".
בית המשפטמנה, שם, אחת לאחת את הסיבות, שהיו ביסודה של התוצאה, ולגבי חלק מהן אשוב ואתייחס במרוצת הדברים להלן.
בקשר למצב הרישום לאחר הכיבוש הבריטי, תואר המצב בע"א 87/50 [3] הנ"ל, בעמ' 92מול אות השוליים א:
"כאשר השלטון המנדטורי - אחרי כיבוש הארץ על ידי הבריטים - עמד על מצב הדברים הנ"ל ואף נתקל בקושי הנוסף, שהתורכים לקחו עמם חלק

--- סוף עמוד 404 ---
מספרי האחוזה, התקין הוא את שיטת הרישום המשתקפת מהוראות פקודת העברת קרקעות. שיטה זו מתוארת על ידי ה"ה גודבי ודוכאן שוב 'כתרכובת של רישום שטרות ורישום זכויות' (שם); אך לי נראה שהמחוקק שם את הדגש - גם בכותרת לפקודה וגם בסעיף 7- על רישום עסקות או שטרות דוקא; ועל כל פנים, מנקודת ראות המבחן שקבעתי לעיל, קרובה היא שיטה זו לסוג הראשון האמור. הלא בסעיף 8נקט המחוקק צעד מהפכני - לעומת האמור בסעיף 3לחוק העותומני האמור משנת 1331- בשעה שהורה בו, בסעיף זה, כי רישום השטר לא יקנה כל ערובה בדבר הבעלות. רק לאחר שאחז באמצעים לעריכת מדידה קדסטרית והקמת מנגנון להסדר זכויות במקרקעין יצר השלטון המנדטורי ­בפקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) - שיטה של רישום זכויות, אשר תחול על אותם השטחים שבהם הועברה פעולה של הסדר זכויות ושבמרכזה עומדת החלקה המדודה. ואמנם תכונתה היסודית של שיטה זו גלומה בתוצאה העולה מהרישום "החדש" הפועל - לבד ממספר מוגבל של מקרים כדי לשלול תקפה של כל זכות העומדת בסתירה לאותו רישום (סעיף 43). (ההדגשות שלי - א' ח')".
חרף האמור עד כה - כך עולה מהמשך הדברים שאמר בית-משפט זה בע"א 87/50[3] הנ"ל, בעמ' 92מול אותיות השוליים ד-ה. שיטת הרישום, הנהוגה לפי פקודת ההסדר, קנתה אמון רב בציבור:
"עד שבתי המשפט מייחסים עתה גם לרישום ,הישן' שבספרי האחוזה ערך רב כהוכחה על זכותו של הבעל הרשום (ע"א 355/44; ע"א 280/45). אולם להלכה המצב המשפטי הוא כפי שנקבע בסעיף 8: הרישום הנעשה בהתאם להוראו הפקודה משנת 1920אינו מקנה ערובה לבעלות (ע"א 236/42; ע"א 251/43)".
כפי שאמרתי, לא השיגה השיטה העותמנית את מטרתה. אחת הסיבות לתוצאה זו הייתה, כנאמר בע"א 87/50 [3], בעמ' 91מול אות השוליים ו:
"השטח והגבולות הרשומים - משום שלא נקבעו על סמך מדידה כללית יסודית שנערכה אי-פעם - לא התאימו, לעתים קרובות למציאות".
נושא אי הזהות בין השטח הרשום לבין השטח במציאות נדון
בע"א 223/81 [4] שבמסגרתו הסתמך בית משפט זה על ציטטות מספרו הנ"ל של הפרשן דוכן ז"ל, שהן רלבנטיות לנושא שבו עסקינן. בעמ' 613- 614נאמר:
"דוגמא מאלפת, עד כמה השטח הרשום בקושאנים לא היה מדויק, מובאת

--- סוף עמוד 405 ---
באותו המקור (הכוונה לספרו של הפרשן דוכן ז"ל - א' ח') (שם, בעמ' 366מול הערת השוליים 5): ,...נרשם השטח, למשל, דונם אחד או שנים, ואחרי המדידה המדוייקת מצאו חמשים או אף חמש מאות דונם'.
הסיבה נעוצה בכך, שהשטח נרשם על-פי שמות הגובלים ולא על-פי מדידה" (ההדגשות שלי - א'ח').
בא-כוחם המלומד של המערערים היה מודע למצב עניינים זה, אך תמך את יתדותיו בהלכה אחרת, שיצאה מבית-משפט זה - ע"א 185/46 [5], בעמ' 222מול אות השוליים א:
"הדעת נותנת, ואף החוק קובע, כי במסיבות הענין לא ייסתר רישום טאבו בעדויות שבעל-פה (ראה ערעור קרקעות 54/24). אין המערערים טוענים בכתב-תביעתם, כי נעשה מעשה תרמית או היתה טעות כלשהי ברישום" (ההדגשה שלי - א' ח').
הלכה זו הייתה ביסוד הטענה הראשונה שהועלתה כאמור.
.7קשייהם של המשיבים מתחילים בטענה שהעלו בכל הזדמנות, שהשטח הרשום של חלקתו של הסבא זהה עם השטח במציאות.
דא עקא: בית המשפט קמא קבע עובדתית, שבפועל אין זהות כזו, ולפיכך אין להסיק מסקנות מרחיקות לכת לטובת המשיבים על-פי הרישום בלבד. הנה כי כן קובע השופט המכובד בפסק-דינו (עמ' 152) כדלהלן:
"מן הראוי להדגיש את אי-הדיוק ברישום השטחים בתקופה התורכית לא רק כשמדובר בחלקה הנ"ל ובחלים שהמנוח העביר לשלושת בניו אלא גם כשמדובר בשטח המקרקעין בכלל".
למטה מזה, נאמר באותו ההקשר:
"עובדה שמדידת שטחו של כל חלק משלושת החלקים מראה שהוא יותר מאשר 1150דראע בהנחה שדראע אחד שווה 1.74ס"מ מרובע בקירוב (ההדגשה שלי - א'ח')".
קביעה זו מתיישבת בהחלט עם שיטת הרישום העותמנית. אולם בד בבד מעוררת קביעה זו שאלות תמוהות, שכל תשובה עליהן עלולה להיות בעוכריהם של המשיבים ואף לרעתם. שכן אם נכונה טענתם של המשיבים, שמורישם קיבל רק 150, 1אמות, כיצד

--- סוף עמוד 406 ---
יסבירו את העובדה, שהם מחזיקים בפועל במספר אמות העולה על המספר הנזכר? ובמה אם כן מתבטאת הנגיסה בשטח חלקתם? אלא שהסיבוך האמיתי שאליו נקלעו המשיבים עולה מקביעתו של בית המשפט קמא (שם, בעמ' 153):
"ואולם ההשתלטות בפועל על חלק משטח הנתבעים יושמה ובוצעה ע"י יורשיו של ג'לאל אלדין, כאשר אף הם ביצעו ורשמו תיקון משלהם בשנת 1946".
אם הצלחתי לרדת לוף עומקם של הדברים האלה, הרי כוונתם הייתה, שבית המשפט מבחין ומפריד בין פעולת תיקון הרישום משנת 1903לבין ההשתלטות בפועל על השטח, אשר לפי הקביעה לעיל הייתה בשנת .1946
לפי הטענה, התבטאה ההשתלטות, בין השאר, בבניית קיר בשנים 1951­1952, מעבר לשטחים שעליהם סב הערעור, ובדרך זו צורפו השטחים לחלקתם של המערערים.
ייאמר לאלתר: לא גיליתי בחומר שבתיק שמץ של הוכחה, שעל פיו ניתן לקבוע, שהתיקון משנת 1903נעשה אגב ביצוע מעשה בלתי חוקי, במובנו הרחב ביותר של ביטוי זה. כל העדים שהעידו לא הסבירו את הנסיבות שהביאו לתיקון משנת 1903, ולפי המצב העכשווי אין סיבה, שרישום זה לא יועמד בחזקתו. אין לתמוה, שהמשיבים לא הצליחו לסתור את התיקון הנ"ל, שהרי זו משימה קשה להוכיח כעבור 82שנים את אפסותו של הרישום שבו עסקינן.
יתרה מזאת: לא שמענו מפי המשיבים הסבר כלשהו באשר לתעודה החתומה על- ידי המוכתר וכן על-ידי נכבדי הסביבה (מסמך מס' 15, בשפה הערבית, שצורף למוצג נ/4). תוכנו ל מסמך זה תומך בגירסתם של המערערים במובן זה, שהשטח שבו עסקינן היה בחזקתם של המערערים, ללא כל התנגדות, לפני החלוקה משנת 1946, וגם בעת החלוקה.
לכשעצמי הייתי דוחה כל טענה, הנוגעת לתקפותו של הרישום משנת .1903פשיטא, לא הוכח דבר, שיחייב ביטולו של רישום זה.
.8מסקנה זו מערערת את היסוד שעליו מבוססת התביעה, מפני
שלמשיבים לא נותרה אלא עילה אחת על-מנת לזכות בשטח שבסכסוך, דהיינו: עילה המבוססת על חזקת שנים, כהגדרתו של ביטוי זה בסעיפים המתאימים שבפרק ח' לפקודת ההסדר.
דא עקא: המשיבים לא סמכו את תביעתם על עילה זו, ואם תמצא לומר שהעילה משתמעת מהאמור, בין השיטין, בכתב התביעה המתוקן, אף אני אשיב כדלהלן: טענת ההתיישנות הינה טענה רק בפי המחזיק באדמה בשעת בירור הסכסוך בינו לבין יריבו. כלל זה נקבע בע"א 379/57 (ע"א 52/47) [6], בעמ' 1077מול אותיות השוליים ו-ז:

--- סוף עמוד 407 ---
"כידוע במקרקעים טענת ההתיישנות היא טענה רק בפי המחזיק באדמה בשעת ברור הסכסוך בינו ובין יריבו. מי שהחזיק באדמה בעבר, אך החזקה אבדה לו והיא נמצאת בעת בירור הסכסוך בידי בעל הזכות החוקית באדמה שהשיגה ,nec vi nec clam nec precarioאין לו טענת התיישנות, אף אם בעל הזכות החוקית טרם הספיק להחזיק באדמה במשך תקופת ההתיישנות".
כך גם נפסק בע"א 242/66 [7], בעמ' 98מול אות השוליים ד:
"מי שאינו מחזיק בפועל בנכס אינו בעל דינו של התובע בעל הנכס היכול לתבעו רק כל זמן שהוא קיים ורק מידי זה שמחזיק בו ממש".
ראה גם ע"א 212/62 [8], בעמ' 2382מול אות השוליים ו. ולאחרונה, פסק בית-משפט זה ברוח האמור לעיל בע"א 197/84 [9] (במיוחד בעמ' 91).
ומה אירע בפועל בערעור שלפנינו?
אמרתי, שגם לפי קביעתו של בית המשפט בציטטה לעיל מחזיקים
המערערים בשטח שבו עסקינן לפחות מאז 1946ואילך, ובשנת 1952אף ביטאו את חזקתם על-ידי בניית הקיר, שאודותיו דובר לעיל. חרף זאת בחרו המשיבים לשבת בחיבוק ידיים עד לשנת 1962ורק אז התחיל בהליכים המשפטיים נגד המערערים.
אפס, במקרה אשר כזה עומדים בדרכם של המשיבים שני מכשולים. האחד, הרישום משנת 1903, שלגביו אמרתי שאין למצוא בו כל דופי. המכשול האחר תביעתם המבוססת על עילת החזקה. אם בכלל קיימת זו, הוגשה רק בשנת 1962, כאשר ברור היה להם שבשנת 1946, ולפחות ב-1952, הייתה החזקה הממשית בידי המערערים. יפים במקרה זה הדברים שציטטתי מההלכות לעיל, דהיינו: מי שאינו מחזיק בפועל בנכס אינו בעל דינו של בעל הנכס (קרי: המערערים).
מסקנתי היא איפוא: העילה, המבוססת על חזקת שנים, לא יכולה להועיל למשיבים בערעור שלפנינו, מכל שכן כאשר קיים ספק, אם אכן הועלתה טענה כזו מטעמם.
.9עתה נפתחה הדרך לקבלת הערעור. אך לא אכריע סופית בנושא קודם שאתייחס למספר טענות משנה שהועלו לפנינו, כדלהלן: א' - השטח שהושכר להקדש: אין מחלוקת, שבתקופה מסוימת הושכר חלק מחלקתם של המשיבים לבית הקיים על חלקת ההקדש, ששימש בשעתו כבית-מגורים לשופט הבריטי קורי.
לפי הטענה, מהווה השכירות הודאה בולטת מטעם המערערים בבעלותם של המשיבים בשטח שהושכר כאמור.

--- סוף עמוד 408 ---
עם כל החריפות שבטענה זו, אין מקום לקבלה מהטעם, שהמשיבים לא דאגו לזהות את השטח שהושכר כאמור, ובהעדר זיהוי מאבדת הטענה את כל החריפות שבה.
ב' - הדרך הפרטית בצד מערב:
אין ספק, שבשלב מסוים הייתה דרך פרטית, ששימשה מעבר להולכי רגל, בצדה המערבי של חלקתם של המערערים. דרך זו נעלמה עם בנייתו של הקיר בשנת .1952התובעים (המשיבים) טוענים, שזוהי הדרך המופיעה בקושאן, בגבולה המערבי של חלקתם, ולכן יש להחזירה למצבה הקודם.
לא יכולה לקום מחלוקת בין הצדדים, שאין מדובר ב"דרך" כמשמעותה בסעיף 5לחוק הקרקעות העותמני, דהיינו: אין מדובר בדרך שהוקצתה לצורכי ציבור (הנקראת בחוק העותמני: מחמייה) וגם לא בדרך שהוקצתה לצורכי כפר או עיר (הנקראת בחוק העותמני: מורפקה) - ספרו הנ"ל של ד"ר בן שמש, בעמ' 36, ובכלל לא נטען, שמדובר בדרך שקיימת מימים קדומים ,b antiquoכמשמעותו של מונח זה בסעיף 166של המג'לה, שבמסגרתו מוגדרת התיבה "זמן-קדום":
"כל שאין אדם זוכר ראשיתו".
בע"א 253/47 [10] נאמר, כי שעבוד בקרקע (כולל זכות מעבר) אינו נוצר אלא על-ידי שימוש עתיק יומין ,ab antiquoאו לאחר קבלת רשות פקיד הממשלה, כלומר: על-ידי רישום בספרי האחוזה (השווה גם ת"א (ת"א) 120/51[15] 339). וברור לכל הנוגעים לערעור שלפנינו, שאין מדובר בדרך במובן שעליו דובר בשתי ההלכות שהזכרתי (וראה ספרו הנ"ל של הפרשן דוכן ז"ל, בעמ' 57).
היום אנו יודעים, שהדרך הנזכרת מהווה חלק מהשטח הרשום משנת 1903, ובסיטואציה זו אפשר להניח, שהבעלים הרשום (קרי: מורישם של המערערים) הרשו בזמנו מעבר בחלקתם, אך רשות זו בוטלה עם בנייתו של הקיר.
ההלכה מבחינה בין רישיון שניתן בתמורה לבין רישיון שניתן ללא תמורה. במקרה דנן לא נטען וגם לא הוכח, שהרשות לשימוש בדרך הייתה בתמורה. ולגבי מקרים כגון דא שלפנינו נקבע לא אחת, שרשות כזו ניתנת לביטול על-יד כך שנותן הרשות מגלה דעתו, כי אין ברצונו להרשות יותר את הפעולות, שלגביהן ניתנה הרשות - ע"א 346/62 [11], בעמ' 708מול אות השוליים ד.
ברוח דומה נפסקה ההלכה שבע"א 517/70[12], בעמ' 179, וכן בע"א 32/77[13]. ולאחרונה גם ע"א 602/84 [14].
ואם יטען הטוען, שמדובר בזיקת הנאה במקרקעין במובן סעיף 93(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, שחלה על המקרה דנא מכוח סעיף 166(ב) של אותו החוק,

