calluss 64

  • משפט מסחרי מחוץ לקופסה

  • 1

משרדנו בתקשורת

עורך דין בר אל ירון, חדשות ערוץ 2 (פרומו לכתבה)

פרומו לכתבה שתשודר בקרוב על אחת התיקים המורכבים בהם מטפל משרדנו במסגרת התמחותו בדיני חוזים.

עורך דין בר אל ירון, חדשות ערוץ 10

אחד התיקים המעניינים שהיו לנו במשרד כמשרד המתמחה בדיני חוזים. מרשתנו נפלה קורבן לתרגיל עוקץ שכמעט גרם לה לאבד את ביתה בתל אביב, למלווה בריבית שזייף מסמכים וכבר הספיק לרשום הערת אזהרה על הבית. כמובן שמייד עצרנו את העסקה באמצעות צו מניעה. בדיעבד, ובשיתוף פעולה עם ערוץ 10 התברר שמרשתנו לא הייתה הקורבן היחידי. הכתבה, שבה מרואיין בין השאר עו"ד בר אל ירון, מספרת את סיפורם.

בר אל ירון, משרד עורכי דין

משרד עו"ד מסחרי מחוץ לקופסה

התמחותו של המשרד הוא בתחום המסחרי אזרחי. למשרדנו ניסיון ייחודי ורב שנים כמשרד עו"ד העוסק בעריכת חוזים וליטיגציה בסוגיות מגוונות הנוגעות לדיני חוזים, ליווי חברות ובעלי מניות בתחום דיני חברות, ייצוג זוכים וחייבים בהליכי הוצאה לפועל , ליווי בהליכי פשיטת רגל עד למתן הפטר וכמשרד עו"ד המתמחה בעריכת חוזים וליטיגציה בתחום דיני המקרקעין. כמו כן, משרדנו הוא נציגה הבלעדי של חברת הגבייה העולמית GCS והינו משרד עורכי הדין היחיד בישראל המייצג בהרשאתה חברות ופרטים מהארץ ומרחבי העולם בהליכי גביית חובות בינלאומיים.

אתם מוזמנים לעיין בפסקי הדין שקיבל משרדנו עבור לקוחותיו בדף משרדנו בבתי המשפט. על המחשבה המקצועית, והתפיסה האחרת של עולם המשפט בתחומי התמחותו תוכלו ללמוד בדף מאמרים משפטיים באתר ו/או בדף כתבי טענות משפטיים שם תוכלו לעיין בכתבי טענות וכיו"ב מסמכים שהגשנו עבור לקוחותינו שהינם מצד אחד לקוחות פרטיים מן הישוב בישראל, ומצד שני חברות ענק בינלאומיות, לרבות חברת (Google (Ireland וחברת Savox ענקית הטכנולוגיה מפינלנד.

אודות משרד עורך דין בר אל ירון

מקצועיות חסרת פשרות, ליווי אישי ומסור

מזה 14 שנים משרדנו הינו משרד עו"ד מוביל שבמסגרת פעולותו מייצג לקוחות פרטיים וחברות המתמודדים עם תיקים מגוונים בתחום המשפט המסחרי אזרחי. במהלך השנים למדנו שוב ושוב שהמפתח להצלחה היא עורך דין שמבין לא רק את בית המשפט, אלא לא פחות את הלקוח ו/או העסק שהוא מייצג. משמעות הדברים מבחינתנו היא מתן חשיבות עליונה לליווי אישי מתחילת ההליך לעד סופו. אנו מאמינים כי הפתרונות היצירתיים ביותר באים מתוך שיתוף פעולה והבנה מעמיקה של עורך הדין המייצג את הלקוח וצרכיו - זהו סוד הצלחותינו בבית המשפט ומחוצה לו.

yaron46

עו"ד בר אל ירון

יליד 1971, ישראל, סיים בהצלחה ייתרה תואר ראשון במשפטים והוסמך כחבר לשכת עורכי הדין בישראל משנת 2004. במהלך שנת 2007 התקבל כנציגה בישראל של חברת GCS המייצגת גופים בינלאומיים ברחבי העולם. עו"ד בר אל ירון מתמחה בליטיגציה מסחרית בכלל ובדיני החוזים בפרט, ייצג ומייצג אין ספור חברות בינלאומיות, בעיקר בסכסוכים עסקיים מול חברות ישראליות לצד לקוחות פרטיים מן השורה שמתמודדים עם חברות מסחריות ובנקים. מאמריו המשפטיים התפרסמו ומתפרסמים באתרים משפטיים מובילים כגון האתר המשפטי המקצועי "פסק דין" ולא פעם הוזכרו תיקים בהם היה מעורב במגזין גלובס ובכלי תקשורת אחרים. עו"ד בר אל מתנדב פעיל לייצוג מעוטי יכולת במסגרת עמותת לתת, בין אם מול גופים ציבוריים וחברות ובין אם בבית המשפט. במהלך השנים הקפיד ומקפיד עו"ד בר אל לשמור לא רק על מצויינות משפטית אלא גם ובעיקר על יחס אישי מסור לכל לקוח ולקוח, שילוב זה התברר במהלך השנים כשילוב מנצח.

ייצוג וליטיגציה בתחומי המשפט המסחרי אזרחי

 התמחות יחודית בתחומי המשפט המסחרי אזרחי, 12 שנים של ייצוג וליטיגציה בכל ערכאות בתי המשפט והבנה עמוקה של המציאות העסקית שברקע של כל תיק ותיק שמועבר לטיפולינו. להלן תחומי ההתמחות של משרדנו:

עורך דין חוזים 9

דיני חוזים

התמחות וניסיון מגוון וייחודי בדיני חוזים לרבות עריכת חוזים וליטיגציה באכיפה / ביטול חוזים. 

קרא עוד בדף עורך דין חוזים

עורך דין חברות 9

דיני חברות

הקמה, ליווי שוטף וייעוץ לחברות. ליטיגציה וייצוג חברות, בעלי מניות המיעוט ו/או הרוב בחברה.

קרא עוד בדף עורך דין חברות

עורך דין הוצאה לפועל 9

דיני הוצאה לפועל

ייצוג חייבים וזוכים בלשכות ההוצאה לפועל ברחבי הארץ, ערעורים על החלטות רשמי ההוצאה לפועל.

קרא עוד בדף עורך דין הוצאה לפועל

עורך דין פשיטת רגל 9

דיני פשיטת רגל

ייצוג בהליכי פשיטת רגל, משלב בדיקת התיק, דרך ייצוג בהליכי הפשט"ר ועד לצו ההפטר הסופי מחובות.

קרא עוד בדף עורך דין פשיטת רגל

עורך דין מקרקעין 9

דיני מקרקעין

עריכת חוזי מקרקעין מגוונים וליטיגציה בסוגיות הנוגעות לדיני מקרקעין בבכל הערכאות המשפטיות הדנות בדיני מקרקעין.

קרא עוד בדף עורך דין מקרקעין

עורך דין עובדים זרים

דיני עובדים זרים

ייעוץ למעסיקי עובדים זרים, הגנה וליטיגציה מול קנסות המוטלים על מעסיקים והגנה בפני כתב אישום על העסקת עובדים זרים.

קרא עוד בדף עורך דין עובדים זרים

המאמרים האחרונים שפרסמנו

  • צוואה, כל מה שחשוב (מאד) לדעת +

    במאמר זה נביא בפניכם את כל שראוי לדעת לפני שניגשים לעריכת צוואה. נעשה כמיטב יכולתנו להביא בפניכם את ניסיון משרדנו כמשרד עורכי דין לצוואות. את הדברים נבסס על הוראות חוק הירושה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק הירושה") המסדיר את ענייני הירושה והצוואה קרא עוד...
  • פרשנות חוזה +

    פרשנותו של חוזה הייתה, עודנה וכנראה גם תהיה אחת הסוגיות המרכזיות שידונו בהם בתי המשפט בכל הערכאות. בשנים האחרונות חלו תמורות בדרך בה מפרש בית המשפט חוזים ובמאמר ראינו לנכון כמשרד עו"ד חוזים להבהיר את ההלכות האחרונות בפרשנותם של חוזים. כבר קרא עוד...
  • ביטול מתנה במקרקעין +

    מאמר זה יעסוק בהסכם מתנה וליתר דיוק, בביטול הסכם מתנה במקרקעין, סוגיה בה משרדנו כמשרד עורכי דין לחוזים עוסק בה לא מעט. מניסיוננו, מאחר ובד"כ מתנה במקרקעין ניתנת לבן משפחה, כאשר מבקש מעניק המתנה או יורשיו לבטלה מעורבים בעניין אמוציות קרא עוד...
  • תביעה לפינוי מושכר +

    מאמר זה ידון בסוגייה מוכרת, שאנו כמשרד עו"ד העוסק בחוזים נתקלים בה לא מעט, המדובר בפינוי מושכר משוכריו לאחר שאלו הפרו את הסכם השכירות. בעיקר נשים את הדגש על הוראות פרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי שכותרתו "תביעה לפינוי מושכר" קרא עוד...
  • 1
  • 2
  • 3

חדשות המשרד

  • כתב תביעה - ביטול חוזה החזר חוב +

    מרשינו חתם על חוזה החזר חוב ע"ס כ- 1,500,000 ש"ח. בנוסף העביר כביטחון להחזר החוב את שיק שלו ושל רעייתו ואף התחיל לשלם את התשלומים בהסכם מידי חודש בחודשו. בדיעבד התברר כי חתימתו על ההסכם בטעות והטעיה יסודה וכי יש קרא עוד...
  • בקשת רשות ערעור על החלטה לדחיית בקשה לצו מניעה זמני +

     במקביל להגשת תביעה לביטול חוזה שהוגשה על ידי משרדנו בשם מרשינו, הוגשה גם בקשה לצו מניעה זמני המורה לצד שכנגד להימנע מלהגיש לפרעון שיק בטחון ע"ס 1.5 מליון ש"ח שניתן על ידו כבטחון לביצוע החוזה. בית משפט השלום דחה את קרא עוד...
  • פסק דין בערעור על החלטת בית משפט השלום הדוחה בקשה למתן צו מניעה זמני +

    במסגרת ייצוג מרשינו כמשרד עו"ד חוזים הוגש על ידינו ערעור (בר"ע) על החלטת בית משפט שלום שדחה את בקשת מרשינו למתן צו מניעה זמני לפרעון שיק ע"ס 1.5 מליון ש"ח עד להכרעה בתביעה שהוגשה על ידינו לביטול חוזה. בית המשפט קרא עוד...
  • כתב תביעה לפינוי מושכר +

    המדובר בתביעה לפינוי מושכר בסדר דין מהיר, ובהתאם לפרק טז לתקנות סדר הדין האזרחי. משכיר אשר ניצל נזילת מים שארעה במושכר על מנת לתרץ את מחדליו באי תשלום דמי שכירות ואי קיום תנאי הסכם השכירות. תביעה זו הוגשה במקביל לתביעה קרא עוד...
  • 1
  • 2
  • 3

עא 4787/06 מאהל מנאע נ' עז' המנוח חוסין סלים מנאע

1 1 1 1 1 (0 Votes)

חזרה למאמר משרדנו "ביטול חוזה"

חזרה למאמר משרדנו "ביטול הסכם"


 

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א  4787/06
וערעור שכנגד
בפני:   כבוד המשנה לנשיאה א' ריבלין
  כבוד השופט א' רובינשטיין
  כבוד השופט  י'  דנציגר
המערערים והמשיבים שכנגד: 1. מאהל מנאע
  2. עז' המנוח סובחי מנאע
  3. מוחמד מנאע
  4. אחמד מנאע

                                          

  נ ג ד

                                                                                                     

המשיבים והמערערים שכנגד: 1. עז' המנוח חוסין סלים מנאע
  2. סלים חוסין מנאע
  3. עאדל חוסין מנאע
  4. עדנאן חוסין מנאע
  5. עאטף חוסין מנאע
  6. מוניר חוסין מנאע
  7. סמיח חוסין מנאע
  8. מונירה חוסין מנאע
  9. מרים חוסין מנאע

                                          

ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה מיום 10.4.06 בת.א. 1409/98 שניתן על-ידי השופטת ש' וסרקרוג

                                          

תאריך הישיבה: י"ב באדר א' תשס"ח   (18.2.2008)
בשם המערערים והמשיבים שכנגד: עו"ד סאלח עבדאללה
בשם המשיבים והמערערים שכנגד: עו"ד עימאד חמאיסי

כתבי עת:

פליאה אלבק, "על התיישנות במקרקעין בישראל", קרית המשפט, א (תשס"א-2001) 335

ספרות:

ג' שלו, דיני חוזים - החלק הכללי

ח' זנדברג, הסדר זכויות במקרקעין בארץ-ישראל ובמדינת ישראל (תשס"א)

דניאל פרידמן, נילי כהן, חוזים (כרך א, 1991)

משה דוכן, דיני קרקעות במדינת ישראל (תשי"ג)

א' גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי

חקיקה שאוזכרה:

פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969: סע'  93, 94

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969: סע'  5, 8, 13, 159(ב), 166(א), 169

חוק הפרוצדורה האזרחית העותומני: סע'  80

חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973: סע'  2, 46

חוק המכר, תשכ"ח-1968: סע'  ו 20(א)

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970: סע'  7, 8

חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958: סע'  6, 8

פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין)

תקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984: סע'  72(ב), 91(א)

פסק-דין

השופט א' רובינשטיין:

הרקע

א.        המערכת העובדתית שביסוד ההליך שבפנינו ראשיתה בחוזה בכתב שנערך בשנת 1951. החוזה נחתם, מן הצד האחד, על ידי מאהל מנאע (המערער 1 והמשיב 1 בערעור שכנגד), ואחיו המנוח סובחי מנאע (שעזבונו הוא המערער 2 והמשיב 2 בערעור שכנגד, ויורשיו המערערים 3–4 והמשיבים 3–4 בערעור שכנגד). מן הצד האחר נחתם החוזה על ידי המנוח חוסין סלים מנאע (להלן חוסין, שעזבונו הוא המשיב 1 והמערער 1 בערעור שכנגד, ויורשיו המשיבים 2–9 והמערערים 2–9 בערעור שכנגד), ואמו זהרה עבדאלכרים אלסיד. נוסח החוזה הכתוב מצוי בפנינו במקור הערבי ובשני תרגומים לעברית, אחד מטעם המערערים ואחד מטעם המשיבים.

ב.        החוזה מכונה בכותרתו "הסכם קבלנות" או "חוזה קבלנות" ("עקד מקאולה"), אולם במהותו מדובר בחוזה מכר, שעניינו מקרקעין בשטח המכונה "חוואש", הידועים כיום כחלקה 3 בגוש 19055 בכפר מג'ד אלכרום. פרטי החוזה שנויים במחלוקת, ועל כך יורחב הדיבור בהמשך. על כל פנים, מוסכם כי המערערים שילמו למשיבים במועד הכריתה תמורה מסוימת, של 150 ל"י דאז, וכי ממועד עריכת חוזה המכר ועד היום מחזיקים המערערים בחלקה 3 ומעבדים אותה.

ג.        בשנת 1956 החל הליך של הסדר זכויות המקרקעין בכפר. לגבי חלקה 3 הוגשו שתי תביעות, האחת של חוסין, והאחת של האפוטרופוס לנכסי נפקדים. תביעתו של האפוטרופוס לנכסי נפקדים הסתמכה על הטענה שמחצית הזכויות בחלקה 3 היתה בבעלותו של אחיו של חוסין, עלי, אשר מקום מושבו בלבנון. הליך הסדר הזכויות הסתיים ב-1964, ובסופו נרשמה מחצית מן הזכויות בחלקה 3 על שם חוסין ומחציתן האחרת על שם האפוטרופוס לנכסי נפקדים.

ד.        בשנת 1974 רשמו המערערים במרשם המקרקעין הערת אזהרה לטובתם בחלקה 3, באמצעות הצגת חוזה המכר הנזכר מעלה.

ה.        בשנת 1995 הגישו המשיבים תביעה למתן סעד הצהרתי, לפיו חוזה המכר בוטל כדין. התביעה נמחקה בשנת 1999 בהסכמת הצדדים, מבלי לפגוע בזכויות מי מהם.

התביעה ופסק דינו של בית המשפט קמא

ו.        בסוף שנת 1998 הגישו המערערים תביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה. בתביעתם טענו שחוזה המכר הקנה להם את חלקו של חוסין בחלקה 3. לפיכך, כנטען, רישום הזכויות על שמו נעשה במרמה, ויש לשנות את המרשם כך שהמערערים יירשמו כבעלי החלקה. לחלופין, תבעו המערערים פיצויים בגין הנזק שנגרם להם כתוצאה מרישום החלקה על שם חוסין.

ז.        המשיבים חלקו על הטענה כאילו חוזה המכר הקנה למערערים את זכויותיו של חוסין בחלקה 3. לטענתם, התיחס החוזה לא לזכויותיו של חוסין בחלקה, אלא לזכויותיו של אחיו עלי. לפיכך, הזכויות שנרשמו בחלקה 3 על שם חוסין כדין נרשמו. לחלופין, אף אם התכוונו הצדדים בחוזה המכר להקנות למערערים את זכויותיו של חוסין, לא עלה בידיהם לעשות זאת, כנטען, שכן החוזה נעדר מסוימות ו/או אינו עומד בדרישת הכתב לעסקאות במקרקעין. עוד טענו המשיבים, שגם אם עלה בידי הצדדים לחוזה ליצור חוזה מכר תקף שנגע לזכויותיו של חוסין, פקע תוקפו בהמשך, שכן המערערים לא שילמו למשיבים את יתרת התמורה, והמשיבים לא העבירו את הזכויות בחלקה על שם המערערים. לבסוף טענו המשיבים, שגם אם עמדה למערערים בעבר עילת תביעה בעניין החלקה, תביעה זו התיישנה. זאת משום שעילת התביעה נולדה במועד כריתת החוזה, דהיינו ב-1951, או לחלופין במועד רישום הבעלות על שמו של חוסין, דהיינו ב-1964 - ואילו התביעה הוגשה, כאמור, רק ב-1998.

ח.        בית המשפט המחוזי (השופטת - כתארה אז - וסרקרוג) דחה את התביעה. למסקנתו, חוזה המכר נעדר מסוימות ולכן אינו תקף; זאת משום שאינו בהיר ומפורט באשר לרכיבים מהותיים של החוזה – גודל החלק הנמכר ומיקומו הגיאוגרפי המדויק, זהות המוכר, וסכום התמורה (שכן, לפי מסקנת בית המשפט קמא, התמורה ששולמה במועד הכריתה היתה רק מקדמה על חשבון המחיר). גם אם יש לראות בחוזה חוזה מחייב, מדובר – לפי פרשנותו של בית המשפט קמא – בחוזה בתנאי מתלה; התנאי המדובר הוא העברת הזכויות בחלקה 3 למערערים תוך ששה חודשים ממועד כריתת החוזה. מכיוון שתנאי זה לא התקיים, ממילא - כך למסקנת בית המשפט קמא - בטל החוזה. לבסוף, קיבל בית המשפט קמא גם את הטענה שעילת המערערים, לו היתה כזו, התיישנה.

ט.        עם זאת, התיר בית המשפט קמא למערערים פיצול סעדים, באופן שפסק דינו לא ימנע מהם להגיש (תוך 90 יום) תביעה כספית להשבת התמורה ששולמה על ידיהם במסגרת החוזה, וכן פיצוי מוסכם שנקבע בחוזה לנפגע מהפרתו.

טענות הצדדים בערעורים

י.        המערערים משיגים על מכלול מסקנותיו של בית המשפט קמא. לדידם, ראוי היה לקבוע שחוזה המכר נגע לזכויותיו של חוסין ולא לזכויותיו של אחיו עלי. עוד סבורים המערערים שהחוזה היה מסוים דיו: ברי, לטענתם, שהזכויות שנמכרו הן אלה של חוסין, וכי התמורה ששולמה במועד הכריתה היא מלוא התמורה החוזית. גם מיקומו הגיאוגרפי של הנכס הנמכר מפורש בחוזה, לדעת המערערים, במידה מספקת. עוד טוענים המערערים כי אין לראות בהסכם חוזה בתנאי מתלה. לבסוף, המערערים סבורים שתביעתם לא התיישנה, שכן כנאמר לא נודעה להם עילת התביעה עד שנת 1974, בסמוך למועד בו רשמו הערת אזהרה לטובתם במקרקעין. ממועד זה ועד להגשת התביעה לא חלפה, לטענתם, תקופת ההתיישנות.

י"א.     עוד מוסיפים המערערים שתי טענות דיוניות: לשיטתם, הציגו המשיבים בבית המשפט קמא טענות עובדתיות חלופיות, ולכן לא היה על בית המשפט לקבלן. ועוד, לשיטת המערערים הסתמך בית המשפט בפסק דינו על מספר טענות שלא נטענו על ידי המשיבים.

י"ב.     מנגד, מאמצים המשיבים, בעניין תוקפו של החוזה ופרשנותו ובסוגיית ההתיישנות, את מסקנותיו של בית המשפט קמא. בערעור שכנגד, טוענים המשיבים כנגד החלטת בית המשפט קמא להתיר למערערים פיצול סעדים, בנימוק שהדבר לא נתבקש על ידי המערערים.

דיון

י"ג.     אומר כבר כאן כי באתי לכלל מסקנה שאין להיעתר לערעור, בשל ההתישנות וחלוף השנים הרבות; אך אציע לחברי לקבל חלק מן הטענות שבערעור, הכרוכות בתוקפו של החוזה. בהמשך אציע גם שלא להיעתר לערעור שכנגד, כפי שיבואר. בסופו של יום, נראה לי איפוא כי אין להיעתר לערעורים, אם כי – ככל שהמדובר בערעור המערערים, למצער – לא מטעמו העיקרי של בית המשפט קמא.

סעיף 93 לפקודת ההסדר

י"ד.     (1) החלקה נשוא הסכסוך שבפנינו נרשמה במרשם המקרקעין, בעקבות הליך הסדר הזכויות בכפר, על שם חוסין. תביעת המערערים לתקן את המרשם נסמכת על סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969 (להלן פקודת ההסדר), הקובע כך:

"שוכנע בית המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במרמה, או שזכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה, רשאי בית המשפט, בכפוף לדין החל על התיישנות תובענות, להורות על תיקון הפנקס, אם דרך ביטול הרישום או בדרך אחרת כפי שבית המשפט ראה לנכון...".

תביעתם של המערערים מושתתת על החלופה הראשונה הקבועה בסעיף 93,  דהיינו על הטענה שרישום הזכויות (על שם חוסין) הושג "במרמה".

           (2) בפסיקה נקבע כי "לצורך תיקון הרישום לא די להוכיח תרמית או טעות, אלא על המבקש להוכיח את זכותו במקרקעין" (ע"א 4861/91 עיסה נ' סרסור, פ"ד מח(1) 441, 446 (1993) (השופטת דורנר); ע"א 753/87 בראשי נ' מנהל עזבון בראשי, פ"ד מג(3) 210, 213 (1989) – להלן עניין בראשי (הנשיא שמגר)). עוד נזכור כי סעיף 93 מכפיף את האפשרות לתקן את הרישום "לדין החל על התיישנות תובענות". נבחן תחילה את יסוד ה"מרמה", לאחר מכן את זכותם של המערערים בנכס, ולבסוף את סוגיית ההתיישנות. לאחר כל זאת נידרש לטענות הדיוניות שהעלו המערערים.

רישום הנכס במרמה

ט"ו.     טענת המערערים לפיה נרשם הנכס במרמה על שם חוסין נסמכת על ההנחה שהזכויות בנכס הועברו זה מכבר למערערים, בחוזה המכר. המשיבים טוענים שאף אם אכן הועברו הזכויות הללו למערערים, הרישום על שמו של חוסין לא היוה מעשה מרמה. זאת משום שהמעשים הרלבנטיים עולים כדי "שתיקה פסיבית" או "אי-גילוי" בלבד, שאין לראות בהם "מרמה" לעניין סעיף 93.

