calluss 64

  • משפט מסחרי מחוץ לקופסה

  • 1

משרדנו בתקשורת

עורך דין בר אל ירון, חדשות ערוץ 2 (פרומו לכתבה)

פרומו לכתבה שתשודר בקרוב על אחת התיקים המורכבים בהם מטפל משרדנו במסגרת התמחותו בדיני חוזים.

עורך דין בר אל ירון, חדשות ערוץ 10

אחד התיקים המעניינים שהיו לנו במשרד כמשרד המתמחה בדיני חוזים. מרשתנו נפלה קורבן לתרגיל עוקץ שכמעט גרם לה לאבד את ביתה בתל אביב, למלווה בריבית שזייף מסמכים וכבר הספיק לרשום הערת אזהרה על הבית. כמובן שמייד עצרנו את העסקה באמצעות צו מניעה. בדיעבד, ובשיתוף פעולה עם ערוץ 10 התברר שמרשתנו לא הייתה הקורבן היחידי. הכתבה, שבה מרואיין בין השאר עו"ד בר אל ירון, מספרת את סיפורם.

בר אל ירון, משרד עורכי דין

משרד עו"ד מסחרי מחוץ לקופסה

התמחותו של המשרד הוא בתחום המסחרי אזרחי. למשרדנו ניסיון ייחודי ורב שנים כמשרד עו"ד העוסק בעריכת חוזים וליטיגציה בסוגיות מגוונות הנוגעות לדיני חוזים, ליווי חברות ובעלי מניות בתחום דיני חברות, ייצוג זוכים וחייבים בהליכי הוצאה לפועל , ליווי בהליכי פשיטת רגל עד למתן הפטר וכמשרד עו"ד המתמחה בעריכת חוזים וליטיגציה בתחום דיני המקרקעין. כמו כן, משרדנו הוא נציגה הבלעדי של חברת הגבייה העולמית GCS והינו משרד עורכי הדין היחיד בישראל המייצג בהרשאתה חברות ופרטים מהארץ ומרחבי העולם בהליכי גביית חובות בינלאומיים.

אתם מוזמנים לעיין בפסקי הדין שקיבל משרדנו עבור לקוחותיו בדף משרדנו בבתי המשפט. על המחשבה המקצועית, והתפיסה האחרת של עולם המשפט בתחומי התמחותו תוכלו ללמוד בדף מאמרים משפטיים באתר ו/או בדף כתבי טענות משפטיים שם תוכלו לעיין בכתבי טענות וכיו"ב מסמכים שהגשנו עבור לקוחותינו שהינם מצד אחד לקוחות פרטיים מן הישוב בישראל, ומצד שני חברות ענק בינלאומיות, לרבות חברת (Google (Ireland וחברת Savox ענקית הטכנולוגיה מפינלנד.

אודות משרד עורך דין בר אל ירון

מקצועיות חסרת פשרות, ליווי אישי ומסור

מזה 14 שנים משרדנו הינו משרד עו"ד מוביל שבמסגרת פעולותו מייצג לקוחות פרטיים וחברות המתמודדים עם תיקים מגוונים בתחום המשפט המסחרי אזרחי. במהלך השנים למדנו שוב ושוב שהמפתח להצלחה היא עורך דין שמבין לא רק את בית המשפט, אלא לא פחות את הלקוח ו/או העסק שהוא מייצג. משמעות הדברים מבחינתנו היא מתן חשיבות עליונה לליווי אישי מתחילת ההליך לעד סופו. אנו מאמינים כי הפתרונות היצירתיים ביותר באים מתוך שיתוף פעולה והבנה מעמיקה של עורך הדין המייצג את הלקוח וצרכיו - זהו סוד הצלחותינו בבית המשפט ומחוצה לו.

yaron46

עו"ד בר אל ירון

יליד 1971, ישראל, סיים בהצלחה ייתרה תואר ראשון במשפטים והוסמך כחבר לשכת עורכי הדין בישראל משנת 2004. במהלך שנת 2007 התקבל כנציגה בישראל של חברת GCS המייצגת גופים בינלאומיים ברחבי העולם. עו"ד בר אל ירון מתמחה בליטיגציה מסחרית בכלל ובדיני החוזים בפרט, ייצג ומייצג אין ספור חברות בינלאומיות, בעיקר בסכסוכים עסקיים מול חברות ישראליות לצד לקוחות פרטיים מן השורה שמתמודדים עם חברות מסחריות ובנקים. מאמריו המשפטיים התפרסמו ומתפרסמים באתרים משפטיים מובילים כגון האתר המשפטי המקצועי "פסק דין" ולא פעם הוזכרו תיקים בהם היה מעורב במגזין גלובס ובכלי תקשורת אחרים. עו"ד בר אל מתנדב פעיל לייצוג מעוטי יכולת במסגרת עמותת לתת, בין אם מול גופים ציבוריים וחברות ובין אם בבית המשפט. במהלך השנים הקפיד ומקפיד עו"ד בר אל לשמור לא רק על מצויינות משפטית אלא גם ובעיקר על יחס אישי מסור לכל לקוח ולקוח, שילוב זה התברר במהלך השנים כשילוב מנצח.

ייצוג וליטיגציה בתחומי המשפט המסחרי אזרחי

 התמחות יחודית בתחומי המשפט המסחרי אזרחי, 12 שנים של ייצוג וליטיגציה בכל ערכאות בתי המשפט והבנה עמוקה של המציאות העסקית שברקע של כל תיק ותיק שמועבר לטיפולינו. להלן תחומי ההתמחות של משרדנו:

עורך דין חוזים 9

דיני חוזים

התמחות וניסיון מגוון וייחודי בדיני חוזים לרבות עריכת חוזים וליטיגציה באכיפה / ביטול חוזים. 

קרא עוד בדף עורך דין חוזים

עורך דין חברות 9

דיני חברות

הקמה, ליווי שוטף וייעוץ לחברות. ליטיגציה וייצוג חברות, בעלי מניות המיעוט ו/או הרוב בחברה.

קרא עוד בדף עורך דין חברות

עורך דין הוצאה לפועל 9

דיני הוצאה לפועל

ייצוג חייבים וזוכים בלשכות ההוצאה לפועל ברחבי הארץ, ערעורים על החלטות רשמי ההוצאה לפועל.

קרא עוד בדף עורך דין הוצאה לפועל

עורך דין פשיטת רגל 9

דיני פשיטת רגל

ייצוג בהליכי פשיטת רגל, משלב בדיקת התיק, דרך ייצוג בהליכי הפשט"ר ועד לצו ההפטר הסופי מחובות.

קרא עוד בדף עורך דין פשיטת רגל

עורך דין מקרקעין 9

דיני מקרקעין

עריכת חוזי מקרקעין מגוונים וליטיגציה בסוגיות הנוגעות לדיני מקרקעין בבכל הערכאות המשפטיות הדנות בדיני מקרקעין.

קרא עוד בדף עורך דין מקרקעין

עורך דין עובדים זרים

דיני עובדים זרים

ייעוץ למעסיקי עובדים זרים, הגנה וליטיגציה מול קנסות המוטלים על מעסיקים והגנה בפני כתב אישום על העסקת עובדים זרים.