--- סוף עמוד 409 ---
התשובה היא ברורה וחד-משמעית: הסעיף הנ"ל אינו חל על המקרה שלפנינו.
שכן סעיף 5לאותו החוק מגדיר את הזיקה הנזכרת: "...שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם", ולא זה המקרה שעליו סב הערעור שלפנינו.
סיכום הדברים בנושא הדרך, שאין מדובר בזכות חפצא ולא בזכות הנובעת מרישיון בתמורה, ולפיכך היו המערערים רשאים לבטל את השימוש בדרך, ששטחה נכלל ברישום משנת .1903
ג' - מהימנות העדויות:
איש אינו חולק על העובדה, העולה מפסק-דינה של הערכאה הראשונה, שבי המשפט קמא העדיף את דברי המשיבים ועדיהם על אלה של המערערים ועדיהם, וכלל ידוע הוא, שאין ערכאה שנייה נוטה להתערב בנושא המהימנות, כפי שנקבע על-ידי הערכאה הראשונה, אלא במקרים נדירים ומנימוקים ענייניים.
בערעור שלפנינו לא נזקקתי להתערב בנושא המהימנות, ולמסקנות לעיל הגעתי חרף עמדתו של בית המשפט קמא בעניין זה. אותן ההוכחות שהביאו המשיבים לא הועילו להם להתגבר על הרישום משנת .1903והרי נושא הרישום שימש את נקודת המפנה, שהביאה לידי התוצאה שאני עומד להגיע אליה.
.10היות שכך הוא המצב העובדתי וכך הוא הדין, יש לקבל את הערעור ולפסוק לטובתם של המערערים. אני ממליץ לפני חבריי המכובדים לבטל את פסק-דינה של הערכאה הראשונה על כל היבטיו. השטח נושא הערעור, בגבולותיו המתוארים בתיק הטאבו ובמפות שצורפו לשטר הרישום, יירשם בהתאם לפירוט שבשטר הרישום. אם חלו בינתיים העברות כגון ירושה וכו', יש לפעול כפי שהחוק מחייב תוך שמירה על זכויותיה של המדינה בנושא תשלום האגרות כמקובל במקרים דומם. כן הייתי מחייב את המשיבים (ביחד וכל אחד לחוד) לשלם למערערים סך 500, 1שקלים חדשים, שיישא ריבית 5129371והצמדה כחוק, כשהמדד הקובע הוא יום מתן פסק-דין זה לעומת יום התשלום. הנשיא מ' שמגר: אני מסכים.
השופט מ' בן-דרור: אני מסכים.
הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט חלימה. ניתן היום, ט"ו באדר א' תשמ"ו (24.2.86).
--- סוף עמוד 410 ---

רעא 259/99 חב' פליצ'ה ראובן בע"מ נ' ציפורה סופיוב

1 1 1 1 1 (0 Votes)

חזרה למאמר משרדנו "פלישת שכן לשטח המשותף"


1. חב' פליצ'ה ראובן בע"מ

2. ראובן פליצ'ה

3. דוד ראובן

נגד

1. ציפורה סופיוב

2. אהרון סופיוב

3. ציפורה גולדברג, עו"ד, כונסת נכסים של חברת אדרים

(משיבה פורמאלית)

בבית-המשפט העליון בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים

[11.3.2001]

לפני הנשיא א' ברק והשופטים י' זמיר, א' פרוקצ'יה

לבד מהמחלוקת לגופה, נסב הערעור גם על השאלה אם הליך מתן הוראות לכונס נכסים הולם בירור מחלוקת שעניינה הכרעה בשאלות קנייניות הקשורות בהגדרת אופיו של שטח בבית משותף כרכוש משותף או כרכוש הצמוד לאחת הדירות.

בית-המשפט העליון פסק:

א. (1) הליך מתן הוראות נועד ביסודו לשמש מסגרת יעילה ומהירה אשר בתחומה פועל בית-המשפט כמנחה פעילותם של נושאי תפקידים שונים בתחומי המשפט וכמפקח עליה. ההליך נושא, בדרך-כלל, אופי של הליך פנימי המתנהל בבית-המשפט ביוזמת נושא התפקיד שמטרתו להנחות את פעולתו ולכוונה, בין בעניין נקודתי ובין לצורך גיבוש קו פעולה מקיף וארוך טווח. אין הליך זה מיועד לפתרון מחלוקות מהותיות בין נושא התפקיד לבין צדדים שלישיים, ובוודאי כך כאשר הכרעה במחלוקת מחייבת דיון מורכב הכורך הכרעה בעובדות (393ז, 394ג – ד).

--- סוף עמוד 385 ---

(2) יש שבית-המשפט חורג ממנהגו ומכריע במחלוקות לגופן גם במסגרת הליך מתן הוראות. תנאי לכך הוא שהשאלות הטעונות הכרעה לא תצרכנה בירור עובדתי מורכב באמצעות ראיות אלא תתמקדנה בהיבטים משפטיים, או כאשר העובדות לבירור הן פשוטות ומעטות, והצדדים מסכימים לבירורן בדרך מהירה ומקוצרת (394ד – ה).

(3) ייתכנו גם מקרים שבהם בית-המשפט ישתמש בשיקול-דעתו ויכריע בפלוגתא בין נושא תפקיד לבין צד שלישי במסגרת מתן הוראות כאשר הכרעה במחלוקת חיונית לצורך מתן הוראות לבעל התפקיד, ובלעדי הכרעה כזו עלול המשך תפקודו היעיל להיפגע. אף שבדרך-כלל היוזמה למתן הוראות נובעת מנושא התפקיד עצמו, עשויה לעתים היוזמה לבוא מהצד השלישי, ואם הדבר נדרש לצורך הכוונת פעולת נושא התפקיד, בית-המשפט ייענה לו (395ב – ג).

(4) בדרך-כלל מוקנה לבית-המשפט בערכאה הדיונית שיקול-דעת רחב להחליט אם לברר את המחלוקת המובאת בפניו במסגרת בקשה למתן הוראות או להעבירה לדיון בפסים של תביעה רגילה, ובית-משפט של ערעור לא יתערב בכך אלא במקרים חריגים. עילת התערבות כזו תימצא אם יתברר כי הפעלת המסגרת הדיונית של מתן הוראות הביאה עמה קיפוח זכויותיו של בעל-דין (395ד – ו).

(5) במקרה דנן מדובר בהליך הקשור במישרין למילוי תפקידה של הכונסת לעניין רישום הבית המשותף. יש חשיבות לפתרון יעיל של המחלוקת כדי שלא לעכב את הרישום לתקופה ארוכה, והעובדה בלבד כי ההליך ננקט על-ידי דיירים, ולא על-ידי הכונסת עצמה, אינה צריכה להעלות או להוריד (396ה – ז).

(6) זאת ועוד, מדובר במחלוקת שעיקרה סוגיה משפטית, והרובד העובדתי אינו שנוי באופן אמיתי במחלוקת. הנתונים העובדתיים מצויים כולם במסמכים שהוגשו, ולהשלמתם הגיש כל צד לבית-משפט קמא תצהיר מטעמו לביסוס גירסתו. בנסיבות אלה אין טעם בהחזרת העניין לערכאה דיונית לצורך ניהול תובענה רגילה, משום שדיון כזה לא היה משנה את פני הדברים (397א – ב).

ב. (1) על-פי הוראת סעיף 6(א) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן – החוק), המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף, המבקש לשנות מן התקנון המצוי בעניין הוצאת חלק מהרכוש המשותף, חייב לכלול במפרט, או לצרף לחוזה המכר, פרטים בקשר לשינוי זה. מטרת הוראה זו להבטיח כי כאשר אדם רוכש זכויות בדירה, הוא ידע אל נכון, כבר עובר למועד הרכישה, מהו היקף הזכויות הנרכשות על-ידיו לא רק לגבי יחידת הדיור עצמה אלא גם לגבי חלקי הרכוש המשותף (398ו, 400ו – 401ב).

(2) גריעה מהשטח המשותף חייבת להיות מפורשת בכתובים, ועליה להיות מוצגת באורח קונקרטי. אין די בקיום הוראה כללית בחוזה המכר המשיירת לקבלן המוכר שיקול-דעת לגרוע בעתיד שטחים מהרכוש המשותף בלא פירוט קונקרטי של שטחים מוגדרים. בנוסף, גריעה מהרכוש המשותף לאחר חתימת חוזה המכר בין הקבלן לדייר, המתבצעת שלא בהסכמתו המפורשת של הדייר, איננה תופסת, וכדי שתיחשב תקפה מן הבחינה המשפטית, עליה לזכות בהסכמתם המפורשת של כל רוכשי

--- סוף עמוד 386 ---

הדירות. אין מסיקים הסכמה או ויתור מכללא על דרך ההתנהגות או הימנעות מהגשת תביעה (402ד – ה).

(3) במקרה דנן חוזה המכר בין החברה הקבלנית לבין המשיבים אינו מאזכר כי השטח נושא המחלוקת ייגרע מהרכוש המשותף ויוצמד לחנות המערערים וגם במפרט על-פי החוק אין רמז לכך. ההוראה הכללית בחוזה המכר, שלפיה החברה הקבלנית משמרת לעצמה שיקול-דעת לגרוע משטחי הרכוש המשותף, אינה מועילה, כשהיא עומדת לעצמה, ליתן לגיטימציה לגריעה מאוחרת מהרכוש המשותף שהחברה הקבלנית והמערערים התיימרו לעשות בהסכם שנערך במועד מאוחר לחוזה המכר. בהיעדר הסכמה של הדיירים האחרים בבניין, לרבות המשיבים, לא היה תוקף להצמדה שעיקרה גריעה מן הרכוש המשותף כפי שהוגדר בחוזה המכר עם המשיבים (403ז – 404ב).

חקיקה ראשית שאוזכרה:

– חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, סעיפים 6, 6(א).

– חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, סעיפים 52 (המונח: "רכוש משותף"), 77א (המונח: "רכוש משותף"), 77ב, פרק ו'1.

– חוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967, סעיף 57.

– חוק הנאמנות, תשל"ט-1979, סעיפים 9(א), 12(ג), 19.

– חוק האפוטרופוס הכללי, תשל"ח-1979, סעיף 14.

– חוק הירושה, תשכ"ה-1965, סעיף 83.

– פקודת החברות [נוסח חדש], תשמ"ג-1983, סעיפים 200, 310.

– חוק המקרקעין (תיקון מס' 5), תשל"ז-1977.

חקיקת משנה שאוזכרה:

– תקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, תקנה 249(5).

– תקנות הירושה, תשנ"ח-1998, תקנה 40(א).

הצעות חוק שאוזכרו:

– הצעת חוק בתים משותפים, תשי"א-1951.

פסקי-דין של בית-המשפט העליון שאוזכרו:

[1] רע"א 3277/95 הולנדר בנאי בע"מ נ' חברה לנאמנות של בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד מט(5) 295.

--- סוף עמוד 387 ---

[2] בר"ע 77/77 כונס הנכסים של דגמית תעשיות בע"מ נ' תעשיות עץ קשת,
פ"ד לב(1) 444.

[3] ע"א 37/66 "גלחא" 1960 בע"מ נ' מתכות בע"מ (בפירוק), פ"ד כ(3) 144.

[4] ע"א 635/71 שיווק מוצרי אוטוקרס בע"מ נ' מרגולס, עו"ד, פ"ד כו(1) 682.

[5] רע"א 2906/96 מנהל מיוחד מ. ב. תשלובת הבניה של הקיבוץ הארצי בע"מ (בפירוק) נ' מכון התקנים הישראלי, פ"ד נ(1) 298.

[6] ע"א 380/89 מדינת ישראל נ' כוכב השומרון בע"מ (בכינוס נכסים ובפירוק),
פ"ד מה(4) 741.

[7] רע"א 3004/97 לוי נ' אזוגי (לא פורסם).

[8] רע"א 5540/97 שמחון נ' הכונס הרשמי ומפרק חברת סליל תעשיות נייר וכימיקלים בע"מ, פ"ד נא(5) 355.

[9] ע"א 52/86 ס.ט.ס. אלקטרוניקה בינלאומית בע"מ נ' מפרק חברת שילב – שיווק לצרכן הפיקח בע"מ (בפירוק), פ"ד מב(4) 495.

[10] ע"א 743/76 אולמי נפטון בע"מ נ' מגדל נחום בע"מ, פ"ד לב(1) 136.

[11] ד"נ 20/73 שמע נ' סדובסקי, פ"ד כח(1) 730.

[12] רע"א 698/85 בן צור נ' ששון, פ"ד מא(3) 144.

[13] ע"א 136/63 לווינהיים נ' שורצמן, פ"ד יז 1722.

[14] ע"א 213/80 שמעונוף נ' ברוכים, פ"ד לז(3) 808.

[15] ע"א 750/88 אברהם רובינשטין ושות', חברה קבלנית בע"מ נ' דיירי הבית המשותף ברח' קדושי קהיר 38-36 בחולון, פ"ד מד(4) 861.

[16] ע"א 3902/98 מיאב חברה קבלנית לבנין בע"מ נ' סטולר, פ"ד נד(1) 849.

[17] ע"א 118/78 גוב ארי חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' כהן, פ"ד לג(1) 805.

[18] ע"א 268/78 יורשי סמרה פרסי ז"ל נ' וינטראוב, פ"ד לד(3) 813.

ספרים ישראליים שאוזכרו:

[19] י' זוסמן סדרי הדין האזרחי (מהדורה 7, ש' לוין עורך, 1995).

[20] מ' דויטש קניין (כרך א, תשנ"ז).

ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (השופט ג' קלינג) מיום 22.12.1998 בה"פ 941/98. הערעור נדחה.

דוד בסון – בשם המערערים;

אהרן לירז – בשם המשיבים 1-2.

--- סוף עמוד 388 ---

פסק-דין

השופטת א' פרוקצ'יה

1. לפנינו ערעור, ולחלופין בקשת רשות ערעור, של חב' פליצ'ה ראובן בע"מ הנמצאת עתה בפירוק מרצון (להלן – החברה בפירוק) ושל המערערים 2-3 כנגד החלטת בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (כבוד השופט ג' קלינג) בה"פ 941/98מיום 22.12.1998. באותו עניין הוחלט לקבל את בקשת המשיבים 1-2 (להלן – המשיבים) להורות לכונסת הנכסים של חברת "אדירים" (לשעבר חברת "גניש") (להלן – כונסת הנכסים) שלא לכלול במסגרת רישום בית משותף במרשם המקרקעין שטח מסחרי המכונה "קולונדה" כשטח הצמוד לחנות שבבעלות המערערים, אלא לסווגו כרכוש משותף השייך לכל דיירי הבניין. מדובר בבניין המצוי ברחוב קריניצי 112 ברמת גן ורשום כחלקה 757 בגוש 6125 (להלן – הבניין). החנות מזוהה כתת-חלקה 757/1 (להלן – החנות).

2. ייאמר כבר בשלב זה: מדובר בהחלטה שניתנה במסגרת בקשה למתן הוראות לכונסת הנכסים. ההחלטה אינה בבחינת הליך ביניים, אלא היא מבקשת לקבוע באורח סופי את סיווגה ודרך רישומה של הקולונדה במרשם המקרקעין. במובן זה, הפלוגתא בין הצדדים הוכרעה סופית. בהינתן עובדה זו יש לראות את ההחלטה כפסק-דין שמוקנית לגביו זכות ערעור, ולא כהחלטה המצריכה קבלת רשות לערער: השווה: רע"א 3277/95 הולנדר בנאי בע"מ נ' חברה לנאמנות של בנק לאומי לישראל בע"מ(להלן – עניין הולנדר בנאי [1]), בעמ' 301; בר"ע 77/77 כונס הנכסים של דגמית תעשיות בע"מ נ' תעשיות עץ קשת [2]).