ט"ז.     אין בידי לקבל טענה זו. כבר נקבע בעבר כך:

"טענת המרמה לפי סעיף 93 לפקודת ההסדר עניינה 'אי יושר פשוטו כמשמעו'... כאשר מי שהנכס נרשם על שמו נמנע מלגלות את שידוע לו בדבר זכויותיו של אחר בנכס האמור, התנהגותו לוקה במרמה" (עניין בראשי, בעמ' 217, הנשיא שמגר; ע"א 4415/90 מדינת ישראל נ' עזבון בכר, פ"ד מו(5) 200, 205–206 (1992). לדעה בעלת גוון שונה במקצת, ראו ע"א 531/92 נזאל נ' דווירי, פ"ד מז(4) 824, 830–831 (1993)).

כך גם בענייננו. אם אכן מכר חוסין את זכויותיו בחלקה, הגשת התביעה לרישום הזכויות על שמו בהליך ההסדר עולה כדי מעשה מרמה.

זכותם של המערערים בחלקה

י"ז.      נפנה, אם כן, לשאלת זכותם של המערערים בחלקה. עמדת המערערים מתבססת על הטענה שהזכות הוקנתה להם בחוזה המכר. לפיכך, על המערערים להראות, ראשית – שחוזה המכר תקף, שנית – שלפי פרשנותו הנכונה, הועברו בו הזכויות בחלקה למערערים, ושלישית – שלא פקע תוקפו של החוזה במועד מאוחר למועד כריתתו. נדון בסוגיות הללו כסדרן.

תוקפו של החוזה – דרישת הכתב

י"ח.     שאלה ראשונה המתעוררת בעניין תוקפו של החוזה היא עמידתו בדרישת כתב, ככל שישנה דרישה כזו לגביו. כזכור, חוזה המכר נכרת בשנת 1951, בטרם חקיקתו של חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן חוק המקרקעין), שנכנס לתוקף בראשית שנת 1970 (ראו סעיף 169 לחוק). סעיף 166(א) לחוק המקרקעין קובע, כי "עסקה במקרקעין, והתחייבות לעסקה כזאת, שנעשו לפני תחילת חוק זה... יוסיף לחול עליהן הדין הקודם". מכאן שעל חוזה המכר הנדון בענייננו אין חלות הוראות חוק המקרקעין, ובפרט לא דרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק.

י"ט.     מנגד, חל על חוזה המכר סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני, לפיו "תביעות הנוגעות לכל מיני התחייבויות, הסכמים, שותפות, קבלנות או הלוואה, שמקובל ונהוג לקבוע במסמכים והעולות על אלף גרוש, צריכות להיות מוכחות במסמך" (לנוסח המחייב של הסעיף ראו ע"א 62/52 דיין נ' אבוטבול, פ"ד ט 1047, 1049–1051 (1955)). עסקת מקרקעין היא מן ההסכמים שמקובל ונהוג לקבעם במסמכים (ראו למשל דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך א 409 (1991) – להלן פרידמן וכהן).

כ.        ואולם, הדרישה הקבועה בסעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני נתפרשה בפסיקה בצמצום. נקבע כי הסעיף יוצר דרישה ראייתית בלבד, וכי "אין הכרח כי המסמך בכתב יכיל הוכחה מלאה על עשיית ההסכם מהסוג הנדון, אלא יהיה די בו, באותו מסמך, כי יבטיח – כשמצרפים אליו עדות אחרת – את הוכחת ההסכם בדרך מהימנה" (ע"א 65/49 פריזלר נ' וויס, פ"ד ה 878, 888–894 (1951), השופט – כתארו אז – אגרנט; ע"א 668/84 עזבון אבו-מוך נ' עזבון חמדאן, פ"ד מ(4) 615, 622–623 (1986); פרידמן וכהן, כרך א, בעמ' 402; יעקב קדמי על הראיות חלק שלישי 1272–1273 (2003) – להלן קדמי).

כ"א.    חוזה המכר הכתוב הנדון בענייננו מעורר מספר שאלות, כפי שנראה להלן. עם זאת, אין ספק שהמסמך מעיד על כריתת עסקת מקרקעין בחלקה 3 בין הצדדים. לפיכך המסמך עומד למצער בדרישת הכתב הראייתית הקבועה בסעיף 80. באשר לפרטי העסקה בין הצדדים, אלה טעונים בירור – אך איננו מוגבלים בבירור השאלות הללו לתחומיו של החוזה בכתב, על פי האמור. אציין כבר כאן, ראשית, כי אין באשר ייאמר להלן משום התערבות בהכרעות עובדתיות של בית המשפט קמא, אלא ענייננו בפרשנות המסמך כמות שהוא. שנית, כי לדידי ברי שהחוזה, גם אם נכתב בכתב יד ואולי לא בייעוץ משפטי ככל משפטו וחוקתו, וכולו מחזיק עמוד אחד - עיון בו, במקורו ובתרגומיו, כמסמך חתום ואף מבויל, שאין חולק על חתימתו, מצביע על כוונה ליתן לו תוקף.

תקפו של ההסכם – מסוימות

כ"ב.    שאלה נוספת הנוגעת לתוקפו של החוזה היא מסוימותו. כאמור, בית המשפט המחוזי קבע שהחוזה בין הצדדים נעדר מסוימות, באשר אינו מפרט בבהירות את גודלו של החלק הנמכר, את מיקומו הגיאוגרפי המדויק, את זהות המוכר, ואת סכום התמורה. דרישת המסוימות יסודה בסעיף 2 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן חוק החוזים), אשר קובע כי הצעה חייבת להיות "מסויימת כדי אפשרות לכרות את החוזה בקיבול ההצעה". אזכיר כי עוד בשכבר הימים ראה בית משפט זה חוזה שהוא "בלתי מסוים  "(uncertain) כחוזה שאין לבצעו, מתוך "הסלידה מפני מתן צוים שאין יעילות בצדם" (דברי השופט – כתארו אז – זילברג בע"א 41/47 איזנר נ' מפרץ עכו-חיפה בע"מ, פ"ד ד' 369, 373 (1950); ראו גם דוכן, דיני קרקעות במדינת ישראל (מה' 2, תשי"ג), 188.

כ"ג.     אומר כבר כעת כי לדעתי החוזה נשוא ענייננו הריהו מסוים דיו. נקבע כי "אין לפרש תנאי זה (של מסוימות – א"ר) לכריתתו של חוזה באופן המחייב פירוט מראש של כל נושא וענין הכרוך בחוזה" (ע"א 440/75 זנדבנק נ' דנציגר, פ"ד ל(2) 260, 269 (1976) (השופט – כתארו אז – שמגר); ע"א 3380/97 תמגר, חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן, פ"ד נב(4) 673, 682 (1998)). אלא, "על ההצעה לכלול לפחות את מסגרת העסקה ותחומיה, ואת הפרטים החסרים ניתן יהיה להשלים" (גבריאלה שלו דיני חוזים (מהדורה שניה, תשנ"ה) 89 – להלן שלו; ע"א 5559/91 ק. צ. מפעלי גז ואנרגיה בע"מ נ' מקסימה המרכז להפרדת אויר בע"מ, פ"ד מז(2) 642, 647 (1993)). החוזה שבו ענייננו כולל בודאי את "מסגרת העסקה ותחומיה". ועוד, הנטיה לקבל טענה לפיה החוזה נעדר מסוימות – טענה שמשמעותה שהחוזה כלל לא נכרת מלכתחילה – תקטן בודאי מקום שבו, כפי שהדבר בענייננו, כבר החלו הצדדים לקיים תנאים שנקבעו בחוזה, וגילו בכך לכאורה דעתם כי החוזה אכן כובל אותם.

כ"ד.    טענת המשיבים, לפיה החוזה נעדר מסוימות, נסמכת על פגמים הקיימים, כנטען, בתיאור הנכס, הצדדים והתמורה. ואכן, ניתן להניח כי הרכיבים הללו הם בדרך כלל המכריעים בעניין מסוימותו של חוזה מכר מקרקעין (השוו אריה איזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין חלק שני 41 (1995)). נבחן בקצרה את התקיימות היסודות הללו בחוזה הנדון. כאמור, לעניין זה איננו מוגבלים לנוסחו של חוזה המכר הכתוב; כאשר ענייננו בדרישת המסוימות ולא בדרישת הכתב, בידינו להסתייע גם בראיות נוספות באשר להסכמה בין הצדדים, ואף בהשלמת החסר בחוזה באמצעות דינים "חיצוניים" לו, כגון הנוהג, הנסיבות והחוק (ראו פרידמן וכהן, בעמ' 270–287).

מסוימות – תיאור הנכס הנמכר

כ"ה.    הצדדים שבפנינו מתבטאים במסמכי בית-דין כאילו בחוזה נמכרו "זכויותיו" של חוסין או של אחיו עלי בקרקע. בניסוח זה יש כדי להטעות, שכן עשוי להשתמע ממנו שנמכרו למערערים מחצית הזכויות בחלק בלתי מסוים מן המקרקעין. ואולם, לפי תיאור העסקה על ידי המעורבים בדבר, כוונת הצדדים היתה להקנות למערערים חלק מסוים מן החלקה. כך, למשל, בתצהירו של המערער 1 נאמר שהוסכם כי "השטח הנמכר יהיה החלק המערבי הצפוני של החלקה"; בתצהירה של גב' כאותר עלי סעיד מנאע, אלמנתו של חוסין, נאמר כי "סובחי הציע לקנות בחוואש את המובלעת שחודרת לתוך החלקה של סובחי"; ועוד כיוצא באלה (כיום, כמובן, היתה עסקה כזו חסרת תוקף בשל הוראת סעיף 13 לחוק המקרקעין, אולם כאמור, העסקה לא היתה כפופה לחוק המקרקעין בכלל ולהוראה זו בפרט).

כ"ו.     האם ההסכמה בין הצדדים התיחסה בבהירות לנכס ספציפי? בחוזה המכר הכתוב מתואר "שם המקום" כ"חוואש בפן המזרחי" (או "באיזור המזרחי"), ומצוינים שמות בעלי החלקות הסמוכות. נראה בעיני שיש בכך תיאור מפורט דיו של הנכס (והשוו מ' בניאן דיני מקרקעין – עקרונות והלכות 233 (2002)). אולם אף אם נניח שלא כך, התנהגות הצדדים בסמוך למועד הכריתה מעידה שזהותו של השטח הנמכר לא עמדה במחלוקת. האלמנה גב' מנאע הצהירה כי לאחר כריתת ההסכם "הלכו שניהם (סובחי וחוסין – א"ר) לחלקה ומתחו גדר תיל ביניהם", ודברים דומים נאמרו בעדותו של מר סאלח אבו ריא (עמ' 34 לפרוטוקול). לאמיתו של דבר, לא קמה מעולם מחלוקת באשר לזהות השטח נשוא העסקה, והוא זה אשר הועבר להחזקת המערערים ואשר אותו מעבדים המערערים עד היום. הדבר מתישב גם עם חיי המעשה ונסיון החיים משכבר. חלק מן הטעמים להסדר המקרקעין היה הצורך בקביעת גבולות מקרקעין ובהסדרתם, במקום הגדרת גבולות שדה ש"הביאה לידי ערבוביה גדולה" (ראו דוכן, שם, עמ' 131 וכן עמ' 130). להסדר המקרקעין והטעמים לוֹ, ראו ד"ר חיים זנדברג, הסדר זכויות במקרקעין בארץ ישראל ובמדינת ישראל, תשס"א-2000 (להלן: זנדברג, הסדר, שער ב, פרק א). כך או כך, החוזה הוא מסוים דיו, איפוא, באשר לזהות הנכס הנמכר.

מסוימות – תיאור הצדדים לעסקה

כ"ז.     לפי האמור בחוזה המכר הכתוב, הצדדים לו הם מאהל מנאע ואחיו סובחי מנאע, מצד אחד, וחוסין סלים מנאע ואמו זהרה עבדאלכרים אלסיד, מצד שני. לכאורה, פירוט מספק שאינו מעורר בעית מסוימות.

כ"ח.    טענת המשיבים כאילו קיים חוסר בהירות בחוזה באשר לזהות הצדדים – כעולה בעיקר מתצהירה ועדותה של גב' מנאע – יסודה בטענה שלפיה אחיו של חוסין, עלי, הוא הצד האמיתי לחוזה, באשר, כנאמר, החלקה שנמכרה היתה בבעלותו. לפי הטענה, עניין זה מוסכם היה על הצדדים, וסובחי הוא שיזם זאת. לסוגיית בעליה של החלקה שנמכרה נשוב בהמשך, אולם להבנתי אין היא נוגעת לשאלת מסוימות החוזה, ורקעה אחר. טענת המשיבים אין משמעותה שהחוזה ה"אמיתי" בין הצדדים לקה בחוסר בהירות באשר לזהות הצדדים לו, והמחלוקת הנתונה בין הצדדים כיום בעניין זה אינה יוצרת העדר מסוימות למפרע.

מסוימות – תמורה

כ"ט.    במועד כריתת ההסכם שילמו המערערים למוכרים סכום של 150 "גיניה ישראלי" (לירות ישראליות, לפי מונח שרווח בלשון הערבית עוד מימי המנדט). המערערים טוענים שסכום זה היוה מלוא התמורה בגין הנכס; טענה זו נדחתה על ידי בית המשפט קמא. למסקנת בית המשפט, היוה סכום זה מקדמה בלבד על חשבון המחיר – ויתרת המחיר לא נקבעה בין הצדדים. הראיה הראשית לכך היא הקביעה הבאה בחוזה המכר:

"שולם לצד הראשון סכום מאה וחמישים גיניה ישראלי מכלל מחיר הממכר והתחייב לשלם את הסכום הנותר וסכומו ______ בעת ביצוע ההעברה החוקית על שמו בצורה רשמית. הצד הראשון קיבל מהצד השני סכום של 150 גיניה ישראלי מל (כך במקור – א"ר) מראש ממקור המחיר" (כך לפי התרגום מטעם המערערים, ובדומה לכך בתרגום מטעם המשיבים).

ל.        אולם החוזה הכתוב גופו אינו חד-משמעי בעניין זה. בחלק מוקדם יותר הימנו נאמר בו כי "הצד הראשון התחייב וקיבל על עצמו למכור לצד השני או למי שיבחר צד זה את הנכס הנזכר לעיל בתמורה לסכום של מאה וחמישים גיניה ____ מל ישראלי" (לפי התרגום מטעם המערערים, בחסרון המלה "מל", המופיעה בתרגום מטעם המשיבים). יצוין כאן, כי נראה ש"מל" הוא "מיל", אלפית הלירה המנדטורית. דומה כי מכין ההסכם רשם בחלק הראשון סכום של מאה וחמישים גיניה (לירות) והותיר קו במקום מספר המילים, קרי – אפס, וכך היתה הכוונה גם בקטע שצוטט מעלה המתחיל "שולם...", אלא שהמלה "ישראלי" תפסה את השטח ולא נותר מקום לקו לפני המלה ("מיל" (מל)).

ל"א.    כפי שכבר נאמר, לעניין מסוימות החוזה עלינו להתחשב גם בראיות נוספות מלבד הכתב, ואף בהוראות השלמה ממקורות חוץ-חוזיים. ראיות נוספות מונחות לפנינו בעיקר בדמות תצהירו ועדותו של המערער 1, בהם העיד כי הוא ואחיו סובחי שילמו "את מלוא התמורה שהוסכם עליה ע"פי ההסכם... עוד בשנת 1951 כאמור בהסכם" (כך בתצהיר). נוסף לכך, המשיבים לא דרשו מהמערערים את יתרת התשלום מאז מועד הכריתה ועד היום. המערערים מבקשים לראות בכך ראיה שהתמורה במלואה שולמה במועד הכריתה. אולם מסקנה זו אינה מחויבת, נדמה שמערכת העובדות מצביעה דווקא על כך, ששני הצדדים הותירו סכום מסוים להשלמה בחוזה, ולא מיהרו לעמוד על זכויותיהם הנובעות מכך ולקבוע סכום זה, ולאו דווקא שהקונים עמדו בכל התחייבויותיהם במועד הכריתה.

ל"ב.    על כל פנים, אף אם ייפסק שהצדדים לא קבעו ביניהם מה תהיה התמורה הכוללת ככל משפטה וחוקתה, עומדת בפנינו האפשרות להשלים את רכיב התמורה מכוח דינים חיצוניים לחוזה, כגון הנוהג והחוק. לענייננו יפות הוראות מחוק החוזים ומחוק המכר אשר מאפשרות השלמה של רכיב התמורה, שעה שזה לא נקבע על ידי הצדדים. בסעיף 46 לחוק החוזים נקבע: "חיוב לתשלום בעד נכס או שירות שלא הוסכם על שיעורו, יש לקיים בתשלום של סכום שהיה ראוי להשתלם לפי הנסיבות בעת כריתת החוזה." ובסעיף 20(א) לחוק המכר, תשכ"ח-1968 נאמר: "לא הוסכם על המחיר או על דרך קביעתו, ישולם המחיר הראוי."

ל"ג.     אמנם, נדירים - מטבע הדברים - המקרים בהם מוכן יהיה בית המשפט להשלים מכוח הסעיפים הללו חוזה שלא נקבע בו רכיב התמורה (פרידמן וכהן, כרך א, בעמ' 279, 284–285; וראו במיוחד ע"א 2143/00 לוין נ' שולר, פ"ד נז(3) 193 (2003) – להלן עניין לוין, בדעת הרוב של המשנה לנשיא לוין והשופטת פרוקצ'יה; ומנגד את דעת המיעוט של השופטת שטרסברג-כהן באותו עניין). אך המחוקק קבע את הוראות ההשלמה בחוק, ועלינו להניח כי יימצאו המקרים המתאימים אשר בהם ראוי יהיה להחילן. נוסף לכך, ייתכן שמקצת מן ההתנגדות בפסיקה להחלת הוראות ההשלמה טמונה בכך, שבמרבית המקרים בהם התעוררה שאלת החלתן, חלה על החוזה דרישת הכתב של סעיף 8 לחוק המקרקעין (ראו למשל עניין לוין הנזכר; ה"פ (מחוזי י-ם) 161/01 מנהל עזבון נחמיאס נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בע"מ (לא פורסם, 23.10.03); ת"א (שלום י-ם) 10270/00 אלג'ועבה נ' עבדו (לא פורסם, 25.7.04)). אפשר - ולא אקבע מסמרות - שבמקרים כגון המקרה הנדון, בהם השלמת רכיב התמורה נוגעת רק לשאלת המסוימות ולא לדרישת הכתב, יובן יותר השימוש בהוראות ההשלמה. חשוב מכך, כפי שכותבים המלומדים פרידמן וכהן, "השאלה מקבלת צביון שונה, אם הנכסים הועברו או שהשירות ניתן במסגרת החוזה, שלא כלל הסכמה על המחיר" (פרידמן וכהן, כרך א, בעמ' 286; והשוו ע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ(1) 185 (1996)). בענייננו הועברה החלקה, כאמור, לחזקת המערערים, והם מחזיקים בה ומעבדים אותה מזה כמה עשורים. אי אפשר שלא לייחס לכך משקל.

ל"ד.    מכל הטעמים הללו, אף אם נכריע שחוזה המכר בין הצדדים אינו קובע את התמורה החוזית, המקרה שבפנינו הוא בעיני מאותם המקרים שבהם ראוי לעשות שימוש בהוראות החוק המאפשרות את השלמת רכיב המחיר. ואולם, נוכח המסקנה אליה הגעתי בנושא ההתישנות (ראו להלן), אין צורך לעת הזאת להידרש לכך.

ל"ה.    לטוען לתיקון המרשם לפי סעיף 93 דרושה, כאמור, זכות תקפה במקרקעין, אשר לא התיישנה. בטרם נפנה לשאלת ההתיישנות, נבחן את טענת המשיבים, לפיה גם אם נכרת חוזה כדין בין הצדדים אין הוא מגבש זכות תקפה, בין משום שלפי פרשנותו הנכונה לא הועברו בו למערערים זכויותיו של חוסין, ובין מכיוון שהחוזה הופר ובוטל.

פרשנות החוזה – זהותו של המוכר

ל"ו.     כאמור, טוענים המשיבים כי הזכויות שנמכרו בעסקה היו זכויותיו של האח עלי – ולכן המשיבים אינם בעלי הדין הנכונים. שוב עלינו לשים לב לכך שחוזה המכר לא נגע לזכות בעלות בחלק בלתי מסוים מן המקרקעין, אלא לחלקה מסוימת מתוכם. איננו יודעים אם גם ערב כריתת ההסכם היתה חלקה 3 מחולקת בין האחים חוסין ועלי באופן שבו האדמה שנמכרה היתה בבעלותו הבלעדית של אחד מהם, או שמא עובר למועד המכירה היתה החלקה כולה בבעלות משותפת של שני האחים (בחלקים בלתי מסוימים), מה שיתכן על פי מציאות המקרקעין משכבר במקומות רבים בארץ ישראל. על כל פנים, בחוזה המכר התכוונו הצדדים להקנות לקונים חלקה מסוימת, אשר היוותה חלקו של אחד האחים.

ל"ז.     חוזה המכר הכתוב קובע, כזכור, כי המוכרים הם חוסין ואמו, וכי הם "הבעלים של הנכס" הנמכר. האח עלי אינו נזכר בחוזה. משכך, קשה לקבל את הטענה כאילו הוא המוכר ה"אמיתי", משני טעמים עיקריים: ראשית, כפי שציין בית המשפט המחוזי, "הזכות למכור חלק זה (של האח עלי – א"ר) מן המקרקעין, לא יכולה הייתה להיעשות על ידי חוסין, בהעדר הרשאה... לבצע מכר זכויות במקרקעין" (פסקה 10 לפסק הדין). ייתכן שעל קושי זה ניתן היה להתגבר באמצעות קונסטרוקציה של שרשרת שליחויות, לפיה סובחי, שביקר בסמוך למועד כריתת החוזה אצל האח עלי בלבנון, מונה על ידי עלי כשלוח (ראשון) למינוי חוסין כשלוח (שני) למכירת החלקה. אולם קיים ספק אם זו אף גירסתם של המשיבים (בפרט, קיימת מידה של בלבול בגירסה שמסרה גב' מנאע בעדותה בבית המשפט בסוגיה זו, וראו עמ' 47 לפרוטוקול).

ל"ח.    שנית, עמדתם של המערערים, לפיה נגע החוזה לחלקה השייכת לחוסין, מפורשת בחוזה הכתוב, הקובע כזכור כי המוכרים הנקובים בו הם בעליה של החלקה הנמכרת; ואילו עמדתם של המשיבים נסמכת על עדותה של גב' מנאע. בכגון דא חלה הוראת הסיפא לסעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני, לפיה "טענה הנטענת נגד מסמך הנוגע לענינים האמורים, אפילו אם איננה עולה על אלף גרוש, צריכה להיות מוכחת על-ידי מסמך או על-ידי הודאתו של פנקסו של הנטען" (וראו ע"א 4408/90 בן-חיים נ' גוטמן, פסקה 4 (לא פורסם, 14.11.94); ה"פ (מחוזי י-ם) 554/01 מוסאיוף נ' טל, פסקה 16 (לא פורסם, 5.11.02); קדמי, חלק שלישי, בעמ' 1305–1317). יש להעדיף, לפיכך, את גירסת המערערים בעניין זה, ולקבוע כי העסקה התיחסה לחלקו של חוסין בקרקע.

פרשנות החוזה – התניה בתנאי מתלה

ל"ט.    כאמור, בית המשפט קמא הגיע למסקנה שהחוזה בין הצדדים מותנה היה בתנאי מתלה. כדבריו:

"התנאי הוא במהותו תנאי מתלה... במובן זה שבין חוסין לבין האפוטרופוס הכללי הייתה במחלוקת שאלת הבעלות על אותו חלק בחלקה 3 שהיא של האח הנפקד. היכולת להעביר את הזכויות בנכס הנפקד לידי התובעים מותנה היה (כך במקור – א"ר) במתן פסק-דין המכיר בהעברת זכויות מהנפקד למנוח חוסין... יש לראות את עצם הסכמת הצדדים להקנות זכויות בחלק מחלקה 3 לתובעים, בהודיה על היות חוסין בעלים גם של אותה חלקה, וכן בהעברת רישום בעלות על שם התובעים" (פסקה 12 לפסק הדין).