קרא עוד בדף עורך דין עובדים זרים

המאמרים האחרונים שפרסמנו

  • צוואה, כל מה שחשוב (מאד) לדעת +

    במאמר זה נביא בפניכם את כל שראוי לדעת לפני שניגשים לעריכת צוואה. נעשה כמיטב יכולתנו להביא בפניכם את ניסיון משרדנו כמשרד עורכי דין לצוואות. את הדברים נבסס על הוראות חוק הירושה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק הירושה") המסדיר את ענייני הירושה והצוואה קרא עוד...
  • פרשנות חוזה +

    פרשנותו של חוזה הייתה, עודנה וכנראה גם תהיה אחת הסוגיות המרכזיות שידונו בהם בתי המשפט בכל הערכאות. בשנים האחרונות חלו תמורות בדרך בה מפרש בית המשפט חוזים ובמאמר ראינו לנכון כמשרד עו"ד חוזים להבהיר את ההלכות האחרונות בפרשנותם של חוזים. כבר קרא עוד...
  • ביטול מתנה במקרקעין +

    מאמר זה יעסוק בהסכם מתנה וליתר דיוק, בביטול הסכם מתנה במקרקעין, סוגיה בה משרדנו כמשרד עורכי דין לחוזים עוסק בה לא מעט. מניסיוננו, מאחר ובד"כ מתנה במקרקעין ניתנת לבן משפחה, כאשר מבקש מעניק המתנה או יורשיו לבטלה מעורבים בעניין אמוציות קרא עוד...
  • תביעה לפינוי מושכר +

    מאמר זה ידון בסוגייה מוכרת, שאנו כמשרד עו"ד העוסק בחוזים נתקלים בה לא מעט, המדובר בפינוי מושכר משוכריו לאחר שאלו הפרו את הסכם השכירות. בעיקר נשים את הדגש על הוראות פרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי שכותרתו "תביעה לפינוי מושכר" קרא עוד...
  • 1
  • 2
  • 3

חדשות המשרד

  • כתב תביעה - ביטול חוזה החזר חוב +

    מרשינו חתם על חוזה החזר חוב ע"ס כ- 1,500,000 ש"ח. בנוסף העביר כביטחון להחזר החוב את שיק שלו ושל רעייתו ואף התחיל לשלם את התשלומים בהסכם מידי חודש בחודשו. בדיעבד התברר כי חתימתו על ההסכם בטעות והטעיה יסודה וכי יש קרא עוד...
  • בקשת רשות ערעור על החלטה לדחיית בקשה לצו מניעה זמני +

     במקביל להגשת תביעה לביטול חוזה שהוגשה על ידי משרדנו בשם מרשינו, הוגשה גם בקשה לצו מניעה זמני המורה לצד שכנגד להימנע מלהגיש לפרעון שיק בטחון ע"ס 1.5 מליון ש"ח שניתן על ידו כבטחון לביצוע החוזה. בית משפט השלום דחה את קרא עוד...
  • פסק דין בערעור על החלטת בית משפט השלום הדוחה בקשה למתן צו מניעה זמני +

    במסגרת ייצוג מרשינו כמשרד עו"ד חוזים הוגש על ידינו ערעור (בר"ע) על החלטת בית משפט שלום שדחה את בקשת מרשינו למתן צו מניעה זמני לפרעון שיק ע"ס 1.5 מליון ש"ח עד להכרעה בתביעה שהוגשה על ידינו לביטול חוזה. בית המשפט קרא עוד...
  • כתב תביעה לפינוי מושכר +

    המדובר בתביעה לפינוי מושכר בסדר דין מהיר, ובהתאם לפרק טז לתקנות סדר הדין האזרחי. משכיר אשר ניצל נזילת מים שארעה במושכר על מנת לתרץ את מחדליו באי תשלום דמי שכירות ואי קיום תנאי הסכם השכירות. תביעה זו הוגשה במקביל לתביעה קרא עוד...
  • 1
  • 2
  • 3

כתב תשובה בעניין פלישת שכן לחצר המשותפת

5 1 1 1 1 1 (1 Vote)

כתב תשובה לכתב הגנה שהגיש שכן שפלש לחצר המשותפת של בית משותף ולמעשה השתלט על מרבית החצר המשותפת.



התובע, באמצעות ב"כ מתכבד להגיש למפקח הנכבד את כתב התשובה מטעמו על כתב ההגנה שהגישו הנתבעים:

1. כבר בראשית הדברים, יש להסיר את מסך הערפל הסמיך שפיזרו הנתבעים מעל העובדות בכתב התביעה בניסיון לבלבל ולהסית את הדיון ממוקד התביעה – פלישתם של הנתבעים לחצר המשותפת של הבניין המשותף.

א. הנתבעים מצרפים כנספח א' ו- ב' לכתב ההגנה שהגישו מסמכים המלמדים כביכול על אישור שקיבלו מאגף ההנדסה של עיריית רמת גן, אגרות בניה ששולמו, בקשה להיתר בניה שהגישו לתוספת בניה, אישורים מהשכנים ועוד כהנה וכהנה מסמכים כגון אלו.

ב. כמו כן בסעיפים 8,5, 12, 18, 19, 20, 25, 36, 39, 40 משרבב התובע טענות מטענות שונות לעניין אותם היתרים לכאורה מהעירייה והסכמות בכתב כביכול משאר הדיירים לפעולותיו הפולשניות ומנסה לחבר בין בניה שעשה בהיתר ובהסכמת הדיירים בבניין לבין פלישה שנעשתה בבריונות וכנגד הסכמתם.

ג. האמת היא שאין לאותן מסמכים שצרף התובע והטענות שהוא טען לאורך כל סעיפי כתב ההגנה כנ"ל, דבר וחצי דבר עם התביעה דנן. את הניסיון "לערב מין שאינו במינו" על מנת להסית את הדיון מפלישתם לשטח המשותף של הדיירים בבניין יש לדחות מכל וכל, ויפה שעה אחת קודם.

ד. אותם מסמכים שצרפו הנתבעים, ואותן טענות שנטענו בסעיפים כה רבים בכתב הגנתם מתייחסים לבנית ממ"ד שהוסיפו לדירתם כאמור במכתב אדר' י. מורד אל הנתבעים מיום 25/11/01 (המסמך האחרון לנספחי כתב ההגנה):

"... בבניין מגורים 2 קומות מעל קומה חלקית בקשה להרחבת דירה דרומית בקומת העמודים + תוספת מ.מ.ד בשטח 7.5 מ"ר + סגירת מרפסות מקורות בשטח כולל של 11.47 מ"ר..."

הנה כי כן, לא בפרגולה ובבניה בחצר המשותפת נשוא תובענה זו עוסקים אותם המסמכים והטענות הנ"ל אלא בבניה של ממ"ד ובסגירת מרפסות מקורות. לא בכדי, בין כל אסופת המסמכים שצרפו הנתבעים לא ניתן למצוא ולו שרטוט אחד שבוודאי היה בתיק ממנו הם נשלפו.

ה. יש לציין בהקשר זה את סעיף 36 לכתב ההגנה שם כותבים הנתבעים במפורש כי בהקשר של העברת נטל הראיה בתביעה דנן : "כי הואיל וישנן חתימות כל השכנים לביצוע העבודות, הרי שאין להעביר את נטל השכנוע לנתבעים...". סעיף זה מהווה שקר מפורש – כאמור, חתימות שאר דיירי הבניין ניתנו לבניית הממ"ד. האמירה בסעיף 36 הינה מעבר לניסיון הטעיה אלא בשקר מפורש שהעלו הנתבעים על כתב הגנתם.

ו. אשר על כן ייטען התובע כי יש לדחות מכל וכל את טענות הנתבעים לפיהם המסמכים שצרפו לכתב הגנתם קשורים בצורה כלשהי לבניה נשוא התביעה דנן, כך גם לגבי טענותיהם כאמור לעיל המסתמכים על אותם מסמכים.

2. לעניין טענתם של הנתבעים בסעיף 21 לפיה פונה התובע בעניין זה לבדו מצ"ב כנספח א' הודעה מטעם בעלי הדירות בבניין לפיה מעולם לא אישרו ו/או הסכימו בעל פה או בכתב להשתלטות / בניה / הוספה או שינוי כלשהו, מכל סוג שהוא בשטח המשותף על ידי הנתבעים בתיק שבנדון.

יש לציין כי מאז שנודע לנתבע 1 על חתימתם של הדיירים בבניין הוא אינו מפסיק להטרידם בעניין זה.

3. לעניין טענתם של הנתבעים להתיישנות בסעיף 5 לכתב ההגנה שהגישו ייאמר כי דינה של טענה זו להידחות לאור ההלכה הפסוקה המורה כי הסגת גבול במקרקעין הינה עוולה מתמשכת, במובן זה שעילת התביעה מתחדשת מיום ליום, ולפיכך אינה מתיישנת (ראה ע"א 831/80 זמיר נ' כימיקלים ופוספטים בע"מ פ"ד לז (3) 122).