3. הרקע להחלטה נושא הערעור הוא כדלקמן: המערערים, בעלים על הקרקע, התקשרו ב-1978 בעיסקת קומבינציה עם הקבלן גניש שלום בע"מ (להלן – הקבלן) לבניית בניין על הקרקע. במסגרת עיסקת הקומבינציה הוסכם כי חלק מיחידות הדיור ומהשטח המסחרי שייבנו בבניין יימסרו למערערים. המשיבים רכשו מהקבלן בשנת 1978 דירה בקומה הרביעית בבניין. בשנת 1989 מונתה עורכת-דין צפורה גולדברג ככונסת נכסים של הקבלן לצורך רישום הבניין כבית משותף. היא הודיעה לבא-כוח המשיבים כי בדעתה לבצע את הרישום באופן שהחנות, הכוללת את שטח הקולונדה, תירשם על שם המערערים. בתגובה לכך פנו המשיבים לבית-המשפט בבקשה כי ייתן הוראות לכונסת הנכסים שלא לכלול במסגרת החנות את שטח הקולונדה, שכן יש לראות שטח זה כחלק מהרכוש המשותף. מדובר בשטח של כ-143 מ"ר המצוי בחזית

--- סוף עמוד 389 ---

החנות מתחת לעמודים התומכים את הקומות העליונות. על-פי טענתם, בסוף שנת 1989 השתלטו המערערים על שטח הקולונדה וביצעו בו עבודות בנייה, וסיפחו אותו אל החנות באופן שהפך אותו לחלק אינטגרלי משטח החנות, וכל זאת, אף שמדובר בשטח המהווה רכוש משותף האמור להיות בבעלות כל הדיירים. עוד נטען, כי סיפוח הקולונדה לחנות נעשה בלא קבלת הסכמת רוכשי הדירות בבניין ובהתנגדותם, תוך שהם הגישו על כך תלונות לעירייה שבעקבותיהן אף הוגש כתב-אישום נגד המערערים. המשיבים ביקשו אפוא כי בית-המשפט יורה לכונסת הנכסים כי תימנע מלרשום את שטח הקולונדה כחלק מחנות המערערים וכי שטח זה יוגדר כרכוש משותף של כל הדיירים.

4. בית-משפט קמא קיבל את הבקשה והורה לכונסת הנכסים להימנע מלרשום את שטח הקולונדה כשטח הצמוד לחנות ולסווגו כרכוש משותף השייך לכל דיירי הבניין. הוא קבע כי עוד מתחילת הדרך היווה שטח זה רכוש משותף שלא הוצמד אף לאחת מן הדירות בבניין, ולא הוכח קיומם של הסכמים בין הקבלן לבין רוכשי הדירות שבהם הוסכם במפורש על הצמדת חלק זה של הרכוש המשותף לחנות המערערים. בהיעדר הסכמים כאמור, אין ההצמדה שנעשתה על-ידי המערערים עצמם תופסת, ואין בה כדי לחייב את רוכשי הדירות. בקשר לכך נקבע עוד כי הסכם שנקשר בין המערערים לבין הקבלן שנאמר בו כי הקבלן מצמיד את הקולונדה שבחזית החנות לחנות עצמה, אינו קושר את רוכשי הדירות שלא היו צדדים לו ואינו יכול לחייבם, והדבר עולה, בין היתר, גם מהוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. עוד קבע בית-משפט קמא, כי אין לייחס משמעות משפטית לעובדה כי צירוף שטח הקולונדה לחנות אושר בתכנית מיתאר על-ידי גורמי התכנון והבנייה, שכן אין בכך כדי להשליך על היבט הזכויות הקנייניות של רוכשי הדירות. הטענה כי המשיבים ידעו על קיום הליכי התכנון, ולא התנגדו, וכי יש בכך כדי ליצור מניעות מבחינתם מלהתנגד לסיפוח הקולנדה לחנות המערערים נדחתה. אשר לעניין הרישום נקבע כי אף שהקולונדה מהווה כיום במובן הפיזי חלק אינטגרלי משטח החנות, אין מניעה גם כך מלרשום אותה כרכוש משותף, שכן גם שטח המצוי בתחומי דירה מסוימת עשוי להיחשב רכוש משותף, ואין מניעה לרושמו ככזה וכך יש לעשות במקרה זה.

5. טיעוני הצדדים

טיעוני המערערים משלבים היבטים דיוניים, מעשיים ומהותיים כאחד, ואלה הם:

(א) במישור הדיוני נטען כי בירור השאלה שבמחלוקת בין הצדדים במסגרת הליך של מתן הוראות היה בלתי מתאים ובלתי ראוי, וגרם לעיוות דין ולקיפוח זכויותיהם

--- סוף עמוד 390 ---

הדיוניות הבסיסיות לטעון את טענותיהם, להביא את ראיותיהם ולמצות את יומם בבית-המשפט. על-פי הטענה, הסוגיה הנוגעת לסיווגו של שטח בבית משותף – אם הוא רכוש משותף ואם רכוש הצמוד ליחידת דיור מסוימת – צריכה להתברר במסגרת תובענה רגילה תוך מתן הזדמנות מלאה לבעלי-הדין להציג את מלוא הראיות הצריכות לעניין. הליך מקוצר של מתן הוראות אינו מיועד לכך ואינו מתאים לכך. המערערים עותרים אפוא לביטול ההליך שקוים בבית-המשפט המחוזי ולמתן רשות לנהל את המשפט מתחילתו במסגרת תובענה רגילה.

(ב) ההחלטה נושא הערעור אינה מעשית, מאחר שהשטח נושא המחלוקת מהווה במובן הפיזי חלק אינטגרלי מהחנות, ואין קו הפרדה בינו לבין השטח האחר שבבעלות המערערים, ולא ניתן לבצע רישום מפוצל לגבי חלל אחד שרק קו דמיוני מפריד בין חלקיו.

(ג) לגופו של עניין נטען:

(1) שטח הקולונדה הינו בבעלות בלעדית של המערערים, ומעולם לא היווה חלק מהרכוש המשותף, שכן בהתאם להסכם הקומבינציה בין המערערים לקבלן, 50% מהשטח המסחרי לא נמכר כלל לקבלן, ולכן למשיבים אין כל חלק בו. יתר-על-כן, גם המחצית השנייה של החלק המסחרי נמכרה למערערים בהסכם מיוחד בינם לקבלן מיולי 1980, ובחוזה נוסף שנערך ביניהם הוצמד כל שטח הקולונדה לחנות. עוד נאמר כי שטח הקולונדה לא היה כלל חלק משטח הבניין אלא היווה חלק מרחוב ז'בוטינסקי, וככזה היווה שטח ציבורי המיועד למעבר הציבור, ולא נועד מלכתחילה לשמש את דיירי הבניין. הם מפנים לתב"ע 8/95 מ-1995 (נספח י' לתשובת המערערים בבית-משפט קמא) המאשרת תוספת שטח לחנות.

(2) על-פי חוזה הרכישה של הדיירים עם הקבלן (סעיף 16), נשמרה מראש זכותו של הקבלן להוציא חלקים מסוימים מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירות אחרות וכן לבנות שטח מסחרי בקומת הקרקע. מכאן שהדיירים רכשו את דירותיהם בידיעה ברורה כי עשוי להיות שהשטח המסחרי כולו או חלקו יוצא ממסגרת הרכוש המשותף.

(3) הדיירים מנועים מלכפור בזכות המערערים לשטח האמור מאחר שידעו ולא התנגדו למהלכי התכנון שנעשו במקום אשר תוצאתם המעשית הייתה סיפוח השטח לחנות. הם גם השהו את טענותיהם כנגד זכות המערערים לשטח, ומשקל השיהוי והמניעות גוברים נוכח ההוצאות הכספיות הכבדות שהוצאו לבניית שטח הקולונדה והכשרתו לשימוש מסחרי.

--- סוף עמוד 391 ---

(4) בבניין קיימת הפרדה פיזית ברורה ומוחלטת בין אגף המגורים לאגף המסחרי, והפרדה זו מחזקת את הטענה כי לדיירים שרכשו את דירותיהם באגף המגורים לא ניתנו זכויות באגף המסחרי.

(5) הבניין טרם נרשם כבית משותף, ולכן אין נתונות זכויות קנייניות לדיירים ברכוש המשותף כאמור בפרק ו'1 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. מכאן, שטענות המשיבים כי יש להם זכויות קנייניות בשטח הקולונדה כרכוש משותף אינן תואמות את המצב על-פי הדין.

(6) ולבסוף – התביעה בפי הדיירים התיישנה מאחר שמדובר בבניין שנבנה בשנות ה80- ובקולונדה שסופחה בשנת 1990 ומאז ועד הגשת התביעה חלפה תקופת ההתיישנות.

עמדת המשיבים היא, בעיקרה, זו:

(א) הקולונדה מעולם לא הוצאה כדין מגדר הרכוש המשותף בבניין והוראות סעיף 6 לחוק המכר (דירות) תומכות במסקנה זו. הצמדת הקולונדה לחנות נעשתה לראשונה בהסכם מיום 20.8.1980 בין הקבלן למערערים, ודבר זה מעיד כשלעצמו על כך כי מדובר בשטח שהיה באופן מקורי חלק מהרכוש המשותף. הוראות הסכם זה אינן יכולות לפגוע ולחסר מהסכם קודם בין הקבלן לדיירים מ-1978, שבמסגרתו לא הוצאה הקולונדה מהרכוש המשותף.

(ב) מדובר בשטח המהווה חלק מחצר הבניין, ולטענה כי כביכול מדובר בשטח ציבורי שאינו חלק מהבניין, אין על מה לסמוך.

(ג) אין מקום לטענת השיהוי והמניעות כלפי הדיירים, שכן הם התנגדו בזמנם לסיפוח הקולונדה לחנות ואף התנגדו למתן היתר בנייה. מעבר לכך, אין קשר בין השימוש הנעשה בפועל על-ידי המערערים בשטח נושא המחלוקת לבין רישום זכויות קנייניות ברכוש המשותף.

(ד) טענות המערערים בדבר שינוי מצב לרעה והשקעות כספיות שהושקעו בבניית הקולונדה דינן להידחות.

(ה) בטענת ההתיישנות שהועלתה אין ממש, שכן העילה בפי המשיבים בכל הקשור לרישום שטח הקולונדה כרכוש משותף נולדה רק לאחרונה, כשנושא רישום הבית המשותף עלה על הפרק, ולא קודם לכן.

--- סוף עמוד 392 ---

(ו) אשר להיבט הדיוני – כונסת הנכסים היא זו אשר פנתה לראשונה בבקשה לקבלת הוראות בנושאים שונים הקשורים להצמדות רכוש לדירות, וההליך שנקטו המשיבים הינו המשך ישיר לאותה יוזמה. לפיכך אין לראות פגם במסגרת הדיונית שננקטה לצורך בירור השאלה שבמחלוקת העומדת לדיון כאן. מעבר לכך, השאלות היחידות העומדות להכרעה הן משפטיות ולא עובדתיות, ולכן חידוש המשפט לצורך הבאת ראיות אינו נחוץ ואינו מועיל.

6. הכרעה

נתתי דעתי על מכלול טיעוניהם של הצדדים ובאתי לידי מסקנה כי יש לדחות את הערעור ולקיים את החלטת בית-משפט קמא שלפיה ייחשב שטח הקולונדה בבניין כרכוש משותף, ולא יירשם כחלק משטח החנות שבבעלות המערערים. הטעמים למסקנה זו הם אלה:

טיעוני הצדדים כורכים עמם היבט דיוני והיבט מהותי המשתלבים זה בזה בהקשר של נושא שבמחלוקת. השאלה העיקרית העולה בהיבט הדיוני הינה אם הליך מתן הוראות הולם בירור מחלוקת שעניינה הכרעה בשאלות קנייניות הקשורות בהגדרת אופיו של שטח בבית משותף כרכוש משותף או כרכוש הצמוד לאחת הדירות. ההיבט המהותי עוסק באופי המחלוקת לגופה, והתחקות אחריה תשליך ממילא גם על מידת התאמתה של המסגרת הדיונית של מתן הוראות שהופעלה לצורך דיון והכרעה בה.

7. הליך מתן הוראות ומידת התאמתו לבירור הנושא שבמחלוקת

במישור הדיוני עולה סוגיה מרכזית, והיא: אם היה ראוי להכריע בשאלות שבמחלוקת בהליך זה במסגרת דיונית של מתן הוראות לכונסת הנכסים; אם נגרם למי מן הצדדים עיוות דין עקב החלת מסגרת דיונית זו, ואם ראוי לבטל את ההליך שהתנהל בבית-משפט קמא ולאפשר לצדדים לפתוח מחדש את העניין במסגרת תובענה רגילה.

אין חולק כי לבית-המשפט המחוזי נתונה סמכות עניינית לדון בבקשה למתן הוראות לכונסת הנכסים בעניין הנדון. השאלה היא אם ראוי להכריע במחלוקת על דרך הליך של מתן הוראות. הליך מתן הוראות נועד ביסודו לשמש מסגרת יעילה ומהירה אשר בתחומה פועל בית-המשפט כמנחה וכמפקח על פעילותם של נושאי תפקידים שונים בתחומי המשפט. עם נושאי תפקידים כאלה נמנים, למשל, כונסי נכסים למיניהם, מפרקי חברות, נאמנים בפשיטת רגל, נאמנים בנאמנויות ובהקדשות ציבוריים, אפוטרופסים לקטינים ולפסולי-דין, מנהלי עיזבון ועוד. פעולתם בתחומים שונים נתונה לפיקוח בית-המשפט המוסמך ולאישורו. לצורך כך נדרש קיומו של הליך מקוצר אשר

--- סוף עמוד 393 ---

ייתן בידי בית-המשפט אמצעי יעיל לפקח על בעל תפקיד בפעולותיו השוטפות (ע"א 37/66 "גלחא" 1960 בע"מ נ' מתכות בע"מ (בפירוק) (להלן – עניין גלחא [3]), בעמ' 149). לשם כך הונהג הליך מתן ההוראות, אשר מצא את עיגונו בחקיקה בהקשרים שונים.

(השווה לדוגמה: תקנה 249(5) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 בעניין מתן הוראות למנהלי עיזבון ולנאמנים; סעיף 57 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967 בעניין מתן הוראות לכונס נכסים בעניין הוצאה לפועל; סעיפים 9(א), 12(ג) ו-19 לחוק הנאמנות, תשל"ט-1979 בעניין הוראות לנאמן; סעיף 14 לחוק האפוטרופוס הכללי, תשל"ח-1979 בעניין מתן הוראות לאפוטרופוס הכללי בנוגע למילוי תפקידו; סעיף 83 לחוק הירושה, תשכ"ה-1965 ותקנה 40(א) לתקנות הירושה, תשנ"ח-1998 בעניין הוראות למנהלהעיזבון בנוגע למילוי תפקידו. להליך מתן הוראות על-ידי בית-משפט למפרק חברה ראה
סעיף 310 לפקודת החברות [נוסח חדש], תשמ"ג-1983 ולמתן הוראות כונס נכסים למימוש איגרות חוב – סעיף 200 לפקודה).