מ.        פרשנות זו לחוזה המכר אינה פשוטה. ראשית, על פניה המחלוקת בין חוסין לאפוטרופוס לנכסי נפקדים ראשיתה בהליך ההסדר שהחל ב-1956. שנית, חוזה המכר הכתוב קובע כאחת מהתחייבויות המוכרים, "להודות באירוע המכר וההעברה המוחלטת... בלשכת הרישום טאבו עכו – בתוך ששה חודשים ימים שיחלפו מתאריך ההסכם" (לפי התרגום מטעם המערערים, ובדומה לכך בתרגום מטעם המשיבים). בעיני, יש בכך כדי להעיד שהצדדים התכוונו להטיל על המוכרים חובהלדאוג להעברת רישום הבעלות בחלקה הנמכרת על שם הקונים. יש להניח שאילו הסכימו הצדדים על התנית חובה זו, והחוזה בכללותו, בתנאי המתלה – דהיינו, הסדרת סכסוך בין חוסין לבין האפוטרופוס לנכסי נפקדים לטובתו של חוסין – היתה הסכמה זו מקבלת ביטוי בחוזה הכתוב. נמצא, אם כן, כי הדין עם המערערים בעניין זה, ואין לומר שחוזה המכר בין הצדדים הותנה בתנאי מתלה. לעניין עמדתו של המשפט העברי בנושא תנאי מתלה במכירת מקרקעין, ראו השופט יעקב שמעוני, "גאולת בית בעיר חומה, על תנאי מתלה, תנאי מפסיק ומכר חוזר", פרשת השבוע (א' הכהן ומ' ויגודה, עורכים) בהר-בחוקותי תשס"ו (251).

פקיעת תקפו של החוזה

מ"א.    המשיבים טוענים שהחוזה "הופר ו/או לא קויים ו/או נזנח ו/או לא הושלם". רצף טענות זה מבוסס על העובדה שמשך שנים ארוכות, לא נרשם הנכס על שם הקונים ולא שולמה למשיבים תמורה נוספת (כזכור, לטענת המערערים שולמה כל התמורה במועד הכריתה).

מ"ב.    יש להבחין בין מספר טענות שונות הכלולות כאן יחד. טענה ראשונה היא שהחוזה הופר (ונראה שזו הכוונה גם בביטוי "לא קויים"). המשיבים מצביעים על שתי הפרות חוזה: הימנעות המוכריםמרישום החוזה על שם הקונים, והימנעות הקוניםמתשלום יתרת המחיר. הפרת החוזה על ידי המשיבים (המוכרים) אינה יכולה כשלעצמה להקנות להם זכות כלפי המערערים. באשר להפרה הנטענת מצד הקונים – ספק אם יש לקבל את הטענה שהיתה הפרה כזו. אף אם התכוונו הצדדים, כטענת המשיבים, שהקונים ישלמו במועד מאוחר למועד הכריתה יתרת תשלום, החוזה הכתוב קובע שתשלום זה יבוצע "לכשתבוצע העברה כדין אל שמו (אל שמם של הקונים – א"ר) באופן רשמי" (כך בתרגום מטעם המשיבים, ובדומה לכך בתרגום מטעם המערערים "בעת ביצוע ההעברה החוקית על שמו בצורה רשמית"). משלא בוצעה העברה כזו, אין לומר שהמערערים הפרו את החוזה, ולא קמה עילה לביטול החוזה.

מ"ג.     יצוין, כי גם אם הופר החוזה על ידי המערערים, הפרה זו אינה מביאה אוטומטית לביטולו. כפי שעולה מסעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, הפרה מאפשרת לנפגע לבטל את החוזה; אך "ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר" (לשון סעיף 8 לחוק זה), ואינו פועל מעצמו (ראו ע"א 92/89 עובדיה נ' סיבהי, פ"ד מה(5) 113, 119 (1991); שלו, בעמ' 546). ככל שידוע, לא מסרו המשיבים למערערים "הודעת ביטול" במנותק מן ההליכים המשפטיים שהתנהלו בין הצדדים. שאלה היא, האם ניתן לראות בטענותיהם במהלך ההליכים הללו הודעת ביטול (ראו ע"א 557/75 אגקי נ' כהן, פ"ד ל(2) 64, 71–74 (1976); ע"א 294/92 דרוק נ' אליאסיאן, פ"ד מז(3) 23, 29 (1993); מיגל דויטש ביטול חוזה בעקבות הפרתו 264–265 (1993)). אך אף אם התשובה לכך היא חיובית, נזכור כי כדי לבטל את החוזה, חייב הנפגע לשלוח את הודעת הביטול "תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה" (סעיף 8 לחוק התרופות), וקשה לראות בטענות המשיבים בהליכים שלפנינו, אשר מתקיימים בעת שהמערערים מחזיקים בחלקה נשוא חוזה המכר מזה עשרות שנים, ביטול תוך זמן סביר.

מ"ד.    בנוסף לטענתם בדבר הפרת החוזה, סבורים המשיבים שהחוזה "נזנח ו/או לא הושלם". ניתן להבין טענה זו בשני אופנים: ראשית, ניתן לראות בכך טענה שלפיה נמנעו המערערים מלתבוע את זכותם משך תקופה ארוכה; טענה כזו הריהי טענת התיישנות, סוגיה שתידון בהמשך. שנית, בדברי המשיבים ניתן לראות טענה שלפיה הגיעו הצדדים להסכמה, בשלב מאוחר לכריתת החוזה, כי הם זונחים זה את טענותיו כלפי זה ביחס לחוזה המכר; דהיינו, כי נכרת חוזה חדש בין הצדדים אשר לפיו מסכימים הצדדים לוותר על תביעותיהם לפי החוזה המקורי.

מ"ה.    אין זכר להסכם מפורש ממין זה בין הצדדים. אף אינני סבור שניתן להסיק מהתנהגות הצדדים, כפי שהיא מתועדת בחומר הראיות שבפנינו, כריתה במשתמע של חוזה חדש הכולל ויתור על תביעות הצדדים בגין החוזה המקורי, ובפרט ויתור מצד המערערים על זכותם בחלקה. נשוב ונזכיר כי המערערים הם שהחזיקו בחלקה במשך כל התקופה מאז כריתת החוזה ועד היום. בנסיבות אלה קשה להניח שהמערערים קיבלו עליהם שהבעלות בחלקה תישאר בידי המשיבים (אם כי אין לומר שהדבר בלתי אפשרי). נוסף לכך, וכפי שכבר הוזכר, לפי התצהיר מטעם המערער 1, בשנת 1974 פנו המערערים אל חוסין וביקשו ממנו לדאוג לרישום הזכויות על שמם (וטענה זו לא נסתרה).

מ"ו.     בהקשר הנוכחי טוענים המשיבים גם שהימנעות המערערים מרישום הקרקע על שמם מהוה "רשלנות חמורה". טענה זו בטעות יסודה. מקרים שבהם נקבע שקונה עשוי לאבד מזכותו עקב הימנעות מנקיטת פעולה לרישום הזכות היו אלה, בהם התעוררה תחרות בין זכותו של הקונה לבין זכותו של צד שלישי ביחס לנכס הנמכר, ולא סכסוכים בין הקונה לבין המוכר. כך בע"א 839/90 רז חברה לבנין בע"מ נ' אירנשטיין, פ"ד מה(5) 739 (1991), שאוזכר על ידי המשיבים; וכן, למשל, בפסק הדין בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003).

מ"ז.     יוצא, אם כן, כי אין להלום את טענות המשיבים שלפיהן פקע תקפו של החוזה במועד מאוחר לכריתתו. לדידי, בסופו של יום גם מנועים ומושתקים המשיבים לטעון כנגד תוקף ההסכם, נוכח כל האמור מעלה, לרבות החזקת המערערים בנכס. זאת בכפוף לכך שטרם נדונה טענת ההתיישנות, ולכך נפנה כעת, וכבר אמרנו, כי נראה שטענה זו חורצת את גורל הערעור.

התיישנות

מ"ח.    כזכור, האפשרות לתקן את הרישום לפי סעיף 93 כפופה, לפי הסעיף, "לדין החל על התיישנות תובענות". מהו הדין החל בענייננו לגבי התיישנות התובענה? סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין קובע כי "חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים...". תביעה לתיקון מרשם המקרקעין לפי סעיף 93 לפקודת ההסדר, כגון התביעה שנדונה בענייננו, היא לכאורה תביעה לקיום זכות במקרקעין מוסדרים. מכאן, לכאורה, שתביעה לפי סעיף 93 אינה כפופה לעולם לדין ההתיישנות (ראו פליאה אלבק "על התיישנות במקרקעין בישראל" קרית המשפט א 335, 350–351 (2001)); פליאה אלבק ורן פליישר, דיני מקרקעין בישראל (תשס"ה-2005), 217. לשיטת המחברים אלבק ופליישר יוצא שאין משמעות לסייג ההכפפה לדין ההתישנות שבסעיף 93:

"בעניין זה השיגה הוראת סעיף 159(ב) בדיוק את ההיפך ממה שהתכוונה להשיג. במקום להביא לכך שהרישום בהסדר מקרקעין יהיה מוחלט ומוצדק ואי אפשר לחלוק על נפקותו אחרי תום תקופת ההתישנות – מביא הסעיף 159(ב) לכך שאף פעם אי אפשר לסמוך על סופיות הרישום, שכן ללא כל הגבלת זמן תמיד יהיה ניתן לתקוף את הרישום בטענה שנעשה על סמך מרמה או שהוא מהוה רישום לא נכון של זכות רשומה".

(ראו ע"א 681/88 עיזבון המנוח אבו אלהיג'א נ' מדינת ישראל, פ"ד מד(2) 653, 656-657 (השופט בך). לדברי המחברים (עמ' 218) אלבק ופליישר, נוסח סעיף 159(ב), גם אם כיוון למנוע טענת התישנות נגד הרישום, חל כלשונו "לא רק על טענת התישנות נגד בעל הזכות הרשום, אלא על טענת התישנות של בעל הזכות הרשום".

מ"ט.    ואולם בפסיקה נקבע כך:

"מטרתו של סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין הייתה לחסן זכות במקרקעין מוסדרים מפני טענת התיישנות העומדת בסתירה לרישומים שבפנקסי המקרקעין... משמע, כי הוראת הסעיף אינה חלה אלא על תביעה לקיום זכות רשומה במקרקעין מוסדרים" (ע"א 520/96 חוסין נ' מיר, פ"ד נד(3) 487, 494 (2000), השופט – כתארו אז – מצא – ההדגשה במקור; רע"א 7052/01 אפרתי נ' ברנשטיין (לא פורסם, 27.2.02)).

משמעות הדבר היא שהטוען לזכות במקרקעין מוסדרים, כאשר טענתו היא שמנוגדת לרישום – לא יחול על תביעתו סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, וחוק ההתיישנות יחול על התביעה. כך גם במקרה הנדון, באשר תביעת המערערים לתיקון הרישום נשענת על זכות המנוגדת לרשום במרשם. מבחינה זו חוששני שאין להלום את חששם הנזכר של המחברים אלבק ופליישר. על מנת להכריע בשאלה אם התיישנה תביעתם של המערערים, עלינו לברר אפוא שתי סוגיות: האחת – מאיזה מועד יש להתחיל את מניין תקופת ההתיישנות? השניה – מה אורכה של תקופה זו?

מועד תחילתו של מניין תקופת ההתיישנות

נ.        "תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה." כך קובע סעיף 6 לחוק ההתיישנות. בענייננו, טוענים המשיבים שהעילה "נולדה" (אם בכלל) במועד כריתת החוזה, דהיינו ב-1951. ואילו המערערים סבורים שהעילה נעוצה במעשה רישום הזכויות בקרקע על שם חוסין – לשיטתם, בניגוד לחוזה המכר – במהלך הסדר הזכויות, שהסתיים ב-1964.

נ"א.     כזכור, הלכה היא כי לצורך תיקון הרישום לפי סעיף 93, על המבקש להוכיח את עצם זכותו במקרקעין, או במלים אחרות – את זכותו לתבוע גם כיום את רישום המקרקעין על שמו. אם התיישנה זכות התביעה של המערערים בעניין המקרקעין, שיסודה בחוזה המכר, לא יוכלו לעמוד בדרישה זו. לפיכך, יש למנות את תקופת ההתיישנות, כסברת המשיבים, ממועד כריתת החוזה (והשוו זנדברג, הסדר 330).

אורכה של תקופת ההתיישנות

נ"ב.     תקופות ההתיישנות קבועות בסעיף 5 לחוק המקרקעין:

5.    התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה... היא –

(1)   בשאינו מקרקעין – שבע שנים;

(2)   במקרקעין – חמש-עשרה שנה; ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קנין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) – עשרים וחמש שנה.

"פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין)" היא פקודת ההסדר דהיום. כאמור, ענייננו במניין תקופת ההתיישנות של זכותם של המערערים בקרקע, מכוח חוזה המכר. נראה לפיכך שיש להתיחס למקרקעין בהתאם לסיווגם בעת כריתת החוזה – דהיינו כמקרקעין שאינם מוסדרים. לפיכך תהיה תקופת ההתיישנות תקופה של חמש עשרה שנה (השוו עניין בראשי, בעמ' 212). משהגישו המערערים את תביעתם רק בשנת 1998, נמצא כי התישנה.

נ"ג.     יצוין, כי אפילו נקבל את עמדת המערערים הן בשאלת "עילת התובענה", שממנה יש למנות את תקופת ההתיישנות – דהיינו, מועד רישום המקרקעין על שם חוסין, ב-1964 – והן בשאלת תקופת ההתיישנות, דהיינו, עשרים וחמש שנה, לא יהיה בכך כדי להועיל להם. כזכור, טוענים המערערים כי נודע להם על רישום הזכויות על שמו של חוסין רק בראשית שנת 1974, בסמוך למועד בו רשמו על שמם הערת אזהרה בחלקה. לפיכך, יש להחיל, לטענתם, את סעיף 8 לחוק ההתיישנות, הקובע כי "נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה". על כן, לטענת המערערים, יש להתחיל את מניין תקופת ההתיישנות מ-1974, עת נודע להם על רישום הזכויות על שמו של חוסין.

נ"ד.     ואולם, טענה זו של המערערים אין לקבלה. במסגרת הליך הסדר הזכויות בכפר, הגישו המערערים תביעה בגין חלקה 1 בגוש 19055, חלקה הסמוכה לחלקה 3 הנדונה בענייננו. כעולה מתעודת עובד הציבור שניתנה על ידי מר לוי נזאר, וכן מתצהירו של עו"ד אברהם הללי, הליך הסדר הזכויות בכפר, לרבות פרסום הודעות ציבוריות בעניינו, נוהל יחד לגבי כל אדמות הכפר. בצדק קבע בית המשפט קמא, כי "לא ניתן כל הסבר, כיצד הובא לידיעתם (של המערערים – א"ר) נושא רישום הזכויות בחלקה 3 על שם חוסין רק בשנת 1974" (פסקה 10 לפסק הדין; והשוו ע"א 87/87 סובחה נ' מדינת ישראל, פ"ד מג(4) 191, 194 (1989); רע"א 5436/02 מדינת ישראל נ' עבוד, פ"ד נז(2) 721, 725 (2003)).

נ"ה.     על כן, את תקופת ההתיישנות יש להתחיל למנות לכל המאוחר ב-1964, ולפיכך אף אם תקופת ההתיישנות היא של עשרים וחמש שנה, התיישנה תביעתם של המערערים זה מכבר.

טענות דיוניות

נ"ו.      כזכור, העלו המערערים שתי טענות דיוניות כנגד פסק דינו של בית המשפט המחוזי. ראשית טוענים המערערים, שהמשיבים הציגו בבית המשפט קמא טענות עובדתיות חלופיות, אשר לא היה על בית המשפט לקבלן. אלה הטענות החלופיות שבהן מדובר: כוונת הצדדים בעסקה היתה למכור את חלקו של האח עלי בחלקה ולא את חלקו של חוסין; לחלופין, החוזה אינו עומד בדרישת המסוימות. היסוד לטענת המערערים הוא בתקנה 72(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 (להלן תקנות סד"א), לפיה "בכתב טענות אין לטעון כנגד אותו בעל דין טענות עובדתיות חלופיות, אלא אם כן הצהיר הטוען כי העובדות כהויתן אינן ידועות לו"; ראו א' גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי (מה 9, 2007, 81).

נ"ז.      בית המשפט ראה בשתי הטענות הללו טענות משלימות ולא טענות חלופיות (פסקה 9 לפסק הדין). ואולם, דומני כי את הטענה שלפיה החוזה אינו מסוים יש לסווג כטענה משפטית. כידוע, ההבחנה בין טענות עובדתיות לטענות משפטיות מעוררת קשיים.

"לא הובהר לענין תקנה 72(ב), מה בין 'טענות עובדתיות חלופיות' לבין 'טענות משפטיות חלופיות'... הדעת נותנת שינתן לתקנה 72(ב) פירוש מצמצם בסוגיה זו, לאמור, שהיא מתייחסת אך לעובדות פיזיות ראשוניות שבידיעת הטוען, אך העניין אינו נקי מספק" (יואל זוסמן סדרי הדין האזרחי 311 (מהדורה שביעית, בעריכת ש' לוין, 1995) – להלן זוסמן).

שאלת מסוימות החוזה אינה שאלה של עובדות ממשיות גרידא אלא של ניתוח משמעותן המשפטית.

נ"ח.     יתרה מזו, אף אם נניח שהטענות הללו מפי המשיבות הן טענות עובדתיות חלופיות, אין משמעות הדבר כי בית המשפט מחויב בהכרח להתעלם מהן. התוצאה של תקנה 72(ב) היא שתחול תקנה 91(א) סיפא לתקנות סד"א, לפיה "רשאי בית המשפט או הרשם להודות על מחיקה או על תיקון של כתב טענות שלא קויימו לגביו הוראות תקנות אלה" (ההדגשה הוספה – א"ר). כעולה מלשון הסעיף, המדובר בסמכות שבשיקול דעתו של בית המשפט; ובכל הנוגע לתקנה 72(ב), סמכות זו תופעל ככלל בצמצום (זוסמן, בעמ' 311).

נ"ט.     על כל פנים, כפי שתואר אף, אילו קיבלנו את טענותיהם של המערערים בכל השאלות שבמחלוקת באשר לתוקפו של החוזה, לא יהיה בכך כדי להועיל להם, בשל התיישנות תביעתם.

ס.        מטעם זה ניתן להימנע מהכרעה בטענה הדיונית השניה שהעלו המערערים, כי בית המשפט קמא הסתמך על טענות שלא נטענו על ידי המשיבים (בעניין זה השוו זוסמן, בעמ' 329–332). כעולה מסיכומי המערערים, הכוונה היא לשתי טענות: האחת, לפיה חוזה המכר אינו מסוים דיו, טענה שלא נטענה בכתב ההגנה בבית המשפט קמא; והשניה, לפיה החוזה מותנה בתנאי מתלה, טענה שלא נטענה בכתב ההגנה ואף לא בסיכומיהם של המשיבים. כאמור, איננו נדרשים להכריע בכך, שכן עילת התביעה המבוססת על חוזה המכר, אף אם היתה טובה בעבר - התישנה זה מכבר.

הערעור שכנגד – פיצול הסעדים

ס"א.    בערעור שכנגד טוענים המשיבים כנגד ההיתר לפיצול סעדים שהעניק בית המשפט קמא למערערים. כזכור, התיר בית המשפט למערערים, להגיש תוך 90 יום, תביעה כספית נפרדת להשבת התמורה החוזית ששולמה ולתשלום הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה. לטענת המשיבים, הסעדים הללו לא נתבעו על ידי המערערים.

ס"ב.    ואכן, סעדים כספיים שיסודם בחוזה המכר, ואף ההיתר לפיצול סעדים גופו, לא נתבקשו על ידי המערערים, והם גם לא נדרשו לכך בסיכומי הערעורים דנא. בתביעתם תבעו המערערים, כסעד חלופי לסעד שינוי הרישום לפי סעיף 93 לפקודת ההסדר, פיצויים לפי סעיף 94 לפקודה, לפיו "נעשה או הושג רישום בפנקס במרמה או בעקבות מרמה ולא ניתן לתקן את הרישום לפי פקודה זו, מי שנגרם לו הפסד על ידי כך יהיה זכאי לתבוע פיצויים מן האחראי לאותה מרמה". אף טענה זו נזנחה, הן בפני בית המשפט קמא והן בפנינו.

ס"ג.     "בדרך-כלל אין בית המשפט נדרש מיוזמתו לצורך בפיצול סעדים, ואיננו מעניק היתר לפיצול כזה, אלא לאחר שנתבקש לכך במפורש ואף נתן לנתבע הזדמנות להגיב על הבקשה" (ע"א 4646/90 בר-חן נ' שמעון, פ"ד מו(5) 798, 806 (1992), השופט – כתארו אז – מצא – להלן עניין בר-חן; ע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ נ' ג'רבי, פ"ד לז(1) 589, 616 (1983)). אמנם, נקבע כי אין לפסול "מתן היתר לפיצול סעדים מיוזמתו של השופט, במקרים חריגים, מקום שהצורך בהיתר כזה מהוה חלק מפסק-דינו ופועל-יוצא מחלקיות הכרעתו בתובענה המצויה בפניו" (עניין בר-חן, בעמ' 806; ת"א (מחוזי ב"ש) 7225/99 קרן הביטוח והפנסיה של פועלי הבנין נ' הסתדרות העובדים הכללית החדשה, פסקה 26 (לא פורסם, 2.3.2005); גורן שם, 32). דומה כי בית המשפט קמא סבר שפיצול הסעדים במקרה דנא נכון משיקולי צדק, נוכח העובדה שהמשיבים אינם כופרים כי שולמה על-ידי המערערים תמורה ולוא חלקית וכן תיתכן טענת הפרה, וכמובן הדברים נאמרים מבלי להביע דעה על התוצאה. משסבור אנכי כי החוזה לא היה בכדי והוראותיו לא היו לשווא, והערעור נדחה אך בגדרי התישנות, הנה ככל שהדין מאפשר להתמודד עם הפער שבין חוזה המכר למציאות המשפטית, יש מקום לפתוח פתח זה, המובחן מן הזכות הקניינית; זאת לעניין התמורה ששולמה ולעניין הפרה (לא בנושא בתנאי המתלה, שלפי קביעתנו לא היה), ומבלי שנקבע דבר לגבי פעלו המעשי של צו פיצול הסעדים. אציע, איפוא, שלא להיעתר גם לערעור שכנגד.

סוף דבר

ס"ד.    סיכומו של דבר, אציע לחברי שלא להיעתר לשני הערעורים. לסיום, יש לזכור כי המערערים מחזיקים בחלקה נשוא המחלוקת מזה יובל שנים. בנסיבות הללו, ובפרט כאשר הצדדים הם בני אותה משפחה, יש לקוות כי יוכלו לבוא לכלל הסכמה בדבר תוצאה צודקת והגיונית אשר תביא לסיום הסכסוך ביניהם. אציע בנסיבות שלא לעשות צו להוצאות.

ש ו פ ט

המשנה לנשיאה א' ריבלין:

           אני מסכים.

 המשנה לנשיאה

השופט דנציגר:

           אני מסכים.

ש ו פ ט

          

           הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט רובינשטיין.

 ניתן היום, ‏כ"א באייר תשס"ח (26.5.08).