4. לעניין הטענה בסעיף 39 לכתב ההגנה כי כל הדיירים התירו את השימוש בחצר ישיב התובע כי כאמור לעיל, וכאמור במסמך אשר צורף כנספח א' לכתב תשובה זה בדיוק ההיפך הוא הנכון.

נוכח הצילומים אשר צורפו לכתב התביעה הטענה כי "כל הדיירים נהנים מהשבחת החצר" מהווה עזות מצח, שלא לדבר על אי אמירת אמת.

עוד ייטען התובע כי אין כל ראיה שניתנה בעבר הסכמה כלשהי של השכנים לשימוש בחצר המשותפת, ובכל מקרה ממילא אין בה כדי להועיל לנתבעים שכן, מצב דברים שבו תופס בעל דירה חזקה בחלק מחצר הבית המשותפת, מבלי שהזכויות הוגדרו בחוזה העברת זכויות מפורש, ניתן להיחזות כמצב של רשות, ואולם, משלא הוכח שניתנה תמורה, עסקינן בהרשאת חינם, לגביה נפסק כי ניתן לבטלה, עם גילויה של התנגדות מצד בעל דירה אחר, שאף לו חלק בחצר המשותפת שאין ברצונו להמשיך, ואף אין מניעה שהודעת הביטול תינתן בתביעת סילוק יד (ר' בספרו של פרופ' מיגל דויטש "קניין" כרך ב' עמוד 414).
בכל מקרה ייטען התובע כי הסכמה להוציא חלקים מהרכוש המשותף לצמיתות והצמדתם לדירה אחת מחייבת הסכמת 100% מבעלי הזכויות והיא חייבת להיות ברורה, מפורשת וחד משמעית.

כך נפסק בפסק הדין המנחה הוא ע"א 239/79 ישראל גלבורט נ' הממונה על המרשם (פורסם בנבו):

"כל גריעה מן הרכוש המשותף חייבת להיות מפורשת וברורה, אין מפרשים אותה בהרחבה אלא בדווקנות ובדיוק ואין לנהוג בפרשנות מקילה ובהסקת מסקנות מכללא בכל הנוגע להגדרת תחומי השיתוף מחד גיסא, ותחומי הפרט מאידך גיסא".

בהקשר זה של תפיסת חזקה ברכוש המשותף ומעמדן של זכויות הקניין ראה רעא 6339/97 משה רוקר ואח' נ' משה סלומון ואח' (פורסם בנבו) שם כותב כב' השופט טירקל:

"השיקול הראשון הוא עוצמתה של הזכות הקניינית שנפגעה: האם מדובר בזכות במקרקעין או במטלטלין והאם מדובר בבעלות או בזכות אחרת, חלשה הימנה. השיקול השני הוא עוצמתה של הפגיעה בזכות, לרבות היקף הפגיעה ומשך הפגיעה. השיקול השלישי-משני בחשיבותו לקודמיו -הוא עוצמת התוצאות של הסרת הפגיעה לגבי הפוגע בזכות. השיקול הרביעי הוא התנהגותם של בעלי הדין.

לעניין שיקולים אלה, תיראה, לדוגמא, זכות בעלות במקרקעין כבעלת עוצמה גדולה מזכות שכירות; פגיעה בזכות על ידי תפיסה של שטח גדול תיראה גדולה מפגיעה על ידי תפיסת שטח זעיר; פגיעה על ידי תפיסה דרך קבע, או לזמן ארוך, תיראה גדולה מפגיעה על ידי תפיסה דרך ארעי. ככל שעוצמת הזכות שנפגעה גדולה יותר, ככל שעוצמת הפגיעה גדולה יותר, יצטמצם וילך שיקול דעתו של בית המשפט, עד בלי השאיר לו שריד."

5. לעניין טענתם של הנתבעים בסעיף 32 ואילך בדבר בניה של התובע בשטחים המשותפים יש להדגיש כי הדברים מצוצים מן האצבע, ולא בכדי לא צירף התובע ולו ראשית ראיה לדברים המופרכים שנאמרו שם. בכל מקרה פתוחה בפניהם של הנתבעים הדרך להגיש תביעה בעניין זה אם יחפצו בכך. ברור בכל מקרה שאין בטענה מופרכת זו כדי לאשר פלישה שלהם לשטח המשותף. כאמור בע"א 93/81 אהרן אליאס ואח' נ' יוחנן שיפר ו2 אח' (פורסם בנבו):

"אם תותר הרצועה, ובית המשפט ייתן גושפנקא לפגיעות ברכוש המשותף, שאינן אפסיות עד שכל בר-דעת יראה בהן דבר של מה בכך, עלול הדבר לגרום להתמוטטותו של מוסד הבתים המשותפים, שיסודותיו מורכבים ומפותלים בלאו הכי, עד כדי כך שאיש הישר בעיניו יעשה ברכוש, שהוא נחלת הדיירים כולם, הפועל היוצא מדברים אלה הוא, שהעובדה, כי אחד הדיירים עשה דין לעצמו ברכוש המשותף, אינה יכולה לשמש היתר לדייר אחר לעשות גם הוא כמוהו. שאם תאמר כן, פתחת פתח לכל הדיירים באותו בית משותף לנהוג ברכוש המשותף כבתוך שלהם".

למען הסר ספק ייאמר שוב כי הטענה מראשיתה מופרכת ומצוצה מן האצבע והנתבעים יודעים זאת היטב.

6. לעניין כל טענותיו של התובע מסעיף 42 ואילך, מוטב היה להן שלא היו מועלות מאשר מועלות. הנתבעים אשר פלשו שלא כדין לשטחים המשותפים של הבניין מנהלים את המו"מ שלהם עם יזמים פוטנציאלים לפרויקט תמ"א 38 כאילו הם מחזיקים ב "דירת גן" ועושים שימוש בעוולה שביצעו על מנת לסחוט מהדיירים ומהיזמים תנאים משופרים.

7. אשר על כן יתבקש המפקח על המקרקעין לזמן את הנתבעים לדיון בפניו ולהורות כאמור ברישא לבקשה. כמו כן יתבקש המפקח על המקרקעין הנכבד לחייב את הנתבעים בהוצאות תביעה זו לרבות שכ"ט עו"ד ומע"מ כחוק.

______________________
בר אל ירון, עו"ד
ב"כ התובע

כתב תביעה סילוק שכן שפלש לחצר המשותפת

4.6 1 1 1 1 1 (5 Votes)

המדובר בתביעה אצל המפקח על רישום המקרקעין בגין פלישה של שכן בבית משותף לחצר המשותפת של הדיירים. בסופו של יום, ולאחר הגעת המפקח לבניין הומלץ בחום לנתבעים לקבל את התביעה ולפנות את שבנה בחצרים המשותפים. 


 

כתב תביעה - אצל המפקח על רישום המקרקעין - פינוי שכן שפלש לחצר המשותפת

 

מהות התובענה: סילוק יד/צו הריסה/צו מניעה

 

1. רשם המקרקעין הנכבד יתבקש להוציא תחת ידו צו המורה לנתבעים כדלקמן:

א. לסלק ידם של הנתבעים מכל השטחים המשותפים שפלשו אליהם במבנה שיתואר ויכונה להלן הבניין.

ב. להרוס את כל שנבנה/צורף/נשתל/הוקם ע"י הנתבעים ללא הסכמתם של התובעים, בשטח המשותף אשר יתואר ויכונה להלן החצר המשותפת.

ג. לסלק את המרצפות, הפרגולה, הגדרות, המחסן, הדק מעץ וכל בניה מכל סוג שהוא בשטחים המשותפים שנעשו ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין.

ד. להחזיר את צינורות המים המשותפים למקומם המקורי ולנתק כל חיבור שבוצע לצינור המים המשותף ע"י הנתבעים.

2. בבסיסה של תביעה בית דירות הממוקם ברח' אסף 82 ברמת גן הידוע גם כגוש 62556 חלקה 84 המבנה מורכב מ- 8 יחידות מגורים.

לבית חצר משותפת סביב הבניין (להלן: החצר המשותפת).