הליך מתן הוראות נושא בדרך-כלל אופי של הליך פנימי המתנהל בבית-המשפט ביוזמת נושא התפקיד שמטרתו להנחות את פעולתו ולכוונה, בין בעניין נקודתי ובין לצורך גיבוש קו פעולה מקיף וארוך טווח. אין הליך זה מיועד לפתרון מחלוקות מהותיות בין נושא התפקיד לבין צדדים שלישיים, ובוודאי כך כאשר הכרעה במחלוקת מחייבת דיון מורכב הכורך הכרעה בעובדות. אולם לכלל זה יש חריגים. יש שבית-המשפט חורג ממנהגו ומכריע במחלוקות לגופן גם במסגרת הליך מתן הוראות. תנאי לכך הוא שהשאלות הטעונות הכרעה לא תצרכנה בירור עובדתי מורכב באמצעות ראיות אלא תתמקדנה בהיבטים משפטיים, או כאשר העובדות לבירור הן פשוטות ומעטות, והצדדים מסכימים לבירורן בדרך מהירה ומקוצרת. אלה דברי בית-המשפט בעניין הולנדר בנאי הנ"ל [1], בעמ' 299 באשר למנהל עיזבון:

"בית המשפט, בתתו הוראות למנהל עיזבון לפי סמכויותיו בחוק הירושה, תשכ"ה-1965, פועל כמפקח על פעולות מנהל העיזבון. המדובר ברכוש שבעליו איננו, והפיקוח דרוש כדי להבטיח שלא יבולע לרכוש והוא יכונס ויישמר בדרך הטובה והיעילה לטובת הזכאים לו... בדרך כלל אין בית המשפט, בתפקידו זה, מכריע בסכסוכים שבין העיזבון לאחרים, אלא מנחה את מנהל העיזבון איך לנהוג ולטפל בסכסוכים כאלה: לתבוע או להתגונן או להתפשר וכל כיוצא בזה. הוא הדין בפיקוח שמפקח בית המשפט על כונסי נכסים, נאמנים ומפרקים במקרים של פשיטת-רגל או פירוק.

--- סוף עמוד 394 ---

אך יש שבמסגרת הליך למתן הוראות, בנסיבות מתאימות, ינקוט בית המשפט דרך קצרה ויכריע בסכסוך עצמו. למשל, מקום שהעובדות אינן שנויות במחלוקת והשאלה היא של פרשנות בלבד; או מקום שהעובדות פשוטות ומעטות והצדדים מסכימים לבירור בדרך מקוצרת על-פי תצהירים. אין כן כאשר העובדות טעונות בירור יסודי. במקרה כזה יורה בית המשפט המפקח על ההליך להפנות את בירור העניין לתביעה רגילה".

(השווה גם: ע"א 635/71 שיווק מוצרי אוטוקרס בע"מ נ' מרגולס, עו"ד (להלן – פרשת אוטוקרס [4]); רע"א 2906/96 מנהל מיוחד מ. ב. תשלובת הבניה של הקיבוץ הארצי בע"מ (בפירוק) נ' מכון התקנים הישראלי (להלן – פרשת עו"ד וואנו [5])). ייתכנו גם מקרים שבהם בית-המשפט ישתמש בשיקול-דעתו ויכריע בפלוגתא בין נושא תפקיד לבין צד שלישי במסגרת מתן הוראות, כאשר הכרעה במחלוקת חיונית לצורך מתן הוראות לבעל התפקיד, ובלעדי הכרעה כזו עלול המשך תפקודו היעיל להיפגע (ע"א 380/89 מדינת ישראל נ' כוכב השומרון בע"מ (בכינוס נכסים ובפירוק) [6], בעמ' 746). אף שבדרך-כלל היוזמה למתן הוראות נובעת מנושא התפקיד עצמו, עשויה, לעתים, היוזמה לבוא מהצד השלישי, ואם הדבר נדרש לצורך הכוונת פעולת נושא התפקיד, בית-המשפט ייענה לו.

דרך-כלל, מוקנה לבית-המשפט בערכאה הדיונית שיקול-דעת רחב להחליט אם לברר את המחלוקת המובאת בפניו במסגרת בקשה למתן הוראות או להעבירה לדיון בפסים של תביעה רגילה, ובית-משפט של ערעור לא יתערב בכך אלא במקרים חריגים (פרשת גלחא [3], בעמ' 149; פרשת אוטוקרס [4], בעמ' 687; רע"א 3004/97 לוי נ' אזוגי [7]; רע"א 5540/97 שמחון נ' הכונס הרשמי ומפרק חברת סליל תעשיות נייר וכימיקלים בע"מ [8], בעמ' 358-357; ע"א 52/86 ס.ט.ס. אלקטרוניקה בינלאומית בע"מ נ' מפרק חברת שילב – שיווק לצרכן הפיקח בע"מ (בפירוק) [9]; י' זוסמן סדרי הדין האזרחי [19], בעמ' 97-98 ה"ש 4). עילת התערבות כזו תימצא אם יתברר כי הפעלת המסגרת הדיונית של מתן הוראות הביאה עמה קיפוח זכויותיו של בעל-דין.

ניתן לסכם אפוא את התנאים הנדרשים, דרך-כלל, להכרעה במחלוקת מהותית בין נושא תפקיד לצד שלישי במסגרת הליך מתן הוראות:

(א) בירור הסוגיה שבמחלוקת נדרש לצורך מתן הוראות לבעל התפקיד לשם ביצוע יעיל וראוי של תפקידו. בעניין זה אין לרוב נפקות לשאלה אם היוזמה לבקשת ההוראות באה מבעל התפקיד עצמו או מגורם מעוניין אחר;

--- סוף עמוד 395 ---

(ב) בירור המחלוקת לגופה אינו מצריך הכרעה בעובדות, או אינו מחייב בירור עובדתי מורכב, וניתן להכריע בעובדות בדרך פשוטה וקצרה.

(ג) בניהול ההליך בדרך מקוצרת אין כדי לגרום עיוות דין ופגיעה בזכויות דיוניות ומהותיות של בעל-דין (פרשת עו"ד וואנו [5], בעמ' 299; ע"א 743/76 אולמי נפטון בע"מ נ' מגדל נחום בע"מ [10], בעמ' 139).

בענייננו הכריע בית-המשפט במסגרת הליך מתן הוראות בגוף המחלוקת בין המערערים למשיבים ביחס למעמדו של שטח הקולונדה בבניין. ההכרעה ניתנה כתוצאה מיוזמת הדיירים ולא בעקבות פניית כונסת הנכסים. האם הייתה המתכונת הדיונית שננקטה ראויה בנסיבות העניין, והאם ההכרעה לגופה צריכה לעמוד בעינה?

8. החלטת בית-משפט קמא – בחינתה בהיבט הדיוני והמהותי

שאלה היא אם יש מקום כי נתערב בשיקול-דעת בית-משפט קמא אשר החליט לברר את המחלוקת בין הצדדים בדרך של מתן הוראות, ואם יש לסטות מקביעותיו לגוף ההכרעה שנתקבלה.

נראה לי כי יש להשיב לשתי שאלות אלה בשלילה מהטעמים האלה:

9. ההיבט הדיוני

מדובר בעניין שהכרעה בו דרושה לביצוע תפקידה של כונסת הנכסים ברישום הבית המשותף. בלא הכרעה כזו הרישום היה מתעכב, והעברת העניין לדיון בתובענה רגילה היה עלול להימשך שנים. אמת, כי היוזמה להליך מתן ההוראות ננקטה על-ידי דיירי הבניין, אולם המטרה ביסודה קשורה קשר הדוק לתפקידה של הכונסת ברישום הבית המשותף, ובמובן זה היא מתיישבת עם הצורך בקיום הנחיה ופיקוח מטעם בית-המשפט על פעולותיה. יתר-על-כן, ההליך שיזמו המשיבים הינו חוליה נמשכת להליך קודם שיזמה הכונסת עצמה לקבלת הוראות בית-המשפט בנוגע לאופן רישום הבית המשותף (ראה ה"פ 941/98א מיום 24.6.1997 הנוגעת לגג ולחניות). יוצא אפוא כי מדובר בהליך הקשור במישרין למילוי תפקידה של הכונסת לעניין רישום הבית המשותף; יש חשיבות בפתרון יעיל של המחלוקת כדי שלא לעכב את הרישום לתקופה ארוכה והעובדה בלבד כי ההליך ננקט על-ידי דיירים, ולא על-ידי הכונסת עצמה, אינה צריכה להעלות או להוריד.

--- סוף עמוד 396 ---

דרך-כלל, הכרעה במחלוקת לגבי סיווגו של שטח בבניין כרכוש משותף או כרכוש שהוצמד לדירה אין מקומה בהליך מתן הוראות. מחלוקת כזו כורכת עמה בירור זכויות קניין ולכן בדרך השיגרה יש לבררה במסגרת תובענה רגילה תוך פריסת מכלול הראיות. עם זאת במקרה זה אין מקום להתערב בשיקול-דעתו של בית-משפט קמא משהחליט לברר את העניין במסגרת הליך מתן הוראות. זאת, מאחר שמדובר במחלוקת שעיקרה סוגיה משפטית, והרובד העובדתי אינו שנוי באופן אמיתי במחלוקת. הנתונים העובדתיים מצויים כולם במסמכים שהוגשו, ולהשלמתם הגיש כל צד לבית-משפט קמא תצהיר מטעמו לביסוס גירסתו. בנסיבות אלה, אין טעם בהחזרת העניין לערכאה דיונית לצורך ניהול תובענה רגילה, משום שדיון כזה לא היה משנה את פני הדברים.

10. ההיבט המהותי

גם לגופה של המחלוקת נראה כי יש לאמץ את קביעות בית-משפט קמא:

(א) בין המערערים לקבלן נחתם הסכם קומבינציה באפריל 1978. על-פי הסכם זה, הקבלן התחייב לבנות על הקרקע מבנה אשר חלקו דירות מגורים וחלקו שטח מסחרי. המערערים והקבלן היו אמורים לחלוק ביניהם בשיעורים מסוימים חלקים בשטח המגורים ובשטח המסחרי עם גמר הבנייה. הקבלן רשאי, על-פי החוזה, למכור מחלקו דירות וחלקים בשטח המסחרי שהוקצו לו. הסכם הקומבינציה אינו מגדיר מהו הרכוש המשותף במבנה.

(ב) ביום 6.8.1978 נחתם הסכם מכר דירה בין הקבלן לבין המשיבים צפורה ואהרן סופיוב, וזאת עוד בטרם נבנה הבניין (להלן – הסכם המכר). בסעיף 16 להסכם נאמר כדלקמן:

"מוצהר ומוסכם בזה במפורש כי פרט לדירה, זכאי הקבלן לבנות את הבניין בצורה ובאופן שימצא לנכון, להגדיל ו/או להקטין ו/או לשנות את הבנין ו/או היחידות שבו ואת צורתן. הקבלן רשאי להגדיל את מספר החדרים בבנין או להקטינם כרצונו וכן הוא רשאי להוציא חלקים מסוימים מהבנין והקרקע ומהרכוש המשותף ולהצמיד לדירות אחרות וכן לקבוע תקנון מוסכם אשר יהיה שונה ו/או יסטה מהתקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969, וכן לבנות שטח מסחרי בקומת הקרקע. מבלי לפגוע בכלליות האמור לעיל, רשאי הקבלן להוציא את שטח הגג כולו או חלקים ממנו ושטחי קרקע עבור חניות מהרכוש המשותף, ולהצמיד את הגג או חלק ממנו ואת החניות לדירה או דירות מסוימות".

--- סוף עמוד 397 ---

להסכם המכר צורף מפרט טכני מנוסח בהתאם לחוק המכר (דירות). במפרט זה צוין בסעיפים 2(א)(3) ו-(4), כדלקמן:

"2. א. ...

3. המוכר רשאי להכניס שנויים בחלוקה הפנימית של דירות שנרכשו על ידי אחרים בתנאי שלא ישנה את חזית הבית או שטחים ברכוש המשותף שלא הוצאו במפורש.

4. פירוט וסימון השטחים ו/או החלקים המוצאים מהרכוש המשותף (כהגדרתו בחוק המקרקעין): כל שטח הגג ושטחי חניה בקומת הקרקע".

בסעיף 10 למפרט נאמר בזו הלשון:

"רכוש משותף

א. חלקים המוצאים מרכוש משותף – מקומות החניה הצמודים לדירות והגגות הצמודים לדירות בקומה האחרונה.

ב. שיעורו של החלק ברכוש המשותף צמוד לדירה –

שיעור השתתפות בהוצאות הבית המשותף ובשירותים המחוייבים בקשר אליו – כאמור בתקנון המצורף".

לא הייתה מחלוקת כי הסכם המכר והמפרט בין הקבלן למשיבים זהים לשאר ההסכמים שנחתמו עם שאר דיירי הבניין.

המפרט עונה על הדרישה האמורה בסעיף 6 לחוק המכר (דירות) המורה כי מוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים הנוגעים להוצאת חלק מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה ולציין את שיעורו של חלק זה. על-פי האמור, בצד הזכות שנשמרה לקבלן בסעיף 16 להסכם המכר, להוציא חלקים מסוימים מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירות אחרות, הגדיר המפרט הטכני באורח קונקרטי עניין זה כאשר פירט כי מקומות החנייה הצמודים לדירות והגגות הצמודים לדירות בקומה העליונה הם חלקי רכוש משותף שהוצאו מן השיתוף ויוחדו לבעלי דירות ספציפיות. פרט לכך, הרכוש המשותף נותר כשהיה במקורו, וזכותם של כלל הדיירים לגביו, כפי שנתגבשה לגבי כל אחד מהם בעת שהתקשר בהסכם לרכישת דירתו, לא נשתנתה.

--- סוף עמוד 398 ---

(ג) ביולי 1980, כשנתיים לאחר הסכם המכר בין הקבלן למשיבים, התקשרו המערערים עם הקבלן בהסכם שבו מכר להם הקבלן את החנות. באוגוסט 1980 נחתם ביניהם הסכם נוסף, שחלקו הרלוונטי לענייננו קובע כך:

"הוסכם בין הצדדים כדלקמן:

1. גניש שלום [הקבלן – א' פ'] מצמיד את כל הקולונדה שבחזית החנות לחנות עצמה וכן מצמיד חלק של 42% מהקומה המפולשת ואת הגג הפתוח מעל החנות.

2. פליצ'ה ראובן ודוד ראובן וחב' פליצ'ה ראובן בע"מ מסכימים כי עם הסכם נוסף זה אין להם שום דרישות או טענות לגבי ההסכמים שנחתמו ביניהם".

מהסכם נוסף זה ניתן להסיק את הדברים האלה:

(1) הקבלן והמערערים ראו את הקולונדה כרכוש משותף עד השלב שבו הסכימו על הצמדתו לחנות בהסכם מ-1980;

(2) בעת התקשרות הקבלן עם המשיבים בחוזה מכר הדירה שררה ביניהם ההבנה כי שטח הקולונדה נכלל ברכוש המשותף ולא הוצא ממנו, והראיה כי לא אוזכר כדבר הזה בהסכם המכר או במפרט הטכני שצורף לו.

(ד) מהו היחס מהבחינה המשפטית בין הסכם המכר בין הקבלן למשיבים על סעיף 16 הכלול בו והמפרט הטכני המציין את פריטי הרכוש המשותף שהוצאו מהשיתוף (שאינו כולל את הקולונדה), לבין ההסכם מאוגוסט 1980 בין הקבלן למערערים המצמיד את הקולונדה לשטח חנותם של האחרונים?