5129371

54678313המשנה לנשיאה ש ו פ ט ש ו פ ט

_________________________

5129371העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.   06047870_T08.doc   מפ+הג

54678313מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט,  www.court.gov.il

א' רובינשטיין 54678313-4787/06

נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה

עא 359/79 יפה אלחנני נ' מרגליט רפאל

1 1 1 1 1 (0 Votes)

חזרה למאמר משרדנו "ביטול חוזה"

חזרה למאמר משרדנו "ביטול הסכם"


ערעור אזרחי מס' 359/79

ערעור אזרחי מס' 365/79

.1יפה אלחנני
.2אברהם אלחנני
נגד
.1מרגליט רפאל
.2עיזבון המנוח היינריך רפאל
.3"נפית" השקעות ופתוח בע"מ ע"א 359/79 "נפית" השקעות ופתוח בע"מ
נגד
.1מרגריט רפאל
.2עזבון המנוח היינריך רפאל
.3יפה אלחנני
.4אברה אלחנני ע"א 365/79
בבית המשפט העליון בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים
[28.4.80, 14.11.80, 15.12.80]
לפני השופטים י' כהן, ד' בכור, א' ברק

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, ס"ח 16, סעיפים 3, 3(4), 8- חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, ס"ח 118, סעיפים 13, 19, 21, 30, 31- חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ס"ח 259, סעיף 9- חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961, ס"ח 192(השם שונה ס"ח תשל"ט 28).המערערת בע"א 365/79

מיני-רציו:
* דיון אזרחי – כתבי-טענות – תיקון בשלב הערעור
* דיון אזרחי – סעדים – סעד שלא נתבקש
* חוזים – אי-חוקיות – חוזה מכר
* חוזים – השבה – חוזה בלתי חוקי
* כספים – הפרשי הצמדה וריבית – בתביעת השבה

חתמה על חוזה עם בעלה המנוח של המשיבה 1, שהיה עולה חדש. לפי החוזה התחייבה המערערת בע"א 365/79 למכור למנוח דירה בת שני חדרים. חודשיים מאוחר יותר נערך בין הצדדים חוזה שני, שהתייחס לאותה דירה ושהיה זהה כמעט לחלוטין לראשון. החוזה השני חולק לשניים: לחוזה בו דובר על מכירת דירה של חדר אחד - ולנספח, בו דובר על מכירת חדר נוסף באותה דירה. החוזה השני נעשה, כדי שהמנוח יוכל לקבל הלוואה מהסוכנות היהודית על-ידי הצגת החוזה ללא הנספח. מאוחר יותר הוסף לחוזה השני שמה של המשיבה 1, כדי שהמנוח יוכל לקבל הלוואה מוגדלת מהסוכנות היהודית. זמן קצר לאחר מכן שלחה המערערת מכתב רשום למנוח, בו הודיעה על ביטול החוזה ביניהם עקב פיגור באחד התשלומים. מאוחר יותר התקשרה המערערת בע"א 365/79 עם המערערים בע"א 359/79 בחוזה מכר לגבי אותה דירה.בית המשפט המחוזי קבע, כי הודעת הביטול לא נעשתה כדי. כן דחה את הטענה, שהחוזה השני נגוע באי-חוקיות, וציווה על אכיפתו. מכאן הערעורים.

בית המשפט העליון פסק:
א. החוזה השני היה חוזה פסול על-פי סעיף 30לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, שכן נעשה על מנת לרמות את הסוכנות היהודית.
ב. (1) המאמץ הבולט, לדחות טענת אי-חוקיות שנעשה בפסקי-דין, שניתנו לגבי חוזים, שעליהם חל הדין הקודם, אינו מוצדק כעת, לאור הוראת סעיף 31לחוק החוזים (חלק כללי).
(2) לעומת זאת מן הראוי כעת - כאשר לבית המשפט ניתן שיקול-דעת אף להורות במקרה מתאים על אכיפותו של חוזה פסול - להדגיש יותר, מבחינת מדיניות משפטית, את המגמה למניעת כריתתם של חוזים בלתי חוקיים. אחת מדרכי ההרתעה בפני התקשרות בחוזים כאלה היא הסכנה, שלה צפוי המתקשר, של בטלות החוזה, על התוצאות הנובעות מכך.
ג. (1) כאשר צד מעלה כלפי צד שכנגד טענת מרמה, או טענה כיוצא בזו, עליו להביא הוכחות על גרסתו כאפשרות גבוהה.
(2) אי-השגת המטרה הבלתי חוקית, שלשמה נכרת החוזה, אין בה כדי לרפא את פסלותו, אך זהו אחד השיקולים שעל בית המשפט להביא בחשבון בשימוש בסמכותו לפי סעיף 31לחוק החוזים (חלק כללי).
ד. לעניין הצדק לפי סעיף 31לחוק החוזים (חלק כללי), מן הראוי לשקול את עניינו של צד שלישי, שרכש את הנכס בתום-לב בעסקה מאוחרת יותר.
ה. (1) בדרך כלל, העיקרון הוא, שבית המשפט לא יפסוק לטובת תובע סעד, שאותו הוא לא ביקש.
(2) אולם יש מקרים יוצאי דופן, שבם אפילו בשלב של ערעור יינתן לתובע סעד, שאותו לא ביקש, אם הסעד נובע באופן ישיר מהסעד העיקרי, שנתבקש בכתב התביעה. הדבר ייעשה בדרך של תיקון כתב-תביעה, אף בשלב ערעור, ולפעמים אף בלי צורך בתיקון כזה.
(3) במקרה דנן, הובהרו כל העובדות הנחוצות להכרעה בעניין ההשבה. לכן, יש לדון בעניין ההשבה לגופו ואין צורך בתיקון כתב התביעה לשם כך.
ו. (1) בהיעדר סיבות מיוחדות, יפסוק בית המשפט לטובת התובע הפרשי הצמדה וריבית על הסכום המגיע לו, בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-.1961

(2) במקרה של השבה ניתן להגיע לאותה תוצאה על-פי הוראת סעיף 21לחוק החוזים (חלק כללי).

פסקי-דין של בית המשפט העליון שאוזכרו:
[1] ע"א 311/78 - לא פורסם. [2] ע"פ 232/55 היועץ המשפטי לממשלה נ' גרינוולד, פ"ד יב 2017; פ"ע לב 3.
[3] ע"א 256/57, 263אלפבוים ואח' נ' בן-גוריון; סימונסון נ' בן-
גוריון, פ"ד יד 1205; פ"ע מו .240
[4] ע"א 596/78 יוחאי נ' אברהם ואח’, פ"ד לד(1) .269
[5] ע"א 630/78 ביטון ואח' נ' מזרחי, פ"ד לג(2) .576
[6] ע"א 714/79 ורטהיימר ואח' נ' הררי ואח’, פ"ד לד(3) .645
[7] ע"א 4/62, 5בורמן נ' אליעזר בדנר בע"מ ואח' וערעור שכנגד, פ"ד טו 2.460
[8] ע"א 624/69 פילוסוף נ' דוידזון ואח' וערעור שכנגד, פ"ד כד(2) .378

הערות:
.1על חוזה בלתי חוקי וחוזה למראית עין ראה: ג' טדסקי, "חוזה למראית-עין ודבר פסלותו" משפטים ח' (תשל"ח) 507; ד' פרידמן, "אי חוקיות וחוזה למראית עין" הפרקליט ל"ג (תש"ם-מ"א) .152
.2על שיקול הדעת בפסיקת הפרשי הצמדה ראה: ע"א 321/77 מ' בנין ואח' נ' א' בנין ואח’, פ"ד לד(3) 29; ע"א 897/79 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' רם בע"מ ואח’, פ"ד לה(1) .352
ערעורים על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופט י' וייס) יום 22.3.79בת"א 263/76, .402הערעורים נתקבלו.

י' שביט - בשם המערערים (המשיבים 3, 4בע"א 365/79); ג' רווה - בשם המשיבים 1, 2; ש' שרשבסקי - בשם המשיבה 3(המערערת בע"א 365/79).

פסק-דין

השופט י' כהן: מר דוד רפאל ועזבון המנוח היינריך רפאל ז"ל (להלן -
"התובעים") הגישו שתי תביעות לבית המשפט המחוזי בירושלים בגין דירה של שני חדרים, שהוקמה על-ידי "נפית" השקעות ופתוח בע"מ (להלן - "חברה"). בתביעה הראשונה, שהוגשה ביום 2.7.76, שבה הנתבעת הייתה חברה, הסעד אותו ביקשו התובעים היה אכיפת חוזה, אשר נחתם, לפי הנטען בכתב התביעה, ביום 12.6.74בין החברה ובין המנוח הנ"ל ואשתו, ובו התחייבה החברה למכור לקונים דירה בבית,
שאותו הייתה בונה בעת שנחתם ההסכם. בתביעה השנייה, שהוגשה ביום 21.10.76, ושבה הנתבעים היו בני הזוג יפה ואברהם אלחנני (להלן - "הזוג אלחנני"), הסעד אותו ביקשו התובעים היה - צו האוסר על הזוג אלחנני להכנס לדירה או לתפוס בה חזקה. שתי התביעות אוחדו ונתבררו ביחד, ובפסק-דין, שניתן לגבי שתיהן, ציווה השופט המלומד על החברה לקיים את הוראות ההסכם הנ"ל להעביר את הדירה על שם התובעים, בתנאי שהתובעים ישלמו לחברה בעת העברת הדירה את יתרת המחיר בסכום של 000, 80ל"י. כן חייב את הזוג אלחנני למסור את ההחזקה בדירה לידי התובעים תוך שלושה חודשים מיום מתן פסק הדין. על פסק-דין זה ערערה החברה (ע"א 365/79) וערער גם הזוג אלחנני (ע"א 359/79).
.2העובדות הצריכות לעניין, כפי שנקבעו בבהירות וביסודיות רבה בפסק הדין המנומק יפה של בית המשפט המחוזי (כבוד השופט י' וייס), הן כלהלן:
ביום 12.4.74נחתם חוזה לרכישת הדירה הנ"ל בין המנוח ובין החברה (להלן "החוזה הראשון" - מוצג ת/31). בעת חתימת החוזה, הבנין, שבו הייתה אמורה להיות הדירה, טרם הוקם. המחיר לפי החוזה היה 000, 240ל"י, מזה סכום של 000, 60ל"י, שהקונה צריך היה לשלם בעת חתימת החוזה; סכום נוסף של 000, 60ל"י היה הקונה צריך לשלם עם תחילת הבנייה; סכום של 000, 40ל"י עם גמר בניית קומה ג; סכום של 000, 40ל"י עם גמר מחיצות הפנימיות בדירה, ותשלום אחרון, בסך 000, 40ל"י, בעת העברת הדירה או מסירתה לקונה.
ביום 12.6.74נערך חוזה נוסף (להלן - "החוזה השני"), והוא החוזה, אשר לאכיפתו הוגשה התביעה הראשונה. תוכנו של חוזה זה היה זהה כמעט לחוזה הראשון, אולם הוא חולק לשניים, לחוזה ולנספח. בחוזה היה מדובר על מכירת דירה של חדר אחד תמורת סכום של 000, 160ל"י, ואילו בנספח היה מדבר על מכירת חדר נוסף בדירה הנ"ל תמורת סכום של 000, 80ל"י. מועדי התשלומים וסכומיהם היו זהים בשני החוזים, אך בחוזה השני פוצלו הסכומים בין החוזה ובין הנספח באופן יחסי למחיר. לפני שנערך החוזה השני שולם על-ידי הקונה רק התשלום הראשון על חשבון המחיר בסך 000, 60ל"י, וטרם הגיע מועד הפירעון של התשלומים האחרים. החוזה השני נעשה לשם קבלת הלוואה מהסוכנות היהודית, מכיוון שהמנוח היה עולה חדש ומטרת עריכת החוזה השני הייתה - להגיש לסוכנות את החוזה השני, בלי הנספח, באופן שייראה, כלפי הסוכנות, שהמנוח רכש דירה של חדר אחד תמורת מחיר של 000, 160ל"י בלבד.
באוגוסט 1974שולם סכום נוסף של 000, 60ל"י על חשבון מחיר הדירה, וביום 17.2.76שולם עוד סכום של 000, 40ל"י, היינו התשלום שמועד פירעונו היה בגמר בניית קומה ג. באותו חודש הוסף שמה של אשת המנוח, גב' מרגריט רפאל, לחוזה השני בתור קונה, ודבר זה נעשה לשם קבלת הלוואה מוגדלת מהסוכנות, מכיוון שזו מעניקה סכום גדול יותר למשפחה מאשר ליחידים.

ביום 1.3.76נפטר המנוח בשוויץ, ושני בניו יצאו ביום 2.3.76מישראל לשוויץ ללווית אביהם. הבן של המנוח, קלוד רפאל, אשר טיפל ענייני רכישת הדירה לפני פטירת האב ואחרי כן, חזר ארצה ביום .18.3.76
ביום 11.3.76שלחה החברה מכתב רשום, שנכתב ב-10.3.76, לפי כתובת המנוח בישראל, שהייתה כתובת מקום מגוריו של הבן קלוד, בו הודיעה על ביטול החוזה מכיוון שלא שולם סכום של 000, 40ל"י, שלפי טענת החברה מועד פירעונו חל ביום 29.2.76- הוא הסכום שעל הקונה היה לשלם עם גמר המחיצות הפנימיות בדירה. למכתב זה קדמה דרישה במכתב רגיל מיום 7.3.76צד החברה לתשלום הסכום של 000, 40ל"י הנ"ל. המכתב מ- 7.3.76נתקבל על-ידי אשתו של קלוד, כשזה נעדר מהארץ. היא הודיעה על תכנו בטלפון לבעלה, ולפי הוראותיו כתבה ביום 10.3.76לחברה, שהמנוח נפטר ושבעלה יסדיר את העניין לאחר שובו ארצה תוך מספר ימים. כששב קלוד ארצה הוא קיבל במשרד הדואר, ביום 19.3.76, את המכתב הרשום על ביטול החוזה.
בשיחת טלפון, בין קלוד ובן ד"ר ש' מנדלבאום, מנהל החברה, אשר ניהל את עסקיה, שהתקיימה בין 19.3.76ל-21.3.76, התלונן קלוד על ביטול החוזה בעת שישב "שבעה" בשוויץ. ד"ר מנדלבאום הסכים באותה שיחה לתת ארכה של שניים - שלושה ימים לתשלום הסכום הנ"ל. הכסף לא שולם ביום 22.3.76שלח קלוד מכתב רשום (ת/13) לחברה, ובו הודיע לה, שמועד תשלום 000, 40ל"י טרם הגיע, מכיוון שהמחיצות בדירה עדיין לא הושלמו. כתב זה לא נדרש על-ידי החברה ונשאר במשרד הדואר. לאחר מכן לא טיפל קלוד אישית בענייני הדירה, אלא מסר את הטיפול לעורך-דין.
ביום 23.3.76נחתם חוזה בין החברה ובין הזוג אלחנני, ובו התחייבה החברה למכור לזוג אלחנני את הדירה במחיר של 000, 325ל"י. עם חתימת החוזה שולם על חשבון המחיר סכום של 000, 200ל"י. בעת חתימת החוזה גרו בני הזוג אלחנני בבאר-שבע וברצונם היה לעבור לירושלים, כדי לגור על-יד בתם הנשואה, וזו מצאה עבורם את הדירה. באותה תקופה היה מצבה של החברה בכי רע והיא הייתה בקשיים כספיים חמורים. ד"ר מנדלבאום לא מסר לזוג אלחנני דבר על ההתקשרות הקודמת של החברה למכירת הדירה.
עורך הדין רולן, אשר טיפל בעניין מטעם משפחת רפאל, נפגש עם ד"ר מנדלבאום ביום 16.5.76, וזה הכחיש באותה פגישה את טענת קלוד, שהמחיצות עדיין לא הושלמו, וגם טען שקלוד הודיע לו במפורש, שלאור פטירת אביו, לא יוכל לעמוד במועדי התשלום. בסיכום הפגישה הבטיח ד"ר מנדלבאום, שהוא יברר את העניין עם עורך הדין של החברה, ידון עמו אפשרות להמשיך בקיומו של החוזה עם משפחת רפאל ויתן תשובה לעורך-דין רולן תוך יומיים. ד"ר מנדלבאום לא נתן כל תשובה לעורך-דין רולן; זה לא הצליח, על אף נסיונותיו, להתקשר עם ד"ר מנדלבאום, ועל כן כתב שני מכתבים
לחברה (ת/18, ת/19), בהם ביקש תשובה מד"ר מנדלבאום. משלא זכה תשובה, הלך עורך-דין רולן ביום 27.6.76למשרד החברה, שם פגש את ד"ר מנדלבאום, וזה הודיע לעורך-דין רולן, שההסכם הופר על-ידי רפאל, ושהדירה נמכרה לאחרים עוד לפני הפגישה מיום .16.5.76באותה פגישה הציע ד"ר מנדלבאום להחזיר לרפאל את הכסף שקיבל, ללא ריבית וללא הצמדה.
מן הראוי להוסיף, שלפני פגישה זו, ביום 21.6.76, נשלח על-ידי עורך-דין רולן מכתב (ת/20) לד"ר מנדלבאום, בו הוא הודיע, שמאחר ובינתיים הוקמו המחיצות בדירה וגם עבר מועד מסירת החזקה בדירה, מוכנים שולחיו להפקיד את יתרת מחיר הדירה בידי נאמן, שיוסכם עליו, עם הוראות בלתי חוזרות למסור לחברה את הסכום בעת מסירת החזקה בדירה ולא יאוחר מ-.1.8.76
אחרי שנודע לעורך-דין רולן, שהחברה התקשרה למכירת הדירה לאחרים, הוגשה התביעה הראשונה, ולאחר מכן - התביעה השנייה. בעת שהוגשה התביעה השנייה, כבר החזיקו בני הזוג אלחנני בדירה ועל כן צו מניעה זמני, שניתן אחרי הגשת התביעה השנייה, שמטרתו הייתה למנוע מסירת הדירה לזוג אלחנני, נשאר חסר משמעות. הדירה נמצאת בחזקתם של הזוג אלחנני מיום 16.10.76או אף מלפני כן, והם ממשיכים להחזיק בה גם כעת.
בבית המשפט המחוזי הובאו ראיות בשאלה שבמחלוקת - מתי נגמרו המחיצות הפנימיות בדירה, שהוא המועד, שבו היה על קונה הדירה לשלם את הסכום של 000, 40ל"י, שכאמור לא שולם. השופט המלומד קבע בעניין זה, בהעדיפו את עדותו של האדריכל טרוס על-פני עדויות אחרות, שהמחיצות היו גמורות ביום .5.3.76השופט המלומד קבע, שלא הוכח, שהמחיצות הושלמו עוד לפני סוף פברואר 1976, כפי שטענה החברה, וכן דחה את גרסת התובעים, שהמחיצות הושלמו במועד מאוחר יותר, ושהן לא היו מושלמות בעת שחזר קלוד ארצה משוויץ.
.3לפי סעיף 19של החוזה השני, אי-תשלום אחד מהתשלומים במועדו נותן זכות לחברה לבטל את ההסכם ולהחרים סכום של 000, 40ל"י, ששולם על חשבון המחיר, אלא איחור של 10ימים אינו נחשב כהפרה לצורך סעיף זה. מסקנת בית המשפט המחוזי הייתה, שמכיוון שהמחיצות היו מושלמות, על-פי מה שהוכח, ביום 5.3.76, על-כן זכאית הייתה החברה לבטל את החוזה, עקב אי-תשלום סכום של 000, 40ל"י, רק מיום 15.3.76ואילך. מכיוון שהודעת הביטול על-ידי המכתב הרשום מיום 10.3.76נשלחה לפני שעברה תקופת עשרת ימים הנ"ל, לדעת השופט המלומד, לא הייתה להודעת ביטול זו כל נפקות, והחוזה נשאר בתוקפו. השופט המלומד מוכן היה לראות בהודעתו של ד"ר מנדלבאום לעורך-דין רולן על מכירת הדירה לאחרים הודעה על ביטול החוזה, אך הוא קבע, שגם הודעת ביטול זו לא נעשתה כדין, מכיוון שלא נתמלאה הוראת סעיף 8 לחוק
החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, לפיה ההודעה צריכה להינתן "תוך זמן סביר לאחר שנודע לו [לנפגע] על ההפרה" או תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה, אם ניתנה ארכה. במקרה דנא ניתנה ארכה לתשלום הסך של 000, 40ל"י בשיחה הטלפונית שבין קלוד בין ד"ר מנדלבאום, אך מכיוון שממועד סיום הארכה ועד הודעת הביטול בפגישה עם עורך-דין רולן מיום 27.6.76עברו למעלה משלושה חודשים, קבע השופט המלומד, שגם הודעת הביטול השנייה לא נעשתה כדין, ולפיכך נשאר החוזה בתוקפו.
.4בעיה, אשר העסיקה רבות את בית המשפט המחוזי, ושבה התלבט השופט המלומד, היתה - האם החוזה השני, שעליו, כאמור, הייתה מבוססת התביעה, היה חוזה בלתי חוקי, כטענת הנתבעים. כפי שנקבע בפסק הדין, נערך החוזה השני, בצורתו המשונה ויוצאת הדופן, לשם קבלת הלוואה מהסוכנות. טענת הנתבעים הייתה, שהסוכנות נהגה לתת הלוואות לעולים חדשים, רק אם מחיר הדירה לא עלה על 000, 160ל"י, ולפיכך פוצל החוזה השני, כדי שיוגש לסוכנות רק החוזה לגבי דירה של חדר אחד, שהמחיר תמורתה היה 000, 160ל"י. השופט המלומד בחן את עדותו של קלוד בעניין זה, שהיא הייתה העדות היחידה לגבי היחסים בין הסוכנות ובין קונה הדירה, ושמפיו שמע ד"ר מנדלבאום על הסיבות שהצריכו עריכת החוזה השני. קלוד אמר, בין היתר, את הדברים הבאים (בעמ' 33, בישיבה מיום 8.5.79):
"הסוכנות נהגה לתת בתקופה ההיא משכנתאות לעולים חדשים. אנחנו בררנו את הנושא בסוכנות, הדריכו אותנו ואמרו לנו שאנחנו זכאים לקבל משכנתא בתנאי שמחיר הדירה לא יעלה על סכום מסוים".
כשנשאל קלוד מהו הסכום המסוים, אמר, שהוא מניח, שהסכום הוא בסביבות 000, 160ל"י, אבל הוא איננו זוכר. קלוד העיד עוד, שהפקידים בסוכנות "אמרו לנו שכותבים מחיר נמוך יותר, ואחר כך מוסיפים עוד מסמך, זה מזכה אותנו בקבלת משכנתא" וכן שצריך להוסיף לחוזה באופן שהקונה תהיה משפחה ולפיכך הוסף שמה של אמו - מרגריט. קלוד הודה (בעמ' 34), שמטרת כל השינויים הייתה להגיש את החוזה, בלי הנספח, כדי לקבל הלוואה. הוא נשאל (בעמ' 36), אם נאמר להם בסוכנות, שאם לא ישונה החוזה, לא יקבלו הלוואה. תשובתו הייתה, שגם במקרה שלא היו שינויים בחוזה, היו מקבלים הלוואה, אך היא הייתה קטנה יותר. לפי דברי קלוד (בעמ' 41), אביו היה בארץ מאוגוסט 1975ועד תחילת שנת 1976; סמוך ליום 17.2.76, שהוא, כאמור, התאריך בו שולם הסך 000, 40ל"י, הלך המנוח עם אשתו של קלוד לסוכנות, "ואז הם קבלו מה שקבלו". את העובדה, שפיצול הסכומים על-ידי החוזה השני נעשה עוד ב-1974, היינו קרוב לשנתיים לפני שנתקבלה או אושרה ההלוואה על-ידי הסוכנות, הסביר קלוד (בעמ' 43) בכך, שבשנת 1974פעלו בני המשפחה לפי יוזמתם, בלי קשרים עם הסוכנות, לפי מה שהם קראו בעיתונים, אולם ב-1976, כאשר היו להם כבר מגעים עם הסוכנות והם באו עם החוזה לסוכנות, תקרת המחיר, שהייתה בשנת 000 1974, 160ל"י, כבר הייתה שונה והייתה גבוהה בהרבה. באותו זמן, כשהם באו עם החוזה לסוכנות, הדריכו אותם
הפקידים ואמרו להם, שכדאי, לשם קבלת משכנתא, להוסיף את שם האם, כיוון שבודד מקבל משכנתא הרבה יותר נמוכה, ועל-כן בפברואר 1976הוסף שם האם.
לא הובאה כל ראיה אחרת, מלבד עדותו של קלוד, על העובדות בקשר עם הטענת אי-החוקיות של החוזה השני ועל המגעים שבין בני משפחת רפאל ובין הסוכנות.
על עדותו של קלוד אמר השופט המלומד (בסעיף 54של פסק הדין), היא "אינה ברורה וחד משמעית ועולות ממנה כמה אפשרויות שונות". אשר למהימנות העד נקבע בפסק הדין (בסעיף 55), שעדותו של קלוד "בסוגיה זאת לא היתה טלית שכולה תכלת, יש בה מן האמת והכזב גם יחד". השופט המלומד אמר, שאין הוא מוכן לקבל את דברי קלוד, שזה פעל כפי שפעל על-פי עצת פקידי הסוכנות ובהדרכתם, אך גם לו היה כך, לא היה בעובדה זו כדי לשנות את התוצאה, אם אכן החוזה השני הוא בלתי חוקי. הודגש על-ידי השופט מלומד, שנטל הראיה בעניין טענת אי-החוקיות הוא על מי שמעלה טענה זו. את הקושי, שהיה בפניו לגבי קביעת העובדות, ואת המסקנות, שיש להוציא כך, ביטא השופט המלומד בזו הלשון (בסעיף 55):
"אני נוטה לחשוב שהדבור 'קבלו מה שקבלו' מצביע על כך, שאכן נתקבל משהוא על ידי היינריך רפאל המנוח, אך אין בידי לקבוע בודאות, מחסר ראיות, מה משמעות הדבר, האם קבל הלואה מוגדלת, או שמא לא קבל אלא הלואה שממילא היה זכאי לה נוכח הגדלת 'התקרה' בשנת .1976כנגד זה לא אוכל לשלול בודאות את האפשרות, לה טוען קלוד רפאל, שהמסמכים כלל לא הוגשו לסוכנות וכל הענין לא יצא לפועל. כאמור, בעדותו של קלוד רפאל יש סתירות בענין זה. על הנתבעים היה להיות ערים למצב זה, מאחר וקלוד רפאל היה העד הראשון שהופיע במשפט זה. אלא שכאשר הגיע תורם של הנתבעים להעיד, לא טרחו כלל, כאמור, להבהיר ענין זה מפי עובד מוסמך מטעם הסוכנות והדבר נשאר בערפולו. אכן, אין ספק, שהדברים מעוררים חשד. אך מעבר לכך לא אוכל לקבוע דבר ודאי. כל מה שאוכל לקבוע בודאות הוא, שהחוזה ת/ 3נערך בשנת 1974כפי שנערך לצרך קבלת הלואה או הלואה מוגדלת מן הסוכנות, אשר בשנת 1974, לפי ה'תקרה' דאז, התובעים לא היו זכאים לה. מה היה המצב ב- 1976מבחינת גובה ההלואה, כאשר הוגש החוזה - אם אמנם הוגש- לא אוכל לקבוע מחוסר ראיות. כן לא אוכל לקבוע בודאות הדרושה מחסר ראיות מספיקות, האם בפועל הוגש החוזה בשנת 1976אם לאו. אני חושד שאכן הוגש אך חשד זה לא יכול לשמש תחליף לראיה ברורה, וזאת, כאמור, לא הובאה. כאמור לא אוכל לשלול את האפשרות שבשנת 1976לא קבלו התובעים אלא אותה הלואה שממילא היו זכאים לה, גם ללא פיצול החוזה".
בהמשך פסק הדין (בסעיף 56) חזר ואמר השופט המלומד, שהראיות אינן מוכיחות
במידה הדרושה, כי אכן נעשה מעשה מרמה כלפי הסוכנות, או שנעשה נסיון ממשי לבצע מעשה מרמה על-ידי הגשת המסמך הפגום.
הנתבעים טענו, שגם הוספת השם של גב' מרגריט רפאל נעשתה כדי לרמות את הסוכנות, ולפיכך גם מטעם זה החוזה השני נגוע באי-חוקיות. גם טענה זו נדחתה על-ידי השופט המלומד בנימוק, שלא נטען לפניו ולא הוכח, שגב' מרגריט רפאל לא הייתה עתידה להתגורר בדירה, ועל-כן אין לקבוע, שהוספת שמה לחוזה היתה פיקטיבית, במטרה להונות את הסוכנות ולפסול עקב כך את החוזה, גם אם כוונתו המקורית של המנוח הייתה שהוא לבד יירשם כקונה יחיד של הדירה (סעיף 57של פסק הדין). לבסוף קבע השופט המלומד, שעל-ידי צו לאכיפת החוזה השני אין בית המשפט מקדם כל מטרה בלתי חוקית; העסקה אינה פיקטיבית, מכיוון שבפועל, מאז שנערך החוזה השני, פעלו הצדדים על-פיו ולא על-פי החוזה הראשון, וגם החברה, בהודעת ביטול, התייחסה לחוזה השני ולא לראשון.
.5מן הראוי להוסיף, שאחרי שנסתיימו הראיות בשתי התביעות, ובית המשפט הורה, בהסכמת הצדדים, שהסיכומים יוגשו בכתב, ביקשו התובעים רשות לתקן את התביעה באופן שהיא תתבסס הן על החוזה הראשון והן על החוזה השני (ה' 1078/78). בקשה זו נימקו התובעים בכך, שרק עם קבלת סיכומי הנתבעים התברר להם לראשונה, שהנתבעים מעלים טענת אי- חוקיות כלפי החוזה השני. כמו כן הוגשה על-ידי התובעים בקשה נוספת (המ' 1119/78) לתיקון כתב תביעתם, והפעם הייתה זו בקשה להוספת סעד חלופי של פיצויים בסך 000, 625ל"י או פיצויים מוסכמים בסך 000, 50ל"י, ולחלופין להרשות להם לפצל את הסעדים באופן שיוכלו לתבוע פיצויים בתביעה נפרדת. השופט המלומד דחה את הבקשות לתיקון כתב התביעה, ונימוקו העיקרי לכך היה - האיחור הרב בהגשת הבקשות יחד עם העובדה, שהטענות נגד תוקפו של החוזה השני הועלו כבר בשלב מוקדם של הדיונים. כן צוין על-ידי השופט, שעוד בשלב מוקדם של הדיונים, כשבא-כוח החברה רצה להציג את החוזה הראשון, התנגד לכך בא-כוח התובעים, ובעת חקירת העדים הצהיר בא-כוח התובעים במפורש, שהוא איננו מסתמך על החוזה הראשון, ואין בכוונתו לשנות את החזית. לעומת זאת, הרשה השופט המלומד לתובעים לפצל את התביעה בעניין הפיצויים באופן שתעמוד להם הזכות לתבוע פיצויים בתביעה נפרדת.
.6טענות רבות הועלו בפנינו בשני הערעורים, אך על-פי המסקנה, שאליה אני מגיע, אין צורך לדון ברובן. לדעתי, צודקים המערערים בטענתם, שהחוזה השני היה חוזה פסול על-פי סעיף 30 של חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, ובעניין זה דעתי שונה מדעת השופט המלומד.
אין מקום לספק, וכך גם נקבע בפסק הדין של בית המשפט המחוזי, שהמטרה היחידה, לשמה נעשה החוזה השני, הייתה - להציג בפני הסוכנות היהודית עובדות כוזבות לגבי
מחיר הדירה, שלרכישתה התקשר המנוח, וזה במטרה לקבל מהסוכנות הלוואה, שלא היתה ניתנת למנוח, לו היו בפני הסוכנות היהודית העובדות לאשורן. במילים פשוטות, המטרה הייתה - לרמות את הסוכנות, כדי שזו תחשוב, שהמנוח רכש דירה במחיר של 000, 160ל"י בה בשעה שהמנוח רכש דירה במחיר 000, 240ל"י. על-פי הוראת סעיף 30 של חוק החוזים (חלק כללי), להימנע מקבלת טענת אי-חוקיות של חוזה - אין אני רואה כל נימוק ממשי, שיהיה בכוחו לסתור את המסקנה, שבעיני היא ברורה, החוזה השני בטל עקב אי- חוקיות. כל לידתו של החוזה השני סיבתה במטרה בלתי חוקית להציג עובדה כוזבת בפני הסוכנות, כדי לקבל ממנה טובת הנאה, שלא הגיעה למנוח. כריתתו של החוזה השני הייתה בלתי חוקית, כי הוא נכרת כדי לרמות את הסוכנות. גם מטרתו היתה בלתי חוקית. הוא לא נקשר למטרת מכירת הדירה, כי למטרה זו כבר היה קיים החוזה הראשון, אלא למטרה הבלתי חוקית הנ"ל.
בפסק הדין, שניתן לא מזמן בע"א 311/78 [1], התעוררה בעית חוזה בלתי חוקי, על-פי הוראות חוק החוזים (חלק כללי). באותו פסק-דין העיר השופט שמגר
"כי הרתיעה בה נהגו בתי המשפט מול פני הטענה כי אין לאכוף חוזה מכיוון שטמונה בו או בהוראותיו כוונה נסתרת לבצע או לקדם מטרה בלתי חוקית... אבדה עתה במידה מסוימת מחשיבותה".