מבירור שנערך בלשכת רישום המקרקעין לא הוצמד אף חלק מהרכוש המשותף למי מהדירות. יצוין בנוסף כי המבנה לא נרשם בפנקס הבתים המשותפים וכמו כן אין לו תקנון מוסכם. לפיכך משמש התקנון המצוי כתקנונו.

מצ"ב העתק רישום מפנקס הזכויות מסומן נספח א'.
מצ"ב העתק תרשים המגרש והמבנה מסומן נספח ב'.

להלן ייקרא המבנה המתואר לעיל: "הבניין"

3. א. התובע הינו בעל דירה מס 6 בבית.

ב. הנתבעים הינם הבעלים הרשומים של דירה מס 2 שאחד הקירות שלה גובל בחצר המשותפת, בצדו המזרחי של הבניין.

4. יש לציין למען השלמת התמונה שהשתלטות הנתבעים על השטח המשותף החלה לפני שנים. ואולם, מעולם לא אישרו דיירי הבניין לנתבעים שימוש בלעדי כלשהו בשטח עליו השתלטו שלא כדין.

5. עוד למען הבאת מלוא התמונה בפני המפקח הנכבד יצוין כי שאר בעלי הדירות בבניין הינם קשישים, שחוששים מאד בפני מעשי בריונות של הנתבע 1, אשר בעבר כבר הכה קשות את הגב' אווה רדלשמידר, ניצולת שואה שדירתה הנה אחת הדירות בבית. בעקבות תקיפה זו פונתה לטיפול רפואי הגב' רדלשמידר, מר שרון הואשם והורשע בבית המשפט בגין תקיפה זו.

6. לפיכך, למרות מורת הרוח של יתר דיירי הבניין מפעולותיהם של הנתבעים, נמנעים בעלי הדירות האחרים לצרף את שמם לתביעה דנן. למרות זאת יודגש ויובהר כי הם תומכים בהגשת התביעה ובשיחה של התובע עמם הם הבהירו מפורשות כי מעולם לא אישרו לנתבעים שימוש ייחודי בשטחים המשותפים אליהם פלשו.

השתלטות הנתבעים על השטחים המשותפים:

7. במהלך תקופה ארוכה "הפקיעו" הנתבעים חלק מהרכוש המשותף הגובל בקיר ביתם ותוך גידור שטח זה בגדרות גבוהות, בניית פרגולה (ככל הידוע לתובע ללא היתר בנייה), ריצוף ובניית מחסן לרבות פתיחת הקיר מסלון ביתם אל החצר משל הייתה דירתם דירת גן. כל זאת מבלי לשאול, וממילא מבלי לקבל אישור ממי מדיירי הבניין.

בסופה של אותה "הפקעה" נותק חלק אחד של החצר מחלקו האחר תוך שבתווך נמצא מגודר השטח הצמוד לדירת הנתבעים.

מצ"ב צילומים מהשטחים המשותפים אותו גדרו הנתבעים כנספח ג'

8. הלכה למעשה, וכפי שניתן לראות מהצילומים, לא רק שדיירי הבניין אינם יכולים לעשות שימוש באותו שטח משותף "מופקע", אלא שלאחר אותו גידור כבר לא ניתן לעבור מצדו האחד של החצר המשותפת לצדה האחר.

9. במהלך אותו שיפוץ עשו הנתבעים בשטחים המשותפים כמנהג בעלים תוך כדי ביצוע שינויים ותיקונים ככל העולה על רוחם ללא כל התחשבות בנתבעים ובזכויותיהם ותוך השתלטות חצופה וכוחנית שאין כדוגמתה על השטחים המשותפים. פעולות אלו ביצעו הנתבעים מבלי להודיע, להיוועץ, שלא לדבר על קבלת הסכמת התובע או מי מבעלי הדירות בבניין.

10. יצוין כי לאחרונה עברו הנתבעים מהדירה, תוך שהם משכירים את הדירה כ"דירת גן".

טענות התובע:

11. התובע ייטען כי לא יכולה להיות מחלוקת כי השטח אותו גידרו הנתבעים מוגדר בתשריטי הבניין כשטח המשותף לכל הדיירים בבניין.

התובע ייטען כי די בכך כדי שיעמוד בנטל ההוכחה הנדרש בפני המפקח על רישום המקרקעין (ראה בעניין זה רע"א 587/83 ועד הבית ברחוב תנועת המרי ואח' (פורסם בנבו))

12. יוסיף וייטען התובע כי מאחר ולא יכולה להיות מחלוקת כאמור בעניין גידור השטח המשותף, עובר נטל ההוכחה לשכמם של הנתבעים ועליהם להראות כי יש בידם הסכמה של בעלי הדירות לשימוש, לגידור ולבנייה שביצעו הנתבעים בשטח המשותף (ראה בעניין זה רע"א 296/11 מוחמד נג'אר נ' שאוקי חמדאן עליאן (פורסם בנבו)).

13. התובע ייטען כי השתלטותם של הנתבעים על חלק מהחצר המשותפת גורעת מזכויותיהם של הדיירים בבניין בכלל, ובזכותו של התובע בפרט. ומשמעות הדברים, כאמור בע"ס 2525/92 גבי וקרני ראוכברגר נ' עיריית רמת גן (פורסם בנבו):

"... כי לכל אחד מבעלי הדירות זכות להתנגד לפגיעה ברכוש המשותף על ידי בנייה בו וצירופו לאחת הדירות. "תפיסת חזקה בלעדית על ידי בנייה ב'רכוש המשותף', המיועד לשמש את כל 'בעלי הדירות', שוללת לצמיתות את זכות השימוש באותו חלק מ'הרכוש המשותף' משאר 'בעלי הדירות', ו'ברור כי דבר כזה אינו יכול להיעשות אלא בהסכמתם'..." (ההדגשה אינה במקור)

ראה בעניין זה גם רע"א 698/85 בן צור נ' נעים ששון מא (3) 144, י. וייסמן, דיני קניין בעלות ושיתוף (תשמ"ז 1997) עמ' 454 - 455

14. התובע ייטען כי שימוש בחצר המשותפת של הבניין ריצופה, בניית מחסן תוך כדי גידורה ובניית פרגולה מעליה לא יכולה להיות מוגדרת כשימוש סביר ברכוש המשותף. ראה ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה פ"ד כ"ח (1) 645, וראה גם המ' 163/81 בודונוף נ' נציגות הבית המשותף פ"ד ל"ה (4) 277.

15. מאחר ולא יכולה להיות מחלוקת כי הנתבעים עושים שימוש ייחודי ברכוש המשותף ייטען התובע כי לשימוש זה דרושה הסכמת כל בעלי הדירות. הסכמה זו לא חייבת להיעשות בכתב דווקא אלא גם בעל פה ובהתנהגות. ואולם, ייטען התובע כי על מנת שיינתן תוקף קנייני להסכמה זו הרי שזו צריכה להיות, כאמור בע"א 7388/97 עיזבון משה זמיר ז"ל נ' יעל דולב (שמיר) (פורסם בנבו):

"ברורה וחד משמעית, ולהעיד על גמירות דעת, ידיעה והסכמה מלאה של הצד המוותר"

16. התובע יוסיף וייטען בעניין זה כי אין בידיהם של הנתבעים הסכמה כלשהי להשתלטותם על החצר המשותפת, כל שכן הסכמה ברורה וחד משמעית. נהפוך הוא, התובע ושאר בעלי הדירות בבניין הביעו לא פעם את מורת רוחם מהתנהלותם החד צדדית של הנתבעים בנוגע ל "סיפוח" חלק מהרכוש המשותף לדירתם.

17. התובע ייטען כי משהוגשה התובענה דנן הביע לפחות התובע את רצונו להפסקת השימוש שעושים הנתבעים בשטח המשותף שלא כדין.

18. אשר על כן יתבקש המפקח על המקרקעין לזמן את הנתבעים לדיון בפניו ולהורות כאמור ברישא לבקשה. כמו כן יתבקש המפקח על המקרקעין הנכבד לחייב את הנתבעים בהוצאות תביעה זו לרבות שכ"ט עו"ד ומע"מ כחוק.