(ה) מדובר בבית שאינו רשום כבית משותף, אך מיועד להירשם ככזה, וחלות עליו הוראות פרק ו'1 לחוק המקרקעין. משמעות הדבר היא כי כל עוד לא נרשם הבית כאמור, אין רואים דירה בבניין כנושא נפרד לזכויות קניין, ואין רואים כאילו צמוד לה מהבחינה הקניינית חלק יחסי ברכוש המשותף. בטרם רישום נחשבים רוכשי הדירות בבניין כבעלי זכויות משותפות בנכס המקרקעין כולו – דירות ורכוש משותף כאחד – ואין בכוחם לרשום זכות בעלות נפרדת בדירה ובחלק היחסי ברכוש המשותף (הצעת חוק בתים משותפים, תשי"א-1951; ד"נ 20/73 שמע נ' סדובסקי [11], בעמ' 734). בשלב זה גם אין תוצאות קנייניות ישירות להוצאת שטחים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירות מסוימות, שכן גם בהינתן פעולה כזו נותרת בעלות משותפת של כל הדיירים

--- סוף עמוד 399 ---

בכל המבנה כולו עד לרישום הבית המשותף (השווה מ' דויטש קניין (כרך א) [20], בעמ' 753). עם זאת בתיקון לחוק המקרקעין (חוק המקרקעין (תיקון מס' 5), תשל"ז-1977) ששילב את פרק ו'1 אל תוכו, החיל המחוקק על בניין כזה שטרם נרשם את מרבית ההוראות האחרות החלות על בתים משותפים (סעיף 77ב לחוק המקרקעין). החלה זו נעשתה לא בדרך הקניית זכויות קניין לדיירים בדירות וברכוש המשותף, אלא בהחלת הסדרי ניהול בבניין שבהם גם הסדרי שימוש והנאה מחלקי הרכוש המשותף (רע"א 698/85 בן צור נ' ששון (להלן – פרשת בן צור [12]), בעמ' 149). חוק המקרקעין הגדיר באורח דומה וכמעט זהה את מהות השטחים הנחשבים רכוש משותף בבית רשום ובבית שאינו רשום (סעיף 77א וסעיף 52), וכן קבע הסדרים דומים לניהולו של רכוש זה ולהגנה על זכויות הדיירים בכל הנוגע לשימוש בו ולהנאה ממנו במסגרת התקנון המצוי. הגדרת "הרכוש המשותף" בסעיף 77א לחוק ביחס לבניין שטרם נרשם אין משמעה הגדרה קניינית, אלא היא קובעת מבחן של ייעוד שטחים מסוימים לשמש את צורכי בעלי הדירות כולם או מרביתם (פרשת בן צור [12], בעמ' 150). גריעה משטח כזה לטובת דייר מסוים אינה יכולה להיעשות אלא בהסכמת שאר הדיירים גם כאשר מדובר בבניין שטרם נרשם וגם בטרם נעשה ייחוד זכות קניינית לדייר בדירתו ובחלקו היחסי ברכוש המשותף, המתגבשים עם הרישום. חל כאן הכלל שלפיו "זכות כזאת השייכת לכמה שותפים ואינה מתייחסת לענין שימושי רגיל שכולם נהנים ממנו בדרך של שיגרה, אין אחד השותפים יכול ליטול אותה או חלק ממנה לעצמו ולהדיר את השותפים האחרים מהנאתם ממנה שלא בהסכמתם" (ע"א 136/63 לווינהיים נ' שורצמן [13], בעמ' 1726).

יוצא אפוא, גם בבית שאינו רשום כבית משותף, מוכרת זכות הדיירים לשימוש ולהנאה בחלקי הרכוש המשותף כהגדרתו בסעיף 77א לחוק, אלא אם הוצאו חלקים ממנו והועברו לשימוש בלעדי של אחד הדיירים בדרך המוכרת על-פי הדין. גריעה כזו מחייבת קבלת הסכמתם של כל הדיירים, ושאלה אם תנאי זה נתקיים בענייננו.

(ו) כאן משתלבת הוראת סעיף 6 לחוק המכר (דירות) הקובעת, לאמור:

"(א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מן הענינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין; ואלה הענינים:

(1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף;

--- סוף עמוד 400 ---

....

(ב) מוכר שלא מסר פרטים על ענין מהענינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו ענין יחולו על הבית המשותף" (ההדגשה שלי – א' פ').

מטרת הוראה זו להבטיח כי כאשר רוכש אדם זכויות בדירה, הוא ידע אל נכון, כבר עובר למועד הרכישה, מהו היקף הזכויות הנרכשות על-ידיו לא רק לגבי יחידת הדיור עצמה אלא גם לגבי חלקי הרכוש המשותף:

"מטרתו של חוק המכר (דירות) היא להביא לידיעת הקונה, בצורה ברורה ומובנת – וללא הסתתרות וערפול מאחורי אמירות כלליות וגורפות ומבלי להבליע גופי דברים, שלהם משמעות כספית חשובה, בתוך ריבוי דברים טפלים ובלתי חשובים – מה הן כוונותיו האמיתיות של המוכר, ומה הן הזכויות אשר הוא, הקונה, רוכש הימנו... כדי להבטיח שאכן הובאו הדברים לידיעת הקונה והובנו על ידיו, חובה היא על המוכר לצרף לחוזה מיפרט ובו תיאור הדירה וכל הכלול בה... ואם מבקש המוכר לשנות מן התקנון המצוי בקשר לזכויות שבבית המשותף, חייב שינוי זה להופיע במפורש במיפרט הנ"ל או במסמך המצורף לחוזה ובו פרטים בקשר לשינוי זה. ייחוד והבלטה אלה מטרתם להסב את שימת לבו של הקונה לשינויים אלה" (דברי השופט (כתוארו אז) אלון בע"א 213/80 שמעונוף נ' ברוכים [14], בעמ' 813).

רציונל זה של חוק המכר (דירות), שעיקרו במתן הגנה לקונה מפני פגיעה בזכויותיו, בין היתר עקב גריעה מחלקי הרכוש המשותף בלא ידיעתו ובלא הסכמתו, חל הן על מכר דירה בבניין שנרשם והן על בניין שטרם נרשם. הצורך בהגנה על זכויות הקונה תקף שבעתיים בבניין שטרם נרשם כאשר הסכם המכר נעשה זמן ניכר לפני הבנייה ובטרם קבלת החזקה בדירה בשל החשש כי בפרק הזמן בין ההתקשרות בהסכם לבין קבלת החזקה בדירה יחולו שינויים בלתי מבוקרים בהיקף השטחים הנגרעים מהרכוש המשותף ומוצמדים ליחידות דיור ספציפיות. מכאן הדרישה בחוק המכר (דירות) כי גריעה מן הרכוש המשותף, בין בבניין רשום ובין בבניין שטרם נרשם, תהיה ידועה לקונה ומוסכמת עליו עובר להתקשרותו בהסכם המכר, ותקפותה המשפטית של גריעה זו מותנית בהסכמתו המלאה והמפורשת (ע"א 750/88 אברהם רובינשטין ושות', חברה קבלנית בע"מ נ' דיירי הבית המשותף ברח' קדושי קהיר 36-38 בחולון [15], בעמ' 869; ע"א 3902/98 מיאב חברה קבלנית לבנין בע"מ נ' סטולר (להלן – פרשת מיאב [16])).

--- סוף עמוד 401 ---

על יסוד הדברים האמורים ניתן לסכם ולומר:

(א) בבית המיועד להירשם כבית משותף וטרם נרשם ככזה עומדת זכות לדיירים לעשות שימוש וליהנות מחלקי רכוש משותף כפי הגדרתם בסעיף 77א בפרק ו'1 לחוק המקרקעין. גריעה מהרכוש המשותף והצמדת חלקים ממנו לדירות דיירים מסוימים כפופות להסכמת כל הדיירים, ובלעדיה אין היא תקפה. במסגרת הסכמה כזו נדרש כי בחוזה מכר עם דייר יצוינו במפרט הפרטים הנוגעים לגריעה כזו, ואין בעניין זה הבדל בין בית משותף שנרשם לזה שטרם נרשם כאמור בע"א 118/78 גוב ארי חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' כהן [17], בעמ' 811:

"...כדי לתת קיום להוראותיו של סעיף 6 לחוק מכר (דירות), תשל"ג-1973, אין אלא להסיק, כי גם לגבי בית המיועד להירשם כבית משותף יש ליישם אותם כללים ולפנות לאותן הגדרות אשר היו חלות אילו היה מדובר כבר בבית שנרשם".

(ב) גריעה מהשטח המשותף חייבת להיות מפורשת בכתובים ועליה להיות מוצגת באורח קונקרטי, ואין די בקיום הוראה כללית בחוזה המכר המשיירת לקבלן המוכר שיקול-דעת לגרוע בעתיד שטחים מהרכוש המשותף בלא פירוט קונקרטי של שטחים מוגדרים (ע"א 268/78 יורשי סמרה פרסי ז"ל נ' וינטראוב [18], בעמ' 817; פרשת מיאב [16], בעמ' 857; דויטש בספרו הנ"ל [20], בעמ' 684).

(ג) גריעה מהרכוש המשותף לאחר חתימת חוזה המכר בין הקבלן לדייר המתבצעת שלא בהסכמתו המפורשת של הדייר איננה תופסת, וכדי שתיחשב תקפה מן הבחינה המשפטית, עליה לזכות בהסכמתם המפורשת של כל רוכשי הדירות. אין מסיקים הסכמה או ויתור מכללא על דרך ההתנהגות או הימנעות מהגשת תביעה. אומר דויטש בספרו הנ"ל [20], בעמ' 684:

"ההסכמה של הרוכש צריכה להיעשות במפורש, בניגוד לדיני החוזים הרגילים, המאפשרים גם הסכמה משתמעת. הדבר נובע מן המדיניות שנועדה להבטיח את ודאותה של ההסכמה של הרוכש, אשר מאבד חלק מקניינו לטובת הזוכה בהצמדה".

11. מן הכלל אל הפרט

על רקע העקרונות שהובהרו השאובים מן הדין וההלכה הפסוקה, ניתן לאמץ את מסקנת בית-משפט קמא בענייננו, כדלקמן:

--- סוף עמוד 402 ---

(א) הקולונדה היוותה במקורה חלק מן הרכוש המשותף של הבניין שטרם נרשם כבית משותף. הדבר עולה מהגדרת "רכוש משותף" בסעיף 77א לחוק המקרקעין בהיותה שטח בניין שלא היווה חלק מיחידת דיור או עסק. טיעוני המערערים לא העמידו ספק של ממש באשר לנכונותה של הנחה עובדתית זו. חיזוק לדבר ניתן למצוא דווקא בהסכם בין הקבלן למערערים מאוגוסט 1980 שבו הוסכם על הצמדת הקולונדה לחנות – דבר המעיד על כך כי בטרם ההסכם ראו גם הקבלן והמערערים שטח כזה כשייך לרכוש המשותף.

טענות המערערים כאילו שטח הקולונדה היווה בעבר שטח ציבורי שנמכר להם על-ידי עיריית רמת גן, והצגת תכנית בניין עיר שאושרה ב-1995 כדי לבסס זאת אינן עומדות בסתירה להנחה האמורה לעיל. בהקשר זה, המערערים מפנים לתכנית בניין עיר מפורטת שהוכנה בפברואר 1991 ואושרה בדצמבר 1995 שמטרתה הגדלת שטח הקומה המסחרית בבניין בכ-140 מ"ר. בתצהירה לבית-משפט קמא אומרת החברה בפירוק (בסעיף 13):

"השטח נשוא הבקשה הוא שטח ציבורי אשר נמכר לחב' פליצ'יה על ידי עירית רמת גן אשר על כן אין ולא יכולה הייתה להיות לתובעים כל זכות בו".

המצהירה סתמה את משמעות אמירתה ולא פירשה, וככל שהיא עומדת לעצמה, אין בה משום סתירה להנחה כי השטח עבר בשלב מסוים לבעלות המערערים והיווה חלק מעיסקת הקומבינציה בינם לבין הקבלן כאשר על-פי התכנון המקורי שטח זה היווה חלק מהרכוש המשותף בבניין שהיה אמור לעמוד לשימושם ולהנאתם של כל הדיירים. מכל מקום, המערערים לא הסבירו איך מתיישב הסכם 1980 בינם לקבלן שבו הוצמדה הקולונדה לחנותם עם גירסתם כי שטח זה אינו מהווה כלל חלק מהשטח המוגדר של הבניין, וטענתם בעניין זה נותרת סתומה ובלתי משכנעת. תכנית בניין העיר שהוצגה כשלעצמה אינה מעלה או מורידה לצורך הבנת מהות הזכויות הרכושיות בקרקע ובמבנה, שכן היא עוסקת בהיבט התכנוני בלבד. יוצא אפוא כי צדק בית-משפט קמא בהניחו כי הקולונדה היווה חלק מהרכוש המשותף של הבניין.

(ב) המשיבים לא נתנו מעולם את הסכמתם לגריעת הקולונדה מהרכוש המשותף. כל הסכמה כזו לא מצאה את ביטויה בהסכם המכר או במפרט הצמוד לו. חוזה המכר בין הקבלן למשיבים מ-1978 אינו מאזכר, ולו ברמז, כי שטח הקולונדה ייגרע מהרכוש המשותף ויוצמד לחנות המערערים. גם במפרט על-פי חוק המכר (דירות) אין רמז לכך, אף כי נזכרים חלקי רכוש אחרים המוצאים מהרכוש המשותף. ההוראה הכללית

--- סוף עמוד 403 ---

בסעיף 16 לחוזה המכר בין הקבלן לדיירים, שלפיה הקבלן משמר לעצמו שיקול-דעת לגרוע משטחי הרכוש המשותף, אינה מועילה, כשהיא עומדת לעצמה, ליתן לגיטימציה כלשהי לגריעה מאוחרת מהרכוש המשותף, שהקבלן והמערערים התיימרו לעשות בחוזה ביניהם ב-1980.

(ג) הניסיון להצמיד באופן קונקרטי את שטח הקולונדה לחנות נעשה בהסכם בין הקבלן למערערים בלבד ב-1980 בלא קבלת הסכמה מפורשת של הדיירים. הצמדה בלא הסכמה כזו אינה תקפה כלפי המשיבים.

(ד) בחומר הראיות שהוגש לערכאת קמא מצויות ראיות התומכות בטענת המשיבים כי לא הסכימו בהתנהגותם להצמדת שטח הקולונדה לחנות, וכי דיירי הבניין פנו בתלונות לעירייה, ובעקבות זאת אף הוגש כתב-אישום כנגד המערערים בגין עבירות על חוקי התכנון והבנייה. כך או כך, אין הסכמת דייר לגריעת שטח מהרכוש המשותף יכולה להילמד מהתנהגותו או ממחדליו, אלא נדרשת הסכמה פוזיטיבית במסגרת המוגדרת בסעיף 6 לחוק המכר (דירות). כזו בוודאי לא ניתנה כאן, וממילא יש בכך כדי לדחות את טענת המערערים כי התנהגות המשיבים לאורך השנים שקולה כדי ויתור, מניעות או הסכמה מכללא להצמדת השטח האמור.

(ה) טענת המערערים בדבר שיהוי והתיישנות טיעוניהם של המשיבים גם היא אינה יכולה להתקבל. המשיבים פנו לבית-המשפט בבקשה למתן הוראות כדי למנוע את סיפוח הקולונדה לחנות המערערים בסמוך לאחר שהתבררה להם הכונה לרשום כך את הבית המשותף. העילה להתנגד לרישום כזה נתגבשה אפוא משהתבררה הכוונה לבצע כך את רישום הבניין על-ידי כונסת הנכסים. ממילא, בנסיבות אלה אין מקום לטענות שיהוי והתיישנות (פרשת מיאב [16], בעמ' 859).

(ו) אין ליתן משקל לטענת המערערים כי השקיעו השקעות כספיות בבנייה בשטח הקולונדה כדי לצרפה לחנות וכי שינו מצבם לרעה עקב כך. העובדה כי סיפחו באופן מעשי שטח לחנותם בלא הסכמת הדיירים אינה מקנה להם זכות, מה גם שיש להניח כי ההשקעות שנעשו הניבו פירות בדמות רווחים מסחריים שהופקו מהפעלת החנות בשטחה המוגדל.