את דעתו זו נימק השופט שמגר בכך, כי
"לאור שיקול הדעת המסור עתה לבית המשפט לפי סעיף 31לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973איבדה זהירות היתר שהיתה נוהגת בכגון דא במידה רב מחשיבותה, מבחינת המדיניות המשפטית. במלים אחרות, ניתן להגיע לאיזון הנכון על-ידי הפעלת הסמכות הרחבה יותר, מזו שהיתה קיימת בעבר, המוקנית עתה לבית המשפט לפי סעיף 31האמור".
לדברים אלה אני מסכים. גם לי נראה, שהמאמץ הבולט לדחות טענת אי- חוקיות, שנעשה בפסקי-דין, שניתנו לגבי חוזים, שעליהם חל הדין הקודם - ואשר היה מוצדק, שעל-פי הדין חייב היה בית המשפט לדחות כל תביעה על- פי חוזה בלתי חוקי, והתוצאה הייתה, שלעיתים קרובות דווקא החוטא עיקרי היה הנשכר - אינו יותר מוצדק כעת, לאור הוראות סעיף 31, שעליו ידובר עוד להלן. לעומת זאת מן הראוי כעת - כאשר לבית המשפט ניתן שיקול-דעת אף להורות במקרה מתאים על אכיפתו של חוזה פסול - להדגיש יותר, מבחינת מדיניות משפטית, את המגמה למניעת כריתתם של חוזים בלתי חוקיים, כשאחת מדרכי ההרתעה בפני התקשרות בחוזים כאלה היא הסכנה, שלה צפוי המתקשר, של בטלות החוזה, על התוצאות הנובעות מכך.

יחד עם זאת אני גם מסכים למה שאמר השופט שמגר בהמשך דבריו, שצוטטו לעיל, שלצורך הוכחת אי-החוקיות, אין לזנוח את אמות המידה המחמירות יותר, שנהגו בהן בתי המשפט עד כה. ההחמרה באשר להוכחות הנדרשות נובעת מהכלל, שכאשר צד מעלה כלפי צד שכנגד טענת מרמה, או טענה כיוצא בזו, עליו להביא הוכחות על גרסתו כאפשרות גבוהה (ע"פ 232 55[2], בעמ' 2065; ע"א 256/57, 263[3], בעמ' 1238; א' הרנון, דיני ראיות (הדפוס האקדמי, חלק א, תש"ל) 216-218).
במקרה דנא, העובדות הנחוצות לשם קביעת אי-החוקיות מוכחות ראשית על-ידי עצם העובדה של פיצול ההסכם לחוזה ונספח, פיצול שהמלאכותיות שבו בולטת עד כדי כך, שלא ניתן להסבירו בדרך אחרת אלא על-ידי הכוונה להסתיר, בפני מי שהחוזה יוצג בפניו, את עובדת קיומו של הנספח ולהציג בפניו את העסקה כאילו הייתה זו עסקה של מכירת דירה בת חדר אחד. מטרת הפיצול הוכחה מפיו של קלוד, שעדותו בעניין זה היא כהודאת בעל דין.
השופט המלומד ביסס, כאמור, את דחיית טענת אי-החוקיות על כך, שלא הוכח, במידת הבהירות הדרושה, שבעת שהמנוח קיבל הלוואה מהסוכנות, או כשפנה אליה על מנת לקבל הלוואה, בפברואר 1976, לא הייתה מגיעה לו אותה הלוואה שקיבל, לו היו מובאים לידיעת הסוכנות כל פרטי העסקה כהוויתם. לדעתי אין בנימוק זה כדי להסיר את אי-החוקיות, שדבקה בכריתתו של החוזה. יש גם להוסיף, שלא היה מקום לספק, שהחוזה, שהוגש לסוכנות, היה החוזה השני ולא החוזה הראשון. דבר זה ברור, מכיוון ששמה של גב' מרגריט רפאל הוסף לחוזה השני ולא לחוזה הראשון. על כן היתה בפני השופט המלומד ראיה לכאורה, שלא נסתרה על-ידי כל ראיה אחרת, שהחוזה השני הוגש לסוכנות, ולפי דברי קלוד, אחרי שהלך המנוח עם אשתו של קלוד, "הם קבלו מה שקבלו".
אף לו היינו מניחים, שלא הושגה המטרה הבלתי חוקית, שלשמה נכרת החוזה השני, לא היה בכך כדי לרפא את פסלות החוזה. בפסק הדין, שניתן על-ידינו בע"א 596/78 [4], הגענו אמנם לכלל דעה, שאם יתברר, שלמעשה לא בוצעה כל מרמה על-פי החוזה, שעליו היה מדובר באותו מקרה, ושנעשה במגמה לרמות את הנושים, היה על בית המשפט לפסוק לטובת התובע. אך העניין שנדון שם שונה בשניים מהעניין שבפנינו: ראשית, שם היה מדובר בפירוש הדין הקודם, דהיינו הדין, שהיה קיים לפני תחילת חוק החוזים (חלק כללי). שנית, ההלכה, שנפסקה באנגליה ושעליה ביססנו את החלטתנו בע"א 596/78 [4], התייחסה לענין החזרת נכס, אשר הועבר על סמך חוזה בלתי חוקי, שמטרתו היתה לרמות את הנושים, אם המרמה לא יצאה לפועל. כאן לא מדובר בהחזרת נכס אלא באכיפת חוזה. על כל פנים, על-פי הוראת סעיף 30, כריתת חוזה, הנגועה באי-חוקיות, גורמת לבטלות החוזה, ועניין ביצוע המטרה הבלתי חוקית, אמנם עדיין יש לו חשיבות, אך לא לצורך איתחולת סעיף 30, אלא זהו אחד השיקולים שעל בית המשפט להביא בחשבון בשימוש בסמכותו לפי סעיף 31 של החוק.