______________________
בר אל ירון, עו"ד
ב"כ התובע

כתב הגנה - בתביעה לפינוי מושכר

4.8333333333333 1 1 1 1 1 (6 Votes)

המדובר בתביעה לפינוי מושכר לפי פרק טז לתקנות סדר הדין האזרחי אשר נועדו לפתור את הבעיה החמורה של שוכרים אשר לא מפנים את המושכר, למרות שאין בידיהם חוזה עם המשכיר או שהפרו את חובותיהם על פי הסכם השכירות. במקרה זה שהובא אל משרדנו התברר כי דווקא המשכיר הוא זה אשר ניסה לנצל לרעה את זכויותיו על פי ההסכם. אתם מוזמנים לעיין גם במאמר משרדנו "תביעה לפינוי מושכר" שם הרחבנו בסוגיה זו. 


כתב הגנה בתביעה לפינוי מושכר

 

הנתבע, באמצעות ב"כ מתכבד להגיש לבית המשפט הנכבד את כתב הגנתו בתביעה שבכותרת.

טענת סף: יש להעביר את הדיון בתובענה לפסים של דיון רגיל:

1. הנתבע ייטען כי יש לדחות את תובענת התובע על הסף וזאת מאחר והתובע אינו הבעלים היחידי בנכס כאמור בסעיף א1 לכתב התביעה וכאמור בכותרת להסכם השכירות.

המערער יוסיף וייטען כי התובע לא צרף לכתב התביעה כל אישור על היותו הבעלים של הנכס ורק מסיבה זו דין התביעה, בהליך בה נקט, להידחות על הסף.

2. ככל הידוע לנתבע, התובע הינו בעלים במשותף על הנכס עם גרושתו, כך שכל אחד מהם מחזיק 50% מהזכויות על הנכס.

3. הנתבע ייטען כי גרושתו של התובע מעולם לא הסכימה להגשת התביעה כנגדו ואף משיחה עמה עולה כי היא כלל אינה מעוניינת לפנות את הנתבע מהנכס.

4. בנסיבות אלו, ברור כי זכותו של התובע להגיש תובענה לפינוי התובע מהנכס מוטלת בספק ואין התובענה מתאימה לדיון במסגרת פרק טז לתקנות סדר הדין האזרחי.

5. למיותר לציין כי כותרת כתב התביעה כוללת רק את התובע. כמו כן אין בכתב התביעה, על נספחיו, כל אישור מהבעלים האחרים, המחזיקה גם היא 50% מהזכויות בנכס, אישור כלשהו להגשת התביעה כנגד הנתבע.

6. אשר על כן יתבקש בית המשפט הנכבד להעביר את הדיון בתיק דנן לפסים של תובענה רגילה.

7. אי הגשת תצהיר גילוי מסמכים:

א. התובע נמנע מלהגיש תצהיר גילוי מסמכים מטעמו ובו יפרט את המסמכים "המצויים או שהיו מצויים ברשותו או בשליטתו של התובע ושאותרו על ידו לאחר חקירה ודרישה" כמצוות תקנה 215 ט' לתקנות סדר הדין האזרחי.

ב. אשר על כן יתבקש בית המשפט הנכבד להורות לתובע להשלים תצהיר זה, תוך חיובו בהוצאות הנתבע.

טענות הנתבע לגופה של התובענה:

8. האמור בסעיף 1 לכתב התביעה אינו מוכחש. הנתבע יוסיף וייטען כאמור לעיל כי הנתבע מחזיק רק ב- 50% מהזכויות על הנכס.

9. האמור בסעיף 2 אינו מוכחש. הנתבע יוסף וייטען כי הסכם זה הינו המשך להסכם שהיה לו עם הבעלים הקודם של המשק, ובסה"כ שוכר הנתבע את המשק ב- 13 השנים האחרונות.

10. מוכחש האמור בסעיף 3 לכתב התביעה. הנתבע יוסיף וייטען כדלקמן:

א. כמפורט בהרחבה להלן, הנתבע אינו מאפשר ומעולם לא אפשר שכירות משנה במושכר.

ב. כמפורט להלן, הנתבע ביטח את המשק וכל פעילות החווה לרבות בית הספר לרכיבה, הפנסיונים לסוסים, וטיולי הסוסים, כאמור בהסכם, לאורך כל תקופת השכירות.

ג. הנתבע מעולם לא התבקש לפנות את המושכר. התובע מעולם לא מסר לו את המכתב שנטען כי נמסר לו מיום 27/09/12. זאת ועוד, מאחר והנתבע כאמור לא הציג כל אישור מהבעלים האחרים בנכס לפנותו, וזו מחזיקה ב- 50% מהמשק והודיעה לו כי אין לה כל דרישה כנגדו לפינוי, ספק אם הודעה כזו מטעם התובע בלבד מספיקה לצורך הפעלתו של סעיף 17 להסכם בין הצדדים.

11. מוכחש האמור בסעיף 4 לכתב התביעה. התובע יוסיף וייטען כי מלבד המכתב מיום 05/12/11 לא התקבל אצל הנתבע כל מכתב מהתובע.

12. מוכחש מכל וכל האמור בסעיף 5 לכתב התביעה, הנתבע מעולם לא אפשר או מאפשר שימוש משנה במושכר. הנתבע יוסיף וייטען כדלקמן:

א. כאמור לעיל, הנתבע מנהל במשק התובע את חוות הסוסים שבבעלותו זה יותר מ- 13 שנים. בין שאר פעילויות החווה מפעיל הנתבע בית ספר לרכיבה. למען הסר ספק בסעיף "מטרת השכירות" בחוזה בין הצדדים נקבע כי בין שאר מטרות השכירות: "בית ספר לרכיבה" (ראה סעיף 8.1 להסכם).

ב. בשלב מסוים, מאחר והנתבע "איש של שטח" ועל מנת להקל את העומס המנהלתי המוטל עליו הוא חיפש דרכים על מנת להכניס לחווה שלו, ותחת אחריותו, מנהל נוסף שינהל עבורו את החלק בחווה הנוגע לבית הספר לרכיבה.

ג. הנתבע הודיע על כוונתו לתובע ולגרושתו והם הסכימו לכך (ראה הרישא למכתב התובע אל הנתבע מיום 05/12/11).

ד. ואכן, ביום 01/10/11 התקשר התובע עם הגב' כהן בהסכם הקובע את מהות המערכת העסקית ביניהם. ההסכם מדבר בעד עצמו ואינו מותיר מקום לספק בדבר העובדה כי הגב' כהן אינה שוכרת משנה בשטח החווה. וכך הסכימו בין השאר הנתבע והגב' כהן:

"לפיכך פנה צוקי ארביב לנטלי כהן וביקש כי תיאות לבוא ולנהל בעבורו את מערך ביה"ס לרכיבה לרבות ניהול לוח זמנים / שיעורים, הדרכה ... וכמו כן ניהול ומעקב בנושא תקבולים ותשלומים"

"בעבור שרותיה ועבודתה שכרה של נטלי כהן יעמוד על סך אשר לא יעלה על מחצית מהכנסות ביה"ס בניכוי הוצ' תפעול ובתוספת מע"מ כחוק."

"מוסכם בזאת כי לנטלי כהן אין ולא תהיה כל זכות או חזקה בשטח החווה. נוכחותה ופעילותה בחווה ומתקניה יהיו כפופים לאישורו של יצחק ארביב"

ה. יצויין כי לנטלי כהן מוניטין רב בתחום רכיבת הסוסים והיו לקוחות עבר אותן הביאה לחוות הנתבע. לפיכך חשוב היה לצדדים להוסיף על השלט בכניסה ובפרסומים גם את שמה (לצד שמו של הנתבע כפי שניתן לראות אף בנספחים שצרף התובע בעצמו). שכרה, כמנהלת בית הספר לרכיבה של הנתבע וכאחראית על קידומו העסקי, שולם לה על דרך של חלוקה ברווחים.