(ז) אין מקום לטענת המערערים כי לא ניתן כיום לבצע טכנית את רישום שטח הקולונדה כרכוש משותף, מאחר שהוא מהווה חלק בלתי נפרד מהחנות ששטחה המקורי בבעלות ייחודית של המערערים. צדק בית-משפט קמא כאשר לא ראה בכך אבן נגף להגדרת שטח הרכוש המשותף ולרישומו ככזה, וזאת נוכח הגדרת "רכוש משותף"

--- סוף עמוד 404 ---

בחוק המקרקעין הכוללת גם שטח המצוי בתחומי דירה מסוימת (השווה סעיפים 52 ו-77א לחוק המקרקעין). כך, גם טענת המערערים בדבר קיום הפרדה פיזית בבניין בין שטח המגורים לשטח המסחרי אינה מעלה ואינה מורידה. דין רכוש משותף בשטח המגורים ובשטח המסחרי חד הוא, וגריעה ממנו והצמדתו לדירה מסוימת מחייבות עמידה בדרישות ההסכמה של הדיירים כמוסבר לעיל – דרישות שלא נתקיימו.

12. לאור כל האמור, נראה לי כי אין להתערב בהחלטת בית-משפט קמא ויש לאמצה. המסגרת הדיונית שבה נוהל הדיון בפניו לא פגעה בזכויות דיוניות או מהותיות של מי מבעלי-הדין. התוצאה המהותית שאליה הגיע בית-המשפט לגופה של המחלוקת בין בעלי-הדין תואמת את הדין.

בהינתן כל אלה אציע לדחות את הערעור ולחייב את המערערים לשלם למשיבים הוצאות בסך 15,000 ש"ח.

הנשיא א' ברק

אני מסכים לפסק-דינה של חברתי השופטת פרוקצ'יה, שלפיו יש לדחות את הערעור בנסיבות המקרה. מקובלת עליי מסקנתה הדיונית שלפיה הגם שבדרך-כלל הליכים מסוג אלו שבפנינו אינם עניין להליך מתן הוראות, הרי שבנסיבות המקרה, בדין נתן בית-המשפט המחוזי את החלטתו במסגרת דיונית זו. כן מקובלת עליי מסקנתה של חברתי, שלפיה ההסכם שנערך עם המערערים בחודשים יולי-אוגוסט 1980 לא עמד בהוראות סעיף 6(א) לחוק המכר (דירות), ובהיעדר הסכמה של הדיירים האחרים בבניין (לרבות המשיבים) לא היה תוקף להצמדה שעיקרה גריעה מן הרכוש המשותף כפי שהוגדר בהסכם עם המשיבים. די בטעם מהותי זה על-מנת להביא לדחיית הערעור. משכך, אין אני נדרש להכריע בשאלת תחולתו של פרק ו'1 לחוק המקרקעין על המקרה שבפנינו, כמו גם בשאלת המעמד הקנייני או האובליגטורי של זכויות הקבלן והדיירים במסגרת הסכמי הצמדה בבית שטרם נרשם כבית משותף.

השופט י' זמיר

אני מסכים לפסק-הדין של השופטת פרוקצ'יה ומצטרף להערה של הנשיא ברק.

הוחלט כאמור בפסק-דינה של השופטת פרוקצ'יה.

ניתן היום, ט"ז באדר תשס"א (11.3.2001).

--- סוף עמוד 405 ---

מיני-רציו:

°

°5129371

°54678313* חברות – כינוס נכסים – הוראות בית-המשפט

°תכליתו של הליך בקשת הוראות – אימתי ידון בית-המשפט במחלוקות מהותיות בין צדדים במסגרת מתן הוראות – האם הליך למתן הוראות מתאים להכרעה בשאלת סיווגו של חלק מבית משותף כרכוש משותף.

°* מקרקעין – בתים משותפים – רכוש משותף

°גריעתו מהשטח המשותף על-ידי קבלן – סעיף 6(א) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 – ההכרח כי גריעת חלק מהרכוש המשותף תיעשה בצורה מפורשת בחוזה המכר או במפרט – היעדר תוקף להוראה בחוזה המכר המקנה לקבלן שיקול-דעת לגרוע מהרכוש המשותף.

הודעה למנויים על עריכה ושינויים במסמכי פסיקה, חקיקה ועוד באתר נבו - הקש כאן

--- סוף עמוד 406 ---

עא 2307/99 מכלוף רפאל נ' חג'ג' קלימו

5 1 1 1 1 1 (1 Vote)

חזרה למאמר משרדנו "פלישת שכן לשטח המשותף"


בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים

ע"א 2307/99

בפני:נ כבוד הנשיא א' ברק

כבוד השופטת ד' דורנר

כבוד השופט י' אנגלרד

המערער:ב מכלוף רפאל

נגד

המשיבים:ו 1. חג'ג' קלימו

2. מוזס אהרון

3. מוזס אליס

4. בן נעים חביב

5. בן נעים יפה

6. פינטו ראובן

7. פינטו אסתר

8. סאסי חלומה

9. סאסי טוני

10. הקרן הקיימת לישראל ע"י מינהל מקרקעי

ישראל מחוז חיפה

11. רשם המקרקעין

12. טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ

13. משכן בנק הפועלים למשכנתאות

14. עיריית חדרה

ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי

בחיפה מיום 1.2.99 בתיק ה"פ 36352/97

שניתן על ידי כבוד השופט ד' ביין

בשם המערער:נ עו"ד ציגי דיקשטיין

בשם המשיבים 1-9:ב בעצמם

בשם המשיב 10:ו עו"ד משה גולן

פסק-דין


השופט י' אנגלרד:נ

זהו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה, אשר דחה את בקשתו של רפאל מכלוף (להלן:ב המערער) לרשום זכויות של חוכר לדורות בחלקת אדמה בגבעת אולגה, הרשומה כבית משותף.

1. אביא בקצרה את הרקע העובדתי לבקשה זו. על קרקע שבבעלותה של הקרן הקיימת לישראל, נבנה בשנות החמישים המוקדמות, על ידי חברת עמידר, בית בעל ארבע דירות בעלות שטח של 38.70 מ"ר כל אחת. הדירות הוחכרו בחכירה לדורות לדיירים. אחת הדירות הוחכרה לאדם בשם גדליה קריסקה (להלן:ו קריסקה). בחודש אוגוסט 1959, מכר קריסקה את כל זכויותיו בנכס ליוסף מכלוף. בהסכם המכר צוין כי, בנוסף לדירה, קריסקה הוא בעל זכויות במחסן בלוקים הנמצא בחצר הבית וכן במחסן קטן מעץ. בהסכם נכללו ב"דירה" גם התוספות הנזכרות. בסמוך להסכם העברה זה, דהיינו בחודש נובמבר 1959, נרשם הבית, ביוזמת הקרן קיימת לישראל, כבית משותף בעל ארבע דירות שסומנו כתת חלקות 1 - 4 בגוש 10570 חלקה 58. יצוין כי בתת חלקה 4 הוגדר שטח רצפתה של הדירה, בהבדל משלוש הדירות האחרות, כשטח של 60.12 מ"ר,

--- סוף עמוד 1 ---

כשבתיאור הדירה צוין "שני חדרים, שירותים ומחסן". מתיאור זה עולה, לכאורה, כי המחסן, ששטחו היה כנראה כ- 22 מ"ר, היה מלכתחילה חלק של הדירה בתת חלקה 58/4. יצוין, כי הרכוש המשותף של הבית נרשם כתת חלקה 58/5.

2. בשנת 1961 העביר יוסף מכלוף את החזקה בשטח המחסן ללא תמורה לאחיו, רפאל מכלוף, שהיה בעת ההיא מחוסר דירה. רפאל מכלוף, המערער בתיק הנידון, הפך את המחסן לדירה, אשר התפשטה בסופו של דבר עד לסמוך לבית, בשטח כולל של 128 מ"ר. בנייה זו נתקלה בהתנגדות ונעשתה תחילה ללא היתרי בנייה. בעקבות זו הוצא אף צו הריסה, שבוצע, כך נראה, חלקית על ידי המערער. לגבי יתר הבנייה, נראה כי ניתן בסופו של דבר, ביום 28.10.93, היתר בנייה מטעם הרשות המקומית, כפי שעולה מת"פ 1611/90 בבית משפט השלום בחדרה.

3. בשנת 1962, מכר יוסף מכלוף את זכויותיו בדירתו (דהיינו תת חלקה 58/4) למאיר דהירי. בהסכם צוין במפורש כי המוכר אינו מעביר את "זכויותיו בנוגע לרכוש המשותף, הינו לחלקת משנה 58/5." נראה כי הכוונה היתה למגורים שבנה בינתיים אחיו, המערער, בשטח המחסן.

4. בשנת 1980 הוגשה הצהרה לשלטונות מס שבח על רכישת זכויות במקרקעין, שבה צוין כי עוד בשנת 1961, הועברה בין האחים מכלוף, דירה בת שלושה וחצי חדרים בשטח ריצפה של 90 מ"ר, ללא תמורה. בתצהיר שצורף נאמר כי שטח קרקע זה, הנמצא בחלק האחורי של הבית, צמוד לדירה בת שני חדרים, הידועה כחלקה 58/4 בגוש 10570.

5. לפי הרשום בנסח של לשכת מרשם המקרקעין, הועברו זכויותיו של מאיר דהירי לידי בני הזוג פינטו, שהם המשיבים 6 ו- 7 בערעור זה. נראה כי זכויותיהם של בני הזוג פינטו בדירה הועברו לידי חלומה וטוני סאסי, שהם המשיבים 8 ו- 9 בערעור זה.

6. בשלב כלשהו, כנראה בשנות השמונים, הגיש המערער בקשה למינהל מקרקעי ישראל (להלן:נ המינהל) ל"פיצול הבית המשותף" ורישום דירת מגוריו כיחידה חמישית בו. ביום 21.11.84 נתן המערער תצהיר בתמיכה לבקשה למינהל ובו כתב כי אחיו נתן לו רשות, עוד בשנת 1961, לבנות לעצמו דירה בשטח קרקע השייך לתת חלקה 4 ונמצא "בשטח האחורי של הבית".

7. ביום 15.3.89 נשלח ליוסף מכלוף מכתב קצרצר מטעם המינהל. במכתב נאמר בזו הלשון:ב

הנידון גו"ח 10570/58/1 על שם מכלוף רפאל
1. מצורף בזה שובר לתשלום דמי חכירה.
2. נא להשלים הסכמת השכנים.
3. התחייבות לתיקון בי"מ ורישום היחידה בטאבו.
כפי שעולה מן המכתב, חלה כנראה טעות במספר תת החלקה. כמו כן, מתברר כי פנייתו של המערער למינהל לא עלתה יפה ונשארה ללא תוצאות מעשיות.

8. ביום 11.11.97, הגיש המערער בקשה לבית המשפט המחוזי בחיפה, בדרך של המרצת פתיחה, להצהיר כי הינו "זכאי להירשם כחוכר לדורות של חלק מתת חלקה 4 ... בשטח של 128 מ"ר... ולחילופין, כי ... זכאי להירשם כבעל זכות חכירה לדורות ברכוש המשותף הצמוד ל[תת חלקה 4] ו/או לשאר תת החלקות... באופן ששטח בן 128 מ"ר ירשם בחכירתו הייחודית...".

9. לשם הבהרה נוספת של הרקע העובדתי, מן הראוי להביא כאן את עמדתו של מינהל מקרקעי ישראל, כפי שעולה מסיכומיו שהוגשו לבית המשפט המחוזי:ו

1. המבקש - מכלוף רפאל, בנה שלא כדין בית מגורים בגו"ח 10570/58.
המבנה נבנה בסמוך לבית מגורים בן 4 יחידות דיור, ואשר רשום בלשכת רישום המקרקעין בהתאם לנסחי רישום שצורפו לתצהיר המבקש.
יחידת משנה מס' 5, עפ"י הרישומים הנ"ל הוא הרכוש המשותף, שעליו בנה המבקש את המבנה נשוא הדיון.
--- סוף עמוד 2 ---
2. המבקש מעולם לא ביקש אישור או הסכמה מראש מהמינהל להקצאת קרקע או לבניית המבנה, אלא יצר עובדות בשטח, תוך השתלטות שלא כדין על קרקע של קק"ל. מובן גם שמעולם לא הוחכר למבקש השטח, ולא נחתם הסכם חכירה איתו.
[...]
3. מבחינה קניינית, ברור שמדובר כאן בגזל נטו של זכויות במקרקעין, הן של קק"ל בעלת הקרקע, והן של בעלי זכויות החכירה האחרים בחלקה אשר יכולים היו לבצע תוספות בניה עפ"י התב"ע ובהתאם לנוהלי המינהל, ובמידת הצורך כנגד תוספת תשלום דמי חכירה למינהל.
4. בהתאם לתגובה שהגיש המינהל בתיק זה, ואשר לא השתנתה, גם לאחר שמיעת הראיות בתיק זה, התנאים לפיהם יסכים המינהל להתקשר עם המבקש בחוזה חכירה בתמורה לסכומים שהמבקש חייב בתשלומם למינהל, הינם כדלקמן:נ
4.1. הסכמה של כל בעלי הזכויות בחלקה עפ"י דין, להימצאותו של המבנה שבנה המבקש בחלקה, עפ"י הבנוי בפועל כיום.
4.2. אישור של הועדה המקומית לתכנון ובניה בחדרה על כך שהבנוי בפועל בחלקה, כפי שנבנה על ידי המבקש, נבנה כדין ועפ"י היתר מטעם הועדה.
4.3. המצאת תשריטים מאושרים ונכונים של המבנה עפ"י המצב כיום ועפ"י שטחו המעודכן היום, לידי המינהל.
4.4. תיקון צו בית משותף באופן שיכלול גם את היחידה הנוספת + תוספת שבנה המבקש כיחידה מס' 5, כולל עדכון והגדרה מחודשים של הרכוש המשותף.
4.5. תשלום דמי חכירה מלאים (ראשוניים ושנתיים) למינהל, עפ"י נוהלי המינהל.
10. בית המשפט המחוזי, מפי השופט ד"ר ד' ביין, קבע כי הסעד היחיד בו באמת מעוניין המערער הוא הסעד החלופי, הנוגע להכרה בזכויותיו בחלק מהרכוש המשותף, ועל כן התייחס רק לבקשה זו. בית המשפט קבע כי המערער לא קיבל היתר מהמינהל לבנות את ביתו במתחם המחסנים וכי אין ראיות לכך שלאחיו היו זכויות במתחם זה. העובדה כי בחוזה בין האח יוסף מכלוף לבין דהירי, נקבע כי הראשון שומר לעצמו את הזכויות במתחם המחסנים, אינה מוכיחה כי אכן הוא בעל זכויות אלה. כמו כן, לא הוכח שדמי החכירה ששילם יוסף מכלוף למינהל שולמו בגין מתחם המחסנים, ויש להניח כי מדובר בתשלום עבור הדירה אותה רכש. לפיכך פסק בית המשפט שלא היה בכוחו של יוסף מכלוף להעביר לאחיו המערער זכויות במתחם המחסנים שלא היו בידו מלכתחילה.

11. יתרה מזו, בית המשפט הוסיף כי הוא מקבל את עמדת המינהל כי רישומו של המערער כבעל זכויות בלעדיות ברכוש המשותף, או בחלק ממנו, מותנה בהסכמת יתר השכנים. בענין זה נקבע, כי העובדה שחלק מהשכנים לא התנגד באופן פעיל להחזקת המחסנים על ידי המערער או לבנייה במתחם, אינה מספקת בכדי להוות ויתור על חלקיהם ברכוש המשותף.