.7בא-כוח המשיבים העלה בסיכומו בכתב בפנינו טענה חלופית, שלא נטענה בבית המשפט קמא, והיא - שיש לראות בחוזה השני חוזה למראית-עין, שהוא בטל לפי סעיף 13 של החוק, לפיכך יש לבצע את העסקה האמיתית הכשרה והיא העסקה לפי החוזה הראשון. הוא מסתמך בניין זה על דברי חברי הנכבד, השופט ברק, בע"א 630/78 [5]. אין לקבל טענה זו. בפסק הדין בע"א 630/78 [5] הסביר השופט ברק, כי
"אין לערבב בין חוזה למראית עין לבין חוזה מלאכותי. בחוזה למראית עין, אין הצדדים מעונינים בקיומו של החוזה כפי שהוא משתקף כלפי חוץ. לעומת זאת בחוזה מלאכותי, מעונינים הצדדים בקיומה של העסקה המוצהרת, אם כי הם הגיעו אליה בדרך מלאכותית".
על-פי דברים אלה, אין אני בטוח, אם במקרה דנא יש לנו עניין עם חוזה למראית עין או שמא יש לסווג את החוזה השני עם הנספח כחוזה מלאכותי, שבקיומו רצו הצדדים, אך שיוו לו צורה מלאכותית מהטעם שעליו דובר לעיל. שאלה זו ניתן להשאיר בצריך עיון, כי גם אם החוזה השני היה חוזה למראית עין, לא יוכלו התובעים להיבנות מזה. על-ידי בטלות החוזה השני הם מנסים לבסס את תביעתם על החוזה הראשון, אך אין להרשות להם ללכת בדרך זו, מהטעמים, שנתן השופט המלומד לדחיית בקשתם לתיקון כתב התביעה, שנראים לי מבוססים. אין אני רואה על כן צורך לדון בשאלה, האם במקרה דנא יכולים היו התובעים להסתמך על העסקה המקורית, שאלה שבה נחלקו דעות השופטים בע"א 630/78 [5].
.8כיוון שהגעתי לכלל דעה, שהחוזה השני בטל בגלל אי-חוקיות, מתעוררת השאלה, אם, על אף אי החוקיות, אין לקיים את הצו של בית המשפט המחוזי בדבר אכיפת החוזה, על פי הסיפא של סעיף 31 של החוק, המסמיך את בית המשפט "במידה שצד אחד ביצע את חיובו לפי החוזה - לחייב את הצד השני בקיום החיוב שכנגד, כולו או מקצתו". שימוש בסמכות זו מותנה, לפי האמור בסעיף 31, בכך שבית המשפט "ראה שמן הצדק לעשות כן ובתנאים שימצא לנכון".
במאמרו של פרופ' ד' פרידמן, "תוצאות אי חוקיות בדין הישראלי לאור הוראות סעיפים 31-30 לחוק החוזים (חלק כללי)" עיוני משפט ה (תשל"ו ל"ז) 618, דן המחבר המלומד במשמעות התנאי בדבר ביצוע החיוב, שעליו מדובר בסיפא של סעיף 31, והוא מביא (בעמ' 629), בקשר עם חוזה למכירת מקרקעין, שלוש אפשרויות: ראשונה, כשהקונה לא שילם אף חלק מהמחיר; שנייה, כשהקונה שילם חלק מהמחיר; ושלישית, כשהקונה שילם את המחיר במלואו. לדעת המחבר המלומד, כאשר בעת שנוצר הקרע בין בעלי הדין טרם שילם הקונה כל חלק מהמחיר, לא ניתן "לטהר" או "להחיות" את החוזה, אולם אם הקונה ביצע חלק ממשי מן המוטל עליו, יוכל בית המשפט לצוות על ביצוע החוזה על-ידי המוכר, כפוף לכך שהקונה ישלים את חיובו (שם, בעמ' 630). גם לפי פירוש זה של הוראת החוק, לפיו רשאי בית המשפט לצוות על ביצוע החוזה אף
אם הקונה טרם שילם את כל המחיר - ואני נוטה לקבל פירוש זה כנכון - אין לצוות על הביצוע במקרה דנא. הסיבה לכך היא, שבעת שנוצר הקרע בין הצדדים, הקונים לא שילמו את הסך 000, 40ל"י, שהיה עליהם לשלם בעת גמר המחיצות הפנימיות בדירה. אי-תשלום זה היווה הפרת התחייבויות הקונים על-פי החוזה. אמנם, כפי שקבע השופט המלומד, ביטול החוזה עקב אותה הפרה לא נעשה כדין, אך אין בכך כדי לשנות את העובדה, שהייתה הפרת חוזה על-ידי הקונים. על-כן גם לפי הפירוש, שלצורכי צו ביצוע לפי סעיף 31 אין הכרח שכל חיובי הקונה, על-פי החוזה, יתמלאו, הרי כאן לא נתמלא אף אותו חלק מחיובי הקונה, שמועדו כבר הגיע לפני הקרע בין הצדדים.
.9ברצוני להוסיף, שלדעתי לא יהיה זה גם צודק לצוות במקרה דנא על ביצוע החוזה. עם כל הגינוי לפעולתו של ד"ר מנדלבאום, כשהסתיר מפני בא-כוח הקונים במשך זמן ארוך למדי את העובדה, שהוא התקשר למכירת הדירה עם קונה אחר, אין להתעלם מכך, שהקונים לא שילמו לחברה תשלום שהגיע מהם, ודבר זה קרה בזמן שמצב החברה היה קטסטרופלי, והייתה בשבילה חשיבות רבה לקבל את התשלום. אם מבחינת הדין שגה ד"ר מנדלבאום, שהוא חשב, שהוא ביטל את החוזה כדין ורשאי למכור את הדירה לזוג אלחנני, הרי ניתן להבין מעשה זה בנסיבות, בהן הייתה שרויה החברה אותו זמן, כאשר, ככל הנראה, סבר ד"ר מנדלבאום, על-פי הבנתו, שהחוזה בוטל כדין, והוא רשאי למכור את הדירה לאחר. בין שיקולי הצדק אין גם להתעלם מהעובדות, שנוצרו עקב התקשרות החברה עם הזוג אלחנני. בע"א 714/79 [6] (בעניין ורטהיימר) נקבעה הלכה ברוב דעות, שבבחינה, אם האכיפה היא צודקת בנסיבות המקרה, לפי סעיף 3(4) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), יש לכלול לא רק את הצדדים לחוזה אלא אף עניין לגיטימי, שיש לצד שלישי בנכס מושא החוזה. העניין הלגיטימי, שעליו היה דובר באותו מקרה, היה דומה לעניין, שיש לזוג אלחנני במקרה דנא, היינו גם שם נעשו שני חוזים לגבי אותו נכס, ובהתחרות המשפטית לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, שבין שניהם, נמצא, שידו של המתקשר בחוזה ראשון על העליונה. אף-על-פי-כן דעת הרוב הייתה, שבגלל שיקולי הצדק יש להעדיף את זכותו של בעל החוזה השני ולא לצוות על אכיפת החוזה הראשון. אין ברצוני לנקוט כל עמדה בשאלה האם דעת הרוב של מ"מ הנשיא ח' כהן, שלדעתו הצטרף השופט בכור, בשאלת שיקולי הצדק לפי סעיף 3(4) של חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) היא הנכונה, או שמא צדקה השופטת בן- פורת, שהסתייגה מדעה זו והייתה בדעה, שאין לשקול כלל, לצורכי סעיף 3(4), את מצבו של קונה על-פי חוזה שני. עד כמה שידוע לי, הלכה זו נמצאת כעת בבירור בדיון נוסף. נראה לי, שגם אם לא תיפסק בסופו של דבר ההלכה על-פי דעת הרוב בע"א 714/79 [6], עדיין מן הראוי לשקול את עניינו של צד שלישי, שרכש את הנכס בתום-לב בעיסקה מאוחרת יותר, לעניין הצדק לפי סעיף 31 של חוק החוזים (חלק כללי). ההבדל היסודי בין שיקולי הצדק לצורך סעיף 3(4) של חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) ובין שיקולי הצדק לפי סעיף 31 של חוק החוזים (חלק כללי) הוא בכך, שבסעיף 3(4) מדובר על טעמים, שלא לתת צו לאכיפת חוזה, אשר נמצא בעל תוקף, ואילו בסעיף
31 מדובר על צו לביצוע חוזה שהוא בטל, אלא בית המשפט יכול להחיות אותו על-פי הסמכות, שניתנה לו בחוק. בה בשעה, שלפי סעיף 3 "הנפגע זכאי לאכיפת החוזה" ורק במקרים מיוחדים, המפורטים בהמשך באותו סעיף, לא יצווה בית המשפט על אכיפה, הרי לגבי חוזה בטל אין צד לחוזה כזה, באופן רגיל, זכאי לדרוש את ביצועו, ורק אם התקיימו הנסיבות המפורטות בסעיף 31, יכול בית המשפט לצוות על הביצוע. על כן, התחשבות בעניינו של צד שלישי לצורך השימוש בסמכות לפי 31 אינה גורמת שלילת זכות, שיש לצד לחוזה על-פי הדין.
במקרה דנא התקשר הזוג אלחנני בתום-לב לרכישת הדירה. הם גרים בדירה כבר כארבע שנים ושילמו את מלוא מחירה. אמנם נרשמה הערת אזהרה על-פי החוזה השני, אך על-פי הראיות, שהובאו בבית המשפט המחוזי, קבע בית המשפט, שהרישום נעשה לגבי דירה של חדר אחד, ועל-כן גם בדיקה על- ידי הזוג אלחנני לפני ההתקשרות בחוזה לא הייתה יכולה לגלות את עובדת ההתקשרות הקודמת. בא-כוח המשיבים 1- 2צירף לטענותיו בכתב, ללא קבלת כל רשות מבית המשפט, מסמך, שמטרתו להראות, שהערת האזהרה נרשמה על-פי החוזה השני יחד עם הנספח שבו, אך אין זו הדרך הנאותה להגיש ראיות נוספות בערעור ויש להתעלם ממסמך זה. אין גם לנקות את המשיבים 1- 2מאשם להתפתחות העניינים בקשר עם הדירה, כי רק בגלל הפרת חוזה מצדם ראה את עצמו ד"ר מנדלבאום חופשי למכור את הדירה לאלחנני.
על-פי כל הנסיבות, שתוארו לעיל, נראה לי, שאין להשתמש במקרה דנא בשיקול-דעתו של בית המשפט לתת תוקף לחוזה בטל על-ידי צו לביצועו. כן ברצוני להעיר, שבע"א 311/78 [1] הנ"ל הביא חברי הנכבד, השופט מ' אלון, את הדעה, שנוכח הוראות סעיף 31, בטלותו של חוזה פסול אינה מוחלטת, אלא יש לראות בחוזה כזה "חוזה חי וקיים אך רדום, ומוצא פי בית המשפט מעוררו מ'תרדמתו' ככל אשר יורה ויצווה". אין ביכולתי להסכים לפירוש זה של בטלות החוזה. אין אני סבור, שעלינו ליצור סוג מיוחד של בטלות חוזה לצורכי הסעיפים 30-31, אלא יש לראות בחוזה פסול חוזה בטל במשמעות הפשוטה של מונח זה, אולם יש לבית המשפט סמכויות מיוחדות "להחיות" את החוזה (ראה המאמר הנ"ל של פרופ' ד' פרידמן, בעמ' 626, 630).
.10בסעיף 31 של חוק החוזים (חלק כללי) נאמר, ש"הוראות סעיפים 19ו-21
יחולו בשינויים המחוייבים, גם על בטלותו של חוזה לפי פרק זה, אולם בבטלות לפי סעיף 30רשאי בית המשפט, אם ראה שמן הצדק לעשות כן ובתנאים שימצא לנכון לפטור צד מהחובה לפי סעיף 21, כולה או מקצתה". בסעיף 21נאמר, כי "משבוטל החוזה, חייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה, ואם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויו של מה שקיבל". משקבעתי שהחוזה הוא בטל, מתעוררת השאלה, אם יש לצוות על השבה ומה צריכה להיות מידת ההשבה. המשיבים
1- 2לא תבעו השבה בבית המשפט המחוזי ואף בבקשתם לתקוף כתב התביעה, שכאמור נדחתה על-ידי בית משפט המחוזי, לא ביקשו לכלול סעד של השבה. גם בטענות בכתב, שהגישו לנו, לא ביקשו לחלופין לצוות על השבה. אף-על- פי-כן מצאנו לנכון להזמין את באי-כוח בעלי הדין לטעון בפנינו בעניין הזכות להשבה ומידת ההשבה.
.11כפי שניתן היה לצפות, התנגד עורך-דין ש' שרשבסקי, בא-כוח החברה, לחיוב החברה להשיב למשיבים את הסכומים, שהיא קיבלה מהם. את התנגדותו זו הוא ביסס על כמה טעמים.
הטעם הראשון, שבגללו, לדעת בא-כוח החברה, אין להיזקק לדרישת השבה, הוא שהמשיבים כלל לא ביקשו השבה. מבחינת דרכי הדיון הנאותים קשה להבין את המחדל של המשיבים לתבוע לחלופין את הסעד של ההשבה. עיינתי בתיק המ' 1078/78, שבו, כאמור, הם ביקשו לתקן את כתב תביעתם, ומסתבר, שאפילו באותו שלב מאוחר, כאשר היה ברור לבא-כוח המשיבים, שטענת אי-חוקיות התעוררה בכל חריפותה, ועל-כן נעשה נסיון לא מוצלח לשינוי החזית כדי להיזקק לחוזה הראשון, לא כללו המשיבים בבקשתם סעד חלופי של השבה. בדרך כלל, העיקרון הוא, שבית המשפט לא יפסוק לטובת התובע סעד, שאותו הוא לא ביקש (ד"ר י' זוסמן, סדרי הדין האזרחי (בורסי - פרץ את טובים, מהדורה 4, תשל"ד) 123). אולם ישנם מקרים, אם כי אלה מקרים יוצאי דופן, שבית המשפט אף בשלב של ערעור נותן לתובע סעד, שאותו לא ביקש, אם הסעד נובע באופן ישיר מהסעד העיקרי, אשר נתבקש בכתב התביעה - וזה בדרך של תיקון כתב-תביעה, אף בשלב של ערעור, ולפעמים אף בלי צורך בתיקון כתב-תביעה. כך, למשל, בפסק-דין, שניתן בע"א 4/62, 5[7], אושרה החלטת בית משפט המחוזי, בשבתו בערעור על פסק-דין של בית-משפט השלום, להחזיר את העניין לבית-משפט השלום, על מנת שזה יקבע את סכום הפיצויים המגיע למערערת, אם כי המערערת לא תבעה כלל פיצויים, אלא רק צו לסתימת חלונות, ובית המשפט המחוזי קבע, שלסעד זה היא איננה זכאית. נאמר באותו פסק-דין על-ידי השופט לנדוי (כתוארו אז) (בעמ' 2466):
"בא-כוח המשיבים טען גם, שלמערערת אינם מגיעים פיצויים היות ולא תבעה פיצויים, אלא צו-עשה. אבל הפיצויים ניתנים במקום הצו לסתימת החלונות, שנדרש על-ידי המערערת בתביעתה, ומשום כך מותר לתיתם גם ללא עתירה לכך בפרשת התביעה (ראה פקודת הנזיקים האזרחיים, סעיף 59(3); הולסברי-סיימונדס, כרך 21ע' 358, סעיף 748). כמובן, יכול בית-המשפט לצוות על תיקון מתאים של פרשת התביעה, אם מתברר לו, כי מגיעים לתובע פיצויים במקום צו-מניעה. במקרה דנן לא היה צורך בכך, היות ואנו עוסקים כאן בפיצויים כלליים".
על האפשרות שבית המשפט יתקן על דעת עצמו כתב-תביעה, כאשר הצדק דורש
זאת ואין בכך פגיעה בבעל דין אחר, וזה אף בשלב של ערעור, מדובר בע"א 624/69 [8], בעמ' 383-.384
במקרה שבפנינו אמנם לא תבעו המשיבים השבת הסכום, שהם שילמו, אולם אחרי שהועלתה טענת אי-החוקיות, היה צריך להיות ברור, שאם טענה זו תתקבל, יוכל בית המשפט לצוות על השבת הסכומים שנתקבלו. עניין ההשבה הוזכר עוד על-ידי החברה בהודעת הביטול מיום 10.3.76, שבה הודיעה החברה, שהיא מחרימה את הסכום של 000, 40ל"י מתוך התשלום על חשבון המחיר, בהסתמך על סעיף 12א של החוזה השני, ושאת יתרת הכספים היא תחזיר לקונה מיד אחרי שתמכור את הדירה ותקבל את תמורתה מהקונה החדש. גם בכתב ההגנה שלה כתבה החברה (בסעיף 14), שהיא "הודיעה לבא כוח הקונה, כי היא מוכנה בכל עת להחזיר את התשלום השני אותו קבלה מהקונה. תשלום זה לא נעשה בגין סרובו של בא-כוח הקונה". מכאן, שעמדת החברה הייתה, שהיא תחזיר את הסכומים, ששילם הקונה, פרט לתשלום הראשון בסך 000, 40ל"י, שלפי טענתה היא הייתה רשאית להחרים על-פי הוראת סעיף 12א של החוזה השני. יתר על כן, על-פי עדות עורך-דין רולן, שהייתה מהימנה על השופט המלומד, אמר ד"ר מנדלבאום לעד בפגישה ביום 27.6.76, שהוא מוכן להחזיר לקונים את כל הכספים, אך ללא הצמדה וריבית (עמ' 5, ישיבה מיום 15.5.78). במצב עניינים זה פתוחות בפנינו כמה אפשרויות. אפשרות אחת היא - לא לדון כלל כעת בעניין ההשבה ולהפנות את המשיבים לתביעה חדשה. אפשרות שנייה היא - להרשות למשיבים בשלב זה לתקן כתב תביעתם ולהחזיר את העניין לבית המשפט המחוזי, כדי שידון בעניין ההשבה. אין אני סבור, שאנחנו צריכים לבחור באחת משתי דרכים אלו. החברה, כאמור, לא העלתה בכתבי טענותיה כל טענה שהיא נגד ההשבה, פרט לענין החרמת התשלום הראשון. בטענות, ששמענו בעניין נושא ההשבה בישיבה מיום 14.11.80, לא הועלתה על-ידי מר שרשבסקי כל טענה של ממש נגד החיוב בהשבה. כל העובדות הנחוצות להכרעה בעניין ההשבה הובהרו למעלה מהנחוץ, ועל-כן כל דיון נוסף לא יוכל להביא כל תועלת ממשית. עורך-דין שרשבסקי לא הצליח להצביע בפנינו על כל טענה של ממש, עובדתית או משפטית, שלשם בירורה יש טעם בהמשך ההתדיינות בין בעלי הדין. על כן נראה לי, שעלינו ללכת בדרך השלישית, שהיא אמנם יוצאת דופן ונדירה אך מוצקת במקרה דנא, והיא - לדון כעת בעניין ההשבה לגופו. נראה לי, שלשם כך אין אף צורך בתיקון כתב התביעה, בדומה למה שנפסק בע"א 4/62, 5[7] הנ"ל. לו היה צורך בכך, הייתי רואה את כתב התביעה כמתוקן על-פי הסמכות, שניתנה לבית המשפט, גם בשלב של ערעור, לתקן מיוזמתו את כתב התביעה.
הטענה השנייה, שעליה ביסס עורך-דין שרשבסקי את התנגדותו לחיוב השבה, היא שהחוזה השני מעולם לא נקשר בין החברה ובין המנוח, מכיוון שהוא לא נחתם על-ידי המנוח; יש בו מחיקות ושינויים שונים, שהם בבחינת זיוף, ולפיכך אין כלל לבסס תביעת השבה על החוזה השני. כן טען עורך-דין שרשבסקי, שגם הוספת הגב'
מרגריט רפאל היא בבחינת זיוף. בנוסף לכך הועלתה טענה, שמרבית התשלומים בוצעו על-פי החוזה הראשון ולא על-פי חוזה השני, ומכיוון שהתביעה לא התבססה על החוזה הראשון, אין לחייב את החברה לשלם סכומים, ששולמו על-פיו.
טענות אלה של עורך הדין שרשבסקי, ביחס לקיום התקשרות על-פי החוזה השני וייחוס התשלומים לחוזה האשון, נידונו על-ידי בית המשפט המחוזי ונידחו. הנימוקים, שניתנו בעניין זה בפסק הדין של השופט המלומד, נראים לי מבוססים ואינני מוצא צורך לעמוד עליהם במפורט. אציין רק, שהחברה, בכל פעולותיה, התייחסה אל החוזה השני כאל חוזה מחייב. היא גם התייחסה אל כל התשלומים, בין אלה שבוצעו לפני כריתת החוזה השני בין לאחריו, כאל תשלומים על-פי ההתקשרות השנייה, ועל-כן היא אינה יכולה להעלות כעת את הטענות הנ"ל שלא היתה קיימת כלל התקשרות על-פי החוזה השני או שאין לייחס את כל התשלומים לחוזה זה. גם טענות הזיוף אינן מבוססות, מאחר וכל השינויים בחוזה נעשו על דעת ד"ר מנדלבאום, כפי שקבע בית המשפט המחוזי.
עורך-דין שרשבסקי טען, שעל כל פנים אין להשיב לקונים את הסכום של 000, 40ל"י, אשר לפי האמור בסעיף 12א של החוזה השני, היה צריך לשמש כפקדון, שהחברה רשאית להחרימו, אם ההסכם יבוטל. לטענת מר שרשבסקי מבטאת הוראה זו את כוונת הצדדים, שסכום זה יישאר בידי החברה לא רק אם החוזה יבוטל, אלא גם אם ייקבע, שהוא בטל.
אין יסוד לטענה זו. ספק רב אם יכולה החברה להסתמך על הוראת החרמה, המצויה בחוזה בטל. על כל פנים, גם בהוראה זו לא נאמר, שהסכום יוחרם במקרה שהחוזה יהיה בטל, אלא רק ש"אם הסכם זה יבוטל ו/או יגיעו למוכר איזה שהם פיצויים מהקונה כאמור בהסכם זה, יהיה המוכר רשאי להחרים את הסכום הנ"ל על חשבון הנזקים שיגרמו לו ו/או הפיצויים שיהיו מגיעים לו". מכיוון שהחברה אינה יכולה לתבוע פיצויים על הפרתו של חוזה בטל, ממילא אין היא יכולה לסמוך על האמור בסעיף 12א הנ"ל.
.12אין אני רואה כל סיבה שהיא, מדוע לא תחזיר החברה לתובעים את כל הסכומים, שהיא קיבלה. שיקולי הצדק אינם מצדיקים שבידי החברה יישארו כספי התובעים. היא מכרה את הדירה עוד בחודש מרץ 1976, ותוך זמן קצר קיבלה את כל המחיר עבור הדירה מהזוג אלחנני, מחיר אשר עלה ב-000, 85ל"י על המחיר, שאותו היו התובעים צריכים לשלם. חלק גדול מהמחיר שולם על-ידי אלחנני עוד לפני יוני 1976, ויתרת המחיר בסך 000, 55ל"י שולמה לחברה על-ידי אלחנני בים 20.6.76(נ/12). לא הובאו לפנינו הוכחות על עליית מדד המחירים בתקופה שבין חתימת החוזה השני ובין המועד שבו קיבלה החברה את המחיר במלואו מאלחנני, אך אם הפרשי ההצמדה והריבית בתקופה זו עולים על סכום של 000, 85ל"י, נראה לי שיש להגביל את הסכום, שאותו
זכאים לקבל התובעים עבור הפרשי הצמדה וריבית עבור תקופה זו, באופן שסכום ההפרשים לא יעלה על סכום של 000, 85ל"י, וזה מתוך התחשבות בכך, שעריכת החוזה הבלתי חוקי באה מיוזמת המנוח או בנו, והם היו צריכים להפיק תועלת מכך ולא החברה. על-כן, האשם העיקרי בקשר עם עשיית החוזה הבלתי חוקי מוטל על המנוח או על קלוד, שפעל בשמו, ואם עלול להיגרם לחברה הפסד כספי, מכיוון שלא הצליחה להשיג עבור הדירה מחיר שבחשבון הסופי הספיק כדי לכסות את הסכומים, שעליה להשיב עד המועד שבו קיבלה את המחיר מאלחנני, מן הראוי שבהפרש ישאו התובעים ולא החברה.
פרט להגבלה הנ"ל של הפרשי הצמדה וריבית אין אני רואה כל הצדקה, מדוע לא תחוייב החברה להחזיר לא רק את הקרן של הסכומים, שהיא קיבלה מהמנוח, אלא גם הפרשי הצמדה וריבית. הכסף של התובעים היה כל הזמן ברשותה ובשימושה של החברה והיא בודאי עשתה בו שימוש לצרכי עסקיה. מכיוון שהחוזה השני היה בטל, הרי חובת ההשבה חלה על החברה לגבי התשלומים, שנעשו לפני החוזה השני, מיום החתימה על החוזה השני, ולגבי התשלומים האחרים - מהיום, שבו הם נמסרו לה. כפי שנפסק כבר פעמים רבות, בהיעדר סיבות מיוחדות, בית המשפט יפסוק לטובת התובע הפרשי הצמדה וריבית על הסכום המגיע לו, בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה, שכ"א- .1961לאותה תוצאה ניתן גם להגיע על-פי הוראת סעיף 21 של חוק החוזים (חלק כללי), שבו נאמר, שאם ההשבה היא בלתי סבירה, חייב הצד לחוזה שבוטל לשלם את "שוויו של מה שקיבל". בתקופה של אינפלציה גדולה, בוודאי השבת הקרן בלי הפרשי הצמדה איננה סבירה.
.13לפי כל האמור לעיל, דעתי היא, שיש לקבל את שני הערעורים ולבטל את פסק הדין של בית המשפט המחוזי, ואולם יש לחייב את החברה, "נפית" השקעות ופתוח בע"מ, לשלם למשיבים מרגיט רפאל ועזבון המנוח היינריך רפאל סכום של 000, 160ל"י, ביחד עם הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה. הפרשי ההצמדה והריבית הנ"ל יהיו החל מיום 12.6.74לגבי סכום של 000, 60ל"י, החל מיום 30.8.74לגבי סכום של 000, 60ל"י והחל מיום 17.2.76לגבי סכום של 000, 40ל"י ועד לתשלום. אם הפרשי ההצמדה וריבית על הסכומים הנ"ל עד יום 20.6.76יעלו על סכום של 000, .85לא תצטרך החברה לשלם סכום העולה על 000, 85ל"י עבור הפרשי הצמדה וריבית בעד תקופה זו.
אשר להוצאות, אין, לדעתי, לפסוק הוצאות בתביעה ובערעור בין התובעים ובין החברה, אלא על כל צד לשאת בהוצאותיו, בהתחשב בכל נסיבות ענין, כפי שפורטו לעיל. לעומת זאת, יש, לדעתי, לחייב את המשיבים מרגריט רפאל ועזבון המנוח היינריך רפאל, ביחד ולחוד, לשלם ליפה ואברהם אלחנני את הוצאותיהם בשתי הערכאות בסכום כולל של 000, 5שקל.

השופט ד' בכור: אני מסכים. השופט א' ברק: אני מסכים.

5129371
54678313

הוחלט כאמור בפסק-דינו של כבוד השופט י' כהן. ניתן היום, ח' בטבת תשמ"א (15.12.80).

עא 187/87 עובדיה בן יחזקאל לוי נ' הרב יהושע דויטש

1 1 1 1 1 (0 Votes)

חזרה למאמר משרדנו "ביטול חוזה"

חזרה למאמר משרדנו "ביטול הסכם"


ערעור אזרחי מס' 187/87

עובדיה בן יחזקאל לוי
נגד
הרב יהושע דויטש

בבית המשפט העליון בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים
[21.8.89]
לפני הנשיא מ' שמגר והשופטים א' גולדברג, י' מלץ

חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, ס"ח 118, סעיפים 21, 29-חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, ס"ח 16, סעיפים 1(המונח "הפרה"), 9, 11(ב), 22(ב) - חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979, ס"ח 42- חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961, ס"ח 192, סעיפים 3א(א), 4(ג), 6(א)(2) - חוק פסיקת ריבית והצמדה (תיקון מס' 4), תשמ"ד-1984, ס"ח .52

מיני-רציו:
* חוזים – תנאים – סיווגם
* חוזים – תנאים – תנאי מתלה
* חוזים – תרופות – ביטול
* חוזים – תרופות – השבה
* חוזים – תרופות – פיצויים
* כספים – הפרשי הצמדה וריבית – הצמדה
* כספים – הפרשי הצמדה וריבית – ריבית
* עשיית עושר ולא במשפט – השבה – הזכות להשבה
* קניין – מקרקעין – הערת אזהרה

בין בעלי הדין נכרת חוזה, שלפיו התחייב המשיב למכור מגרש שבבעלותו למערער, קבלן במקצועו. המערער התכוון להקים על המגרש בית מגורים. עקב קשיים בהוצאתו לפועל של החוזה המקורי, נחתם בין הצדדים חוזה שני, שביטל את החוזה המקורי והסדיר השבתו של סכום כסף שהמערער שילם למשיב על-פי החוזה המקורי. באותו יום חתם המשיב על התחייבות נוספת, שלפיה ישלם למערער סכום מסוים בשקלים הצמוד לדולר, אם לא יעמוד במועדי התשלום שבחוזה השני. המשיב לא עמד בהתחייבויותיו לפי החוזה השני ולפי ההתחייבות הנוספת, והצדדים ערכו ביניהם חוזה שלישי, שבו ביקשו להוציא את העיסקה המקורית אל הפועל, תוך הסדרת סילוקו או קיזוזו של הסכום שהמערער כבר שילם בעבר. עוד נקבע בחוזה, כי אם עד לתאריך מסוים לא יוענק היתר בנייה כדין, רשאי המשיב לבטל את החוזה, ובמקרה כזה ישלם למערער סכום מסוים. אולם, כל עוד לא הוכיח המערער כי נקט בזריזות מירבית את כל הצעדים והאמצעים שקבלן סביר וזריז היה נוקט בנסיבות הענין על-מנת לקבל בכל ההקדם היתר בנייה, חוב המשיב יחושב לפי הצמדה לדולר בשיעור של %.75ההיתר לא הושג עד ליום הקובע. המשיב הודיע למערער על ביטול החוזה ועל נכונותו להסדרת התשלום. המערער התעלם מכך, ובהסתמך על החוזה השלישי רשם לזכותו הערת אזהרה על מקרקעי המשיב. המשיב לא השיב סכום כלשהו למערער ועתר לבית המשפט המחוזי לקביעה, כי החוזה השלישי בטל ויש למחוק את הערת האזהרה וכי המערער זכאי להחזר בתחשיב של הצמדה לדולר בשיעור של % 75בלבד. המערער טען בבית המשפט המחוזי, כי הסכום האמיתי ששילם למשיב על-פי החוזה המקורי גדול בהרבה מסכום הקרן בתוספת ההצמדה, שבו מדובר בעתירת המשיב. לדבריו, הסכים להתקשר בחוזה מתוך אילוץ, ובכל מקרה, הוא זכאי להחזר הקרן כשהיא צמודה במלואה לדולר וזאת עד ליום הודעת הביטול ומיום זה ועד התשלום בפועל ביקש הצמדה למדד בצירוף ריבית.בית המשפט המחוזי דחה את טענת האילוץ, קבע כי עקב אי-השגת היתר בנייה, קמה עילה לביטול החוזה, אך מנסיבות העניין עולה, כי כוונת הצדדים הייתה שביטול החוזה ייכנס לתוקפו עם השבת הכסף, ומשלא הושב

הכסף לא נכנס הביטול לתוקפו. נקבע, כי החוזה יתבטל כשהמשיב יחזיר למערער את אותו סכום כסף כשהוא צמוד באופן מלא לשער הדולר, ואז תימחק הערת האזהרה שנרשמה לטובת המערער, על מקרקעי המשיב. לא נקבע בפסק הדין דבר ביחס לזכאות המערער לקבלת ריבית.
משלא החזיר המשיב למערער את הסכומים האמורים, ניתן בבית המשפט העליון, לבקשת המערער, צו לעיכוב ביצוע פסק הדין של בית המשפט המחוזי. בערעור זה לבית המשפט העליון משיג המערער על מספר קביעות של בית המשפט המחוזי, לרבות על אי-פסיקת ריבית דולרית.