ו. יודגש כי אין בהסכם בין הצדדים הגבלה כלשהי על שם העסק של התובע – מה לו לתובע אם מבקש הנתבע לקדם את עסקיו ולקרוא לחלק מפעילותו – אשר עליה הסכימו הצדדים כי היא מותרת וחלק ממטרות השכירות – בשם אחר.

ז. כך גם לגבי החשבוניות שמוציאה הגב' כהן – החשבוניות מוצאות על ידיה מאחר והיא פועלת מול הלקוחות בבית הספר לרכיבה, חשבוניות אלו מועברות באופן קבוע אל הנתבע וכך נעשית ההתחשבנות בין הצדדים. הנתבע הודיע לתובע כמה פעמים כי אם התנהלות טכנית זו מפריעה לו, אין כל בעיה לשנות זאת ולקבוע כי הנתבע יהיה זה שיוציא את החשבוניות ואף את התשלומים לעובדים. העניין טכני לחלוטין וברור שעניין זה אינו יכול להוות עילה לביטול חוזה עקב הפרה יסודית של ההסכם.

מצ"ב העתק חשבוניות ההתחשבנות בין הנתבע לבין הגב' כהן כנספח א'

ח. הנה כי כן, וכמפורט לעיל הדברים מלמדים כי אין לה לנטלי כהן כל זכות או אפילו רמז של זכות שכירות משנה בחווה. למעשה, על פי החוזה בין הצדדים, היא מחויבת לשלם עבור אכסון הסוסים שלה בפנסיון החווה, ואכן כך פועלים הנתבע והגב' כהן.

ט. לסיום ייאמר כי שיטת הנהלת החשבונות של הנתבע והגב' כהן נועדה אך ורק על מנת להוריד את כל פרוצדורות הנהלת החשבונות ממנו. כאמור, הנתבע איש שטח וביקש להימנע ככל האפשר מעבודות משרדיות. המטרה של דרך ההתחשבנות בין הצדדים לא הייתה על מנת להסוות כדברי התובע שוכר משנה בנכס אלא פשוט להפחית את העניינים המנהלתיים הקשורים בחווה מסדר יומו של הנתבע.

כאמור, אם שיטת ההתחשבנות בין הנתבע לגב' כהן מהווה בעיה כלשהי עבור התובע – אין כל בעיה להורות לאלתר להנהלת החשבונות מטעם הנתבע לדאוג לשנות את ההסדר ולקבוע כי הנתבע הוא זה אשר ידאג לכך.

י. הנתבע יוסיף וייטען כי סעיף 6 לחוק התרופות מגדיר הפרה יסודית כ:

"הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית".

לעניין טענתו של התובע בדבר הפרה יסודית של סעיף 7.1 להסכם, עיון בו מגלה כי סעיף זה לא הוגדר כסעיף שהפרה שלו תיחשב כיסודית.

נותר לבחון האם ניתן להניח שהתובע היה מתקשר התובע בהסכם אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה. בענייננו, כבר הביע התובע את עמדתו לעניין ההפרה המוכחשת במכתבו מיום 05/12/11:

"שיתוף פעולה זה נוגד לחלוטין את החוזה בינינו (סעיף 7.1) ואינו מקובל עלי לחלוטין בפורמט זה אך מברך אני על כל שיתוף פעולה עסקי שיוביל אותך לצמיחה כלכלית לכן תמורת השימוש שלך ושל חוות נטלי במושכר אני דורש שכירות חודשית של 7500 ₪ + מע"מ רטרואקטיבית מתחילת אוקטובר..."

הנה כי כן, התובע כבר הביע את דעתו לעניין שאלה זו.

הנתבע ייטען כי גם אם יגיע בית המשפט הנכבד למסקנה כי הופר סעיף 7.1 להסכם (דבר המוכחש מכל וכל), אין בכך כדי לבטל את ההסכם כולו אלא רק לבדוק האם יש בדברים כדי להעלות את דמי השכירות.

13. האמור בסעיף 6 לכתב התביעה אינו מוכחש. הנתבע יוסיף וייטען כי כאמור לעיל הגב' נטלי כהן מעולם לא הייתה שוכרת משנה במשק. נהפוך הוא, הנתבע הקפיד להזכיר בהסכם כי אין לה כל זכות בו.

14. מוכחש האמור בסעיף 7 לכתב התביעה. הנתבע יוסיף וייטען כי גם עובר לכניסתה של הגב' כהן כמנהלת בית הספר לרכיבה היה בחווה שנים בית ספר לרכיבה, לא ברור כיצד לפתע פתאום נוצרה "הכבדה" כביכול על רשת החשמל.

15. מוכחש האמור בסעיף 8 לכתב התביעה. הנתבע יוסיף וייטען כי מעולם לא הושכר לגב' כהן חלק במושכר.

16. מוכחש האמור בסעיף 9 לכתב התביעה. הנתבע יוסיף וייטען כי הגב' כהן הינה "פרילנסרית" מטעמו של הנתבע ואין המדובר בעסק שונה ונפרד מהעסק שלו – וראה האמור בהסכם בין הצדדים בדבר החלוקה השווה בחווה שבבעלות הנתבע.

17. מוכחש האמור בסעיף 10 לכתב התביעה – התובע מעולם לא קיבל לידיו את המכתב מיום 27/09/2012 אשר סומן כנספח 3 לכתב התביעה.

18. מוכחש האמור בסעיף 11 לכתב התביעה מחוסר ידיעה.

19. מוכחש האמור בסעיף 13 לכתב התביעה. התובע יוסיף וייטען כדלקמן:

א. הגב' כהן כמנהלת בית הספר לרכיבה מטעמו של הנתבע רשאית להתקשר עם לקוחות פוטנציאליים של בית הספר לרכיבה.

ב. הטענה כי פעילותה של הגב' כהן חורגת מפעילות החווה שבבעלות הנתבע והיא בניגוד להסכם השכירות פשוט מטעה. בית המשפט הנכבד מופנה לאמור בסעיף 8.1 להסכם לפיו מלבד הסכמת הצדדים המפורשת בעניין לימוד רכיבה נרשם (בכתב יד) "וכל המשתמע בפעילות ענף הסוסים פרט..."

20. מוכחש האמור בסעיף 14 לכתב התביעה.

21. מוכחש האמור בסעיף 15 לכתב התביעה. התובע ביטח את פעילותו מיום חתימת הסכם השכירות ועד היום.

מצ"ב פוליסות ביטוח כנספח ב' .

22. מוכחש האמור בסעיף 16 לכתב התביעה. הנתבע כאמור ביטח את פעילותו.

23. מוכחש האמור בסעיף 17 לכתב התביעה. הנתבע כאמור ביטח את פעילותו

24. מוכחש האמור בסעיף 18 לכתב התביעה. הנתבע כאמור ביטח את פעילותו.

25. מוכחש האמור בסעיף 19 לכתב התביעה. הנתבע יוסיף וייטען כי כאמור לעיל, אין המדובר בעסק נפרד, ולכן פוליסת הביטוח אשר הוצגה לעיל מכסה את כל פעילויות החווה.

26. מוכחש האמור בסעיף 20 לכתב התביעה.

27. מוכחש האמור בסעיף 21 לכתב התביעה. הנתבע יוסיף וייטען כדלקמן:

א. הנתבע ייטען כי אפילו הייתה הפרה כלשהי מצדו של הנתבע (דבר המוכחש מכל וכל), הרי מדובר בהפרה שהייתה ידועה לתובע במשך מספר שנים עובר להגשת התביעה.

ראה בעניין זה המכתב ששלח התובע ביום 05/12/11, ממכתב זה עולה הנימוק האמיתי לטענותיו של התובע כלפי הנתבע. המדובר פשוט בניסיון להעלאת דמי השכירות בניגוד לאמור בהסכם בין הצדדים, זהו למעשה הוא הנימוק גם להגשת התובענה דנן. המדובר בהפעלת לחץ על התובע להסכים להעלאת דמי השכירות בנכס.

ב. יש לציין כי את שאר מכתבי התובע מעולם לא קיבל הנתבע ולא מן הנמנע כי אלו נוצרו לצורך הגשת התביעה דנן.