12. על החלטה זו של בית המשפט המחוזי מוגש הערעור בפנינו. המערער טוען כי היה על בית המשפט לבחון גם את רישום זכויותיו כחוכר לדורות במבנה בתור חלק מתת חלקה 4, מכיוון שהשטח הוצמד לחלקה זו. כראיה לזכויותיו הבלעדיות בשטח מתבסס המערער על חוזה המכר בין אחיו לבין קריסקה שבו נכתב במפורש כי המחסנים כלולים בדירה הנמכרת. לטענתו, חוזה זה מהווה ראיה בכתב ועל פי סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותמאני יש לסתור ראיה כזו רק על ידי מסמך בכתב. מכיוון שמסמך כזה לא הובא כנגדו, יש לקבוע כי זכויות אלה הועברו לידי המערער וזאת גם לאור העובדה שהאח יוסף מכלוף קבע במפורש בחוזה בינו לבין דהירי כי זכויות אלה יישארו בידיו של הראשון. כן טוען המערער כי אין להתנות רישום זכויותיו בהסכמת שכניו, זאת משום שאלה לא פעלו כנגדו במשך כל שנות מגוריהם בחלקה. יתרה מכך, מעדות השכנים בבית המשפט עולה כי הם אינם מתנגדים לרישומו של המערער, אלא רק חוששים

--- סוף עמוד 3 ---

מהעברת זכויותיו לאדם אחר בעתיד או מבנייה שיבצע במתחם לכשיירשמו זכויותיו בו. לחלופין, אם אכן מדובר בהתנגדות מטעם השכנים, התנגדות זו מהווה פגיעה בסעיף 3 לחוק יסוד:ב כבוד האדם וחירותו, וזאת ללא הסמכה בחוק.

13. בערעור זה אין ממש ודינו להידחות. גם בהנחה כי המערער רכש זכויות במחסן - הנחה אליה נחזור בהמשך - הרי המדובר היה במבנה של כ- 22 מ"ר, בעוד אשר שטח הבית העכשווי שבו מחזיק המערער משתרע על 128 מ"ר. נמצא, כי גם אם המערער רכש זכויות כלשהן במחסן מידי אחיו, הוא השתלט שלא כדין על מעל ל- 100 מ"ר מן השטח, שלכל הדעות הוא רכוש משותף של כלל הדיירים. בעלי הדירות הם שותפים בחלקים בלתי מסויימים בשטח החצר - כל אחד ב- 2/8 מן השטח. המערער אינו בעל דירה על פי רישום הבית המשותף. לכן, אין לו חלק ונחלה ברכוש המשותף של בעלי הדירות המקוריות. התוצאה היא כי השתלטותו על כרבע מחצר הבית היא שלא כדין. בנייתו תוך הפרת זכויות השכנים ברכוש המשותף, לא זו בלבד שהיא מונעת את שימושם ברכוש זה, אלא גם גורעת מאחוזי הבנייה שעשויים היו לעמוד לרשות כלל השכנים.

14. אמנם, הצמדה של רכוש משותף לדירה מבין הדירות אפשרית היא, וזאת בהתאם לסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין תשכ"ט1969- (לפנים סעיף 40(ג) לחוק בתים משותפים תשכ"א1961- [נוסח משולב]), אך הצמדה מעין זו טעונה הסכמת כל השכנים, כפי שהובהר גם בסיכומיו של המינהל.

15. נכון, המערער השקיע ממשאביו בבניית המבנה וגר בו שנים רבות, אך מבנה זה נוצר מתוך הפרת זכויות בוטה הן של הדיירים והן של המינהל. אין ספק, כי מעמדו המשפטי של המערער במבנה תלוי על בלימה, אך בשל כך אין לו אלא להלין על עצמו. הוא נהג בקניינם של אחרים ביד רמה ובריש גליי. צדק בית המשפט המחוזי במסקנתו כי בנסיבות העניין עמדתם הפסיבית של השכנים אינה יכולה ליצור זכויות קנייניות יש מאין.

16. באשר למחסן המקורי, המצב מורכב מעט יותר. לפי רישומו המקורי של הבית המשותף, מחסן זה היה חלק מן הדירה בתת חלקה 4. נראה לי כי מבחינה פורמלית אין המדובר בהצמדה של רכוש משותף, משום שמלכתחילה מחסן זה צורף לדירה עצמה, והרי אין מניעה לרשום דירה המורכבת מחלקים שאינם רצופים (ראה:ו י' ויסמן דיני קניין - בעלות ושיתוף (תשנ"ז), 385-384). אולם, ספק רב אם ניתן היה להפריד בין דירת המגורים לבין המחסן בעת העברתם לאחרים. הפרדה מעין זו טעונה שינוי ברישום הבית המשותף. יש לזכור, כי הרישום של הדירה בבית משותף מאפשר את ראייתה של הדירה כנושא נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות על פי סעיף 54 לחוק המקרקעין, וזאת על אף האמור בסעיף 13 לחוק. התוצאה היא כי רואים את הדירה כמקרקעין שלמים ולא כחלק מסויים במקרקעין, במובן סעיף 13 לחוק. לכן, ניתן לעשות עסקאות בדירה בנפרד מהבית המשותף (עסקאות החלות גם על הרכוש המשותף הצמוד לדירה זו). עם זאת, היות והדירה מהווה יחידת מקרקעין אחת, אין לעשות עיסקה בחלק מן הדירה ללא שינוי מתאים ברישום הבית המשותף.

17. יתרה מזו, העברת הזכויות הקנייניות בדירה היא עיסקה במקרקעין הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין. רישום כזה לא נעשה על ידי המערער. נראה, כי רישום כזה טעון אף הסכמה מצד המינהל על פי חוזה החכירה המקורי. העדר רישומה של זכות החכירה, משמיטה את הקרקע מתחת לרגלי טענה נוספת של המערער לגבי זכותו במחסן המקורי. הטענה היא, כי על פי הוראת סעיף 78 לחוק המקרקעין, ניתן להשכיר חלק מסוים של מקרקעין, גם אם אינו בבחינת דירה בבית משותף. התוצאה היא - כך הטענה - שניתן היה להחכיר את המחסן בנפרד מן הדירה בבית המשותף (שגם היא חכורה). כלומר, בעל הדירה יכול היה להחכיר את המחסן בחכירת משנה לאח יוסף מכלוף, מבלי להיזקק לשינוי הרישום של חלקי הבית המשותף. כאמור, הקניית זכות החכירה במחסן לא הושלמה בהעדר רישום, ולכן אף טענה זו אינה יכולה לעמוד.

18. לבסוף, וזהו העיקר, כל הדיון במעמד המחסן אינו עוד בעל משמעות מעשית, משום שהלה נעלם מזמן שעה שנבלע לתוך מבנה המגורים ששטחו גדול ממנו מעל לפי חמישה. לכן, השאלה מה היה מעמדו של המערער לו הצטמצמה דרישתו למחסן בצורתו המקורית אינה מעשית עוד.

אי-לכך הערעור נדחה. המערער ישלם הוצאות בסך כולל למשיב 1 2500.- ש"ח, למשיבים 2, 3 2500.- ש"ח, למשיבים 4, 5 2500.- ש"ח, למשיבים 8, 9 2500.- ש"ח וכן למשיב 10 2500.- ש"ח.

--- סוף עמוד 4 ---

ש ו פ ט

הנשיא א' ברק:נ

אני מסכים.

ה נ ש י א

השופטת ד' דורנר:ב

אני מסכימה.

ש ו פ ט ת

הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט אנגלרד.

ניתן היום, י"ט בסיון תשס"א (10.6.2001).

ה נ ש י א ש ו פ ט ת ש ו פ ט

_________________
העתק מתאים למקור 99023070.Q08 /שב

נוסח זה כפוף לשינויי עריכה טרם פרסומו

בקובץ פסקי הדין של בית המשפט העליון בישראל.

5129371

שמריהו כהן - מזכיר ראשי

בבית המשפט העליון פועל מרכז מידע, טל' 02-6750444

נוסח זה כפוף לשינויי עריכה וניסוח

--- סוף עמוד 5 ---

__________________________

רעא 8834/12 מ.ע.ג.ן ייעוץ וניהול נכסים בע"מ נ' מיכאל מרסה

1 1 1 1 1 (0 Votes)

חזרה למאמר משרדנו "פלישת שכן לשטח המשותף"


המבקשות:
1. מ.ע.ג.ן ייעוץ וניהול נכסים בע"מ
2. נילי וינברג

נ ג ד

המשיבים:
1. מיכאל מרסה
2. אור ברכה מרסה (קניגשטיין)
3. משה וינברג

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו מיום 06.11.2012 בתיק ע"א 048268-11-11 שניתן על ידי השופטים י' ענבר, ש' שוחט, ח' וינבאום-וולצקי

בשם המבקשות: עו"ד רעות חיון

חקיקה שאוזכרה:

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969: סע' 14, 30, 31(א)(1)

חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972

תקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984: סע' 460

ספרות:

חמי בן-נון, טל חבקין, הערעור האזרחי (מהדורה 3, 2012)

מיני-רציו:

°
* נדחתה בקשת רשות ערעור שעניינה הצהרה כי המשיבים רשאים להקים סוכה בכל שנה בימי חג הסוכות בחצר הבניין שבבעלות המבקשים. נפסק כי הבקשה אינה עומדת בתנאים למתן רשות ערעור, כי סירוב המבקשות להקמת הסוכה מהווה שימוש לרעה בזכות הקניין וכי כל עוד מדובר בשימוש מוגבל בזמן ובמקום יש לראותו כ"שימוש רגיל ונאות" ולא כמטרד.

°
* קניין – מקרקעין – זכות שימוש

°
* קניין – מקרקעין – בתים משותפים

°

°
--- סוף עמוד 1 ---

°

°
* קניין – זכות קניינית – בתים משותפים

°
* מקרקעין – זכויות במקרקעין – זכות שימוש

°
* מקרקעין – זכויות במקרקעין – זכות קניינית

°
* דיון אזרחי – הוצאות משפט – לטובת המדינה

°
* בתי-משפט – רשות ערעור – מתי תינתן

°
.

°
עסקינן בבקשת רשות ערעור על פסק דין של בימ"ש המחוזי, במסגרתו נדחה ערעור המבקשים על פסק דין של בימ"ש השלום, שקיבל את תביעת המשיבים להצהיר כי הם רשאים להקים סוכה בכל שנה בימי חג הסוכות בחצר הבניין שבבעלות המבקשים.

°
.

°
בית המשפט העליון (השופט י' דנציגר) דחה את הבקשה למתן רשות ערעור ופסק כי:

°
רשות ערעור ב"גלגול שלישי" תינתן רק במקרים ספורים שמעוררים שאלה כללית או ציבורית שחורגת מדל"ת אמותיו של המקרה הספציפי או כאשר נדרשת התערבותו של בימ"ש למניעת עיוות דין. שיקול הדעת של בימ"ש בשאלה אם ליתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי" הינו רחב. הבקשה דנן אינה עומדת במבחנים אלו. עסקינן בסכסוך ספציפי שנדון והוכרע בשתי ערכאות שהגיעו לתוצאה זהה. מדובר בסכסוך נקודתי בדבר הקמת סוכה בחצר בניין למשך ימים ספורים בשנה. נוכח קביעותיו העובדתיות של בימ"ש השלום כי חצר הבניין שימשה במשך שנים רבות להקמת סוכה וכי המבקשות לא הוכיחו שהקמת הסוכה על ידי המשיבים בשנים האחרונות יצרה מטרד כלשהו ליתר הדיירים, אין הצדקה לקיים דיון כללי ועקרוני בשאלת גבולותיה של זכות הקניין של המבקשות. בנסיבות העניין הסכסוך מיצה את עצמו ואין הצדקה לדון בטענות המבקשות בשלישית, לאור עקרונות של יעילות דיונית וסופיות הדיון.

°
בבחינת למעלה מן הצורך צוין כי העובדה שמדובר בבניין שאינו רשום כ"בית משותף" אינה מונעת מכל הדיירים לעשות "שימוש רגיל ונאות" בשטח החצר, בהיעדר קביעה מפורשת אחרת בהסכמי השכירות עם הדיירים. צוין כי הדברים הם בבחינת היגיון בריא ושכל ישר, כאשר מדובר בבניין הממוקם בטבורה של עיר, שמתגוררות בו משפחות רבות; בנוסף, סירובן העיקש של המבקשות בנסיבות העניין להקמת הסוכה מהווה שימוש לרעה בזכות הקניין. מסקנה זו ניתן לבסס על עיקרון תום הלב או על סעיף 14 לחוק המקרקעין. כל עוד מדובר בשימוש מוגבל בזמן ובמקום - הקמת סוכה לימי החג ופירוקה בסמוך לאחר מכן תוך השבת מצב החצר לקדמותו - יש לראותו כ"שימוש רגיל ונאות" ולא כמטרד (כאשר טענת המטרד אף לא הוכחה).

°
בימ"ש חייב את המבקשות בתשלום סך של 5,000 ₪ לטובת אוצר המדינה נוכח העדר הצדקה להגשת הבקשה.