בית המשפט העליון פסק:
א. (1) חוזה, אשר כלול בו תנאי מתלה, הוא התקשרות אשר בה תלויות ההתחייבויות ההדדיות בקיומו של התנאי, אולם, אף אם קובעים תנאי מתלה בחוזה, נוצר הקשר החוזי מיד עם כריתת החוזה, וזה מוסיף להתקיים עד למועד בו צריך התנאי להתממש. אם התנאי איננו מתממש - מתבטל החוזה למפרע בשל עצם אי-קיומו של התנאי ( 316ה-ו).
(2) במקרה דנן, הקנה החוזה שנכרת בין בעלי הדין אופציה למשיב לבטל את החוזה, בהגיע תאריך נקוב ובתנאי שעד תאריך זה לא יושג היתר מרשויות התכנון. תניה זו מהווה מעין יצור כלאיים בין תאי מתלה לבין תניה רגילה, שאי-קיומה מהווה הפרת החוזה. אין זה תנאי מתלה גרידא, שכן על-מנת שהסכם יהיה תלוי בתנאי מתלה, על הצדדים לכלול בו תניה מפורשת, התולה את עצם ההתקשרות בהשגת ההיתר ( 316ד-ה).
(3) במקרה דנן, אין באי-קיום התנאי כדי להביא לבטלותו למפרע של החוזה, אלא לפי נוסח החוזה מעניק הדבר למשיב זכות ביטול, שאינה עקב הפרת החוזה, שכן אין באי-השגת ההיתר מרשויות התכנון והבנייה עד למועד הרלוואנטי משום מעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה. החוזה לא הטיל על אף אחד מהצדדים את החובה להשיג אותו היתר. נקיטת מאמצים סבירים מצד המערער להשגת ההיתר רלוואנטית רק לצורך קביעת חלקיות הצמדה של הסכום המיועד להשבה ( 316ו-ז).
ב. צדדים לחוזה רשאים - בכפוף לשיקולי תקנת הציבור - להתנות על דיני עשיית עושר ולא במשפט, אשר הולידו את חובת ההשבה הכללית. דיספוזיטיביות זו יפה הן לגבי חק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט1979, והן לגבי הוראות השבה המצויות בחוקים ספציפיים ( 317ג-ד).
ג. (1) אין קשר של שילוב בין זכות הביטול לבין חובת ההשבה. הביטול הוא המוליד את חובת ההשבה הקמה מכוח הדין, אך אין הוא תלוי בה. השבת המצב לקדמותו אינה תנאי לביטול אלא רק פועל יוצא ממנו ( 317ז- 318א).
(2) לאור עקרון חופש ההתנאה, אין מניעה כי הצדדים יאמצו לעצמם הסדר שונה מזה הקבוע בחוק לעניין היחס בין פעולות הביטול וההשבה. הצדדים יכולים לקבוע בחוזה ביניהם, כי ביטול החוזה ישתכלל על-ידי ביצועו של חיוב כלשהו, כגון חיוב כספי ( 318ב).
(3) מקום שהצדדים קבעו בלשון שאינה משתמעת לשתי פנים, כי הביטול יהיה בהודעת אחד הצדדים למשנהו, וכי במקרה כזה יהיה הצד המודיע חייב בהשבתו של סכום מסוים, משמע שביקשו לאמץ לעצמם את סדר הפעולות הרגיל, לפיו חובת ההשבה קמה לאחר ביטולו של החוזה בהודעה ובפועל יוצא ממנו ( 318ב-ג).
(4) במקרה דנן, הוסדרה חובת ההשבה שלאחר ביטול בחוזה גופו. דא עקא, שלאחר שבוטל החוזה כדין, לא עמד החייב בהשבה בהתחייבותו להשבת הסכומים ( 318ג-ד).
ד. (1) ניתן להבחין בין חיובים שנועדו להגשים את תכלית ההתקשרות בין הצדדים לבין חיובים שאינם נועדים
להגשמת תכלית זאת אלא נועדו להסדיר את היחסים המשפטיים בין הצדדים, במקרה שבו הסתיימה, כשלה או השתבשה השגת התכלית הראשונית. ישנם גם חיובים חוזיים, כגון תניית בוררות מוסכמת, שאינם משתייכים באופן ברור לאחת משתי הקטיגוריות הנ"ל ( 318ד-ה, ה-ו, 319ד).
(2) במקרה דנן, החיוב שהוטל בחוזה על המערער לשלם את תמורת המגרש והחיוב שהוטל על המשיב להעביר הבעלות במגרש למערער הם חיובים, שנועדו להגשים את מטרת ההתקשרות - ביצוע עיסקה במקרקעין. חיובים מהסוג השני חוזה זה הם למשל החיובים שעניינם פיצויים מוסכמים, השבה ואופן תשלומם של אלה, לרבות דרכי הצמדתם ( 318ה, ו). (3) על היות חיוב בחוזה בגדר חיוב מן הסוג הראשון או חיוב מן הסוג השני יש ללמוד מתוך בחינת כוונת הצדדים, כפי שהתגבשה בחוזה גופו וכפי שהיא נלמדת מן הנסיבות ( 319ה).
(4) ביטול החוזה כדין מביא, בדרך כלל, לפקיעתם או לסיומם של החיובים מן הסוג הראשון, ואין צד לחוזה יכול לתבוע את אכיפתם. ייתכנו מקרים, בהם הצדדים מתכוונים שגם חיובים כאלה יפעלו לאחר ביטול החוזה. למשל, תניה בחוזה עבודה האוסרת על העובד גילוי מידע מקצועי סודי או תניה בחוזה כאמור שעניינה איסור תחרות עם המעביד ( 319ו-ז).
(5) ביטול חוזה אינו עוקרו מהמציאות המשפטית שבין הצדדים - מציאות הכוללת את אותם חיובים מן הסוג השני שהוסכם עליהם: חיובים אלה מחייבים את הצדדים על-פי האמור בחוזה. לאקוים חיוב מעין זה, קמות לנפגע התרופות בגין הפרת חוזה, לרבות אכיפת החיוב או פיצויים בגין אותה הפרה ( 320א).
(6) במקרה דנן, גלום הפיצוי לנפגע בהוראת סעיף 11(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א- .1970מובן שלנפגע אין עוד אפשרות לבטל את החוזה, שכבר בוטל ( 320א-ב).
ה. (1) (בעקבות ע"א 813/85, 81/86, 117[14]) משהוחלט על ביטולו של החוזה, תימחק, בדרך כלל, הערת האזהרה, מהטעם שאין עוד חוזה מחייב בין הצדדים ( 320ג).
(2) במקרה דנן, יש משמעות לעובדה, שההערה נרשמה לבקשת המערער, לאחר ביטול החוזה בהודעת המשיב. הואיל ומחיקת ההערה לא נתבקשה על-ידי המשיב, וממילא לא ניתנה למערער הזדמנות להגיב על כך, אין מקום לצוות עתה על המחיקה ( 320ד).
ו. (1) במקרה דנן, בדין הוחלה הוראת ההצמדה החוזית (הצמודה לדולר) גם על התקופה שלאחר המועדים בהם היו הכספים צריכים להשתלם כמתחייב מן ההסכם, שכן הצדדים התכוונו להחיל את הוראת ההצמדה לא רק על ביצוע תשלומים במועדם, אלא גם על כל תשלום המתבצע על-פי החוזה, ואף בגין הפרתו ( 320ד-ה).
(2) במקרה דנן, לא התפתחה האינפלציה במימדים ובשיעורים בלתי צפויים, באופן שהסדרי ההצמדה שנקבעו שוב אין בהם כדי לשמור על ערך הכסף. כך שיש להבחין בין החלק הצפוי, שלגביו יחולו הסדרי ההצמדה שנקבעו על-ידי הצדדים, לבין החלק הבלתי צפוי, שלגביו אין להחיל הסדרים אלה ( 320ו-ז).
ז. (1) ההצמדה והריבית נועדו להשיג מטרות נבדלות ונפרדות. ההצמדה תפקידה שמירת ערכו של הכסף, ואילו הריבית היא בגדר דמי השימוש בכסף ( 320ז- 321א).
(2) כשמדובר בהפרת חיוב חוזי לתשלום סכום כסף, עומדת לנפגע, בנוסף לתרופת האכיפה, התרופה הקבועה בסעיף 11(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת החוזה). סעיף זה אמנם מפנה אל דיניהריבית, אך מקנה לבית המשפט סמכות לקבוע "שיעור אחר". לפיכך לא חלה על המקרה הגבלת שיעור הריבית, כפי שנקבעה בסעיף 4(ג) לחוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א- 1961( 321ב- ד).
(3) (בעקבות ע"א 417/76 [20]) לכאורה, שיעור הריבית שיש לפוסקו על חוב בדולרים או על חוב בדולרים
המומר במטבע ישראלי יהיה בשיעור % .11זה יהיה שיעור הריבית שמן הראוי לפוסקו בהעדר טענה לסתור ( 321ו-ז).

פסקי-דין של בית המשפט העליון שאוזכרו:
[1] ע"א 781/79 מנהל מס שבח מקרקעין - המרכז נ' גן חברה להשקעות בע"מ, פ"ד לו(1) .20
[2] ר"ע 650/86 הגנה בע"מ נ' נמדע בע"מ, פ"ד מ(4) .369
[3] ע"א 672/81 עמיתי מלון ירושלים ואח' נ' טייק ואח’, פ"ד מ(3) .169
[4] ע"א 220/83 חברת אהרן רוטברג בע"מ נ' חברת פלמה בע"מ, פ"ד לט(2) 372.
[5] ע"א 189/86 לוי נ' פייגנבלט, פ"ד מב(4) .206
[6] ע"א 156/82 ליפקין נ' דור הזה בע"מ ואח’, פ"ד לט(3) .85
[7] ע"א 324/84 חברת פישל איזמן ובניו בע"מ נ' ח' אוריאלי ואח' וערעור שכנגד, פ"ד מא(2) .421
[8] ד"נ 20/82 אדרס חמרי בנין בע"מ נ' הרלו אנד ג'ונס ג.מ.ב.ה. פ"ד מב(1) .221
[9] ע"א 72/78 מינהל מקרקעי ישראל נ' ראב. פ"ד לב(3) .785
[10] ע"א 594/75 ג'רבי נ' הייבלום, פ"ד ל(2) .674
[11] ע"א 65/85 עיריית נתניה נ' נצ"ב נתניה בע"מ ואח’, פ"ד מ(3) .27
[12] ע"א 741/79 כלנית השרון השקעות ובנין (1878) בע"מ ואח' נ' ר' הורוביץ ואח’, פ"ד לה(3) .533
[13] ע"א 439/85 חברת הרשפינקל ובנו בע"מ ואח' נ' גולדשטיין, פ"ד מב(1) .286
[14] ע"א 813/85, 81/86, 117יהושע נחשון ואח' נ' שי ואח'; "טפחות", בנק למשכנתאות לישראל בע"מ נ' שי ואח'; א' יהודה ואח' נ' שי ואח’, פ"ד מב(1) .340
[15] ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(2) 281.
[16] ע"א 554/83 "אתא" חברה לטכסטיל בע"מ נ' עיזבון המנוח זולוטולוב יצחק ז"ל ואח’, פ"ד מא(1) .282
[17] ע"א 671/77 חווה לגידול בעלי חיים "ברזן" בע"מ נ' שותפות מגדלים לשיווק עצמי, פ"ד לב(3) .641
[18] ע"א 359/84 חממי נ' ש' עוקשי ואח' וערעור שכנגד, פ"ד מא(4) 19.
[19] ע"א 698/85 יד בן-גוריון עמותה רשומה נ' שביט את גדליה קבלני בניה ופיתוח בע"מ וערעור שכנגד, פ"ד מב(1) .724
[20] ע"א 417/76 רשות הנמלים בישראל נ' מדינת ישראל ואח’, פ"ד לב(3) .162

פסקי-דין אנגליים שאוזכרו:
. All e.r 1[1980] photo production ltd. V. Securicor[21]
.(.h.l) 556
. . 356A.c[1942] . Heyman v. Darwins, ld[22]

הערות:
.1 לתרופת ההשבה ראה: ע"א 686/85 אליסיאן ואח' נ' חברת יעקב יהלומי בע"מ, פ"ד מא(4) 160; ע"א 313/85 קוד נ' דין ואח’, פ"ד מא(4) .151

.2 לתנאי מתלה ראה: ע"א 742/87 ויינשטיין ואח' נ' גורן ואח’, פ"ד ג(2) 837; רע"א 556/88 רסקו חברה להתיישבות חקלאית ועירונית ואח' נ' limited(proprietary) ,desdocפ"ד מב(4) 402; ע"א 157/87 נחושתן ואח' נ' זונברג, פ"ד מב(3) 4; ע"א 108/84, 119סתם נ' אברהם מרקוביץ - חברה לבנין ולהשקעות בע"מ; אברהם מרקוביץ - חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' סתם, פ"ד מב(1) .757
.3 להערת אזהרה ראה: ע"א 205/83 ס' חובני ואח' נ' דיקלה חברה לבנין והשקעות בע"מ ואח’, פ"ד מא(3) .96
.4 לסעיף 11(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, ראה: ע"א 349/84 פריג' נ' מטלר, פ"ד מב(1) .71
ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופטת ד' דורנר) מיום 8.2.87בת"א 181/85. הערעור נתקבל בחלקו.

ע' חשין - בשם המערער;
נ' אבולוף - בשם המשיב.

פסק-דין

הנשיא מ' שמגר: .1ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים, אשר קבע, כי החוזה בין בעלי הדין יתבטל עם החזרתו, בתוספת הפרשי הצמדה לדולר, על-פי האמור בחוזה, של סכום כסף מסוים מאת המשיב אל המערער. כן קבעה הערכאה הראשונה, כי עם תשלום הכסף כאמור, שיש לבצעו על אתר, תימחק הערת אזהרה שנרשמה לטובת המערער על מקרקעי המשיב.
.2אלה עיקרי העובדות הצריכות לעניין, כפי שנקבעו על-ידי הערכאה הראשונה:
בשנת 1979נכרת בין הצדדים חוזה (להלן - החוזה המקורי), לפיו התחייב המשיב, הרב דויטש - בשמו וכמיופה כוחו של אדם נוסף - למכור למערער, שהיה קבלן במקצועו, מגרש שבבעלותו (ובבעלות האדם הנוסף). המערער התכוון להקים על המגרש בית-מגורים.
עקב קשיים, שנתעוררו בהוצאתו אל הפועל של החוזה המקורי, נחתם בין הצדדים ביום 3.2.81חוזה שני, שביטל את החוזה המקורי והסדיר השבתו של סכום כסף אשר המערער שילם למשיב על-פי החוזה המקורי. בו ביום חתם המשיב על התחייבות נוספת, אשר לפיה נקבע, כי אם לא יעמוד המשיב במועדי התשלום שבחוזה השני, ישלם למערער סכום מסוים בשקלים הצמוד לדולר.
המשיב לא עמד התחייבויותיו לפי החוזה השני ולפי ההתחייבות הנוספת, וביום 1.6.82ערכו הצדדים חוזה שלישי, כשהפעם הם מבקשים להוציא את העיסקה המקורית אל הפועל, תוך הסדרת סילוקו או קיזוזו של הסכום שהמערער כבר שילם בעבר.

סעיף 13לחוזה קבע לאמור:

"לא הוענק מכל סיבה שהיא עד ליום 15.5.83היתר בנייה כדין לבניית הבניין, רשאים המוכרים לבטל הסכם זה על ידי הודעה לקונה ובמקרה כזה יהיו המוכרים חייבים לשלם לקונה סכום של 000,300, 3שקל ב- 12תשלומים רצופים ושווים. על התשלומים שיגיעו לקונה לפי סעיף זה יחולו, בשינויים המחוייבים, הוראות סעיף 5לעיל (הוראת הצמדה לדולר - מ' ש'), אולם כל עוד לא הוכיח הקונה כי נקט בזריזות מירבית בכל הצעדים והאמצעים שקבלן סביר וזריז היה נוקט בהם, בנסיבות העניין, על מנת לקבל בכל ההקדם היתר בנייה, לא יהיו חייבים המוכרים לשאת אלא ב-% 75בלבד מהפרשי ההצמדה שלפי הוראות סעיף 5לעיל".
משלא הושג ההיתר עדליום הקובע, הודיע המשיב מספר פעמים, אישית ובאמצעות בא-כוחו, החל מיום 8.6.83, על ביטול החוזה ועל נכונותו להשיב את הכסף. המערער נתבקש להתקשר עם בא-כוחו של המשיב לשם הסדרת התשלום. המערער לא הגיב לפניות אלה, ובהסתמכו על החוזה (השלישי), רשם לזכותו ביום 8.7.84הערת אזהרה על מקרקעי המשיב. המשיב לא השיב סכום כלשהו למערער.
ביום 15.2.85הגיש המשיב תובענה לבית המשפט המחוזי, וביקש מבית המשפט לקבוע כי: א) החוזה השלישי בטל ויש למחוק את הערת האזהרה; ב) המערער זכאי להחזר של 300, 3ש"ח ב- 12תשלומים, כשסכום זה צמוד לדולר בשיעור של %.75
המערער טען לפני בית המשפט קמא, כי הסכום הנ"ל של 300, 3ש"ח, לאחר הצמדה, קטן באופן משמעותי מן הסכום האמיתי אותו שילם למשיב עלפי החוזה המקורי; כי הסכים להתקשר בחוזה מתוך אילוץ; ולחלופין - כי הודעת הביטול איננה תופסת כיוון שהכסף לא הוחזר. לחלופי חלופין טען המערער, כי הוא זכאי להחזר הסכום של 300, 3ש"ח כשהוא צמוד במלואו, הואיל ונקטאת כל האמצעים הדרושים לקבלת היתר הבנייה. המערער ביקש לקבוע הצמדת הסכומים לשער הדולר כאמור בהסכם עד ליום הודעת הביטול, ומיום זה ועד התשלום בפועל בצמוד למדד ובצירוף ריבית כדין.
.3הערכאה הראשונה דחתה את טענת האילוץ תוך הדגשה, כי המערער - קבלן ואיש עסקים - התקשר בחוזה השלישי משיקולים עסקיים ועל-מנת להקטין את הפסדיו, ולכן אין הוא יכול להישמע בטענה, כי הוא זכאי להשבת סכום כסף הגדול מזה שננקב בהסכם. לפנינו לא חזר המערער על טענת האילוץ.

באשר לבטלות החוזה קבע בית המשפט קמא:
"אין חולק כי הנתבע לא השיג היתר בנייה ומכאן שצמחה לתובע עילה לבטל החוזה. כאמור, נקבע בסעיף 13כי הביטול ייעשה בהודעה וכי אז יהיה חייב התובע בהחזר הכספים שקיבל.
הודעת הביטול נמסרה, אך הכספים לא הוחזרו עד היום, ובעניין זה אין להסכים
לטענת ב"כ התובע מר אבולוף כי מדובר בשני תנאים נבדלים ללא קשר ביניהם.
לדעתי ניתן להבין מנסבות העניין כי כוונת הצדדים היתה כי ביטול החוזה יכנס לתוקפו עם השבת הכסף. כל פירוש אחר היה גורם לנישול הנתבע, שלא יכול היה להבטיח כספו בהערת אזהרה, ואין זה מתקבל על הדעת כי לתוצאה זו התכוונו הצדדים.
אכן, סעיף 13הקובע כאמור כי הכסף יוחזר ב- 12תשלומים, אינו מדבר על תוקף החוזה בתקופת הביניים. אך פרשנות הולמת צריכה על פי סעיף 25לחוק החוזים לדלות את כוונת הצדדים במקום שלשון החוזה אינה מספקת, מנסיבות העניין שבהן כלול גם 'ההגיון הכלכלי והמשפטי שמאחורי תנאי החוזה'; ע"א 757/82, חברת החשמל לישראל בע"מ נ. דוידוביץ, פד"י ל"ט(3), 220, 223, ואין להלום כי במקרה דנן הסכים הנתבע להתפרק מכל זכויותיו על פי החוזה מבלי לקבל חזרה כספו.
מכאן שלא היה די בהודעת הביטול אלא על התובע היה להחזיר לנתבע את כספו. זאת הוא לא עשה, ואין נפקא מינה שהנתבע לא הגיב להצהרתו כי נכון הוא להשיב לו את כספו, שהלא ההשבה אינה תלויה בהתהגות הנתבע אלא כל כולה נתונה בידיו של התובע.
משלא ניצל את הסדר התשלומים ולא החזיר סכום כלשהו אין התובע
זכאי היום לתבוע לקיים ההסדר אחרי שחלפו שלוש וחצי שנים מאז ביקש לבטל את החוזה, אלא חייב הוא אם מבקש הוא לתת לביטול נפקות-בהחזר מיידי של הסכום כולו... עם תשלום הכסף תמחק הערת האזהרה".
באשר לחלקיות ההצמדה, קבע בית המשפט קמא, כי המערער זכאי להשבת כספו בהצמדה מלאה (ועל כך אין השגה לפנינו), וכי את ההצמדה יש לחשב לפי סעיף ההצמדה שבחוזה (סעיף 5), כלומר - לפי שער הדולר. באשר לתקופת ההצמדה והמועדים לחישובה, נתן בית המשפט קמא, לבקשת המערער, החלטת הבהרה בעניין, אשר זו לשונה:
"להסרת ספק כוונתי היתה כי יש להפעיל את סעיף 5לחוזה שהוא סעיף ההצמדה אליו מפנה סעיף .13כפועל יוצא מהחלטה זו יש לערוך את החישובים בשני שלבים: בשלב הראשון לקבוע את הפרשי ההצמדה על פי סעיף 5שבו ננקב שער הדולר הבסיסי ולחשב מה ההפרשים הצריכים להשתלם עד למועד שבו היה צריך להיות התשלום המסויים להיות משולם על פי המועדים הקבועים בסעיף 13ובשלב השני להמשיך ולחשב את שיעורי ההצמדה מהמועדים הקבועים בסעיף 13ועד למועדים הקבועים ביום התשלום".
בית המשפט לא קבע דבר לעניין תשלומי ריבית על סכומים אלה.
לנוכח העובדה, כי המשיב לא החזיר למערער את הכספים הנ"ל, נעתר בית-משפט זה ביום 6.4.87לבקשת המערער לעיכוב הביצוע של פסק הדין של בית המשפט דלמטה.

.4 מבין טענותיו של המערער לפנינו, אלה הן הרלוואנטיות:
(א) הערכאה הראשונה טעתה, משלא קבעה במפורש כי המערער אינו מנוע מלתבוע את המשיב בגין הפרת ההסכם, הנובעת מאי-השבת הכספים למערער. הפרה מתמשכת זו עשויה להצמיח למערער, לפי הטענה, עילה לבטל בעצמו את ההסכם ולתבוע, בין השאר, השבה על-פי הדין (הגבוהה באופן משמעותי מהסכום החוזי המוגבל).
(ב) הואיל והכספים טרם שולמו, ממילא אין עוד בכוח המשיב לבטל את ההסכם בדרך נקבעה בפסק הדין.
(ג) הערכאה הראשונה טעתה בקביעת חישוב ההצמדה, שכן, לטענת המערער, יש לקבוע, כי הכספים הצמודים לדולר יישאו גם ריבית דולרית בשיעור הנהוג בבית-משפט זה (%11), החל מהמועדים בהם היו צריכים להשתלם ועד התשלום בפועל, או לקבוע, כי בתקופה זו ישולמו הפרשי הצמדה למדד בתוספת ריבית.
.5 באשר לשתי הטענות הראשונות, דינן להידחות, אולם הגעתי למסקנה זו שלא בדרכה של הערכאה הראשונה: דעתי באשר לתיאור התשתית המשפטית בעניין חובת החזרת הכספים הקבועה בחוזה ובאשר ליחסי הגומלין שבינה ובין ביטולו של החוזה שונה מזו של בית המשפט קמא.
.6 החוזה שנכרת בין בעלי הדין הקנה למשיב אופציה לבטל את החוזה, בהגיע תאריך נקוב ובתנאי שעד תאריך זה לא הושג היתר מרשויות התכנון.
מבחינת סיווגה על-פי דיני החוזים מהווה תניה זו מעין יצורכלאיים בין תנאי מתלה לבין תניה רגילה, שאי-קיומה מהווה הפרה של החוזה. אין המדובר בתנאי מתלה גרידא, שהרי על-מנת שהסכם יהיה תלוי בתנאי מתלה, על הצדדים לכלול בו תניה מפורשת, התולה את עצם ההתקשרות בהשגת ההיתר. חוזה, אשר כלול בו תנאי מתלה, הוא התקשרות אשר בה תלויות ההתחייבויות ההדדיות בקיומו של התנאי. אולם, אף אם קובעים תנאי מתלה בחוזה, נוצר הקשר החוזי מיד עם כריתת החוזה וזה מוסיף להתקיים עד למועד בו צריך התנאי להתממש; אם התנאי איננו מתממש-מתבטל החוזה למפרע בשל עצם אי-קיומו של התנאי (סעיף 29לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973; ע"א 781/79 [1]. בעמ' .26ר"ע 650/86 [2]. בעמ' 370; כן ראה ע"א 672/81 [3]). במקרה שלפנינו אין באי-קיום התנאי כדי להביא לבטלותו למפרע של החוזה, אלא, לפי נוסח החוזה, אי-קיום התנאי מעניק זכות ביטול למוכר. אין המדובר גם בזכות ביטול עקב הפרת החוזה, שכן אין באי-השגת ההיתר עד למועד הרלוואנטי משום "מעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה" (כהגדרת המונח "הפרה" בסעיף 1לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970; להלן - חוק התרופות). החוזה שלפנינו לא הטיל על אף אחד מהצדדים את החובה להשיגאותו היתר. נקיטת מאמצים סבירים מצד הקונה (המערער) להשגת ההיתר רלוואנטית רק לצורך קביעת החלקיות ההצמדה של הסכום המיועד להשבה (על אי-השגת רישיון או היתר כהפרת החוזה ראה: ע"א 220/83 [4], בעמ' 376; ע"א 189/86 [5], בעמ' 211).