ג. הנה כי כן, ולמרות שלשיטתו של התובע, הפר הנתבע את ההסכם החל מאוקטובר 20011 הוא המתין שנה וחצי לאחר מכן עד שהגיש את התביעה דנן. זאת לאחר שנוכח לדעת כי הנתבע אינו מתכוון לשנות את ההסכם ולהעביר לו דמי שכירות גבוהים מהמוסכם ביניהם.

ד. הנתבע יטען כי הכלל בדיני חוזים הינו שנפגע המעוניין לבטל חוזה בעקבות הפרתו רשאי לבטלו בתוך זמן סביר מהיום שנודע לו על ההפרה. וכך קובע סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"ה – 1971:

"ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה; אולם במקרה האמור בסעיף 7(ב) ובכל מקרה אחר שהנפגע נתן למפר תחילה ארכה לקיום החוזה – תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה".

ה. בספרם של המלומדים גבריאלה שלו ויהודה אדר "דיני חוזים – התרופות" 649-650 (2009) מתייחסים הכותבים לסוגיה זו:

"נפגע המעוניין בכך רשאי לבטל את החוזה למן הרגע שבו נודע לו כי עומדת לרשותו עילת ביטול... יחד עם זאת, אין הנפגע רשאי להשהות את החלטתו לעד. עליו לקבל החלטה בתוך זמן סביר, שאם לא כן – יאבד את ברירת הביטול... השימוש בתרופת הביטול כפוף – על פי סעיף 8 לחוק התרופות – למגבלת זמן: אין הנפגע יכול להפעיל את ברירת הביטול אלא בתוך זמן סביר מהמועד שבו נודע לו אודות קיומה של עילה לביטול החוזה. בחלוף פרק הזמן הסביר, ייחשב הנפגע כמי שוויתר על ברירת הביטול ובחר להותיר את החוזה על כנו".
ראה לעניין זה גם ע"א 829/01 מלון זידאני נצרת בע"מ נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ (פורסם בנבו, 2007).

ו. התובע פנה אל הנתבע לראשונה בהודעת ביטול עם הגשת התובענה דנן. למעשה, גם לטענתו, את הודעת הביטול שלח התובע כשנה לאחר ההפרה המוכחשת (ביום 27/09/12). התובע העדיף להמתין עוד חצי שנה לאחר משלוח אותו מכתב עד שהוגשה התביעה דנן.

הנתבע ייטען כי אין המדובר בזמן סביר כדרישת סעיף 8 לחוק החוזים תרופות.

ז. זאת ועוד, במשך כל אותה תקופה, בה כביכול הפר הנתבע את ההסכם מולו, המשיך התובע ונהנה מפירות הסכם זה, לרבות דמי השכירות והשבחת הנכס שבבעלותו על ידי הנתבע. (ראה לעניין זה האמור בפסק דינו של כב' השופט בנימין ארנון בה"פ (מח' מרכז) 5724-10-08 כהן ואח' נ' אטיה (פורסם בנבו, מיום 3.12.09).

ח. אם לא די בכך, פרק טז לתקנות סדר הדין האזרחי קובע הסדר אשר נועד להקים למשכיר סעד בהליך מהיר במקרה של הפרת הסכם שכירות. הנתבע ייטען כי הגשת תביעה לאחר יותר משנה וחצי שנודע למשכיר על ההפרה כביכול, אינה עולה בקנה אחד עם תכלית פרק טז לתקנות סדר הדין האזרחי. וכך קובעת לעניין תקנות אלו כב' השופטת כנפי - שטייניץ בפסקה 4 לפסק דינה ברע"א (מחוזי י-ם) 54675-02-12 מכמל נ' טרטמן (פורסם בנבו):

"פרק טז4 לתקנות סדר הדין האזרחי קובע הליך משפטי מזורז לדיון בתביעות לפינוי מושכר שאין חוק הגנת הדייר חל עליו, שמטרתו הכרעה מהירה ואפקטיבית במחלוקות שעניינן פינוי מושכר. התכלית המונחת ביסוד ההליך היא הענקת סעד מהיר לבעלי נכסים הזכאים לפינוי שוכרים המחזיקים בנכסיהם שלא כדין, והקטנת נזקיהם. לצורך השגת תכלית זו קובעות התקנות שורה של הוראות המגבילות את היקף ההתדיינות. מן העבר האחד נקבע, כי תביעה לפינוי מושכר לא תכיל סעדים נוספים מעבר לפינוי המושכר (אשר אותם יהיה התובע רשאי לתבוע בהליך נפרד, ללא נטילת רשות מבית המשפט), ומן העבר השני נקבע, כי נתבע לא יהיה רשאי להגיש תביעה שכנגד או הודעה לצד שלישי (תקנות 215ז, 215 יג לתקנות סדר הדין האזרחי). מטרת הוראות אלה היא לקיים הליך מצומצם ומהודק אשר ייוחד אך לבירור זכותו של התובע לפינוי המושכר וזכותו של הנתבע להחזיק במושכר, זאת מבלי צורך להידרש למחלוקות כספיות ואחרות, כאשר אין באלה להשליך על הזכות להחזיק בנכס. לצד הוראות אלה, נקבעה סמכותו של בית המשפט להורות על העברת התובענה למסלול דיון רגיל, מקום שבית המשפט מוצא כי זו אינה מתאימה להתנהל במסגרת הליך זה. בהקשר זה מורות התקנות כי בעת מתן הוראה כאמור, על בית המשפט להביא בחשבון, בין יתר שיקוליו, את מורכבות העובדות, הראיות והשאלות שבדין, את מספר בעלי הדין, את היקף הראיות, את חשיבות ההכרעה המהירה בתובענה ועוד (תקנות 215יב ו-214יב)".

28. מוכחש האמור בסעיף 22 לכתב התביעה.

29. התובע אינו מכחיש את סמכותו של בית משפט נכבד זה לדון בתובענה שבכותרת.

30. לכתב הגנה זה מצורף תצהיר מטעם הנתבע.

31. אשר על כן יתבקש בית המשפט הנכבד לדחות את התובענה שהגיש התובע. כמו כן יתבקש בית המשפט הנכבד לחייב את התובע בהוצאות הנתבע, לרבות שכ"ט עו"ד ומע"מ כחוק.

___________________________
עו"ד בר אל ירון,
ב"כ הנתבע

תובענה לביטול הסכם מכר דירה

4.6666666666667 1 1 1 1 1 (3 Votes)

המדובר בלקוחה שהגיעה אל משרדנו לאחר שנודע לה לגמרי במקרה שהדירה בה היא מתגוררת נמכרה ! כך ! ככל הנראה חתימתה זויפה על ידי מתחזה. כמובן שמיד הוגשה בקשה למתן צו מניעה זמני (שהתקבלה) ובמקביל הוגשה המרצת פתיחה כאשר המבקשת עותרת לצו הצהרתי המבטל את הסכם המכר ואת הערת האזהרה שנרשמה בטאבו לטובת "הרוכשים".



מהות התביעה: הצהרתי, צו עשה

התובעת, באמצעות ב"כ, מתכבדת להגיש את תובענתה כי בית המשפט יצהיר ויורה כדלקמן:

א. להצהיר כי חוזה המכר אשר נערך ונחתם בתל אביב, ביום 07/04/10 למכירת הדירה בת 3.5 חדרים בקומה העליונה בבית בן 2 קומות ברח' גורדון 5 תל אביב, הידוע גם כמחצית מחלקה 9 בגוש 3625 (להלן: "הדירה") נחתם שלא ע"י התובעת - בעליה של הדירה וללא הסכמתה, ועל כן הוא בטל ומבוטל.

מצ"ב העתק רישום מפנקס הזכויות מיום 03/11/10 כנספח א' לכרך הנספחים.

ב. להורות על ביטול הערת האזהרה על הדירה שנרשמה בלשכת רישום המקרקעין בתל אביב לטובת הנתבעים.

ג. להורות על מחיקת הערת אזהרה לטובת בנק לאומי למשכנתאות, הוא הנתבע 3, שנרשמה בלשכת רישום המקרקעין ביום 13/05/10.