החלטה


לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (השופטים י' ענבר, ש' שוחט, ח' וינבאום-וולצקי) מיום 6.11.2012 בע"א 48268-11-11,
--- סוף עמוד 2 ---
[פורסם בנבו] במסגרתו נדחה ערעור המבקשים על פסק דינו של בית משפט השלום מיום 3.10.2011 בה"פ 18045-04-10 [פורסם בנבו] (השופטת ע' ברקוביץ') שקיבל את תביעת המשיבים להצהיר כי הם רשאים להקים סוכה בכל שנה בימי חג הסוכות בחצר הבניין שבבעלות המבקשים.
תמצית הרקע העובדתי
1. המבקשת 1, מ.ע.ג.ן – יעוץ וניהול נכסים בע"מ, הינה חברה המנהלת את הבניין המצוי ברח' נחמני 64 בתל-אביב-יפו, הידוע כגוש 6941 חלקה 118 (להלן: הבניין). המבקשת 2, נילי וינברג, הינה מנהלת בחברה והיא זו שמנהלת בפועל את הבניין (להלן: וינברג). המשיב 3, משה וינברג, שהוגדר כ"משיב פורמאלי" בבקשה הנוכחית, הינו הבעלים הרשום של הבניין והיה צד ישיר להתדיינות בין הצדדים בשתי הערכאות קמא (לשם הנוחות המבקשות והמשיב הפורמאלי ייקראו להלן: המבקשות). המשיבים, מיכאל ואור ברכה מרסה הינם דיירים מוגנים בדירה בבניין, מכוח הסכם שכירות מוגנת שנחתם ביום 28.8.2007 (להלן: המשיבים).
2. בין הצדדים התגלעה בשנים האחרונות מחלוקת בשאלה האם רשאים המשיבים להקים סוכה בחצר הבניין או על גג הבניין בכל שנה בימי חג הסוכות. לאחר שהמשיבים הקימו בשנת 2008 סוכה על גג הבניין, הודיעו להם המבקשות בשנת 2009 (באמצעות וינברג) כי בעלי הבניין אינם מתירים להם להקים סוכה על הגג ואף נעלו את דלת היציאה אל הגג. בהמשך הודיעה וינברג למשיבים כי הבעלים יתירו להם להקים סוכה בחצר הבניין, וכך היה. לאחר חג הסוכות בשנת 2009 הודיעו המבקשות למשיבים כי הקמת הסוכה בחצר הבניין הפריעה לדיירים האחרים וגרמה לנזקים לענפי העצים, ולפיכך לא יתירו להם בניית סוכה אף לא בחצר הבניין. לאחר שפניות נוספות של המשיבים נדחו על ידי המבקשות, הגישו המשיבים במהלך שנת 2010 תביעה לבית משפט השלום להצהיר כי הם רשאים להקים סוכה כאמור.
3. המשיבים טענו בתביעה כי הם אנשים שומרי מצוות אשר מבקשים לקיים את מצוות חג הסוכות, וכי מדובר בשימוש קצר במהלך ימי חג הסוכות בלבד שאינו גורם לשום מטרד ליתר הדיירים. בנוסף נטען כי התנהלות המבקשות לא נובעת מצורך אמיתי כלשהו אלא רק מעמידה דווקנית בבחינת מידת סדום. מנגד, טענו המבקשות להגנתן כי מדובר בבניין בבעלותן הפרטית, שאינו רשום כבית משותף, ולכן כל שטח בבניין שאינו מצוין במפורש בהסכם השכירות, לרבות החצר והגג, הינו בבעלותן והן אינן מחויבות להתיר את השימושים
--- סוף עמוד 3 ---
המבוקשים על ידי המשיבים גם אם הם זמניים. אשר לגג הבניין נטען כי הוא מושכר לדייר אחר ולכן אין אפשרות להקים עליו סוכה. עוד נטען כי הקמת הסוכה, בין אם בחצר הבניין ובין אם על הגג, מהווה מטרד כלפי יתר הדיירים בבניין.
פסק דינו של בית משפט השלום
4. בית משפט השלום קבע כי השאלה שעומדת לדיון הינה האם ניתן לכפות על המבקשות שהינן בעלות הזכויות בבניין, להתיר למשיבים המחזיקים כדיירים מוגנים בדירה בבניין לבנות סוכה על הגג או בחצר הבניין. בית המשפט ציין כי המחלוקת היא בעיקרה מחלוקת משפטית וכי המחלוקת העובדתית היחידה הינה בשאלה האם הקמת הסוכה מהווה מטרד. בנקודה זו נקבע כי המבקשות אינן מתגוררות בבניין וכי טענתן למטרד הנגרם ליתר הדיירים מהקמת הסוכה נטענה ללא כל ראיה ממשית לביסוסה. נקבע כי יש לזקוף לחובת המבקשות את העובדה שנמנעו מלהגיש תצהיר מטעם מי מדיירי הבניין והסתפקו רק בהגשת מכתב של זוג דיירים. נקבע כי אין ליתן למכתב זה שום משקל ראייתי בהיעדר תצהיר מטעם אותם דיירים. הודגש כי גם וינברג לא הגישה תצהיר בעניין זה, למרות שציינה בחקירתה הנגדית כי פנו אליה דיירים שהתלוננו על הרעש.
5. בית המשפט קבע כי נקודת המוצא להכרעה במחלוקת המשפטית הינה כי זכות הקניין הינה זכות יסוד, אולם זכות זו אינה עומדת בחלל ריק ואין די בה כשלעצמה כדי להביא לדחיית התביעה. צוין כי הבניין הינו בבעלות פרטית ואינו מהווה בית משותף, ולכן יש לבחון את השימוש בחצר או בגג בהתאם להוראות הסכם השכירות והדין. נקבע כי המשיבים החזיקו מכוח הסכם השכירות רק בדירה בקומה השנייה, אולם אין פירושו של דבר כי הם אינם יכולים להשתמש בכלל בחצר או בגג הבניין. עוד נקבע כי על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ו-1972 עשויים חצר או גינה להיחשב כחלק מהשכירות המוגנת אם נזכרו במפורש בהסכם השכירות ואף אם לא נזכרו במפורש בהסכם, בבחינת "הטפל ההולך אחר העיקר". בית המשפט ציין כי בפסיקתו של בית המשפט העליון נקבע שהדיירים המוגנים זכאים לעשות "שימוש רגיל ונאות" במושכר ובמה שנלווה אליו וכי גם לגבי שוכרים "רגילים" נקבע שיחד עם הנכס המושכר רוכש השוכר גם זכויות שימוש בחלקים אחרים של הנכס, בגבולות המקובל והסביר. לפיכך נקבע כי גם אם ההסכם אינו מציין כי החצר או הגג הינם חלק מהמושכר המוגן, ניתן לראותם ככאלה מקום בו הם דרושים לשימוש רגיל ונאות. הקמת סוכה למשך ימים ספורים, נקבע, הינה בגדר "שימוש רגיל ונאות", והפגיעה בזכויות המבקשות, אם בכלל, הינה מזערית עד אפסית ואינה עולה כדי פגיעה בזכות הקניין.
--- סוף עמוד 4 ---
6. נוסף על האמור לעיל נקבע כי ניתן להגיע למסקנה בדבר זכותם של כל הדיירים לעשות שימוש רגיל וסביר בשטחי החצר והגג, גם כשאלו אינם נחשבים "שטחים משותפים" בשתי דרכים: ראשית, על ידי היקש בדבר זכויותיו של שותף יחיד לעשות שימוש במקרקעין משותפים בהתאם לסעיפים 30 ו-31(א)(1) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין); שנית, על ידי פרשנות הסכם השכירות באמצעות כלל "פרשנות נגד המנסח" כך שבהיעדר תניה בהסכם השכירות השוללת מהמשיבים זכות שימוש בשטחים הנלווים למושכר, יש להתיר להם להשתמש שימוש רגיל בשטחים אלו. בית המשפט העיר כי יש לייחס לוינברג ידיעה בדבר כוונתם של המשיבים להקים סוכה בחג הסוכות. נקבע כי לנוכח שתיקתה של וינברג בסוגיית הסוכה היו רשאים המשיבים להניח כי בעלי הבית לא ימנעו מהם להקים סוכה בשטחי הבניין המיועדים לשימוש כלל הדיירים. צוין כי מהעדויות שנשמעו לפני בית המשפט עלה כי במשך עשרות שנים (בטרם הופקד ניהול הבניין בידי וינברג) התירו בעלי הבניין לדיירים לבנות בחצר סוכה גדולה בימי חג הסוכות.
7. אם לא די בכל האמור לעיל, קבע בית המשפט כי אף אם יש בבניית הסוכה משום פגיעה בזכות הקניין של המבקשות, הרי יש מקום לחייב אותן לאפשר את בניית הסוכה, בין היתר מכוח עיקרון תום הלב ומכוח העיקרון השולל שימוש לרעה בזכות הקניין הקבוע בסעיף 14 לחוק המקרקעין. בית המשפט הפנה בנקודה זו לדעות השופטים בפסק דינו הידוע של בית המשפט העליון ברע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199 (1999) (להלן: עניין רוקר), ובפרט לעמדתו של השופט אנגלרד שם לפיה זכות הקניין נסוגה מפני הכלל של "כופין על מידת סדום", במסגרתו ניתן למנוע מאדם לעשות שימוש דווקני בזכות המוקנית לו אם כל רצונו הינו למנוע מאחרים ליהנות מאותה זכות, שעה שלא נגרם לו כל נזק מכך. כמו כן, הסתמך בית המשפט על עמדת השופטים ברק וטירקל שם לפיהן זכות הקניין כפופה לעיקרון תום הלב. לפיכך נקבע כי חובת ההגינות הנגזרת מעיקרון תום הלב מחייבת את המבקשות להתחשב במשיבים ולאפשר להם להקים סוכה למשך ימים ספורים, דבר אשר עשוי לפגוע פגיעה מינורית, אם בכלל, בזכות המבקשות שכלל אינן מתגוררות בבניין.
8. לבסוף נקבע כי אין מקום להיעתר לבקשת המשיבים להקים את הסוכה על גג הבניין, מכיוון שהגג הושכר לדייר אחר בשכירות חופשית, ולכן הסוכה תוקם רק בשטח החצר. עוד נקבע כי יש מקום להגביל את שטח הסוכה לכ- 2 מ' X 2 מ', לשם האיזון בין האינטרסים של הצדדים והקטנת הפגיעה במבקשות. עוד נקבע כי הסוכה תוקם יומיים לפני חג הסוכות ותפורק עד יומיים לאחריו.
--- סוף עמוד 5 ---
המבקשות לא השלימו עם פסק הדין וערערו לבית המשפט המחוזי. המשיבים מצידם הגישו ערעור שכנגד בנוגע לקביעה שאין לאפשר הקמת סוכה על הגג ושיש להגביל את שטח הסוכה.
פסק דינו של בית המשפט המחוזי
9. בית המשפט המחוזי דחה את ערעור המבקשות בהתאם לסמכותו על פי תקנה 460 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, בקובעו כי פסק דינו של בית משפט השלום הינו מפורט ומנומק, ולא נמצא מקום להתערב בממצאים העובדתיים שנקבעו בפסק הדין ובמסקנות המשפטיות שהסיק בית המשפט מהם. בבחינת למעלה מן הצורך העיר בית המשפט שתי הערות. ראשית, כי המשיבים עצמם הודו שהקמת הסוכה בשנת 2008 גרמה לנזק קל ליריעת האיטום על גג הבניין, אשר תוקן על ידיהם בסמוך לאחר פירוק הסוכה, ושהקמת הסוכה בשנת 2009 גרמה לנזקים קלים לענפי העצים שבחצר. עם זאת, צוין כי פעולות אלה אינן חורגות משגרת חיים רגילה וסבירה בבניין שבו מתגוררות מספר משפחות ואינן עולות כדי מטרד. שנית, כי מחומר הראיות עולה שהחצר שימשה במשך שנים רבות את דיירי הבניין להקמת סוכה, ללא הגבלה בהתייחס לגודלה, וכי כל הדיירים מחויבים לשלם עבור אחזקת השטחים הכלליים של הבניין. לפיכך נקבע כי לא נמצאה טעות במסקנתו של בית משפט השלום לפיה שטח החצר דרוש לשימוש נוח במושכר ו"הולך יחד עימו" באופן רגיל. אשר לערעור שכנגד, קיבל בית המשפט המחוזי את טענת המשיבים וביטל את ההגבלה על שטח הסוכה.
מכאן בקשת רשות הערעור שלפני.
נימוקי הבקשה
10. לטענת המבקשות, מתעוררת במקרה זה שאלה בעלת חשיבות משפטית, ציבורית וחוקתית, מאחר שמדובר במקרה מובהק של פגיעה בזכויות יסוד של המבקשות, ובראשן זכות הקניין שלהן. המבקשות מדגישות כי הבניין נשוא המחלוקת הינו בבעלות פרטית של מספר בעלים פרטיים במושע ואינו רשום כבית משותף. לפיכך, נטען כי שטחי החצר והגג אינם מהווים שטחים משותפים או רכוש משותף ולכן המבקשות אינן מחויבות להתיר למשיבים שימוש כלשהו בהם והדבר תלוי אך ורק ברצונן הטוב. עוד נטען כי אין אדם יכול לדרוש טובת הנאה ברכוש הזולת רק מפני שנוח לו וכי אין לכפות על זולתו לפעול ברצון טוב על ידי החלת שיקולים שביושר. נטען כי זכויותיהם של המשיבים מתמצות בזכות
--- סוף עמוד 6 ---
השכירות בדירה הספציפית ואין להם זכויות כלשהן מעבר להסכם השכירות ולדין ובוודאי שאין להם זכות א-פריורית להקמת סוכה בחצר או על הגג. בהקשר זה נטען כי בית המשפט פירש את הסכם השכירות ואת הדין בהרחבה יתרה, דווקא במקום שבו היה עליו לפרשם בצמצום ובדווקנות. נוכח כל האמור, נטען כי פסק הדין הינו שגוי וכופה על המבקשות לפעול בניגוד לרצונן, תוך "נגיסה בלתי חוקתית בזכות הקניין, ריקון הזכות מתוכנה, וערעור היציבות המשפטית".
דיון והכרעה
11. לאחר שעיינתי בבקשה ובפסקי הדין של שתי הערכאות קמא, הגעתי למסקנה כי דין הבקשה להידחות אף מבלי להיזקק לתשובת המשיבים. כידוע, רשות ערעור ב"גלגול שלישי" תינתן רק באותם מקרים ספורים שמעוררים שאלה כללית או ציבורית שחורגת מדל"ת אמותיו של המקרה הספציפי או כאשר נדרשת התערבותו של בית המשפט למניעת עיוות דין [ראו, למשל: ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3) 123 (1982); משה קשת הזכויות הדיוניות וסדר הדין במשפט האזרחי 1273-1269 (מהדורה חמש עשרה, 2007); חמי בן-נון וטל חבקין הערעור האזרחי 213-211 (2012)]. זאת ועוד, שיקול הדעת של בית המשפט בשאלה אם ליתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי" הינו רחב [ראו, למשל: רע"א 4584/12 אל הנכס בע"מ נ' שמלצר ([פורסם בנבו], 19.11.2012) בפסקאות 20-19].
הבקשה שלפני אינה עומדת במבחנים אלו, אף לא בדוחק. עסקינן בסכסוך ספציפי שנדון והוכרע בשתי ערכאות שהגיעו לתוצאה זהה (בכפוף לשינוי מסוים בשאלת שטח הסוכה). על אף ניסיונן של המבקשות "לעטות" על המחלוקת הנקודתית "אצטלה" חוקתית עקרונית בדבר הפגיעה בזכות הקניין שלהן, הרי בכל הכבוד מדובר בסכסוך קטן ונקודתי בדבר הקמת סוכה בחצר בניין למשך ימים ספורים בשנה. לנוכח קביעותיו העובדתיות של בית משפט השלום, כי חצר הבניין שימשה במשך שנים רבות להקמת סוכה וכי המבקשות לא הוכיחו שהקמת הסוכה על ידי המשיבים בשנים האחרונות יצרה מטרד כלשהו ליתר הדיירים, איני סבור שישנה הצדקה לקיים דיון כללי ועקרוני בשאלת גבולותיה של זכות הקניין של המבקשות. בנסיבות העניין נחה דעתי כי הסכסוך מיצה את עצמו ואין שום הצדקה לדון בטענות המבקשות בשלישית, בשים לב לעקרונות של יעילות דיונית וסופיות הדיון.
12. בבחינת למעלה מן הצורך אציין כי נימוקיו של בית משפט השלום מקובלים עלי גם לגופו של עניין. העובדה שמדובר בבניין שאינו רשום כ"בית משותף" אינה מונעת מכל
--- סוף עמוד 7 ---
הדיירים לעשות "שימוש רגיל ונאות" בשטח החצר, בהיעדר קביעה מפורשת אחרת בהסכמי השכירות עם הדיירים. נראה לי כי הדברים הינם בבחינת היגיון בריא ושכל ישר, כאשר מדובר בבניין הממוקם בטבורה של עיר, אשר מתגוררות בו משפחות רבות. זאת ועוד, מקובלת עלי גם קביעתו המשפטית של בית משפט השלום לפיה סירובן העיקש של המבקשות בנסיבות העניין להקמת הסוכה מהווה שימוש לרעה בזכות הקניין. כפי שקבע בית משפט השלום, מסקנה זו ניתן לבסס על עיקרון תום הלב או על סעיף 14 לחוק המקרקעין (ואיני רואה צורך להתייחס במסגרת הבקשה הנוכחית להנמקות השונות שניתנו בעניין רוקר). כל עוד מדובר בשימוש מוגבל בזמן ובמקום – הקמת סוכה לימי החג ופירוקה בסמוך לאחר מכן תוך השבת מצב החצר לקדמותו – יש לראותו כ"שימוש רגיל ונאות" ולא כמטרד (וכאמור, טענת המטרד בלאו הכי לא הוכחה).
13. נוכח כל האמור לעיל, דין הבקשה להידחות. משלא התבקשה תגובה, איני עושה צו להוצאות לטובת המשיבים. יחד עם זאת, בנסיבות העניין ונוכח מסקנתי כי לא הייתה, ולו בדוחק, כל הצדקה להגשת הבקשה הנוכחית, המבקשות תישאנה בהוצאות בסך 5,000 ש"ח לטובת אוצר המדינה.

י' דנציגר 54678313-8834/12
5129371
54678313 ניתנה היום, ‏י"ח טבת תשע"ג (31.12.2012).
ש ו פ ט
_________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 12088340_W01.doc אב
מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il
נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה
בעניין עריכה ושינויים במסמכי פסיקה, חקיקה ועוד באתר נבו – הקש כאן

--- סוף עמוד 8 ---

 

  • 1
 
לשאלות צרו איתנו קשר בטלפון 03-6129124
 אם האתר היה לכם מועיל, היו חברתיים, הקליקו Like...
 
לייעוץ בקשר לתחומי התמחותינו והתוכן באתר
 אתם מוזמנים לפנות אלינו בטלפון
03-6129124
או פשוט שילחו הודעה ונשיב לכם מייד