.7 בהגיע המועד הרלוואנטי, ובהעדר היתר של רשויות התכנון והבנייה, קמה למשיב הזכות החוזית לבטל את החוזה. על-פי האמור בסעיף 13לחוזה, מבוצע אקט הביטול בהודעה לקונה, ואכן כך נעשה. משבוטל החוזה, קמה חובת ההשבה החוזית שחלה על המשיב.
על כך שמדובר בחובת השבה ניתן ללמוד גם מהוראות אחרות בחוזה. סעיף 22לחוזה דן בתוצאות של הפרה של החוזה. סעיף-קטן (א) קובע פיצויים מוסכמים בסכום של 000, 500שקל, ואילו סעיף-קטן (ד) קובע, כי בכל מקרה של ביטול ההסכם עקב הפרתו על-ידי הקונה (המערער), יראו כאילו עד ליום כריתת ההסכם שילם הקונה למוכר (המשיב) סכום של 000,300, 3שקלים. עינינו הרואות, סכום ההשבה, שנקבע למקרה של ביטול עקב הפרה מצד המערער, זהה לסכום שנקבע בסיף 13הנ"ל, אלא שמאחר שסעיף 22דן בהפרה מצד המערער, מוגבלת בו חלקיות ההצמדה של סכום ההשבה ל-% 75בלבד (בעוד שבסעיף 13מוגבלת חלקיות ההצמדה רק בהעדר מאמצים סבירים מצד הקונה להשגת ההיתר).
.8חובת ההשבה שלפנינו הינה חובה חוזית. כיוון שהיא נקבעה בחוזה, אשר הורה מה יהא הסכום המושב, לרבות המועדים לתשלומו ודרכי הצמדתו. דומה, שכיום אין חולקים עוד על כך, שצדדים לחוזה רשאים בכפוף לשיקולי תקנת הציבור - להתנות על דיני עשיית עושר ולא במשפט, אשר הולידו את חובת ההשבה הכללית (ע"א 156/82 [6], בעמ' 93-97; ע"א 324/84 [7], בעמ' 441, ד"נ 20/82 [8], בעמ' 262).
דיספוזיטיביות זו יפה הן לגבי חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט1979, והן לגבי הוראות השבה המצויות בחוקים ספציפיים, כגון חוק החוזים (חלק כללי), סעיף 21, וחוק התרופות, סעיף 9(וראה: ד' פרידמן, דיני עשיית עושר ולא במשפט (בורסי - ח.ש. פרץ, מהדורה 2תשמ"ב) 66, וכן תוספות לספר דיני עשיית עושר ולא במשפט (בורסי - ח.ש. פרץ, תשמ"ט .24
בע"א 672/81 [3] הנ"ל התעוררה שאלה דומה. סעיף בחוזה קבע, כי במקרה של אי-התקיימותו של תנאי מתלה יתבטל החוזה, ולצדדים לא יהיו כל תביעות הדדיות, לבד מזכות הקונים לקבל בחזרה, תוך 90ימים ממועד הביטול, כל סכום ששילמו על חשבון תמורת העיסקה. בפרשה ההיא התעוררה השאלה, אם סעיף כזה יוצר חיוב חוזי עצמאי, אשר הפרתו מעבירה את הצדדים ממישור דיני ההשבה לגדרו של סעיף 11(ב) לחוק התרופות, או שמא רק מבהיר הסעיף בחוזה, כי הביטול ההדדי של כל תביעה לא יפגע בזכות ההשבה, וכי מועד ההשבה יכול שיהיה תוך 90ימים ממועד ביטולו של החוזה (שם בעמ' 210). הואיל ולא נזקקתי באותו מקרה להכריע בשאלה האמורה, השארתיה בצריך עיון. אולם, בעוד שבע"א 672/81 [3] יכול היה להתעורר ספק לעניין כוונת הצדדים להתנות על חובת ההשבה שבדין (כי לא קבעו סכום ספציפי בחוזה או דרכים לחישובו), הרי במקרה שלפנינו ישנה התנאה ברורה על דין ההשבה; ואפשרות כזאת פתוחה, כאמור, בפני צדדים לחוזה.
.9משבוטל החוזה קמה ובת ההשבה, ואין קשר של שילוב בין זכות הביטול לבין חובת ההשבה. כדברי השופטת (כתוארה אז) בן-פורת בע"א 72/78 [9], בעמ' 792:

"הביטול הוא המוליד את חובת ההשבה, אך אין הוא תלוי בה. ה restitutio in integrumאינו תנאי לביטול אלא רק פועל-יוצא ממנו".
ראה גם: ע"א 594/75 [10], בעמ' .683
הדברים הנ"ל נאמרו באשר ליחס בין פעולת הביטול לבין חובת ההשבה הקמה מכוח הדין; אך האם יש להגיע למסקנה שונה נוכח הסדרתה של חובת ההשבה בחוזה גופו? דעתי היא, כי לאור העיקרון בדבר חופש ההתנאה, אין מניעה כי הצדדים יאמצו לעצמם הסדר שונה מזה הקבוע בחוק לעניין היחס בין פעולות הביטול וההשבה. כך, יכולים הצדדים לקבוע בחוזה ביניהם, כי ביטול החוזה ישתכלל על-ידי ביצועו של חיוב כלשהו, כגון חיוב כספי. אולם משקבעו הצדדים, בלשון שאינה משתמעת לשתי פנים, כי הביטול יהיה בהודעת אחד הצדדים למשנהו, וכי במקרה כזה יהיה הצד המודיע חייב בהשבתו של סכום מסוים (רא לשונו של סעיף 13הנ"ל), משמע שביקשו לאמץ לעצמם את סדר הפעולות הרגיל, לפיו חובת ההשבה קמה לאחר ביטולו של החוזה בהודעה וכפועל יוצא ממנו.
בחוזה שלפנינו הוסדרה חובת ההשבה שלאחר ביטול בחוזה גופו. דא עקא, שלאחר שבוטל החוזה כדין, לא עמד החייב בהשבה בהתחייבותו להשבת הסכומים במועדים הנקובים בחוזה, ולמעשה לא שילם דבר עד היום.

.10מהן תוצאותיה של ההפרה של חובת ההשבה החוזית?
בכל חוזה ישנם חיובים, אשר נועדו להגשים את תכלית ההתקשרות בין הצדדים. בחוזה שלפנינו, החיוב שהוטל על הקונה לשלם את תמורת המגרש והחיוב שהוטל על המוכר להעביר את הבעלות בו לקונה הם חיובים, שנועדו להגשים את מטרת ההתקשרות - ביצוע עיסקה במקרקעין. אולם, יכול שבחוזה ייכללו חיובים מסוג שונה, אשר אינם באים להגשים את התכלית הראשונית של ההתקשרות (קרי, ביצוע העיסקה), אלא נועדו להסדיר את היחסים המשפטיים בין הצדדים במקרה בו הסתיימה, כשלה או השתבשה השגת התכלית הראשונית. כאלה הם, למשל, בחוזה שלפנינו, חיובים שעניינם פיצויים מוסכמים, השבה ואופן תשלומם של אלה, לרבות דרכי הצמדתם.
לשם השוואה עם שיטות משפט אחרות ניתן להזכיר, כי באנגליה עמד בית הלורדים על הבחנה זו בהקשר של הפרת החוזה, בפרשת photo production[21] (1980) ,ltd. V. Securicorבהבדילו בין חיובים "ראשוניים" לבין אלה אותם כינה "משניים". כדברי הלורד diplockבעמ' 565-566: ...It is characteristic of commercial contracts... That the" , parties promise to one another that something will be done For instance, that property
Be carried by ship from one port to another, that a building and possesion of goods will be transferred, that goods will A contract is the source of primary legal obligations on will be constructed in accordance with agreed plans... Such Will be done is done... Each party to it to procure that whatever he has promised Secondary obligations on the part of the party in default, and, ...breaches of primary obligations give rise to substituted Further performance of his own primary obligations... The in some cases, may entitle the other party to be relieved from As it is of primary obligations and like primary obligations that contract... Is just as much the source of secondary obligations Are implied by law secondary obligations too can be modified by"...agreement between the parties (ההדגשות שלי - מ' ש').

מינוח דומה ננקט על-ידי המלומד האמריקני corbin:
It is possible for parties to control not only the primary" contractual obligation and the duty of immediate Performance, but also to control to some extent the remedy" the legal sanction- that is available for breach .( 463( 1960,A. 3st. Paul, vol) a.l. corbin, on contracts).
אגב, ישנם סוגי חיובים חוזיים, כגון תניית בוררות מוסכמת, אשר אינם משתייכים באופן ברור לאחת משתי הקטיגוריות הנ"ל (על ייחודה של תניה כזו ראה ע"א 65/85 [11], בעמ' 65-67, וכן heyman v. Drawins[22] (1942) ..ltd על היותו של חיוב בחוזה בגדר חיוב מן הסוג הראשון או חיוב מן הסוג השני יש ללמוד, כמובן, מתוך בחינתה של כוונת הצדדים, כפי שהתגבשה בחוזה גופו וכפי שהיא נלמדת מן הנסיבות (ראה: j.w. carter, breach462- 454( 1984,sydney) of contract).
.11ביטול החוזה כדין מביא, בדרך כלל, לפקיעתם או לסיומם של החיובים מן הסוג הראשון, ואין צד לחוזה יכול לתבוע אכיפתם. ייתכנו מקרים, בהם הצדדים מתכוונים שגם חיובים כאלה יפעלו לאחר ביטול החוזה. למשל, תניה חוזה עבודה האוסרת על העובד גילוי מידע מקצועי סודי או תניה בחוזה כאמור שעניינה איסור תחרות עם המביד. דוגמאות כאלה מוצגות, למשל, אצל: ,carter, d.j. harland .k.e. lindgren, j.w 638( 1986,sydney) contract law in australia; וראה גם א' ידין,
"חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970" פירוש לחוקי החוזים (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי סאקר, ג' טדסקי עורך, מהדורה 2, תשל"ט) .67כדברי השופט ברק בע"א 741/79 [12], בעמ' 540:
"ביטול החוזה משמעותו שחרור הצדדים מחובתם לבצע חיוביהם בעתיד, אך אין פירושו עקירת החוזה מהמציאות המשפטית שבין הצדדים".

מציאות משפטית זו כוללת אותם חיובים מן הסוג השני שהוסכם
עליהם, ואלה מחייבים את הצדדים על-פי האמור בחוזה. לא קוים חיוב מעין זה, קמות לנפגע התרופות בגין הפרת חוזה, לרבות אכיפת החיוב או פיצויים בגין אותה הפרה (לעניין הפרת החיוב לשלם פיצויים מוסכמים ראה: ע"א 439/85 [13], בעמ' 291). במקרה דנן, גלום הפיצוי לנפגע בהוראת סעיף 11(ב) לחוק התרופות, עליה עוד אעמוד להלן. מאליו מובן, כי לנפגע אין עוד פשרות לבטל את החוזה, שכבר בוטל.
לאור מסקנותיי בדבר בטלות החוזה, נשמטת הקרקע מתחת לשתי טענותיו הראשונות של המערער, ואין עוד צורך להתייחס אליהן.
.12למסקנה כי החוזה בעניין שלפנינו בוטל כדין עשויה להיות השלכה על גורלה של הערת האזהרה; שכן, כפי שאמרתי בע"א 813/85, 81/86, 117[14], בעמ' 347-348, אם -
"הוחלט על ביטולו של החוזה, תימחק ההערה, בדרך כלל, מן הטעם שאין עוד חוזה מחייב בין הצדדים" (ההדגשה שלי - מ' ש').
לעניין זה יש, כמובן, משמעות לעובדה, כי ההערה נרשמה לבקשת המערער, לאחר ביטולו של החוזה בהודעת המשיב. הואיל ומחיקת ההערה לא נתבקשה על-ידי המשיב, וממילא לא ניתנה למערער הזדמנות להגיב על כך, אין מקום לצוות עתה על מחיקת ההערה.

.13אשר לטענתו השלישית של המערער, הנוגעת להפרשי הצמדה
וריבית, צדקה הערכאה הראשונה בהחילה את הוראת ההצמדה החוזית (הצמדה לדולר) גם על התקופה שלאחר המועדים בהם היו הכספים צריכים להשתלם כמתחייב מן ההסכם.כפי שעולה מן החוזה התכוונו הצדדים להחיל את הוראת ההצמדה לא רק על ביצוע תשלומים במועדם, אלא גם על כל תשלום המתבצע על-פי החוזה, ואף בגין הפרתו (והשווה ע"א 158/77 [15], בעמ' 295). ראיה לכוונה זו הוא סעיף 22לחוזה, הדן בפיצויים מוסכמים עקב הפרת החוזה, והמפנה אף הוא להוראות ההצמדה שבסעיף .5לגבי הפיצויים המוסכמים אין כל הוראה לעניין מועד תשלומם.
לדעתי, אין לומר כי במקרה דנן התפתחה האינפלציה - "בממדים ובשיעורים בלתי צפויים, באופן שהסדרי ההצמדה שקבעו הצדדים שוב אין בהם כדי לשמור על ערכו של הכסף..., כך ש"יש להבחין... בין החלק הצפוי, שלגביו יחולו הסדרי ההצמדה שנקבעו על ידי הצדדים, לבין החלק הבלתי צפוי, שלגביו אין להחיל הסדרים אלה" (ע"א 554/83 [16], בעמ' 309).
.14בית המשפט קמא לא יכול היה להתעלם משאלת הריבית. הצדדים הסדירו בחוזה את הצמדתם של התשלומים, אך לא קבעו דבר לעניין הריבית שתשתלם בגין איחורים בתשלום. כידוע, ההצמדה והריבית נועדו להשיג מטרו נבדלות ונפרדות. ההצמדה, תפקידה שמירת
ערכו של הכסף, ואילו הריבית היא בגדר דמי השימוש בכסף, שכן "המוכר עשה שימוש בכסף, ותהא זו התעשרות שלא כדין, אם את דמי השימוש הוא לא ישלם לקונה" (ע"א 741/79 [12] הנ"ל, בעמ' 544). על הבחנה זו ועל השלכותיה עמדתי בהרחבה בע"א 672/81 [3] הנ"ל, בעמ' 208-209, ובקשר לפסיקת ריבית הוספתי, כי "אין רע בכך, שבתי המשפט ינסו לשרש את ההשקפה המוטעית, כאילו יש כיום כדאיות כלכלית בשימוש בהליכים משפטיים כדי להימנע מסילוק חוב במועדו או כדי לדחות את השבתו של מה שטעון השבה" (שם, בעמ' 226).
מאחר שאנו עוסקים בהפרתו של חיוב חוזי לתשלום סכום כסף, עומדת לנפגע, בנוסף לתרופת האכיפה, התרופה הקבועה בסעיף 11(ב) לחוק התרופות, הקובע לאמור:
"הופר חיוב לשלם סכום כסף, זכאי הנפגע, ללא הוכחת נזק, לפיצויים בסכום הריבית על התשלום שבפיגור, מיום ההפרה ועד יום התשלום, בשיעור המלא לפי חוק פסיקת ריבית, תשכ"א-1961, אם לא קבע בית המפט שיעור אחר".
כפי שנקבע בע"א 671/77 [17], בעמ' 643, הרי לאור סעיף 22(ב) לחוק התרופות וסעיף 6(א)(2) לחוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961, החיקוק החל במקרה כזה הוא חוק התרופות והוא בלבד (וראה: ע"א 672/81 [3] הנ"ל, בעמ' 228). סעיף 11(ב) הנ"ל אמנם מפנה אל דיני הריבית, אך הוא מקנה לבית המשפט סמכות לקבוע "שיעור אחר" (ע"א 672/81 [3], הנ"ל, בעמ' 229). לפיכך, אין תחולה במקרה כזה להגבלת שיעור הריבית כפי שנקבעה בסעיף 4(ג) לחוק פסיקת ריבית והצמדה (ע"א 672/81 [3] הנ"ל בעמ' 226-229, ע"א 359/84 [18], בעמ' 27). אציין, אגב אורחא, כי ההבחנה הנ"ל איננה רלוואנטית עוד לעניין שיעור הריבית שרשאי בית המשפט לפסוק על סכומים שהוצמדו למדד המחירים לצרכן. שכן, מאז חוק פסיקת ריבית והצמדה (תיקון מס' 4), תשמ"ד-1984, קובע סעיף 3א(א) סיפא לחוק האמור פסיקת ריבית והצמדה, כי -
"...בנסיבות מיוחדות ומנימוקים שיירשמו רשאית היא (הרשות השיפוטית - מ' ש') לפסוק הפרשי הצמדה בצירוף ריבית לאצמודה העולה על % 4לשנה" (ההדגשה שלי - מ' ש').
ראה: ע"א 698/85 [19], בעמ' 728; ע"א 672/81 [3] הנ"ל, בעמ' .216
באשר לשיעורה של הריבית, הרי שמאז ע"א 417/76 [20], נוהגת ההלכה, לפיה -
"...לכאורה, שיעור הריבית שיש לפסקו על חוב בדולרים או על חוב בדולרים המומר בלירות ישראליות יהיה בשיעור % ...11זה יהיה שיעור הריבית שמן הראוי לפסקו בהעדר טענה לסתור" (שם, בעמ' 111-

112).
על טעמה של ריבית זו עמדתי בע"א 672/81 [3] הנ"ל, בעמ' 215, ואף הצעתי מבחנים לבחינת השאלה, האם יש צורך, בנסיבות המקרה, לסטות מהשיעור האמור (שם, בעמ' 230, וראה גם: ע"א 359/84 [18] הנ"ל, בעמ' 25-27).

במקרה שלפנינו לא נטען, כי יש לסטות משיעור זה, וגם הנסיבות אינן מצביעות על הצורך בכך.
.15הערעור מתקבל באופן זה, שהסכומים, אותם חייב המשיב לשלם למערער, יהיו צמודים לשער הדולר, כאמור בסעיף 5לחוזה ובהחלטת ההבהרה של ית המשפט קמא, ויישאו ריבית בשיעור של % 11לשנה. הריבית תחושב מהמועדים בהם היו הכספים צריכים להשתלם, כאמור בסעיף 13לחוזה, ועד התשלום בפועל. התאריך הרלוואנטי לצורך קביעת המועדים הנ"ל יהיה ה8.6.83, הוא יום ביטול החוזה. תאריך זה יהיה גם מועדו של התשלום הראשון, ובהתאם אליו ייקבעו המועדים לאחד-עשר התשלומים החודשיים הבאים.
הצדדים יהיו רשאים לפנות אל רשם בית המשפט המחוזי, לצורך חישוב הסכום המדויק שעל המשיב לשלם למערער.
מאחר שהערעור נתקבל רק בחלקו, יישא המשיב בהוצאותיו של המערער
בלוויית הצמדה וריבית עד למועד התשלום בפועל בסכום של 000, 3ש"ח.

השופט א' גולדברג: אני מסכים.

5129371
54678313השופט י' מלץ: אני מסכים.

הוחלט כאמור בפסק-דינו של הנשיא.

ניתן היום, כ' באב תשמ"ט (21.8.89).

רע 650/86 הגנה בע"מ נ' נמדע בע"מ

5 1 1 1 1 1 (1 Vote)

חזרה למאמר משרדנו "ביטול חוזה"

חזרה למאמר משרדנו "ביטול הסכם"


רשות ערעור מס' 650/86

הגנה בע"מ
נגד
נמדע בע"מ

בבית המשפט העליון
[11.12.86]
לפני המשנה לנשיא מ' בן-פורת

חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, ס"ח 118, סעיפים 27, 27(א), 27(ב), .29בבקשה לרשות ערעור נבחן טיבו של תנאי בהסכם, כשהמחלוקת היאבשאלה, אם יש לסווגו כתנאי מתלה או כתנאי מפסיק.בית המשפט העליון פסק:
א. (1) "תנאי מתלה", לפי סעיפים 27ו- 29לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, אינו מונע בעד יצירת קשר חוזי תקף עד למועד שנקבע לקיומו של התנאי, אולם אם לא נתקיים התנאי בהגיע מועדו, החוזה מתבטל למפרע (ואילו אם התנאי היה מפסיק מתבטל החוזה מכאן ולהבא).
(2) כשההתחייבויות ההדדיות בהסכם כפופות לקבלת הסכמתה של רשות, המדובר "בתנאי מתלה". אולם אין צד לחזה חופשי לנער חוצנו מן ההתחייבויות שנטל על עצמו, כל עוד צופה התנאי המתלה פני העתיד. הוא לכאורה הדין, כאשר מדובר בצורך ברישיון, לגבי הסכם שנושאו אך ורק בנייה כמטרה בלעדית או מכרעת. שונה המצב, כשהמדובר בחוזה בו לא נאמר, כי תוקפו תלוי בקבלת אישור מרשויות התכנון.

פסקי-דין של בית המשפט העליון שאוזכרו:
[1] ע"א 464/81 מפעלי ברוך שמיר חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' הוך, פ"ד לז(3) .393
[2] ע"א 62/77 סוכנות מכוניות לים התיכון בע"מ נ' קראוס ואח’, פ"ד לא(3) .695
[3] ע"א 241/80 ט' רוט נ' א' רוט ואח’, פ"ד לו(3) .528

הערות:
לתנאי מתלה ראה: ג' טדסקי, "חוזה שלביצועו דרושה הסכמת אדם שלישי ודמי תיווך" הפרקליט לב (תשל"ט-תש"ם) .296
בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (השופט א' אבן ארי) מיום 26.9.86בע"א 305/86. הבקשה נדחתה.

י' וינרוט - בשם המבקשת,
י' ע' בן-פורת - בשם המשיבה.

החלטה

חרף טיעון מקיף, חוששתני שדין הבקשה להידחות.
ראשית ייאמר, כי - בניגוד לנטען בבקשה - נמנע השופט ברק בע"א 464/81 [1] מלהביע דעה, אם קבלת רישיון בנייה היא תנאי מתלה או תנאי מפסיק (שם, בעמ' 415). החלטתו הושתתה איפוא על אומד דעתם של הצדדים באותו מקרה. יתרה מזו, אפילו נניח כטענת המבקשת, גם אז מן המידה היה לציין, שהייתה זו דעת מיעוט בנקודה זו, שהרי השופט בך גרס שם, שהתנאי מתלה הוא, וגם בדבריו של שופט המיעוט (כבוד השופט בייסקי) לא מצאתי תמיכה בדעה הנטענת, שתנאי כזה היינו אד מפסיק.

אולם לא בכך נעוץ השיקול, המנחני במקרה שלפני.
"תנאי מתלה", לפי סעיפים 27ו- 29לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, אינו מונע בעד יצירת קשר חוזי תקף עד למועד שנקבע לקיומו של התנאי, אולם אם לא נתקיים התנאי בהגיע מועדו, החוזה מתבטל למפרע (ואילו אם התנאי היה מפסיק - מתבטל החוזה מכאן ולהבא: סעיף 27(א)), ענייננו חשוב לציין, כי לפי הנאמר בסעיף 27(ב) "חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי או רישיון על פי חיקוק, חזקה שקבלת ההסכמה או הרישיון הוא תנאי מתלה". לפיכך, משבא לפני בית-משפט זה (בהרכב שהייתי שותפה לו) מקרה, בו היה ההסכם טעון הסכמתה של רשות הפיתוח, ונאמר בו, כי ההתחייבויות ההדדיות לפיו כפופות לקבלת הסכמה זו, ראיתי בכך "תנאי מתלה", אם כי הדגשתי, כי אין צד לחוזה כזה "חפשי לנער חצנו מן ההתחייבויות שנטל על עצמו" כל עוד צופה התנאי המתלה פני העתיד:
ע"א 62/77 [2], בעמ' .697הוא לכאורה הדין, כאשר מדובר בצורך ברישיון, לגבי הסכם שנושאו אך ורק בנייה כמטרה בלעדית או מכרעת. זה, לדעתי, גם הפירוש הסביר, המתבקש מנוסחו הכתוב של הסעיף (המצוטט לעיל). שונה המצב - והוא המתאים לע"א 241/80 [3] - בו לא נאמר בחוזה, כי תוקפו תלוי בקבלת אישור מרשויות התכנון.
בענייננו נאמר ברורות בסעיף 4.1, כי ההנפקה לציבור עד לתאריך הנקוב שם Is a condition precedent to hagana's undertaking to"

"...participate in the financing of the projects

וכי כפועל יוצא
The parties have agreed that if the condition precedent" shall not be fulfilled for any reason, this agreement shall
".be annulled and deemed null and void for all purposes
(ההדגשה שלי - מ' ב"פ).
זו לשון ברורה, שיש לתת לה תוקף כ"תנאי מתלה".

הבקשה נדחית.
המבקשת תשלם לאוצר המדינה סך 600ש"ח, שיישא הצמדה וריבית כחוק מהיום עד לסילוק בפועל.

5129371
54678313

ניתנה היום, ט' בכסלו תשמ"ז (11.12.86).

  • 1
 
לשאלות צרו איתנו קשר בטלפון 03-6129124
 אם האתר היה לכם מועיל, היו חברתיים, הקליקו Like...
 
לייעוץ בקשר לתחומי התמחותינו והתוכן באתר
 אתם מוזמנים לפנות אלינו בטלפון
03-6129124
או פשוט שילחו הודעה ונשיב לכם מייד