ד. להורות על ביטול כל ייפוי כוח בלתי חוזר או כל ייפוי כוח אחר שניתן לעו"ד קלמן קרני לשם העברת הדירה ע"ש הנתבעים.

ה. להורות כל הוראה אחרת אשר תבטל את הסכם המכר והסכמים אחרים, ו/או "תוספות להסכם" או כל חוזה אחר, שנערך בעקבות אותו הסכם מכר מיום 07/04/10.

מבוא:

1. המדובר בהסכם מכר דירה מזויף ומופרך עליו מעולם לא חתמה התובעת, בעליה של הדירה נשוא המרצת פתיחה זו. כך גם זויפו חתימותיה על ייפויי הכוח, ו- "תוספות" כאלו ואחרות להסכם, כפי שפורט בהרחבה בתצהירה של התובעת אשר צורף לכתב תביעה זה ומהווה חלק בלתי נפרד ממנו.

2. ההסכם נחתם על ידי מתחזה שגויסה ע"י בעלה לשעבר של התובעת, מר אמנון מדר (להלן: "אמנון") אשר מתגורר עדיין עמה. כל זאת לאחר הסתבכותו עם גורמים עבריינים שאיימו עליו ועל משפחתו. איומים אלו ככל הנראה הביאו אותו לפעול כפי שפעל. כאמור בתצהירים, תלונותיהם של התובעת ואמנון למשטרה הוגשו ביום 03/02/11.

3. בסופו של יום מעולם לא נחתם ההסכם ע"י בעליה של הדירה, התובעת מעולם לא ידעה כי מוכרים את דירתה, אלא בדיעבד, וממילא מעולם לא הועבר לידיה כל סכום עבור תמורת הדירה.

4. כאן המקום להדגיש כי מטבע הדברים, ומאחר וכאמור לא הייתה מעורבת בעסקת המכר של דירתה, אין בידי התובעת את כל המסמכים הקשורים להעברת הדירה ולפיכך היא שומרת לעצמה את זכותה לתקן את כתב התביעה, היה וטענות ו/או מסמכים שיוצגו ע"י הנתבעים יגלו עובדות חדשות שלא היו ידועות לה.

הרקע העובדתי:

5. הרקע העובדתי מפורט היטב בתצהיר התובעת המצ"ב לתובענה ובתצהירו של מר אמנון מדר, המהווים חלק בלתי נפרד מתובענה זו.

מצ"ב תצהירה של התובעת כנספח ב' לכרך הנספחים.
מצ"ב תצהירו של מר אמנון מדר כנספח ג' לכרך הנספחים.

כמו כן מצורפים לתצהירה של התובעת המסמכים שבידיה כנספחים ד' – יא' לכרך הנספחים המהווים חלק בלתי נפרד מתובענה זו.

טענות התובעת:

ביטול הסכם המכר מחמת העדר גמירות דעת:

6. מאחר ובמועדים הרלוונטיים לא הייתה מודעת כלל התובעת לעובדה שמוכרים את בית מגוריה היחיד מתחת לאפה, דומה שהביטוי "העדר גמירות דעת" מהווה לשון המעטה בנסיבות.

7. התובעת תטען כי בהעדר גמירות דעת לא משתכללת הסכמה בין הצדדים, וההסכם בטל ומבוטל (ראה ג. שלו "דיני חוזים", דין תש"ן, בעמ' 91 – 93 וד' פרידמן, נ כהן "חוזים", אבירם כרך א', תשנ"א בעמ' 157).

8. עוד תטען התובעת למען הסר ספק כי לא נעשה דבר מטעמה המראה במישרין או בעקיפין כי היא הסכימה בצורה כלשהי להסכם. נהפוך הוא, ברגע שנודע לה על כך היא פנתה בתלונה למשטרה.

החתימות על ההסכם זויפו:

9. התובעת תטען כי החתימות על הסכם המכר או כל מסמך אחר שנחתם בקשר למכירת הדירה, לרבות ייפויי הכוח זויפו. אשר על כן תטען התובעת כי אין לראות בחתימות אלו הסכמה כלשהי למכירת הדירה.

10. עוד תטען התובעת כי זיוף החתימות מהווה חיזוק ותמיכה להיעדר גמירות הדעת מצידה ודרכי המרמה בה נקטו הנתבעים בהקשר למכר הדירה.

ההסכם ממילא הופר הפרה יסודית באשר לא הועברה כל תמורה עבור הדירה ע"י הנתבעים:

11. למען הזהירות בלבד תטען התובעת כי גם לגופו של ההסכם, נכון למועד כתיבת שורות אלו לא הועברה ולו אגורה שחוקה אחת למבקשת כתמורה למכירת הדירה. בכך ממילא הופר ההסכם הפרה יסודית והתובעת זכאית לבטלו.

12. התובעת תוסיף ותטען כי הוראות הסכם המכר ו/או הוראות ה "תוספות להסכם" מוטים בצורה בלתי סבירה לטובת הנתבעים 1 ו- 2 והדבר מהווה ראייה נוספת לכך שלו ידעה על הסכמים אלו מעולם לא הייתה חותמת עליהם.

13. אשר על כן תטען התובעת כי גם לגופו של עניין דין ההסכם להתבטל והגשת המרצת הפתיחה דנן לבית המשפט, ומסירתה כדין למשיבים 1 ו- 2 מהווים הודעת ביטול לכל דבר ועניין.

14. עוד תטען התובעת לכפייה, ולעושק כאמור בסעיף 17 וסעיף 18 בהתאמה לחוק החוזים [חלק כללי].

נסיבותיה התמוהות של עסקת המכר מלמדים גם הם על בטלותה מכל וכל:

15. התובעת, אשר כביכול מכרה דירה לנתבעים 1 ו- 2 מעולם לא פגשה אותם וככל הידוע לה הם מעולם אף לא היו בדירה שהם רכשו כביכול, ממיטב כספם.

16. כפי שהצהיר מר אמנון מדר, במעמד חתימת ההסכם לא היו נוכחים הנתבעים 1 ו- 2 ואף לא בא כוחם, עו"ד קלמן קרני.

17. תנאי ההסכם, "התוספות" להסכם, "הנספחים לתוספות" ו- "התוספות לנספחים" מציירים תמונה של עסקת מכר תמוהה ומוזרה שאינה יכולה להיחשב כמכירה במהלך העסקים הרגיל.

18. כל אלו מלמדים כי אין המדובר ברוכשים תמי לב, וזאת בלשון המעטה.

לסיכום:

19. אין כל ספק כי אין להסכם המכר המזויף שנחתם עם הנתבעים תוקף משפטי כלשהו והוא בטל מעיקרו. ראשיתו בסחיטה ואיומים וסופו בחתימה מזויפת על ידי מתחזה. בנסיבות אלו יש להכריז על בטלותו.

20. למרות הנסיבות הקשות, המדובר מבחינה משפטית בתיק שאינו סבוך. מסמכי העברת הזכויות בנכס מעולם לא נחתמו ע"י בעליו של הנכס ודבר המכר לא הובא לידיעתה אלא במקרה, ובדיעבד. כך או כך, ואם ייטענו הנתבעים כנגד עובדה ברורה זו, ממילא לא העבירו אל התובעת אגורה שחוקה כתמורה לדירה.

21. על מנת שלא להכביד על תיק בית המשפט תמנע התובעת מלהגיש כרך נספחים נוסף באשר גם תביעה זו מתייחסת לנספחים אשר פורטו בהמרצת הפתיחה.

22. אשר על כן יתבקש בית המשפט הנכבד להצהיר ולהורות כאמור ברישה לבקשה.

_____________________
בר אל ירון, עו"ד
ב"כ התובעת

  • 1
 
לשאלות צרו איתנו קשר בטלפון 03-6129124
 אם האתר היה לכם מועיל, היו חברתיים, הקליקו Like...
 
לייעוץ בקשר לתחומי התמחותינו והתוכן באתר
 אתם מוזמנים לפנות אלינו בטלפון
03-6129124
או פשוט שילחו הודעה ונשיב לכם מייד